Жилищные займы способствуют снижению стоимости строительства

29 ноября 2002 г. на заседании Республиканского межведомственного Совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов под председательством заместителя Премьер-министра Республики Беларусь А.Д. Тютюнова рассмотрены вопросы строительства жилья по программе местных целевых облигационных жилищных займов.

Как отмечалось в информации президента ЗАО "Инвест-Систем", председателя комитета облигационных жилищных займов ОАО "Белинвестбанк" Евтуха В.Г., за 1997-2000 гг. по программе первого Минского облигационного жилищного займа построено 7 жилых домов на 613 квартир общей площадью более 41 тыс. м 2. В рамках второго Минского облигационного жилищного займа планируется ввести в эксплуатацию около 136 тыс. м 2 общей площади жилья (в 3,3 раза больше, чем по первому займу). На 1 ноября 2002 г. уже возведено 7 жилых домов на 813 квартир общей площадью 59 тыс. м 2. В стадии строительства и проектирования находятся еще 11 домов на 1108 квартир общей площадью 77 тыс. м 2.
Практика жилищного строительства по программам облигационных жилищных займов внедряется и по другим регионам Беларуси. Так, в 2002 г. завершена программа первого Брестского облигационного жилищного займа. Сдано в эксплуатацию 5 жилых домов на 267 квартир общей площадью 20,6 тыс. м 2. Разворачиваются работы по такой же программе и в г. Могилеве. Здесь уже построен 54-квартирный жилой дом и ведется реконструкция еще одного жилого дома.

Весьма важным в этом деле является то, что благодаря хорошо продуманной системе организации работ на всех этапах инвестиционно-строительного процесса при исключении непроизводительных затрат, совершенствовании проектных решений, реализации мероприятий по энерго- и ресурсосбережению достигается существенное сокращение нормативных сроков строительства (в среднем на 6,7%) и на этой основе значительное сокращение фактической стоимости строительства (в расчете на 1 м 2 общей площади жилья в г. Минске стоимость строительства в 1,2 — 1,4 раза ниже по сравнению со средней рыночной ценой квартир). Все это делает доступным и привлекательным жилье, возводимое в рамках облигационных жилищных займов, для многих семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Доступности жилья во многом способствует и то, что в соответствии с указами Президента Республики Беларусь работы по строительству жилья не облагаются налогами и неналоговыми платежами (кроме обязательных взносов на государственное социальное страхование и в государственный фонд содействия занятости), относимыми согласно налоговому законодательству на их себестоимость. Прибыль, полученная юридическими лицами по операциям с ценными бумагами жилищных займов, кроме прибыли от реализации данных бумаг по ценам, превышающим их номинальную стоимость, увеличенную на сумму процентной ставки, установленной при выпуске этих бумаг, не учитывается при исчислении налога на прибыль и налога на добавленную стоимость.
Вместе с тем на стоимость строительства жилья за счет средств жилищных займов относятся затраты на долевое участие в создании инженерно-транспортной инфраструктуры в районах жилой застройки.
Часть доходов, полученных от реализации квартир, построенных за счет средств займов, используется для создания фонда жилья социального пользования, предоставляемого малообеспеченным нетрудоспособным гражданам и гражданам, имеющим в соответствии с законодательством льготы на внеочередное получение жилья (больные активной формой туберкулеза, дети-сироты и др.). В г. Минске на 1 ноября 2002 г. было передано для этих целей 73 квартиры.

Основными организаторами и исполнителями программы местных целевых облигационных жилищных займов в г. Минске являются Минский горисполком (эмитент, который на основании решения Минского городского Совета депутатов выпускает в обращение облигации займов), ЗАО "Инвест-Систем" (генеральный менеджер, осуществляющий совместно с уполномоченным банком разработку программы целевого займа, маркетинг, организационное (техническое) руководство и выступающий заказчиком при реализации программы займа), ОАО "Белинвестбанк" (уполномоченный банк, обеспечивающий первичное размещение и погашение (выкуп) облигаций займа. Органом, осуществляющим координацию деятельности всех организаторов займа, методологическое и финансовое управление им, является Совет целевого займа.
Правовое регулирование вопросов, связанных с организацией и проведением облигационных жилищных займов, осуществляется в соответствии с Законом о местном управлении и самоуправлении, соответствующими указами Президента Республики Беларусь и постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 25 апреля 1998 г. № 662 "Об утверждении Положения о порядке выпуска, размещения, обращения и погашения облигаций местных займов" (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями Совета Министров от 9 ноября 1999 г. № 1752 и от 13 марта 2001 г. № 335).

