Если владелец или наниматель отсутствует

На практике нередко встречаются случаи, когда, пользуясь правом на свободу передвижения и выбор места жительства, граждане, как владельцы приватизированных квартир, так и наниматели жилых помещений, выезжают с места постоянного жительства в другие населенные пункты, в том числе и за пределы страны (иногда их местонахождение вообще неизвестно).

В жилищно-эксплуатационных службах начисляются соответствующие платежи, которые никто не оплачивает. Растет задолженность, а пустующее жилье вызывает массу проблем, связанных с содержанием жилищного фонда.
В данной публикации мы рассмотрим подобные ситуации и их возможное разрешение в рамках действующего жилищного и гражданского законодательства.

Согласно ст.20 Закона о приватизации жилищного фонда, за гражданами Республики Беларусь, выезжающими за пределы республики, сохраняется право собственности на принадлежащие им жилые помещения. Условия эксплуатации и ремонта таких жилых помещений, находящихся в не полностью приватизированном жилом доме, определяются договором с собственником жилого дома или уполномоченным им лицом.
Ст.35 указанного Закона определено, что собственники жилых помещений в многоквартирном жилом доме в соответствии с законодательством Республики Беларусь участвуют в финансировании затрат, связанных с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, а также содержанием придомовой территории. В этих целях собственники жилых помещений заключают договоры на эксплуатацию и ремонт жилого дома с жилищно-эксплуатационной организацией, обслуживающей этот жилой дом.
Соответствующие нормы предусмотрены и в Положении о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте (утверждено постановлением Совета Министров от 12 сентября 2001 г. № 1399). Так, п.32 Положения определено, что задолженность по возмещению расходов по эксплуатации и ремонту таких жилых помещений, предоставлению коммунальных услуг может быть взыскана с их собственника по иску организаций, осуществляющих эксплуатацию, ремонт жилых помещений и предоставление коммунальных услуг.
Если известно, что собственник приватизированного жилого помещения выехал за границу на постоянное жительство (этот факт, кстати, можно уточнить в паспортно-визовой службе того города (района), где оформлялось разрешение на выезд), то можно обратиться в Консульское управление Министерства иностранных дел Республики Беларусь с просьбой оказать содействие в доведении до сведения выехавшего гражданина соответствующей информации по вопросу погашения образовавшейся задолженности и необходимости выполнения им обязательств собственника приватизированной квартиры в части эксплуатации жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации жилищного фонда.
В случае отказа от выполнения обязательств собственника (включая плату за техническое обслуживание, отчисления на капитальный ремонт дома, плату за коммунальные услуги, обеспечение в необходимых случаях доступа в квартиру должностных лиц жилищно-эксплуатационной организации и др.) местным исполнительным и распорядительным органом может быть поставлен вопрос о признании в судебном порядке недействительным договора приватизации жилого помещения, что повлечет в дальнейшем перевод в установленном порядке данной квартиры в состав государственного жилищного фонда.

Что касается начисления платежей по данной квартире, то в соответствии с п.1.6 постановления Совета Министров от 25 августа 1999 г. №1332 “Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами” плата за техническое обслуживание и отопление осуществляется по их нормативной себестоимости, утверждаемой облисполкомом.
В случае, когда собственник квартиры умер и нет наследников на приватизированную квартиру, наследство согласно ст.1039 Гражданского кодекса Республики Беларусь признается выморочным. Наследство может быть признано выморочным судом на основании заявления органа местного управления и самоуправления по месту открытия наследства по истечении одного года со дня открытия наследства. Наследство может быть признано выморочным до истечения указанного срока, если расходы, связанные с охраной наследства и управлением им, превышают его стоимость.
Выморочное наследство переходит в собственность административно-территориальной единицы по месту его нахождения. Расходы, связанные с техническим обслуживанием и отоплением таких жилых помещений по решению местного исполнительного и распорядительного органа могут быть отнесены на убытки жилищно-эксплуатационной организации.
Задолженность нанимателей (собственников) по оплате пользования (технического обслуживания) жилыми помещениями и коммунальными услугами может быть взыскана с них в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия. Для получения исполнительной надписи предоставляется заверенная взыскателем (жилищно-эксплуатационной организацией) копия лицевого счета, направленного нанимателю (собственнику) жилого помещения с отметкой взыскателя о непогашении задолженности после вручения письменного предупреждения и об отсутствии судебного спора. К копии лицевого счета прилагается договор найма жилого помещения (в случае, если должником является наниматель) либо договор на участие собственника жилого помещения в многоквартирных домах государственного жилищного фонда в расходах по техническому обслуживанию жилого дома.
Наниматели, уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств общей площадью менее занимаемого ранее (ст.71 Жилищного кодекса Республики Беларусь).

В случае временного выезда гражданина с постоянного места жительства вопросы взимания платы за коммунальные услуги регулируются Положением о порядке перерасчетов платы за коммунальные услуги и приостановления (возобновления) предоставления коммунальных услуг (утверждено приказом министра жилищно-коммунального хозяйства от 21 февраля 1996 г. №22, зарегистрировано в Реестре государственной регистрации 28 марта 1996 г. №1357/12).
Если длительное время местонахождение нанимателя (собственника приватизированной) квартиры неизвестно, то в установленном порядке он объявляется в розыск. В дальнейшем, если деятельность компетентных органов по установлению места нахождения отсутствующего гражданина не дала положительных результатов, то в соответствии с нормами Гражданского кодекса он может быть признан безвестно отсутствующим (ст.38) или объявлен умершим (ст.41).
Гражданин по заявлению заинтересованных лиц может быть признан судом безвестно отсутствующим, если в течение одного года по месту его жительства нет сведений о месте его пребывания. Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом. Доверительный управляющий имуществом безвестно отсутствующего гражданина принимает исполнение его обязательств, погашает за счет имущества отсутствующего его долги, управляет этим имуществом в его интересах.
В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, признанного безвестно отсутствующим, суд отменяет решение о признании его безвестно отсутствующим. На основании решения суда отменяется доверительное управление имуществом этого гражданина. Если по истечении трех лет со дня назначения доверительного управляющего решение об объявлении лица безвестно отсутствующим не было отменено и не было обращения в суд о признании гражданина умершим, орган опеки и попечительства обязан обратиться в суд с заявлением о признании гражданина умершим.

Гражданин может быть объявлен судом умершим, если по месту его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение трех лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, — в течение шести месяцев. Объявление гражданина умершим влечет в отношении прав и обязанностей такого гражданина те же последствия, которые повлекла бы его смерть.
При наследовании приватизированная квартира (наследственное имущество) переходит в установленном законом порядке в собственность к другим лицам, к ним же переходят все права и обязанности бывшего собственника квартиры, в том числе и погашение задолженности по оплате технического обслуживания жилого дома и коммунальных услуг. Если наследников нет, то, как изложено выше, наследство признается выморочным и переходит в собственность административно-территориальной единицы.
Если местонахождение отсутствующего нанимателя жилого помещения будет выявлено, а также установлено, что он выехал на постоянное место жительства в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в том же населенном пункте, договор найма ранее занимаемого жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Прекращается действие заключенного ранее договора найма жилого помещения и в случае смерти нанимателя (если он проживал один в жилом помещении) или объявления его в установленном порядке умершим. Задолженность нанимателей по платежам за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в данных случаях в установленном порядке взыскивается или списывается на убытки жилищно-эксплуатационной организации.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного Совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов