О современных методах развития инфраструктуры
Традиционную пресс-конференцию, посвященную итогам работы белорусского строительного комплекса в I полугодии 2001 г. и приуроченную ко Дню строителя, провел 9 августа министр архитектуры и строительства Беларуси Геннадий Курочкин.
Министр выразил удовлетворение итогами работы отрасли за указанный период, подчеркнув, что объем ввода жилья, запланированный на 2001 г. (3 млн м 2, из коих 2,75 млн м 2 составляют основное задание, а 250 тыс. м 2 - дополнительное), обеспечен. С заданием по строительству жилья справились все области страны. Самые лучшие показатели - у Минска. Неплохие - у Брестской области. Несколько более скромные - у Витебской и Могилевской областей.
В целом по министерству выполнены задания по обеспечению роста объемов и производительности труда. Очень хорошо выполнен показатель по экспорту - 132%. Если учесть, что в прошлом году было 140%, то цифра значительная. Связано это с поставкой на российский рынок отдельных категорий стройматериалов, с качеством выпускаемой такими предприятиями, как, например, "Керамин" и "Гомельстекло", продукции. Можно говорить о гранитном щебне, стеновых материалах, цементе.
Что же касается перспектив выполнения годового плана ввода жилья (названые 3 млн м 2), то имеется реальная перспектива выполнения этого задания (если, конечно, планомерно работать в этом направлении).
Что касается удешевления жилья, то, как известно, на одном из совещаний у президента Беларуси было определено, что в течение 2001 г. стоимость возводимого жилья должна быть снижена на 10%. (И плюс еще на 10% в будущем году.) Речь идет о снижении стоимости строительства жилья, осуществляемого с предоставлением льготных кредитов, с поддержкой государства. Данные объекты возводятся для расселения граждан, которые нуждаются в жилье и состоят на соответствующем учете.
Министр напомнил, что социальное жилье предоставляется гражданам определенных категорий, например, инвалидам, бесплатно. В свое время при осуществлении строительства на основе долевого участия в Минске кроме основной стоимости самого дома необходимо было уплатить еще 47% от стоимости этого жилья на развитие инженерных сетей. То есть будущий жилец, помимо того, что он инвестировал непосредственно в дом, дополнительно инвестировал в сети, к тому же не относящиеся к дому.
Для Гомеля данный показатель составлял 38%, несколько меньше - для Витебска и Могилева. В любом случае эти цифры (не менее 20%) плюсовались к стоимости жилого дома. На сегодняшний же день определено, что если граждане нуждаются в улучшении жилищных условий и стоят на очереди на расширение жилплощади, то они эти деньги не вносят.
Как будут строиться эти сети?
В соответствии с белорусским законодательством источников формирования фонда финансирования строительства сетей насчитывается семь. Помимо всего прочего, это и налог на землю, и отчисления в местные бюджеты. На развитие сетей разрешается использовать до 30% объема жилищно-инвестиционного фонда, что по республике близко к 30-35 млрд рублей по республике - сумма довольно солидная.
Благодаря использованию средств фонда в области развития сетей в стране улучшилась ситуация, касающаяся строительства и ввода в эксплуатацию индивидуального жилья. То есть сегодня осуществляется обустройство (по крайней мере, по основным параметрам) того индивидуального жилья, которое было в свое время настроено вокруг Минска и областных центров страны, а также рассредоточено по всей ее территории. Появилась возможность вкладывать средства в развитие и сетей, соответственно люди заканчивают строительством когда-то начатые дома и вселяются в них.
При формировании бюджета 2001 г. были предусмотрены средства на льготное кредитование в размере 110 млрд рублей. Если около трех лет тому назад многие полагали, что это вызывает инфляцию, то в и прошлом, и в текущем году сумма льготных кредитов закладывалась в бюджет. При этом 1/12 часть его регулярно выделяется на строительство жилья. К сожалению, численность людей, попадающих под льготное кредитование, очень большая, и выделяемыми льготными кредитами компенсировать их потребности практически невозможно. Сформированные на сегодняшний день в стране ЖСК при уровне выделения средств, составляющем аналогичный уровню этого года, смогут завершить строительство не ранее, чем через 7-8 лет. Поэтому был поставлен вопрос несоздавания новых ЖСК. В результате достигалось целевое направление выделяемых средств на то, чтобы достроить уже начатые объекты.
При формировании бюджета 2002 г. будет поставлен вопрос увеличения объема льготного кредитования именно тех ЖСК, членам которых уже была пообещана соответствующая помощь.