Проведение жилищных займов осуществляется по следующей схеме. Денежные средства, полученные от выпуска в обращение ценных бумаг займа, направляются на финансирование жилищного строительства.
Выкуп и погашение этих ценных бумаг обеспечиваются за счет денежных средств, полученных от реализации построенного жилья. Эффективность работы финансово-экономического механизма жилищных займов достигается за счет привлекательности и доходности ценных бумаг займа (равна ставке рефинансирования Нацбанка плюс 1/8 ее часть), краткосрочности размещения облигаций займа (в основном не более чем на 6 месяцев) и конкурентоспособности построенного жилья, что обеспечивает его быструю реализацию и возврат денежных средств. Эти денежные средства направляются на выкуп и погашение облигаций, а также на дальнейшее финансирование жилищного строительства.
Республиканский межведомственный совет по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов одобрил практику работы по организации строительства жилья за счет средств жилищных займов как внебюджетного источника финансирования, обеспечивающего надежность и доступность решения жилищной проблемы для значительной части граждан, состоящих на квартирном учете.
Минскому горисполкому рекомендовано предоставить в установленном порядке ЗАО "Инвест-Систем" земельные участки для обеспечения строительства в 2004-2005 гг. по программе жилищного займа пользующегося спросом у населения жилья в объеме не менее 200 тыс. м 2 общей площади.

В целях выполнения поручения Президента Республики Беларусь по обеспечению доступности цен на жилье Минэкономики, Минфину и Минстройархитектуры предложено при разработке и реализации программы жилищного строительства на 2003 г. не допускать превышения в долларовом эквиваленте стоимости строительства жилых помещений по сравнению с доходами населения. Речь идет о недопущении ситуации, подобной сложившейся в 2000 и первой половине 2001 года, когда ставка рефинансирования Нацбанка стала резко возрастать (в феврале-марте 2000 г. она доходила до 175%), а темпы изменения индекса стоимости строительно-монтажных работ в жилищном строительстве превысили темпы изменения курса доллара США к белорусскому рублю. В результате этого превышения себестоимость строительства 1 м 2 жилья в домах КПД в долларовом эквиваленте возросла с марта 2000 г. по март 2001 г. почти в 2,2 раза (со 114 до 248 долларов США) при неизменной себестоимости в белорусских рублях в ценах 1991 года. Это резко ухудшило финансовое положение граждан, накапливающих средства на строительство и приобретение жилья в долларах США и снизило их покупательскую способность.
Межведомственный совет обратился также с просьбой к Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации о рассмотрении вопроса при доработке новой редакции проекта Жилищного кодекса о законодательном закреплении положения о том, что конкретный порядок реализации жилья, построенного по программам местных целевых облигационных жилищных займов, определяется советами указанных займов в соответствии с действующим законодательством и с учетом особенностей проведения данных займов, предусмотренных специальными нормативными документами. По мнению организаторов займа, принятие нормы (изложена в ст. 97 проекта новой редакции ЖК) о том, что при отсутствии покупателей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения, находящиеся в государственной собственности, могут быть проданы на аукционе, приведет к сбоям непрерывного финансирования жилищного строительства, его удорожанию, потере надежности и эффективности этой формы внебюджетного финансирования жилищного строительства в целом. Поэтому для жилья, построенного по программе жилищных займов, должно быть сделано исключение из данного правила.

В целом поддержка и распространение в других регионах Беларуси практики проведения жилищных займов, строительства и реализации жилья по указанной схеме будет способствовать развитию внебюджетного финансирования жилищного строительства и, в конечном счете, ускорению решения жилищной проблемы.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного Совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов