Строительный рынок Польши
В настоящее время в Беларуси все настойчивее поднимается вопрос о либерализации хозяйства страны. Сегодня мы публикуем материалы, характеризующие состояние строительного рынка Польши, опыт которой, возможно, пригодится при формировании строительного рынка Беларуси в новых экономических условиях.
Рынок розничной торговли
Розничная торговля в современной Польше переживает революционные перемены как в категориях предложения, так и спроса. В 90-е годы число крупных и мелких магазинов резко возросло, и эта тенденция скорее всего сохранится, поскольку рынок розничной торговли продолжает развиваться. Внедрение основных западных торговых сетей дало польским потребителям возможность гораздо большего выбора, что в свою очередь привело к многим резким изменениям в покупательских возможностях. Основные супермаркеты, действующие сейчас в Польше, это: "Auchan" "Carrefour", "Geant", "Tesco", "Real", "HIT" и "Leclerc", а общее число иностранных супермаркетов превысило 110.
В 2000 году объем современных торговых площадей, отданных в эксплуатацию в Варшаве и пригородах, превысил 130 тыс. кв. м. Учитывая стоящие на очереди проекты, размер современных торговых площадей в Варшаве (сейчас их свыше 580 тыс. кв. м) должен удвоиться в ближайшие три года. Бум розничной торговли распространился на все польские города. Текущее предложение современных торговых площадей по 8 крупнейшим городам страны оценивается свыше 1 млн 800 тыс. кв. м (из чего 30% приходится на Варшаву). И тем не менее в 1999 году объем торговых площадей на душу населения в Польше (с учетом как уже существующих, так и новостроек) продолжал оставаться очень низким и равнялся 0,6 кв. м - в сравнении со среднеевропейским показателем 2 кв. м на душу населения.
В то время как торговые центры на периферии городов переживали весьма динамичный подъем, в самой гуще агломераций их возникало немного. Это положение, вероятно, изменится с приходом на рынок городских развлекательных центров, размещенных в густонаселенных районах с развитой сетью городского транспорта. К числу таких проектов относятся, например: "Золотые террасы" банка "ИНГ" в Варшаве, "Новый свет" фирмы "Апсис" в Лодзи, "Новый город" в Кракове и "Новый центр" фирмы "Челвертон" в Катовице. Каждый из них сочетает такие коммерческие и развлекательные элементы, как торговля, кинотеатры, кегельбаны и рестораны.
Спрос на магазинные площади поступает равно от отечественных и зарубежных предпринимателей, причем число последних на территории Польши сейчас около 200. Наибольшим спросом пользуются торговые площади около 1,5 тыс. кв. м в городах с населением свыше 500 тыс. человек.
В торговых центрах арендные ставки устанавливаются в индивидуальном порядке и зависят от города, вида предпринимательства и от размера арендуемой площади. Среднемесячные арендные ставки в современных торговых центрах колеблются от 6 до 40 долл. США за 1 кв. м. Нехватка свободных торговых площадей современного уровня во многих городах отражается в очень высокой аренде, особенно вдоль главных торговых магистралей, вплоть до 35-80 долл. США за 1 кв. м в месяц.
Рынок технической застройки
Рынок складских площадей также пережил бурное развитие в последние годы Еще в 1994 году в Варшаве было только 10 тыс. кв. м качественных складских помещений. Спустя несколько лет, в конце 2000 года, их уже было 550 тыс. кв. м., причем около 90% сконцентрированных в больших парках материально-технического обеспечения. Свыше 130 тыс. кв. м современных складов сданы в эксплуатацию в первой половине 2001 года, а в ближайшие годы в пригородах польской столицы будут построены почти 1,5 млн кв. м.
В последние несколько лет спрос на современные склады, а также площади под постройки материально-технического назначения, значительно возрос, особенно в пригородах Варшавы. Первоначально спрос на новые складские помещения исходил практически только от иностранных предприятий, приступающих к работе в Польше. Им требовался уровень сервиса и эффективности, сравнимый с уровнем, имевшимся на их отечественных рынках. Сейчас, после того, как понизились арендные ставки и изменилась деловая практика, также польские предприятия все чаще испытывают нужду в современных складах.
Нехватка в начале 90-тых годов современных технических помещений подняла арендные ставки намного выше их уровня равновесия. Наступивший строительный бум привел к возросшему предложению. Это, в свою очередь, упорядочило аренду и понизило месячные ставки с 11 до сегодняшних 6,5 долл. США за 1 кв. м.
