Договор международного строительного подряда: белорусский вариант

Международный строительный подряд возможен в нескольких вариантах. Например, два из них в зависимости от субъектного состава могут быть следующими: заказчик — резидент Республики Беларусь, а подрядчик — нерезидент, и наоборот. В зависимости от места строительства, каждый из этих двух вариантов подразделяется еще на два: на территории Республики Беларусь и на территории иностранного государства. Возможны и другие вариации.

Для Республики Беларусь на сегодняшний день наиболее актуален следующий вид международного строительного подряда: заказчик — нерезидент Республики Беларусь, подрядчик — резидент, место строительства — Республика Беларусь. Поэтому данному виду мы и уделим наибольшее внимание.
Отметим, что в прилагаемом к статье договоре достаточно подробно урегулированы отношения его сторон, поэтому эти моменты в комментарии мы не повторяли.

Правовое регулирование международного строительного подряда
Международные акты
1. Руководство UNCITRAL по составлению контрактов, касающихся комплектных строительных объектов, 1979 г.
2. Руководство UNCITRAL по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов, 1988 г.
3. Условия международного договора подряда в сфере строительства, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов (FIDIC), 1988 г.
Касательно вышеприведенных актов следует отметить, что все они разработаны международными организациями и не имеют общеобязательной силы. Для сторон конкретного договора строительного подряда обязательны лишь те положения данных документов, которые включены в договор либо на которые сделаны ссылки в договоре.

Акты Содружества Независимых Государств
1. Соглашение от 9 сентября 1994 г. "О сотрудничестве в строительной деятельности (СНГ)".
В соответствии с данным Соглашением, создан Межправительственный совет по сотрудничеству в строительной деятельности; государства — участники СНГ выразили намерение стремиться к сближению законодательства и методов государственного регулирования инвестиционной и строительной деятельности.
2. Соглашение от 27 марта 1997 г. "О взаимном признании лицензий на осуществление строительной деятельности, выдаваемых лицензионными органами государств — участников СНГ".
Это Соглашение имеет наибольшую практическую значимость для субъектов хозяйствования государств — участников СНГ. Согласно данному документу, органы договаривающихся государств, ответственные за выдачу соответствующих лицензий, взаимно признают выданные ими лицензии на отдельные виды строительной деятельности, по которым у них эквивалентен порядок выдачи лицензий.
Признание лицензии происходит путем оформления и выдачи строительной организации соответствующей национальной лицензии. Срок действия лицензии определяется по законодательству страны, где будет осуществляться строительная деятельность, но не может превышать срока действия данной лицензии, предусмотренного в стране, где лицензия была выдана.
3. Соглашение от 13 января 1999 г. "О межгосударственной экспертизе проектов строительства, представляющих взаимный интерес для государств — участников Содружества Независимых Государств".

Национальное законодательство (основные акты)
1. Гражданский Кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-3 (глава 37 параграф 3), далее — ГК.
2. Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. №1450 (в ред. Постановлений Совмина от 20.01.1999 №86, от 17.06.1999 №925, от 06.09.2001 №1323), далее — Правила №1450.
3. Положение о порядке приемки объектов в эксплуатацию, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.11.1991 г. №452 (в ред. Постановлений Совмина от 15.11.93 №781, Кабинета Министров от 28.06.96 №429, Совмина от 30.03.2000 №427).
4. Указ Президента Республики Беларусь №242 от 28.06.1995 "О подрядных торгах в капитальном строительстве" (с изменениями и дополнениями, внесенными Указами №417 от 31.07.1997 г., №470 от 30.08.2002 г.), далее — Указ №242.
5. Положение о порядке организации и проведения торгов на строительство объектов в Республике Беларусь, утверждено Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 12.06.2000 г. №8, далее — Положение №8.
6. Положение о порядке формирования договорной (контрактной) цены на строительную продукцию и порядке расчетов между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы (услуги), утверждено Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь №326 от 22.10.1999 г., далее — Положение №326.
7. Временное положение Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь №343 от 27.12.1995 г. (ред. от 29.12.1999 г.) "О лицензировании видов деятельности в области проектирования и строительства в Республике Беларусь".
8. Положение о главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь и Положение об управлении государственной вневедомственной экспертизы при областном (Минском городском) исполнительном комитете, утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 23.11.1993 г. №792 (ред. от 09.01.2002 г.).
9. Положение о порядке согласования органами государственного пожарного надзора Республики Беларусь проектно-сметной документации на строительство, утверждено Приказом Министерства внутренних дел Республики Беларусь №36 от 05.07.1995 г.
10. Положение о порядке государственного пожарного надзора за строительством объектов иностранными фирмами на территории Республики Беларусь, утверждено Приказом Министерства внутренних дел Республики Беларусь №37 от 05.07.1995 г., далее — Положение №37.

