Паркинг подземный и не только


С ростом городов все большую актуальность приобретают транспортные проблемы: перегруженность улиц автотранспортом, недостаток парковочных площадей, загрязнение атмосферы выхлопными газами. Дворы, заставленные автомобилями, пробки на дорогах в часы "пик" — такая картина знакома любому горожанину, и тем более жителю столицы. Очевидно, что эти проблемы современного мегаполиса являются неизбежными. А каким образом возможно их решение?

Подземный гараж — насколько он актуален
Если речь идет о высоком, и уж тем более элитном классе комфортности современного жилья, сегодня совершенно недостаточно принимать во внимание материал стен и район расположения объекта строительства. Наравне с количественными и техническими характеристиками (размеры квартир и их отдельных помещений, высота потолков, площадь остекленения, наличие систем кондиционирования и консьержки) на первый план выступает обеспеченность социальной инфраструктуры дома — детских площадок, спортивных сооружений, бытовых и торговых предприятий, и конечно же, мест хранения автомобилей. Ибо мы хоть пока и далеки от западного стандарта "каждому взрослому члену семьи — по автомобилю", однако уверенно движемся к нему, и сегодня почти в каждой семье есть машина, место которой должно быть четко определено. Тем более это относится к владельцам недвижимости высокой комфортности, необходимыми признаками которой, по мнению специалистов, являются "огороженная территория, подземный гараж, запланированные объекты инфраструктуры на нежилых этажах".
В том, что места безопасного хранения автомобилей необходимы, убеждать сегодня никого из здравомыслящих автовладельцев не надо, учитывая неуклонный рост преступлений, связанных с хищением, угонами машин и нападениями на их хозяев. Статистика говорит о том, что количество столичных автомобилей стремительно приближается к отметке в 3 млн. экземпляров. На сегодняшний день в Москве местами в гаражах обеспечено 38 процентов легковых автомобилей, принадлежащих частным владельцам, и никто не испытывает особого восторга, оставляя четырехколесного друга на ночь под окнами дома. Уже никого не удивляет ситуация, когда из-за нехватки парковок автомобилями заставлены все обочины улиц, включая остановки общественного транспорта, так что водителям автобусов и троллейбусов приходится высаживать пассажиров задолго до остановок. Запроектированные в соответствии с устаревшими на сегодняшний день нормами проезды внутри жилых территорий превращаются в импровизированные парковки, т.е. плотно заставляются автомобилями. Это не только создает неудобства автомобилистам, но и вызывает серьезные проблемы — препятствует проезду пожарных машин, автомобилей неотложной медицинской помощи, машин для вывоза мусора и т.д.

Другой принципиально важный вопрос — какими должны быть стоянки и гаражи. Традиционные для нас плоскостные (наземные) места хранения явно не справляются с потребностями огромного мегаполиса и будут неизбежно в большей своей части вытеснены паркингами и подземными гаражами. Почему? Да потому, что при всем желании размещать все увеличивающийся парк личного автотранспорта на земле, вытесняя детские площадки, зеленые насаждения, жителей и самих владельцев машин, уже сегодня нет никакой возможности. А если принять во внимание динамику роста числа автомобилей — более чем в 2 раза за последние 5 лет, — то ответ становится очевидным: надо освобождать наземное жизненное пространство для людей, а машины разумно располагать там, где им будет сухо, безопасно, иногда даже и тепло, где о них смогут позаботится, не ущемляя прав хозяев и их соседей по микрорайону.
И все же попробуем разобраться, является ли подземный гараж оптимальным решением проблем современной жилой среды, проанализируем положительные и отрицательные стороны этого понятия, прочно и неразрывно связавшегося у нас с задачей хранения личного городского автомобиля.

Согласно регулярным социологическим опросам москвичей, первое место в иерархии экологических проблем города из года в год занимает проблема плохого состояния атмосферного воздуха. По их мнению, главной причиной плохого состояния окружающей среды и экологии Москвы остается загрязнение от автотранспорта и вредных предприятий в городе. Москвичей особенно волнует проблема стоянки автомобилей. Одних — потому что автомашины негде ставить около домов, других — потому что во дворах они загрязняют воздух, землю, мешают своим шумом, затрудняют проходы и проезды, ущемляют права жителей микрорайонов на отдых, нарушают санитарные, пожарные, иные нормы, усугубляют криминальную обстановку и пр. Как же, по мнению горожан, лучше всего решить эту проблему? Ответ очевиден — только эффективно организовав хранение автомобилей, обеспечив каждого "железного коня" четким и оборудованным местом.
Большинство жителей хранят свои автомобили в "ракушках", которые уже сегодня занимают 2 тыс. га московских земель. Популярность "ракушек" объясняется разумным балансом между ценой и качеством. Ожидать чудес от металлического тента стоимостью в 500 долл. не приходится. Зато со своей функцией защиты от погодных неприятностей и мелких хулиганов "ракушка" справляется. А вот гаражи и паркинги похвастаться тем же разумным соотношением цены и услуг не могут. Дешевле всего (порядка 2, 5 тыс. долл.) стоит место на "холодном паркинге". За эти деньги хозяин авто имеет кусок асфальта, который размечен, отгорожен от внешнего мира забором и охраняется. Боксы лишь немногим больше "ракушек", с воротами и стоят на охраняемой территории. Стоит такая "цивилизованная ракушка" от 3,5 до 5, 5 тыс. долларов.