Рынок жилищной и многоквартирной застройки переживает ряд динамичных перемен. За последние три года проявился растущий интерес к приобретению квартир, как виду инвестиции, в основном для обеспечения источника дохода путем аренды. В размерах страны наиболее высок спрос на небольшие квартиры, а также на элитные апартаменты.
В прошлом были популярны квартиры в старой застройке, их привлекательность вызывалась их местоположением. Теперь польские и иностранные застройщики предлагают жилье в новых, современных квартирах, расположенных в домах индивидуальной планировки с подземными автостоянками, круглосуточной охраной, гимнастическими центрами, бассейнами, а порой и ресторанами, где преимущественно проживают западные специалисты, работающие в Польше по контрактам. Средняя продажная цена квартир в Варшаве колеблется между 0,7 и 1,8 тыс. долл. США за квадратный метр. В других городах, таких как Гданьск, Краков и Вроцлав, уровень цен колеблется между 0,6-0,8 тыс. долл. за 1 кв. м, за исключением катовицкого региона, где цены гораздо ниже, около 0,3-0,4 тыс. долл. за 1 кв. м.
Рынок гостиничной застройки
Качество и количество имеющейся гостиничной базы, которая достигает 160 тыс. кв. м, можно оценить как неудовлетворительное. Ряд гостиничных проектов в настоящее время уже реализуется, а самому рынку гостиничной застройки обеспечивается развитие благодаря увеличению числа иностранных и польских туристов, а также командированных бизнесменов.
Есть спрос на недорогие, скромные стандартные гостиницы в польских городах с населением свыше 100 тыс. человек (большой спрос в Варшаве, Вроцлаве, Гданьске, Кракове и Познани). Новые гостиницы часто проектируются как часть выставочно-административных комплексов. Существует план строительства сети мотелей близ транспортных магистралей. Прогнозируется выйти к 2010 году на уровень 450 тыс. кв. м гостиничных площадей.
Рынок капиталовложений в недвижимое имущество находится в ранней стадии своего развития, все еще отставая хотя бы от Венгрии, где инвесторы уверены в долгосрочной стабильности на арендном рынке. В настоящее время активность этого рынка в Варшаве набирает обороты. Все больше инвесторов ведет деятельную разведку варшавского рынка, и к концу года ожидается целый ряд сделок в области столичного недвижимого имущества.
Исходная рентабельность для инвестиций в доходную недвижимость, арендуемую по рыночной цене, находится в границах 11-11,5%, причем для новостроек она выше, чем для арендованных сооружений. Этот показатель превышает как венгерский, так и чешский уровень, где многие сделки заключены на уровне исходной рентабельности ниже 10%.
Благоприятные условия, создаваемые на польском рынке капиталовложений в недвижимость, увеличивают число инвесторов. Поэтому только сейчас стало возможным говорить о рыночном характере инвестиций. Инвесторы обнаруживают на рынке хороший выбор недвижимости, предлагаемой застройщиками на рыночных условиях. Однако необходимо отметить, что при растущем доверии инвесторов к рынку он будет постепенно сужаться, и в ближайшие несколько лет существующие ныне возможности более не повторятся.
Происходящие в польской экономике перемены и укрепляющееся доверие инвесторов начинают постепенно снижать риск инвестиций в Польше, который до недавнего времени еще считался довольно высоким. Расширение Евросоюза за счет стран Центральной Европы усиливает восприятие польского рынка как безопасного для иностранных инвестиций.
С прогнозируемым ростом доверия к польскому рынку показатель рентабельности должен в будущем понизиться. Продолжение рыночных реформ и движение Польши к полному членству в Европейском союзе приведет к вероятному снижению через 3-4 года рентабельности на этом рынке до 9%.
Инвесторы могут учесть изменение рентабельности при разработке стратегии своих инвестиций и предусмотреть ее снижение в ближайшем будущем. Это позволит не только воспользоваться нынешней высокой начальной рентабельностью, но и в будущем осуществить выгодное вложение полученных сейчас доходов.