Преференции Республики Беларусь в строительном подряде
Думается, прежде чем приступить непосредственно к анализу договора международного строительного подряда, нам необходимо хотя бы кратко объяснить, почему мы выбрали для комментария именно такой вариант договора по субъектному составу.
Дело в том, что Положение №8 прямо и серьезно ограничивает доступ иностранных строительных организаций (подрядчиков) на рынок Республики Беларусь. Исключение составляют только российские субъекты хозяйствования, которые в данном Положении приравнены к белорусским.
Во-первых, при проведении открытых подрядных торгов в случае, если стартовая цена объекта строительства составляет до 500.000 базовых величин (на сегодняшний день — приблизительно $3.000.000), в торгах могут участвовать только субъекты хозяйствования Республики Беларусь и Российской Федерации (п.11 Положения №8).
Во-вторых, при подведении итогов и выборе победителя торгов применяется преференциальная поправка к цене тендерного предложения белорусских и российских претендентов. Это означает, что в случае, если цена строительства объекта, предложенная белорусским или российским претендентом, превышает цену объекта, предложенную зарубежным претендентом, не более чем на 20%, то указанные тендерные предложения считаются равноценными по цене строительства объекта. Выбор победителя торгов осуществляется тогда по иным критериям.
Таким образом, на сегодняшний день в Республике Беларусь крайне мало строительных проектов ценой более $3.000.000, чтобы зарубежные строительные организации могли хотя бы поучаствовать в подрядных торгах на получение заказа. Поэтому по ходу статьи мы дадим некоторые советы, полезные для потенциальных зарубежных подрядчиков, однако основное внимание будет уделено все же выбранному нами варианту.

Предпосылки заключения договора строительного подряда
Договор строительного подряда может быть заключен только при наличии у сторон требуемых законодательством Республики Беларусь документов. Их перечень закреплен в п.12 Правил №1450.
Заказчик-нерезидент должен иметь:
1. Соответствующий документ, удостоверяющий права на земельный участок.
2. Решение местных исполнительных и распорядительных органов на строительство объекта.
3. Проектно-сметную документацию, прошедшую государственную вневедомственную экспертизу, согласованную и утвержденную в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика.
4. Протокол о проведении подрядных торгов.
Подрядчику для заключения договора необходим лишь один документ — лицензия на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующая на территории Республики Беларусь. Т.е. подрядчик-нерезидент должен получить белорусскую лицензию. Подрядчик-резидент должен иметь соответствующую лицензию, выданную Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь.

Права на земельный участок
Таким образом, первоначально Заказчику должен быть предоставлен земельный участок (выделением земельных участков занимаются исполкомы, в районе действия которых находится запрашиваемый участок). Участок выделяется для строго определенных целей (например, на строительство промышленного предприятия, дорог, трубопроводов и т.д.) и должен использоваться только в соответствии с этими целями. Выделение участка регулируется Кодексом Республики Беларусь "О земле" и другими актами земельного законодательства.
Отметим, что заказчику-нерезиденту земельный участок может быть предоставлен только по договору аренды. Исключение составляют лишь иностранные государства, которым земельные участки в Республике Беларусь могут передаваться в собственность для обслуживания зданий дипломатического представительства или консульского учреждения (ст.37 Кодекса "О земле").
В соответствии с правилами, установленными Кодексом Республики Беларусь "О земле", для строительства промышленных предприятий (раз уж мы взяли именно этот пример) могут быть предоставлены не все категории земель. Для этих целей предоставляются земли несельскохозяйственного назначения либо непригодные для сельского хозяйства, либо сельскохозяйственные земли худшего качества. Предоставление для указанных целей земельных участков из земель лесного фонда производится преимущественно за счет не покрытых лесом площадей или площадей, занятых кустарниками и малоценными насаждениями.
В частности, выделение земельных участков и выдача разрешений на строительство объектов в городе Минске урегулировано Решением Мингорисполкома №448 от 27.06.1996 г. "О порядке изъятия и предоставления земельных участков и порядке получения разрешений на строительство, реконструкцию и реставрацию объектов на ранее предоставленных землях в г. Минске".