Следующий по комфортности вариант — традиционные гаражи. Их можно наблюдать в районах старой застройки. Гараж представляет собой сооружение из металла или кирпича и, как правило, предназначен для размещения и хранения не только автомобиля, но и других домашних вещей и нужд. В недавнем советском прошлом известны случаи, когда гаражи могли служить временным пристанищем дружеским компаниям, влюбленным и даже ссорящимся членам семьи (чаще всего супругу). Но сейчас, учитывая все возрастающее число жителей и автомобилей, а также дороговизну городской земли, новые гаражи не возводятся и, по сути, постепенно теряют перспективы своего существования в Москве в ближайщие 10-15 лет. Растущий городской автопарк все больше "давит" на отнюдь не увеличивающуюся территорию. Современный мегаполис подразумевает новые решения гаражной проблемы — многоэтажные наземные или подземные (возможен вариант наземно-подземныый) паркинги или стоянки взамен уходящих в прошлое распределенных по району ракушек, гаражей и стоянок.
Наземные многоярусные стоянки обслуживают жителей близлежащих домов и незаменимы в районах старой застройки или там, где невозможно строительство подземного паркинга (по причинам геологического, культурно-исторического и иного характера). Стоимость "коммерческого" машино-места в "этажерке" зависит от его местоположения — от 7 тыс. долларов, что в среднем в 2-4 раза дешевле, чем место подземной стоянки. Пожалуй, эти два аргумента исчерпывают преимущества наземного паркинга перед подземным. Наземные многоэтажные гаражи малоэстетичны, портят пейзаж, занимают место; их строят, потому что это дешевле, чем "загонять" гаражи под землю, но будущее все равно, по мнению специалистов, за подземными паркингами. Последние на порядок комфортабельнее, но и почти на порядок дороже.
Впрочем, цены на "многоэтажку" тоже "кусаются". С начала года управление реализации жилищной программы департамента инвестиционных программ строительства Москвы повысило минимальную цена одного машино-места в многоярусном гараже до 5670 долларов, а максимальную — до 26700 долларов. Повышение цен обусловлено тем, что в прошлом году машино-мест в гаражах было продано почти в пять раз больше, чем в 2000 году. Все это позволяет думать, что обе современные формы паркингов — наземный и подземный — имеют право на существование и своих покупателей, тем более на фоне перспектив московского гаражного строительства (прогноз Координационного совета по вопросам гаражного строительства в Москве).

На фоне всех вышерассмотренных вариантов состоятельный покупатель высококлассной недвижимости предпочтет, пожалуй, подземный гараж. Как уже отмечалось, он является (по крайней мере, должен являться) неотъемлемой частью современного жилого комплекса. Наличие паркинга внутри жилого комплекса обеспечивает сохранность автомобиля и безопасность его владельца, — системы наблюдения позволяют службам безопасности постоянно контролировать все присходящее внутри. Скоростные лифты доставляют жильцов с любого этажа прямо к машине, что позволяет идеально выглядеть и чувствовать себя, не зависеть от погоды на улице. Как правило, подземные парковки оснащены лифтами, автоматическими воротами, газоанализаторами и системами принудительной вентиляции, автоматическими системами пожаротушения и дымоудаления, специальными камерами спасения на случай пожара.
Кристине Мелентьевой подземные паркинги представляются наиболее оптимальным решением "стояночных" проблем большого города: экологических — загрязнение окружающей среды, шум, вытеснение зеленой среды города; социальных — вытеснение жилого пространсва микрорайонов; хозяйственно-бытовых — вытеснение полезного пространства микрорайонов (проезды, подъезды к домам, проходы и пр.), удобство погрузочно-разгрузочных работ; эстетических — неискажение городского ландшафта, удобство доступа к автомобилю для владельца и его внешнего вида; проблем безопасности личного автотранспорта и его владельца.
Однако объективный взгляд на преимущество подземных гаражей перед остальными видами автомобильных стоянок не помешает:

Аргументы "за":
Подземные гаражи строят во дворах и под жилыми домами с устройством на их крышах детских, спортивных площадок, малых архитектурных форм, решая параллельно зачастую взаимоисключающие задачи. Как правило, подземный гараж расчитан на жителей того дома, под которым он распологается. Его вместимость — от 0,75 до 1,5 машино-мест на квартиру. Однако строители говорят, что в случае домов высокого и элитного классов комфортности сейчас надо брать не меньше двух машино-мест на квартиру.
Цена "подземки" — от 6 до 50 тыс. долларов и даже 55 тыс. долларов за машино-место, в среднем — 35 тыс. В нее входит самый широкий спектр "благ" — от охраны и электрификации до подогрева, автомойки и мини-станции техобслуживания. Некоторые владельцы автомашин говорят о подземном гараже, куда можно спуститься на лифте с площадки своего этажа, как о новом качестве жизни. Конечно, он в сравнении с продуваемой всеми ветрами "многоэтажкой" или занесенным с утра выездом из гаражного кооператива с соседней улицы явно выигрывает. Причем как дождливым утром, так и поздним вечером, когда вокруг дома ходят хулиганы.
В прошлом году мэр российской столицы Юрий Лужков подписал постановление "О порядке планирования, финансирования, проектирования и строительства защитных сооружений гражданской обороны в Москве". В новых микрорайонах подземные гаражи и подвальные помещения теперь будут обустраиваться как объекты "двойного" назначения. В случае необходимости они смогут использоваться в качестве бомбоубежищ. Есть все основания полагать, что у подземного машино-места может быть обнаружен и дополнительный преимущественный потенциал.

Аргументы "против":
Но при всех положительных моментах места в подземном гараже у него есть достаточно существенный недостаток — высокая цена. Обычно, купив квартиру в доме с подземным гаражом, новоселы не торопятся тратить деньги еще и на место для своего автомобиля, учитывая его цену. Жильцам гораздо проще было договориться с охраной и пользоваться гаражом "за 100 руб. в день". Поэтому покупатели квартир не спешили с его покупкой. До недавнего времени. Теперь все изменилось.
Застройщики не несут особых потерь из-за медленных продаж гаражей. Экономика жилищного строительства, особенно в центре города, такова, что продажи квартир (которые чаще всего расходятся на этапе возведения дома) полностью окупают проект и даже дают прибыль. Поэтому продажи гаражей, как, впрочем, и нежилых этажей под магазины и офисы, приносят лишь дополнительную прибыль. Нынешние цены на подземные гаражи в домах зачастую завышены. При расчете себестоимости строители закладывают в нее порой не только стоимость самого гаража, но и всего фундамента дома. В то время как расходы на фундамент логичнее было бы распределить по всему дому.
И тем не менее, несмотря на высокие цены, застройщики (как частные, так и городские) сумели заставить покупателей квартир в строящихся ими домах приобретать и подземные гаражи в них. Для этого они просто выставили места в гаражах на открытую продажу, лишив тем самым покупателей квартир преимущественного права на приобретение машино-места. Темпы продаж возросли в 4 раза. Как только стало известно, что гаражи могут оказаться во владении соседей, активность покупателей квартир резко возросла. Из проданных гаражей только 30% достались сторонним покупателям, — остальные 70% выкупают жильцы домов.
Особые требования к подземным сооружениям для хранения автотранспорта предъявляют в зонах исторической застройки: гаражи и стоянки проектируются таким образом, чтобы не вызвать эрозию почвы и вообще не нарушить природно-антропогенный баланс исторической части города. Еще одним аргументом в защиту уверенного права на существование наземных многоэтажных стоянок выступает ограниченная емкость подземного паркинга перед значительными потребностями микрорайона. Хорошо, если весь жилой квартал застраивается домами с подземными стоянками, а как быть в тех случаях, когда застройка смешанная или природные, инженерно-технические, культурно-исторические условия микрорайона вообще не позволяют "зарываться" в землю, размещая там автомобили? В этом случае альтернатив наземному паркингу не остается.

В качестве послесловия
Несмотря на кажущуюся тривиальность и неромантичность предмета нашего небольшого исследования — гаража для автомобиля, определяя его сугубо практическую функцию размещения и хранения автомобиля, не стоит сбрасывать со счетов его причастность к жилому и даже, если хотите, личному пространству жителя большого города. Ведь несмотря на все рациональные доводы в пользу размеченного места в подземном паркинге, обеспечивающем возможность добираться до работы, не выходя из подъезда, определенно некоторые предпочтут ему традиционный гараж, где можно покопаться в моторе, посидеть с друзьями и даже устроить романтическое свидание, сегодня представляющийся скорее отголоском прошлых времен, когда малогабаритные квартиры вынуждали своих владельцев устраивать в гараже и хранилище даров дачных участков, и склад не пригодившихся пока (или уже) вещей, и мастерскую, и просто еще одну территорию личной свободы его обладателя. Теперь обеспеченные владельцы просторных квартир закупают маринады в супермаркетах, но бодрость утренней пробежки к автомобилю никогда не повредит рафинированному горожанину, проводящему большую часть своей активной жизни за монитором компьютера.
И кстати, о компьютерах, — в 1976 году в самом обыкновенном гараже рождались идеи высоких технологий, когда там собиралась компания никому еще неизвестных энтузиастов под названием Apple. Учредители компании Hewlett Packard первую штаб-квартиру также устроили в гараже. А у всемирно известной американской рок-группы "Металлика" даже есть альбом с названием "Возрождение гаражных дней", однако в напряженном ритме современной жизни остается все меньше места (как в прямом, так и в переносном смысле) и возможностей для сентиментальности. Зато есть прекрасная возможность альтернативы и выбора.

Подготовила Ольга КЛИНДЮК


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 46 за 2002 год в рубрике архитектура

©1995-2022 Строительство и недвижимость