Об автоматизации управления недвижимостью
Выставка "Build IT Berlin-2002", которая будет проведена "Messe Berlin GmbH" с 6 по 10 февраля 2002 г. в Берлине и явится демонстрацией последних достижений в области информационных технологий применительно к строительной отрасли, будет, разумеется, и выставкой средств автоматизации различных аспектов эксплуатации существующих объектов. В статье Ханса Крегера, предлагаемой вниманию читателей СиН, идет речь о программном продукте, способствующем оптимизации подобного рода менеджмента.
Пользуясь случаем, хотелось бы исправить оплошность, допущенную в информационном материале "Как добиться максимальной эффективности выставки" (СиН-43 от 13 ноября 2001 г.): берлинская конференция "Ventasoft" состоится, конечно же, не за неделю, а в дни работы "Build IT Berlin-2002".
А теперь слово Хансу Крегеру.
Преимущества, обретаемые путем создания структур автоматизации управления недвижимостью (facility management, или FM) в сфере наемного жилья не столь очевидны, как в области административных либо коммерческих зданий. Тем не менее использование данного типа управленческой системы обеспечивает определенные гарантии верной оценки объектов собственности и защиты долговременных прибылей.
По логике вещей, ценовая прозрачность не должна ставиться потребителем во главу угла, поскольку сегодня как нечто отдельное рассматривается стоимость электроснабжения жилья, его газо-, тепло- и водоснабжения, а также стоимость водоотведения и мусороудаления.
Так или иначе, объекты собственности характеризуются, помимо всего прочего, и соответствующими коммунальными издержками, система же расчетов за услуги, основанная на учете затрат, представляется наиболее прозрачной, и, как следствие, часто ведет к существенной экономии. Сервис, сдерживание цен, маркетинг и извлечение прибыли являются первоочередными факторами, обуславливающими внедрение FM в область аренды жилья.
Определение, с одной стороны, стоимостных потолков (особенно для крупных фирм менеджмента собственности, управляющих несколькими крупными объектами), с другой - источников поступления ресурсов представляет первостепенный интерес для менеджеров недвижимости, так как от правильного совместного учета того и другого зависит экономичное и эффективное управление объектами.
Продвинутое планирование
В арендном секторе так: помещение лишь тогда приносит прибыль, когда оно нанято. Доход от аренды может быть существенно снижен неоправданными эксплуатационно-ремонтными расходами.
Вообще-то профилактические мероприятия по обслуживанию и эксплуатации недвижимости, часто следующие за разработкой тщательно структурированного FM-плана, сводят к минимуму риск возникновения каких-либо повреждений. Заключая контракты, касающиеся обслуживания тех или иных инженерных систем эксплуатируемых объектов, менеджеры недвижимости не оказываются перед лицом неожиданных перерасходов, поскольку все последствия выхода оборудования из строя ликвидируются сервис-провайдерами по вполне приемлемым для потребителей расценкам.
Известно, что в настоящее время расценки сервис-контрактов корректируются в сторону снижения, и в таком виде они и будут закладываются в муниципальный бюджет.
Сопоставления, демонстрирующие потенциальную экономию
Установление потолка эффективно в отношении крупных управляющих компаний и средних по величине агентств, предлагающих широкую гамму однородных предложений в сфере недвижимости. Если причина в этом, и если объекты управляются с помощью FM-стратегий, определенные сопоставления часто способствуют выявлению важной информации. Скажем, разницы текущих цен. Как только эта разница фиксируется, управление объектами недвижимости осуществляется на одном и том же исполнительском уровне по одним и тем же низким ценам. Выполнение этих сопоставлений - еще одна область успешного применения программных FM-средств.
Обязательства и цены
Компания по управлению недвижимостью не может взять на себя роль искусного ремесленника. Различие уровней ответственности играет важную роль. Тем не менее управляющий недвижимостью может заключить договор с опытными сервис-провайдерами.
Сам же он может полностью сосредоточиться на той сфере компетенции, в которой он, в свою очередь, накопил опыт, является экспертом, может создавать рыночную стоимость. То есть в управлении недвижимостью. Задача поддержания в должном порядке инженерных систем, например, отопительных, целиком возлагается на службы инженерного сервиса.
Это их кровный бизнес, в коем они преуспели, набили руку, накопили квалификацию и умение, каковое и прилагают на благо потребителя. (То же самое относится к менее сложным, но не менее нужным сферам, например, мусороудалению или уборке снега.) Все эти работы должны выполняться не случайными людьми, а опытными профессионалами, так как качество этих работ входит в комплекс обязательств компании, управляющей той или иной недвижимостью, и предусматривается ценой, которую платит клиент этой компании.
Эксплуатация объектов и рост цен
Постоянный уход за недвижимостью способствует поддержанию ее качества на определенном уровне. Лишь должным образом управляемая недвижимость способна привлекать новых нанимателей в течение долгих лет.
Свою лепту в то, что определяется словосочетанием "грамотный менеджмент", вносят профессионалы ухода и инженерного сервиса. (То есть в дело поддержания приемлемых цен и защиты долговременных прибылей.) Более того, продвинутый управляющий недвижимостью имеет возможность улучшения стандартов этой самой недвижимости, например, путем замены устаревшей и малоэффективной центральной системы отопления современной (скажем, автономной, если это целесообразно). Более высокий стандарт - это более высокие расценки. Преимущество этого особенно хорошо ощущается тогда, когда данная собственность включена в фонд недвижимости. Подобные фонды по-прежнему привлекательны для инвесторов. Именно внесенная в такой фонд недвижимость продается (сдается) особенно выгодно.
Маркетинг
FM обеспечивает дополнительные преимущества и в области маркетинга наемных помещений. После того, как поэтажные планы со всеми размерами внесены в качестве исходных данных в соответствующий программный комплекс, задача презентации объекта существенно облегчается. Возможно, это не так актуально для Мюнхена или Фрайбурга, где хорошим апартаментам сразу найдется хозяин. Но вот в Берлине Интернет-предложения представляют собой новые быстрые средства привлечения потенциальных нанимателей.
В условиях перенасыщения рынка жилья это дорогого стоит. Для ознакомления с очередным предложением потенциальному клиенту нужно лишь кликнуть мышью. Компании по управлению недвижимостью состязаются в оперативности размещения в сети Интернет все новых предложений и обновления уже размещенных. (В первую очередь речь идет о прайс-листах.) Подобная прыть имеет смысл: сегодня в Берлине все больше апартаментов продается именно таким образом.Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ
Пользуясь случаем, хотелось бы исправить оплошность, допущенную в информационном материале "Как добиться максимальной эффективности выставки" (СиН-43 от 13 ноября 2001 г.): берлинская конференция "Ventasoft" состоится, конечно же, не за неделю, а в дни работы "Build IT Berlin-2002".
А теперь слово Хансу Крегеру.
Преимущества, обретаемые путем создания структур автоматизации управления недвижимостью (facility management, или FM) в сфере наемного жилья не столь очевидны, как в области административных либо коммерческих зданий. Тем не менее использование данного типа управленческой системы обеспечивает определенные гарантии верной оценки объектов собственности и защиты долговременных прибылей.
По логике вещей, ценовая прозрачность не должна ставиться потребителем во главу угла, поскольку сегодня как нечто отдельное рассматривается стоимость электроснабжения жилья, его газо-, тепло- и водоснабжения, а также стоимость водоотведения и мусороудаления.
Так или иначе, объекты собственности характеризуются, помимо всего прочего, и соответствующими коммунальными издержками, система же расчетов за услуги, основанная на учете затрат, представляется наиболее прозрачной, и, как следствие, часто ведет к существенной экономии. Сервис, сдерживание цен, маркетинг и извлечение прибыли являются первоочередными факторами, обуславливающими внедрение FM в область аренды жилья.
Определение, с одной стороны, стоимостных потолков (особенно для крупных фирм менеджмента собственности, управляющих несколькими крупными объектами), с другой - источников поступления ресурсов представляет первостепенный интерес для менеджеров недвижимости, так как от правильного совместного учета того и другого зависит экономичное и эффективное управление объектами.
Продвинутое планирование
В арендном секторе так: помещение лишь тогда приносит прибыль, когда оно нанято. Доход от аренды может быть существенно снижен неоправданными эксплуатационно-ремонтными расходами.