Строительная промышленность. Показатели строительной промышленности значительно возросли в 1997-1999 годах, первоначально как результат иностранных инвестиций главным образом в областях производственной, торговой и административной застройки, хотя возрастало также число новостроек, финансируемых польским капиталом. Однако в 2000 году, после девятилетнего подъема в польской строительной промышленности произошел однопроцентный спад. На итоговый результат повлиял замедленный (1%) рост в частном секторе и очень резкий (33%) спад показателей государственных предприятий. Тем не менее строительные компании предсказывают сохранение тенденций роста в ближайшие годы. В 2000 году доля частного сектора в строительстве продолжала расти, достигнув 97%.
В показателях отрасли преобладали новые капиталовложения и проекты по модернизации, их доля составила 74,5%, в противоположность 25,5%, пришедшихся на ремонтно-эксплуатационные работы. В 2000 году было сдано в эксплуатацию 87,7 тыс. новых квартир и развернуто около 125,8 тыс. новостроек. На конец года в стадии строительства находилось около 710,5 тыс. квартир.
Рынок землевладения
Большинство земельных участков в сельских районах находится в частном владении физических лиц или крестьянских кооперативов. В городских районах земля находится преимущественно в государственной или муниципальной собственности. В крупных городах интерес к участкам под жилое, административное и торговое строительство растет, что вызывает соответственное повышение цен на землю. Национализация, произошедшая в Польше вскоре после Второй мировой войны, проходила с нарушением прав собственников. Путем оглашения ряда декретов о национализации большие участки земли, включая пригодные для строительства, отошли в государственную казну. В первую очередь этот вопрос касается Варшавы, где по декрету 1945 года более 90% территорий в довоенной черте города отошло государству. Юридические последствия этого факта продолжают тормозить ситуацию на варшавском рынке недвижимого имущества вплоть до сего дня, поскольку претензии, предъявляемые бывшими владельцами и их наследниками, остаются важнейшим препятствием развития инвестиционных проектов в столице.
В январе текущего года парламент принял Закон о возврате собственности, который должен компенсировать собственникам потери национализированного имущества. По этому закону возврат незаконно экспроприированной собственности допускался только в тех случаях, когда сами владельцы такой собственности были польскими гражданами на момент экспроприации и если они или их наследники являлись польскими гражданами на 31 декабря 1999 года.
Президент страны отказался подписать этот закон в его настоящем виде и направил Закон о возвращении собственности в Конституционный трибунал для тщательной проверки его соответствия Основному закону Республики Польша.По материалам торгово-экономического отдела Посольства Республики Польшав Республике Беларусь подготовил Владимир КИНЧИКОВ
Рынок розничной торговли
Розничная торговля в современной Польше переживает революционные перемены как в категориях предложения, так и спроса. В 90-е годы число крупных и мелких магазинов резко возросло, и эта тенденция скорее всего сохранится, поскольку рынок розничной торговли продолжает развиваться. Внедрение основных западных торговых сетей дало польским потребителям возможность гораздо большего выбора, что в свою очередь привело к многим резким изменениям в покупательских возможностях. Основные супермаркеты, действующие сейчас в Польше, это: "Auchan" "Carrefour", "Geant", "Tesco", "Real", "HIT" и "Leclerc", а общее число иностранных супермаркетов превысило 110.
В 2000 году объем современных торговых площадей, отданных в эксплуатацию в Варшаве и пригородах, превысил 130 тыс. кв. м. Учитывая стоящие на очереди проекты, размер современных торговых площадей в Варшаве (сейчас их свыше 580 тыс. кв. м) должен удвоиться в ближайшие три года. Бум розничной торговли распространился на все польские города. Текущее предложение современных торговых площадей по 8 крупнейшим городам страны оценивается свыше 1 млн 800 тыс. кв. м (из чего 30% приходится на Варшаву). И тем не менее в 1999 году объем торговых площадей на душу населения в Польше (с учетом как уже существующих, так и новостроек) продолжал оставаться очень низким и равнялся 0,6 кв. м - в сравнении со среднеевропейским показателем 2 кв. м на душу населения.
В то время как торговые центры на периферии городов переживали весьма динамичный подъем, в самой гуще агломераций их возникало немного. Это положение, вероятно, изменится с приходом на рынок городских развлекательных центров, размещенных в густонаселенных районах с развитой сетью городского транспорта. К числу таких проектов относятся, например: "Золотые террасы" банка "ИНГ" в Варшаве, "Новый свет" фирмы "Апсис" в Лодзи, "Новый город" в Кракове и "Новый центр" фирмы "Челвертон" в Катовице. Каждый из них сочетает такие коммерческие и развлекательные элементы, как торговля, кинотеатры, кегельбаны и рестораны.
Спрос на магазинные площади поступает равно от отечественных и зарубежных предпринимателей, причем число последних на территории Польши сейчас около 200. Наибольшим спросом пользуются торговые площади около 1,5 тыс. кв. м в городах с населением свыше 500 тыс. человек.
В торговых центрах арендные ставки устанавливаются в индивидуальном порядке и зависят от города, вида предпринимательства и от размера арендуемой площади. Среднемесячные арендные ставки в современных торговых центрах колеблются от 6 до 40 долл. США за 1 кв. м. Нехватка свободных торговых площадей современного уровня во многих городах отражается в очень высокой аренде, особенно вдоль главных торговых магистралей, вплоть до 35-80 долл. США за 1 кв. м в месяц.
Рынок технической застройки
Рынок складских площадей также пережил бурное развитие в последние годы Еще в 1994 году в Варшаве было только 10 тыс. кв. м качественных складских помещений. Спустя несколько лет, в конце 2000 года, их уже было 550 тыс. кв. м., причем около 90% сконцентрированных в больших парках материально-технического обеспечения. Свыше 130 тыс. кв. м современных складов сданы в эксплуатацию в первой половине 2001 года, а в ближайшие годы в пригородах польской столицы будут построены почти 1,5 млн кв. м.
В последние несколько лет спрос на современные склады, а также площади под постройки материально-технического назначения, значительно возрос, особенно в пригородах Варшавы. Первоначально спрос на новые складские помещения исходил практически только от иностранных предприятий, приступающих к работе в Польше. Им требовался уровень сервиса и эффективности, сравнимый с уровнем, имевшимся на их отечественных рынках. Сейчас, после того, как понизились арендные ставки и изменилась деловая практика, также польские предприятия все чаще испытывают нужду в современных складах.
Нехватка в начале 90-тых годов современных технических помещений подняла арендные ставки намного выше их уровня равновесия. Наступивший строительный бум привел к возросшему предложению. Это, в свою очередь, упорядочило аренду и понизило месячные ставки с 11 до сегодняшних 6,5 долл. США за 1 кв. м.
Рынок жилищной и многоквартирной застройки переживает ряд динамичных перемен. За последние три года проявился растущий интерес к приобретению квартир, как виду инвестиции, в основном для обеспечения источника дохода путем аренды. В размерах страны наиболее высок спрос на небольшие квартиры, а также на элитные апартаменты.
В прошлом были популярны квартиры в старой застройке, их привлекательность вызывалась их местоположением. Теперь польские и иностранные застройщики предлагают жилье в новых, современных квартирах, расположенных в домах индивидуальной планировки с подземными автостоянками, круглосуточной охраной, гимнастическими центрами, бассейнами, а порой и ресторанами, где преимущественно проживают западные специалисты, работающие в Польше по контрактам. Средняя продажная цена квартир в Варшаве колеблется между 0,7 и 1,8 тыс. долл. США за квадратный метр. В других городах, таких как Гданьск, Краков и Вроцлав, уровень цен колеблется между 0,6-0,8 тыс. долл. за 1 кв. м, за исключением катовицкого региона, где цены гораздо ниже, около 0,3-0,4 тыс. долл. за 1 кв. м.
Рынок гостиничной застройки
Качество и количество имеющейся гостиничной базы, которая достигает 160 тыс. кв. м, можно оценить как неудовлетворительное. Ряд гостиничных проектов в настоящее время уже реализуется, а самому рынку гостиничной застройки обеспечивается развитие благодаря увеличению числа иностранных и польских туристов, а также командированных бизнесменов.
Есть спрос на недорогие, скромные стандартные гостиницы в польских городах с населением свыше 100 тыс. человек (большой спрос в Варшаве, Вроцлаве, Гданьске, Кракове и Познани). Новые гостиницы часто проектируются как часть выставочно-административных комплексов. Существует план строительства сети мотелей близ транспортных магистралей. Прогнозируется выйти к 2010 году на уровень 450 тыс. кв. м гостиничных площадей.
Рынок капиталовложений в недвижимое имущество находится в ранней стадии своего развития, все еще отставая хотя бы от Венгрии, где инвесторы уверены в долгосрочной стабильности на арендном рынке. В настоящее время активность этого рынка в Варшаве набирает обороты. Все больше инвесторов ведет деятельную разведку варшавского рынка, и к концу года ожидается целый ряд сделок в области столичного недвижимого имущества.
