Легко ли купить квартиру по ипотеке в России?

Для того, чтобы получить кредит на покупку жилья, москвичу необходимо иметь стартовую сумму, равную 15-50% от стоимости желаемой квартиры, и достаточно высокий доход, ежемесячный размер которого должен в 2-3 раза перекрывать размер ежемесячных платежей по кредиту. Различные банки требуют, чтобы эти платежи не превышали 30-40% совокупного семейного дохода.

Приняв решение, вы заходите в банк на консультацию и получаете список необходимых для получения кредита документов. После того как документы собраны и представлены, банк рассматривает их в течение минимум двух недель и принимает решение о выдаче или невыдаче вам кредита. В случае положительного решения вас могут направить к риэлтору, который будет подбирать вам квартиру. Наконец, квартира найдена, и вы должны воспользоваться услугами независимого оценщика для определения ее оценочной стоимости.
Затем банк предлагает подписать кредитный договор и нотариально удостоверить его. И вот квартира покупается на 50-85% на средства банка и на 100% на ваше имя и оформляется банку в долг. Став по сути владельцем квартиры, вы должны будете подтвердить это в Комитете по перерегистрации прав на недвижимое имущество. После получения соответствующего документа вы страхуете квартиру и право собственности на нее в страховой компании и лишь после этого подписываете с продавцом акт приема-передачи квартиры сторонами и получаете ключи. Остается самая малость — рассчитаться с банком. Делать это вы будете в течение всего фактического срока действия кредита ежемесячно равными частями. Если вдруг до истечения срока у вас появится желание и возможность покончить с долгами, то будьте готовы к тому, что некоторые банки вас за это оштрафуют на 1-3% от суммы досрочного погашения. Ведь они в этом случае теряют источник своих доходов в вашем лице и желают хоть частично эту потерю компенсировать.
Сегодня в России работает несколько ипотечных программ, по которым кредиты выдают различные банки. Самой известной является программа “Дельта Кредит”, развивающаяся на средства инвестиционного фонда “США-Россия”.
По программе “Базовая” несколько российских банков выдают ипотечные кредиты тем, кто намерен пустить корни в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. При этом не обязательно иметь там постоянную регистрацию и даже гражданство РФ. Максимальный размер кредита составляет $200 тыс., минимальный — $17 тыс. (для Москвы) и $10 тыс., процентная ставка колеблется от 13 до 15% годовых. Для получения кредита необходимо застраховать приобретаемую квартиру от рисков повреждения, свою жизнь и временную потерю трудоспособности, а также утрату прав собственности на жилье. За это придется дополнительно выложить 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Идти в банк нужно не раньше, чем вам удастся скопить или занять у друзей сумму, составляющую 15-30% от стоимости вожделенной квартиры.

Вторая программа “Дельта” называется “Дельта вариант”. По ней можно получить кредит на покупку квартиры в Москве в сумме $35-450 тыс. на 15 лет по ставке от 12% годовых, внося единовременно от 30% стоимости жилья и понеся вышеупомянутые страховые издержки.
Несколько банков в Москве работают по программе Московского ипотечного агентства. Они выдают кредиты в рублях в размере до 70% от стоимости квартиры, но не более эквивалента $150 тыс. на срок до 10 лет под 23% годовых. Получить такой кредит могут только граждане России, вписывающиеся в определенные возрастные рамки (18-50 лет). Сбербанк предлагает ипотечные кредиты по ставкам 23% годовых в рублях и 12% в валюте на 15 лет, ограничивая заимщика, который должен быть гражданином РФ, 70-летней возрастной планкой. Правда, чтобы получить там кредит, необходимо найти несколько поручителей, которые, к тому же, смогут документально подтвердить свою платежеспособность. Одной из самых привлекательных является программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. По ней выдаются кредиты в рублях по ставке 19% годовых сроком от 2 до 10 лет в размере 50-70% от стоимости квартиры, которая должна находиться в Москве или Подмосковье. В питерском филиале агентства можно получить кредит и под 18% годовых. При этом по данной программе не требуется наличие поручителей.
Однако, перед тем как начать дело, надо определиться — потянете ли вы кредит? Считаем по самому привлекательному варианту — кредит в рублях в размере 70% от стоимости жилья на 10 лет под 18% годовых. Допустим, стоимость покупаемой квартиры 1 млн рублей. Первое, чем необходимо располагать, это документально подтвержденный совокупный ежемесячный семейный доход не ниже $1 тыс. Дело в том, что на таких условиях вам придется ежемесячно выплачивать банку по 12,5 тыс. рублей. А эти выплаты не должны превышать 35% вашего семейного дохода. Следующий вопрос: есть ли у вас в заначке 300 тыс. рублей, составляющие 30% от стоимости квартиры? Ведь банк прокредитует вас лишь на 70% (в лучшем случае). Если с этим все в порядке, тем не менее, не спешите радоваться — ведь вам предстоит понести дополнительные расходы, которые выльются в немалую сумму.

Лишние деньги могут начать брать уже с самого начала: за рассмотрение заявки (около 12 тыс. рублей). Потом вас, скорее всего, направят к “своим” риэлторам, которые помогут подобрать квартиру и возьмут за свои услуги от 2 до 6% от ее стоимости (еще 20-60 тыс.). Кроме того, вам надо быть готовыми к тому, что придется заплатить $70-120 независимому оценщику квартиры, около $120 банку за открытие ссудного счета и $75 за открытие депозитной ячейки, 1,5% (около 15 тыс. руб.) нотариусу за удостоверение договоров купли-продажи и ипотеки, до 5 тыс. руб. за госрегистрацию своих прав на недвижимость. Плюс ко всему этому вы должны будете застраховать свою жизнь и трудоспособность, а также квартиру и право собственности на нее, что обойдется примерно в 1,5% от стоимости квартиры, увеличенной на 10%, в год. В данном случае — примерно по 16,5 тыс. рублей, т.е. за 10 лет 165 тыс. рублей. Это довольно полный “джентльменский набор” ипотечного заемщика, который вам обойдется дополнительно в 256,5 тыс. рублей. Так что для покупки квартиры в кредит за 1 млн рублей вам надо иметь на руках 408 тыс. и готовиться к текущим платежам из расчета 13,9 тыс. рублей в месяц (платежи банку плюс “размазанный” платеж по страховке).
Самое время прикинуть, насколько подорожает купленная вами квартира за 10 лет с учетом всех этих расходов. В данном случае общая сумма расходов потянула на 2.056 тыс. рублей. Т.е. за 10 лет ваша квартира подорожает для вас чуть более чем вдвое в рублях. В год получится 8,8-процентный прирост в рублях — ниже темпов инфляции. Для сравнения: однокомнатная квартира в типовой новостройке на севере российской столицы с лета прошлого года по лето нынешнего подорожала на 40% в валюте. Выгода очевидна, однако, несмотря на свою привлекательность, ипотечные кредиты доступны немногим. Дальнейшее развитие ипотеки будет напрямую зависеть от роста благосостояния россиян.

Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