Вообще-то профилактические мероприятия по обслуживанию и эксплуатации недвижимости, часто следующие за разработкой тщательно структурированного FM-плана, сводят к минимуму риск возникновения каких-либо повреждений. Заключая контракты, касающиеся обслуживания тех или иных инженерных систем эксплуатируемых объектов, менеджеры недвижимости не оказываются перед лицом неожиданных перерасходов, поскольку все последствия выхода оборудования из строя ликвидируются сервис-провайдерами по вполне приемлемым для потребителей расценкам.
Известно, что в настоящее время расценки сервис-контрактов корректируются в сторону снижения, и в таком виде они и будут закладываются в муниципальный бюджет.
Сопоставления, демонстрирующие потенциальную экономию
Установление потолка эффективно в отношении крупных управляющих компаний и средних по величине агентств, предлагающих широкую гамму однородных предложений в сфере недвижимости. Если причина в этом, и если объекты управляются с помощью FM-стратегий, определенные сопоставления часто способствуют выявлению важной информации. Скажем, разницы текущих цен. Как только эта разница фиксируется, управление объектами недвижимости осуществляется на одном и том же исполнительском уровне по одним и тем же низким ценам. Выполнение этих сопоставлений - еще одна область успешного применения программных FM-средств.
Обязательства и цены
Компания по управлению недвижимостью не может взять на себя роль искусного ремесленника. Различие уровней ответственности играет важную роль. Тем не менее управляющий недвижимостью может заключить договор с опытными сервис-провайдерами.
Сам же он может полностью сосредоточиться на той сфере компетенции, в которой он, в свою очередь, накопил опыт, является экспертом, может создавать рыночную стоимость. То есть в управлении недвижимостью. Задача поддержания в должном порядке инженерных систем, например, отопительных, целиком возлагается на службы инженерного сервиса.
Это их кровный бизнес, в коем они преуспели, набили руку, накопили квалификацию и умение, каковое и прилагают на благо потребителя. (То же самое относится к менее сложным, но не менее нужным сферам, например, мусороудалению или уборке снега.) Все эти работы должны выполняться не случайными людьми, а опытными профессионалами, так как качество этих работ входит в комплекс обязательств компании, управляющей той или иной недвижимостью, и предусматривается ценой, которую платит клиент этой компании.
Эксплуатация объектов и рост цен
Постоянный уход за недвижимостью способствует поддержанию ее качества на определенном уровне. Лишь должным образом управляемая недвижимость способна привлекать новых нанимателей в течение долгих лет.
Свою лепту в то, что определяется словосочетанием "грамотный менеджмент", вносят профессионалы ухода и инженерного сервиса. (То есть в дело поддержания приемлемых цен и защиты долговременных прибылей.) Более того, продвинутый управляющий недвижимостью имеет возможность улучшения стандартов этой самой недвижимости, например, путем замены устаревшей и малоэффективной центральной системы отопления современной (скажем, автономной, если это целесообразно). Более высокий стандарт - это более высокие расценки. Преимущество этого особенно хорошо ощущается тогда, когда данная собственность включена в фонд недвижимости. Подобные фонды по-прежнему привлекательны для инвесторов. Именно внесенная в такой фонд недвижимость продается (сдается) особенно выгодно.
Маркетинг
FM обеспечивает дополнительные преимущества и в области маркетинга наемных помещений. После того, как поэтажные планы со всеми размерами внесены в качестве исходных данных в соответствующий программный комплекс, задача презентации объекта существенно облегчается. Возможно, это не так актуально для Мюнхена или Фрайбурга, где хорошим апартаментам сразу найдется хозяин. Но вот в Берлине Интернет-предложения представляют собой новые быстрые средства привлечения потенциальных нанимателей.
В условиях перенасыщения рынка жилья это дорогого стоит. Для ознакомления с очередным предложением потенциальному клиенту нужно лишь кликнуть мышью. Компании по управлению недвижимостью состязаются в оперативности размещения в сети Интернет все новых предложений и обновления уже размещенных. (В первую очередь речь идет о прайс-листах.) Подобная прыть имеет смысл: сегодня в Берлине все больше апартаментов продается именно таким образом.Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 44 за 2001 год в рубрике выставки
