Измерить уровень комфортности жилой зоны

Жилые зоны наиболее уязвимы ко всяким неосторожным вторжениям в их среду. Неудивительно, что почти все жалобы последних лет, поступающие от россиян в центральные, региональные и местные органы управления архитектуры и градостроительства, касаются, в основном, ухудшения условий проживания, уплотнения застройки в жилых кварталах и микрорайонах за счет нового строительства различных объектов, сокращения времени инсоляции, уменьшения доли зеленых насаждений, дворовых пространств и т.д.
Такой массовый поток жалоб во многом связан с тем, что узаконивание правил застройки для каждой зоны, хотя и продекларировано, но строго не выполняется и, кроме того, неизвестно рядовому жителю. Нужно более простое для жителя и одновременно более удобное для градостроительного управления формулирование качества жилой среды, которое нельзя ухудшать, считает московский архитектор Михаил Гринштейн. Вот его концепция:
— Главную роль в комфортности проживания, разумеется, играет качество жилой ячейки (квартиры, дома), однако нельзя упускать из виду тот факт, что огороженное забором дворовое пространство и охрана этой территории далеко не гарантируют поддержание вокруг жилого дома или группы домов определенного уровня комфортности среды. Очень важными показателями являются инсоляция помещений, вид из окна, качество воздушного бассейна, уровень шума, соседство с “неудобными” объектами городской среды. Все перечисленные качества среды могут со временем меняться и существенно ухудшать комфортность проживания в данном доме, комплексе, микрорайоне. Полностью устранить эти факторы городской жизни невозможно, но создать юридически обоснованный механизм отстаивания прав гражданина на качество места своего проживания в цивилизованном обществе необходимо.
Безусловно, существуют строительные нормы и правила, устанавливающие нижние и верхние пределы всех показателей городской среды, но, во-первых, они не всегда строго соблюдаются, а во-вторых, иногда меняются, причем не только в сторону улучшения условий проживания. Кроме того, жилые зоны на практике очень редко бывают “стерильно жилыми”, они часто соседствуют или чередуются с другими территориальными зонами — общественно-деловыми, производственными, зонами инженерной и транспортной инфраструктуры, и такое соседство, близкое или далекое, сильно влияет на качество среды.
Отсюда следует, что необходимо выработать простую и вместе с тем всеобъемлющую форму оценки среды проживания, с тем чтобы дать в руки участникам градостроительного процесса (жителям и управленцам) юридически безупречный механизм решения всех спорных ситуаций. В условиях постоянно развивающегося города требуется какой-то элемент стабильности, дающий человеку уверенность в завтрашнем дне на территории его проживания (в квартире, доме, микрорайоне). Для этого узаконенное (правовое) зонирование территории города и, прежде всего, жилых зон, должно закрепить за каждым жителем право на определенный уровень комфортности, который он для себя выбрал, поселившись в том или ином районе, доме, квартире.
Все качества среды проживания (количество зеленых насаждений на душу населения, экологичность окружающей среды, возможность оставлять свой автомобиль вблизи дома, возможность прогулок детей, выгула собак и многое другое) должны выражаться в некоем совокупном, закрепленном законом показателе уровня комфортности среды проживания. В случае снижения по каким-либо причинам этого уровня житель имеет право отстаивать свои законные права в судебном порядке. И в то же время он не может требовать от городских властей и надзорных служб более высокого уровня комфортности для своей жилой зоны, если изначально этой зоне по схеме зонирования был присвоен относительно более низкий уровень.
Предлагается ввести синтетическое понятие — уровень комфортности среды проживания (УКСП), которое каким-то образом должно поглощать все частные показатели жилой среды и объективно отражать главное качество — комфортность проживания.
Помимо членения жилых территорий на зоны по уровню комфортности (например, жилые зоны высокой, средней и низкой степени комфортности), они могут, как это сейчас практикуется, иметь подзоны по многим частным показателям (этажности, типу и плотности застройки и т.д.). Если какой-то показатель или показатели существенно меняют уровень КСП, они создают границу новой жилой зоны, если нет — образуют подзону в той же жилой зоне с тем же уровнем комфортности.
Зонирование по уровню КСП значительно важнее отдельных показателей и характеристик жилых зон, т.к. отвечает на главный вопрос, волнующий рядового горожанина, — каков уровень комфортности среды проживания. Для введения юридически закрепленного понятия “комфортность среды проживания” необходимо, во-первых, разработать критерии определения уровней КСП по совокупности многих показателей и, во-вторых, узаконить предлагаемое зонирование жилых территорий.
По моему глубокому убеждению, наличие закрепленного за зоной уровня КСП устранит многие проблемы, связанные со всевозможными реконструктивными мероприятиями, необходимыми для развития города и отдельных его частей, и в то же время предотвратит произвол городских властей в отношении жителей, если эти мероприятия чрезмерны и понижают законодательно закрепленный уровень КСП.
Показателями качества жилой среды, участвующими в формировании уровня КСП, могут быть: процентное соотношение застроенных территорий, территорий малой рекреации (дворы), территорий проездов, стоянок, гаражей, соседство с неудобными или беспокоящими объектами городской инфраструктуры (вокзалы, рынки, кладбища), “стерильность” жилой зоны (наличие или отсутствие на ее территории участков сопутствующих или прочих функциональных зон), плотность населения (как дневного, так и ночного, особенно для участков социального жилья), уровни пределов допустимой концентрации загрязняющих веществ в атмосфере, вид из окон и др.
Допустим, мы получили систему чисел, характеризующую уровень комфортности среды проживания, из которой, например, следует, что в интервале от 0 до 100 расположены жилые зоны низкого уровня КСП, от 101 до 200 — среднего, от 201 до 300 — высокого уровня комфортности среды проживания. Таким образом, каждая жилая зона на схеме зонирования территории города N будет иметь современную числовую характеристику комфортности. В случае изменения какого-то показателя на каком-то участке городской территории, зная его “вес”, можно пересчитать УКСП исследуемой жилой зоны. Если это изменение несущественно, и жилая зона остается в той же шкале ценностей, градостроительное действие, вызвавшее изменение этого показателя (разумеется, в рамках действующих норм и правил), законно и не требует обязательных дополнительных компенсационных действий.
Если изменение этого показателя существенно ухудшило уровень КСП исследуемой зоны, то, несмотря на соблюдение действующих нормативов, заказчик, инвестор, застройщик, руководство градостроительным комплексом должны разработать и провести компенсационные мероприятия по сведению до минимума ущерба для жителей от произведенного упомянутого градостроительного действия. Все это должно происходить гласно с соблюдением установленных и законодательно закрепленных норм и процедур в соответствии с действующими Гражданским, Градостроительным и Земельным кодексами Российской Федерации.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