ЖКХ

Чтобы отметить лучшие достижения отечественных предприятий и специалистов, работающих в области строительства, Министерство охраны среды и регионального развития Латвии намерено со следующего года присуждать ежегодную премию “Стройка века”. Ею будут награждаться авторы, исполнители, а также заказчики проектов в трех категориях: лучший жилой дом, лучший нежилой дом и лучшие инженерно-технические строения. Авторы проектов и строительные фирмы будут награждаться почетными грамотами и денежными премиями.

Здание тоже может «болеть»
Синдром больных зданий — такой новый диагноз вводится в США. Этим недугом страдают живущие или работающие в экологически грязных домах. По мнению группы исследователей, уровень летучих органических химикалий гораздо выше, иногда в 100 раз, внутри домов, чем снаружи, причем независимо от того, расположен ли дом вблизи химического завода или пшеничной нивы.
Американская статистика свидетельствует о том, что несколько сотен случаев смертей в год происходит именно из-за загрязнения воздуха в домах. Экологи составили перечень причин “синдрома”. Во-первых, это увлечение современными отделочными материалами: прессованными плитами на синтетических смолах, искусственными покрытиями, пластиками. Они советуют избавиться по возможности от полимерных обоев, синтетических ковров и покрывал. Линолеумный пол имеет право на существование лишь там, где мы бываем эпизодически.

Латвийский опыт утилизации бытовых отходов
Латвийская зеленая точка (ЛЗТ), ООО Eko zevezss и сборщик мусора Nehesen-Riga запускают пилотный проект, в ходе которого жителям Курземского предместья столицы объяснят, куда выбрасывать бумагу, а куда — стекло и РЕТ-бутылки. Схема проекта такова: ЛЗТ проводит “психологическую обработку” населения на предмет сортировки упаковки. Результат компании испытывает Nehesen-Riga, а Eko zevezss отправляет собранные отходы за границу на переработку. Всего предполагается установить 300 контейнеров — по сотне на каждый вид отходов.
Уже есть некоторые наработки. Так, в Бауске и Тукумсе жители сортируют около 20% отходов. В целом жители Риги согласны с необходимостью распределения мусора по контейнерам, а 40% уже готовы перейти к реальным действиям.
Статистика покажет, сколько каких материалов ежегодно выбрасывается в стране, затем можно будет привлекать инвесторов к созданию мусороперерабатывающих заводов. В результате значительная часть сырья, идущая на переработку за рубеж, останется в стране и будет использована по второму разу. Кстати, Закон “Об упаковке” обязывает предприятия, производящие свыше 300 кг упаковки в год, ее собирать, а тем, кто отказывается, предлагается платить налог на природные ресурсы в четырехкратном размере. Сам сбор может осуществляться так: в первом случае можно основать для этого собственное предприятие, во втором — заключить договор с организацией, имеющей программу обработки использованной упаковки. Пока с ЛЗТ подписали соглашение 36 фирм, доля их в латвийской упаковке составляет 30 процентов.

Что могут жилищные кооперативы
В Саксонии большое внимание уделяют развитию жилищных кооперативов, которые участвуют в реконструкции старых жилых домов и в новой застройке. Практически они выполняют функции управляющих компаний: разрабатывают графики координации совместных работ с подрядными фирмами и муниципалитетом, решают вопросы финансирования проектных работ, отселения жильцов, а также контролируют качество выполнения реконструкции и ремонта.
Варианты финансирования санации определяются с учетом долевого участия собственников жилья и льготных банковских кредитов. Например, Саксонский стройбанк выделяет кредитные ресурсы на строительство и реконструкцию на 7-10 лет под 4,5 процента годовых с отсрочкой начала возврата на 2-3 года. Часть затрат, но не больше 11% от общей стоимости реконструкции выплачивают сами жильцы. Общество квартиросъемщиков осуществляет компенсацию и денежную помощь терпящих санацию людей за неудобства и проживание в другом месте (в случае отселения) на основании “Договора о терпении”.
Программа реконструкции рассматривается на собраниях всех жильцов дома (или микрорайона), а затем оформляется законодательно от лица владельцев жилья и нанимателей. В программу включаются все проектные решения, схемы финансирования, сметы затрат по видам работ, определяются сроки их выполнения, устанавливаются размеры квартплаты после реконструкции с учетом механизмов возврата кредитных ресурсов и корпоративных затрат при расчете окупаемости 10-12 лет.
Учитываются пожелания жильцов — работы могут быть выполнены “под ключ” или с учетом пожеланий нанимателей. Так, студенческие общины не предъявляют высоких требований к отделке квартир, но считают необходимым наличие Интернета, кабельного телевидения, локальных вычислительных сетей.
Полную реконструкцию жилого дома без отселения жильцов обычно выполняет бригада из 25 рабочих за 2-3 месяца, а санацию одного подъезда 6-этажного дома по четыре однокомнатных квартиры, площадью 55м 2 каждая, на одном этаже выполняют максимум за 14 рабочих дней. При этом возможно временное переселение семей по их желанию в этом же доме или прилегающих.
Как правило, программа реконструкции предусматривает целый район компактной застройки и отсюда — экологическую реконструкцию прилегающих территорий. В Саксонии наметилась тенденция к снижению этажности жилых домов и строительству зданий каскадного типа на основе реконструкции пятиэтажек.

Как удешевить квадратный метр жилья?
Себестоимость жилья. Как бы ни была развита ипотека, сколько бы инвесторов не было привлечено, вряд ли это позволит добиться серьезного подъема жилищного строительства, если себестоимость квадратного метра будет неоправданно высока.
В 1996 году в российской целевой программе “Свой дом” ставилась задача снизить за счет использования более эффективных строительных технологий и материалов стоимость квадратного метра жилья — она не должна была превышать двухмесячного дохода на душу населения. В действительности же сегодня в среднем по России стоимость квадратного метра на первичном рынке в 2-3 раза выше.
Решать эту проблему нужно комплексно, начиная с перехода к современным эффективным технологиям строительства и производства строительных материалов и кончая реформированием и перепрофилированием предприятий строительной индустрии. Да и сами здания должны отвечать платежеспособному спросу различных слоев населения — от элитного жилья для богатых до качественных, но недорогих домов для граждан с не слишком высокими доходами.
Характерный факт: если прежде доля строительных материалов в стоимости квадратного метра жилья в России составляла примерно половину, то сегодня — более двух третей. И это при том, что в массовом жилищном строительстве применяются в основном отечественные материалы. Значит, чтобы удешевить квадратный метр жилья, нужно прежде всего снижать стоимость стройматериалов. Речь идет о переходе на конкурентоспособные российские материалы, а также о снижении энергоемкости при их производстве.

ЖКХ России приравняли к обороне
Расходы российского бюджета на жилищно-коммунальное хозяйство сопоставимы с расходами на оборону и превышают затраты на правоохранительную деятельность, госбезопасность и государственное управление. Такие данные представили Минфин и Госкомстат России. По мнению президента страны Владимира Путина, “сегодня миллиарды рублей направляются предприятиям ЖКХ, но они слопают в два раза больше”. Президент отметил, что необходимо создавать рыночную среду и дотировать население.
Пока на деле провозглашенная реформа выражается в росте тарифов. Так, за первое полугодие 2002 года в среднем по России тарифы возросли более чем на 28 процентов при инфляции в 9 процентов. Вот и региональная энергетическая комиссия Москвы приняла решение о повышении с 1-го августа в среднем на 15 процентов тарифов ОАО “Мосэнерго” на тепло- и электроэнергию для потребителей. В Москве тарифы на энергию для предприятий и организаций бюджетной сферы останутся на прежнем уровне. Тарифы на электроэнергию для промышленности возрастут в среднем на 10 процентов, для населения — на 18 процентов. Тариф на тепловую энергию для промышленных потребителей возрастет на 12 процентов, для населения тариф пока повышаться не будет.
По мнению правительства Москвы, реформа ЖКХ — самая чувствительная реформа. Износ коммуникационных структур является одним из наиболее болезненных пережитков директивно-плановой экономики.

Комплексная реконструкция пятиэтажной застройки
В Советском Союзе с 1956 по 1970 год было построено около 400 миллионов квадратных метров пятиэтажек, в одной Москве их было возведено 36млн.м2. Поставленные задачи были выполнены: обеспечили людям жилье, а также дешевизну строений и 25-летний срок эксплуатации, и даже перевыполнили: “хрущобы” и “нехрущобы” простояли уже почти полвека. Между тем резерв этого фонда подходит к очевидному концу. “Если в ближайшее время мы не займемся пятиэтажками вплотную, то это будет уже не наше дело, а дело специалистов из Министерства по чрезвычайным ситуациям”, — говорил руководитель московского стройкомплекса В.И.Ресин.
Правительством Москвы разработана программа “О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого индивидуального периода до 2010 года”. Ветхие хрущевки сносятся во всех округах столицы. В течение ближайших 10 лет в городе должно быть снесено около двух тысяч устаревших пятиэтажных домов. В целом по городу реконструкции подлежат районы в 27,1 млн. м2 в ветхих жилых помещениях, из них ликвидации отдано 9 млн., остальные подлежат санации.
В прошлом году в Москве было создано АО “Управление санации жилого фонда”, учредителями которого являются столичные строительные организации, консорциум немецких фирм из Инициативы “Жилищное хозяйство Восточной Европы” и “Союз предпринимателей Восточной и Центральной Европы”.
Санируемые здания получают утепленные стеновые конструкции, лифтовые шахты, окна заменяются на стеклопакеты, квартиры оснащаются мусоропроводами, меняются все внутридомовые коммуникации. Кроме надстройки и обстройки осуществляется перепланировка помещений — увеличение площади кухонь, прихожих и гостиных, устройство раздельных санузлов, увеличение площади подсобных помещений путем объединения двух квартир в одну, устройство эркеров и лоджий, организация квартир на двух уровнях. Это позволит получать жилые дома не только с повышением уровня комфортности, но и способные простоять еще 50-60 лет.
В Москве в пятиэтажных домах “чердачный резерв” составляет примерно 6 миллионов квадратных метров общей площади. Переоборудование хотя бы части чердаков под жилье даст возможность городу получить несколько десятков тысяч новых, и главное, недорогих квартир. Ведь мансардное строительство существенно дешевле обычного — не нужно прокладывать инженерные коммуникации, возиться с котлованом и фундаментом.
По некоторым оценкам стоимость новых квартир после реконструкции на 25-30 процентов ниже аналогичного жилья. Длительность санации в среднем зависит от проекта и санируемого объекта, колеблется в пределах от полугода до трех кварталов. Если учесть, что через пять-шесть лет в Москве почти иссякнут площади под строительство, санация — выход из сложившейся ситуации.

Система «Мастер» в интеллектуальном доме
Отечественная недорогая система “Мастер” разработана российской компанией “Специальные системы и технологии”. В ее основе заложены три принципа: экономичность, безопасность и комфорт.
Управлять климатом в вашем “умном” доме вы сможете с помощью датчиков температуры и термостата.
Можно запрограммировать систему так, что она автоматически будет слегка понижать температуру ночью и повышать за час до вашего пробуждения.
Стоит открыть форточку, как “теплые полы” станут чуть активнее, закрыть — наоборот. Вы ушли из дома — он сам выключит свет, закроет ставни, снизит температуру в доме.
Словом, вся система работает в оптимальном режиме, лишнее тепло не вырабатывается, лишняя энергия не расходуется.
Безопасность здесь — это имитация присутствия животных и просто охранная сигнализация. А еще — оповещение хозяев в случае появления дыма (сиреной или звонком по телефону), а также включение системы пожаротушения, если она имеется.
Предотвратить протечку поможет система “Нептун” (отдельная разработка данной компании). А чтобы вы не беспокоились, находясь, скажем, за границей, ваш дом будет ежедневно звонить вам и сообщать: “Все О'K”.
С комфортом все ясно. Одним нажатием кнопки на пульте дистанционного управления можно управлять жалюзи, рольставнями, системой автоматического полива и прочим, включать телевизор и СВЧ-печь, создавать всевозможные световые сценарии.
Одним из основных достоинств таких систем является то обстоятельство, что они состоят из отдельных модулей и могут расширяться бесконечно. Все зависит от потребностей заказчика.
Такой принцип “Мастера” делает его вполне доступным для людей со средним достатком. Установить минимальный набор модулей, действительно необходимых для вас (базовый пакет), обойдется в 770 долларов.
Расширенная комплектация класса “люкс” — примерно 2,5 тыс. долларов.
Разумеется, основным условием функционирования всех систем “интеллектуального дома” является надежность. По этой причине “Мастер” регулярно самодиагностируется и оповещает хозяина о возможных неполадках.
Управление “Мастером” происходит с одного или нескольких стационарных пультов, с дистанционных пультов, персонального компьютера или через Интернет. От периферийных блоков сигналы сходятся к главному, который монтируется скрытно от посторонних глаз в маленьком металлическом шкафу.
Поэтому система остается работоспособной даже при поломке внешних устройств. А на случай отключения электроэнергии в том же шкафу устанавливается аккумулятор, который продлевает работоспособность системы.

Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 33 за 2002 год в рубрике выставки

©1995-2022 Строительство и недвижимость