Лицензия на инвестиционную деятельность
Хотим обратить ваше внимание, что в пункте 3.1 Решения №448 среди прочих документов, предоставляемых в исполком для принятия решения о выделении земельного участка, содержится такой документ как "Копия лицензии на инвестирование по проектированию и строительству объекта". Вопросами выдачи данной лицензии (разрешения) в г. Минске занимается Мингорисполком. После выделения участка соответствующий исполком должен вынести решение о строительстве на данном участке объекта. Аналогичные требования наличия лицензий на инвестиционную деятельность предусмотрены также в решениях Гродненского и Витебского облисполкомов.
Здесь следует отметить, что раньше на уровне Закона лицензия на инвестиционную деятельность предусматривалась Законом Республики Беларусь №824-XII от 29.05.1991 г. "Об инвестиционной деятельности в Республике Беларусь". Данный Закон был отменен Инвестиционным кодексом Республики Беларусь, вступившим в силу 1 октября 2001 года. Указанный Кодекс не предусматривает обязательное наличие соответствующей лицензии для инвестирования средств в Республику Беларусь. Поэтому встает вопрос, насколько законным и обоснованным является требование решений вышеуказанных городского и областных исполкомов об обязательном наличии лицензий на инвестиционную деятельность для осуществления строительства. Однако такое требование нормативных правовых актов местного уровня есть, поэтому его надо исполнять.

Государственная вневедомственная экспертиза
Государственной вневедомственной экспертизой проектно-сметной документации занимаются управления государственной вневедомственной экспертизы при облисполкомах и Минском горисполкоме.
Если в проектно-сметной документации на строительство объектов, предпроектных решениях либо технико-экономических обоснованиях содержатся отступления, не затрагивающие вопросы пожарной безопасности, а также если данная документация разработана в полном соответствии с противопожарными требованиями стандартов, норм и правил Республики Беларусь (и это удостоверено соответствующей записью главного инженера (главного архитектора) проекта), то такая документация не подлежит согласованию с органами государственного пожарного надзора. В противном случае ее нужно согласовывать в соответствующем Управлении военизированной пожарной службы (УВПС) УВД облисполкомов или Минского горисполкома.
В любом случае, для заказчика-нерезидента самым оптимальным вариантом будет возложение обязанности по разработке и/или согласованию проектно-сметной документации на подрядчика-резидента по договору строительного подряда. Подрядчик более опытен в этом деле, у него наработаны четкие схемы действий по данному направлению, налажены контакты с соответствующими государственными органами Республики Беларусь. Поэтому деятельность подрядчика по разработке и согласованию проектно-сметной документации будет более оперативной.

Подрядные торги
Принцип свободы договора, закрепленный в ГК, в отношении договора строительного подряда несколько ограничен. Это означает, что, если стоимость возводимого объекта будет превышать 70.000 базовых величин (на сегодняшний день — приблизительно $420.000), то необходимо проведение подрядных торгов для определения организации, которая будет заниматься строительством (подрядчика). Необходимость данного мероприятия закреплена в Указе №242. Процедура проведения подрядных торгов и иные вопросы, касающиеся их, урегулированы в Положении №8.

Деятельность подрядчика-нерезидента в Республике Беларусь
Наиболее важным моментом для подрядчика-нерезидента является следующее. В соответствии с ч.2 п.11 Положения о порядке открытия и деятельности в Республике Беларусь представительств иностранных организаций (утв. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22 июля 1997 г. №929), деятельность иностранных организаций на территории Республики Беларусь без открытия представительства запрещена. Т.е. для осуществления строительной деятельности даже в рамках одной строительной площадки также необходимо предварительно открыть представительство строительной компании в Республике Беларусь.
Разрешение на открытие представительства выдается Министерством иностранных дел Республики Беларусь. Порядок открытия представительства, а также перечень необходимых для этого документов закреплен в вышеуказанном Положении. После открытия представительства вся деятельность строительной компании в Республике Беларусь (наем работников, заключение договоров субподряда, осуществление строительства, налогообложение и т.д.) происходит через него.
Кроме того, отметим, что за деятельностью иностранных строительных фирм в Республике Беларусь осуществляется дополнительный пожарный надзор (см. Положение №37).

Существенные условия договора строительного подряда
В соответствии с п.16 Правил №1450, в договоре подряда указываются следующие данные и обязательные условия:
1. Наименование сторон и необходимые реквизиты (юридические адреса в соответствии с учредительными документами или паспортные данные, расчетные счета обслуживающих банков, учетные номера налоговой инспекции, номера свидетельств о государственной регистрации, номера и сроки действия лицензий подрядчика).
2. Предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ).
3. Сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения видов строительных работ.
4. Договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов. Относительно объектов, по которым проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства Республики Беларусь.
5. Порядок расчетов за выполненные работы.
6. Источники финансирования.
7. Распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости — и по проектированию объекта.
8. Обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда.
9. Порядок контроля заказчиком качества выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря.
Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор подряда и других условий, предусматривающих:
10. Условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию.
11. Ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору.
12. Особенности приемки выполненных строительных работ, сдачи объекта в эксплуатацию.
13. Взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
14. Порядок и основания изменения или расторжения договора подряда.
15. Перечень услуг, предоставляемых одной стороной другой стороне.