Исходная рентабельность для инвестиций в доходную недвижимость, арендуемую по рыночной цене, находится в границах 11-11,5%, причем для новостроек она выше, чем для арендованных сооружений. Этот показатель превышает как венгерский, так и чешский уровень, где многие сделки заключены на уровне исходной рентабельности ниже 10%.
Благоприятные условия, создаваемые на польском рынке капиталовложений в недвижимость, увеличивают число инвесторов. Поэтому только сейчас стало возможным говорить о рыночном характере инвестиций. Инвесторы обнаруживают на рынке хороший выбор недвижимости, предлагаемой застройщиками на рыночных условиях. Однако необходимо отметить, что при растущем доверии инвесторов к рынку он будет постепенно сужаться, и в ближайшие несколько лет существующие ныне возможности более не повторятся.
Происходящие в польской экономике перемены и укрепляющееся доверие инвесторов начинают постепенно снижать риск инвестиций в Польше, который до недавнего времени еще считался довольно высоким. Расширение Евросоюза за счет стран Центральной Европы усиливает восприятие польского рынка как безопасного для иностранных инвестиций.
С прогнозируемым ростом доверия к польскому рынку показатель рентабельности должен в будущем понизиться. Продолжение рыночных реформ и движение Польши к полному членству в Европейском союзе приведет к вероятному снижению через 3-4 года рентабельности на этом рынке до 9%.
Инвесторы могут учесть изменение рентабельности при разработке стратегии своих инвестиций и предусмотреть ее снижение в ближайшем будущем. Это позволит не только воспользоваться нынешней высокой начальной рентабельностью, но и в будущем осуществить выгодное вложение полученных сейчас доходов.
Строительная промышленность. Показатели строительной промышленности значительно возросли в 1997-1999 годах, первоначально как результат иностранных инвестиций главным образом в областях производственной, торговой и административной застройки, хотя возрастало также число новостроек, финансируемых польским капиталом. Однако в 2000 году, после девятилетнего подъема в польской строительной промышленности произошел однопроцентный спад. На итоговый результат повлиял замедленный (1%) рост в частном секторе и очень резкий (33%) спад показателей государственных предприятий. Тем не менее строительные компании предсказывают сохранение тенденций роста в ближайшие годы. В 2000 году доля частного сектора в строительстве продолжала расти, достигнув 97%.
В показателях отрасли преобладали новые капиталовложения и проекты по модернизации, их доля составила 74,5%, в противоположность 25,5%, пришедшихся на ремонтно-эксплуатационные работы. В 2000 году было сдано в эксплуатацию 87,7 тыс. новых квартир и развернуто около 125,8 тыс. новостроек. На конец года в стадии строительства находилось около 710,5 тыс. квартир.
Рынок землевладения
Большинство земельных участков в сельских районах находится в частном владении физических лиц или крестьянских кооперативов. В городских районах земля находится преимущественно в государственной или муниципальной собственности. В крупных городах интерес к участкам под жилое, административное и торговое строительство растет, что вызывает соответственное повышение цен на землю. Национализация, произошедшая в Польше вскоре после Второй мировой войны, проходила с нарушением прав собственников. Путем оглашения ряда декретов о национализации большие участки земли, включая пригодные для строительства, отошли в государственную казну. В первую очередь этот вопрос касается Варшавы, где по декрету 1945 года более 90% территорий в довоенной черте города отошло государству. Юридические последствия этого факта продолжают тормозить ситуацию на варшавском рынке недвижимого имущества вплоть до сего дня, поскольку претензии, предъявляемые бывшими владельцами и их наследниками, остаются важнейшим препятствием развития инвестиционных проектов в столице.
В январе текущего года парламент принял Закон о возврате собственности, который должен компенсировать собственникам потери национализированного имущества. По этому закону возврат незаконно экспроприированной собственности допускался только в тех случаях, когда сами владельцы такой собственности были польскими гражданами на момент экспроприации и если они или их наследники являлись польскими гражданами на 31 декабря 1999 года.
Президент страны отказался подписать этот закон в его настоящем виде и направил Закон о возвращении собственности в Конституционный трибунал для тщательной проверки его соответствия Основному закону Республики Польша.По материалам торгово-экономического отдела Посольства Республики Польшав Республике Беларусь подготовил Владимир КИНЧИКОВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 44 за 2001 год в рубрике новости