Кратко остановимся на некоторых существенных условиях договора строительного подряда.

Предмет договора подряда
Предметом договора строительного подряда в соответствии с Правилами №1450 являются:
1. Строительство, реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта.
2. Выполнение строительных, монтажных, специальных и иных работ.
Договоры строительного подряда могут заключаться и на выполнение работ по капитальному ремонту объектов.
Кроме того, в договоре подряда с согласия сторон может быть предусмотрена обязанность подрядчика выполнить проектные и изыскательские работы, а также обеспечить эксплуатацию объекта после принятия его заказчиком.

Срок строительства
Срок строительства имеет важное значение в договоре строительного подряда. Ст. 696 ГК содержит лишь краткое указание, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить определенный объект. Поэтому в договоре следует детализировать обязательства подрядчика по своевременному выполнению работ по строительству объекта. На заказчика возлагается обязанность в установленные сроки выполнить свои обязательства по участию для беспрепятственного продвижения строительства.
При этом сроки строительства объекта, устанавливаемые в договоре подряда, не должны превышать сроков, определенных в утвержденной в установленном порядке проектной документации и условиями подрядных торгов. В отдельных случаях при соответствующих обоснованиях новые сроки ввода в действие объектов могут устанавливаться по согласованию с Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь и Министерством экономики Республики Беларусь.
По различным причинам (в т.ч. и объективным) сторонам бывает трудно предусмотреть конкретный срок окончания строительства либо уложиться в этом срок, если он предусмотрен. Поэтому нам видится более логичным срок окончания строительства предусматривать в виде приблизительной даты, но при этом устанавливать промежуточные сроки окончания строительства отдельных очередей (частей) объекта.
Отсчет времени строительства начинается с момента предоставления строительной площадки или же с согласованной сторонами даты. Время окончания строительства связывается с полной готовностью объекта, который может быть предъявлен к приемке.
В любом случае при невозможности подрядчика по объективным причинам уложиться в установленные договором строительного подряда сроки они могут быть изменены по соглашению сторон.

Цена договора
Согласно п.16 Правил №1450, цена договора (работ, объекта) устанавливается по результатам проведения подрядных торгов. По объектам, в отношении которых проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства Республики Беларусь.
Основным актом белорусского законодательства, касающимся формирования цены договора строительного подряда, является Положение №326. Данное Положение предусматривает, что договорная цена устанавливается на этапе заключения между заказчиком и подрядчиком договора строительного подряда. Этому предшествуют этап принятия решения о строительстве объекта и этап проведения торгов. На вышеуказанных этапах инвестиционного процесса применяются следующие виды цен:
1. На этапе принятия решения о строительстве объекта применяется цена инвестора (заказчика). Эта цена определяется инвестором (заказчиком) и служит:
— для оценки финансовых возможностей инвестора (заказчика) и возможности привлечения в случае необходимости других инвесторов, а также заемного капитала;
— для объявления стартовой цены при проведении подрядных торгов.
2. На этапе проведения торгов применяется цена предложения (оферты). Эта цена определяется подрядными организациями — претендентами на получение заказа на строительство объекта и служит для подачи ими тендерного предложения при участии в торгах.
3. На этапе заключения договора строительного подряда применяется договорная (контрактная) цена, которая фиксируется в договоре строительного подряда и определяется по результатам проведенных торгов.
Далее Положение №326 описывает методы определения каждого из видов цен договора строительного подряда.
При уплате цены договора необходимо учитывать положения Указа Президента Республики Беларусь от 04.01.2000 г. №7 (в ред. от 13.12.2001 г.) "О совершенствовании порядка проведения и контроля внешнеторговых операций": деньги должны поступить на счет белорусской строительной организации не позднее 90 дней, прошедших после подписания сторонами акта приемки-передачи объекта (этапа строительных работ).

Контроль заказчика
Заказчик может самостоятельно (без согласия подрядчика) заключить договор с инженером (инженерной организацией) об оказании заказчику услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством и принятия от имени заказчика решений во взаимоотношениях с подрядчиком. В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Игорь БУЕВИЧ, Илья ЛАТЫШЕВ, юридическая фирма "Апицес Юрис"; тел.: 8-029 77-00-333.