И правительством, и министерством приняты определеные меры - кроме того, что были отрегулированы отчисления на сети, на 30% были уменьшены затраты на сбор исходных данных. Ведь практически за каждое исходное данное выплачивалась определенная сумма. Выработана методика проверки документации, уменьшения сметной стоимости. При этом она носит исключительно рекомендательный характер. Если гражданин располагает средствами, ни у кого не возникает никаких вопросов - он может строиться и обустраиваться в соответстви с любым уровнем предоставляемых услуг.
Правилами о договорах предусмотрены и типовые потребительские качества жилища, то есть наиболее простой уровень отделки. Если же заказчик желает, подрядчик обязан (это записано в положении) заключить с данным клиентом договор на желательный объем работ. При сумме, большей предельной величины льготного кредита, он должен вносить свои деньги.
Удалось определиться и по сельскому строительству, сказал министр. Следует помнить, что сельское строительство - это в основном коттеджное строительство за счет льготных кредитов на селе. Стоимость квадратного метра включает стоимость всех сетей, а также подъездных дорог. В целом стоимость квадратного метра сельского жилья получается примерно равной $500, хотя на самом деле фактическая цена его не превышает $220-230 (в зависимости от типов домов). Поэтому стоимость сетей и отделена от стоимости домов. Существуют инновационные фонды Белтрансгаза, Белтопгаза, Белэнерго, определенная доля которых (до 30%) должна идти на развитие сетей в сельской местности (газопроводы, подводящие ЛЭП).
Ограничена также площадь сельского жилья, строившегося с использованием льготных кредитов. В свое время площадь данного жилья ограничивалась 240-260 м 2, при этом 100% нужной суммы выделяло государство. Отработаны проекты трех-пятикомнатных коттеджей в газосиликатных, щитовых и прочих конструкциях, площадь которых составляет от 80 до 130 м 2 в зависимости от состава семьи.
В Москве уровень отделки такой квартиры прост - линолеум, очень простые (гомельские) обои, окна и газосиликат белорусского производства. Технология же производства такова, на которую сейчас все переходят, - каркасные схемы, в основе которых лежит монолитное ядро. Регулировать площадь удается за счет свободной планировки. Нужно сказать, что в завершении нуждается значительное количество начатых в свое время домов.
В свое время в БДГ можно было прочесть о применении шифера, якобы запрещенного к применению. Во-первых, шифер в мире не запрещен. В Беларусь поступает асбестосодержащее составляющее из российского карьера, параметры какового позволяют использовать данный элемент в Канаде и еще ряде стран. С использованием такого асбеста или асбестоцементных изделий в Канаде изготавливаются элементы систем водоснабжения, кровельные изделия, то есть можно говорить о его массовом применении. Тем не менее Минздрав Беларуси, являясь членом ВОЗ, приняло решение об ограничении применения шифера. Но теми же санитарными службами предусмотрены специальные краски для окрашивания асбестосодержащих изделий. Эти краски связывают асбест, в результате чего все санитарно-нормативные вопросы отпадают. В результате применения этих красок получается цветной шифер, который официально разрешен к применению в ряде стран, в том числе во Франции, а также в странах Балтии, которые, кстати, покупают этот материал в Беларуси.
Что касается металлочерепицы, то таковая в Беларуси раньше была исключительно финского производства, в настоящее же время эти изделия производятся и в Молодечно, и в Заславле. А собственно окрашенный металл поступает из Магнитогорска и Липецка. Продолжаются и финские поставки (процентов на 20 дороже).
Что же касается сельских домов, то, если строение достаточно велико, стоимость металлочерепицы может составить до 30% его общей стоимости. Тут-то и может быть поставлен вопрос о смысле применения данных изделий.
На вопрос о финансировании прокладки коммуникаций министр ответил: выработана методология привлечения средств для этого. Теперь число источников соответствующего финансирования уже не равняется семи. Анализ показал, что на самом деле прокладка коммуникаций финансировалась в основном из средств населения, шесть же остальных статей являлись источниками финансирования других нужд. С 2001 г. каждая из областей заявляет через Минэкономики Беларуси о своей потребности в финансировании развития сетей. Сегодня соответствующее обращение средств осуществляется на местном уровне. Кроме того, Минстройархитектуры Беларуси внесено предложение (и это предложение принято), касающееся определения структуры жилья на ряд лет вперед (например, для Чернобыльской зоны это пять лет). На соответствующее количество лет вперед прогнозируется и развитие инфраструктуры.
Следующий вопрос был таков: насколько широко в сельском строительстве применяются такие решения, как строительство блокированных домов. (Известно, что строительство двух-, трехквартирного сельского дома позволяет сэкономить до 30% соответствующих средств.)
Существуют проекты блокированных домов на 2, на 4 семьи, ответил министр. Существуют 2-этажные блокированные дома. Однако наиболее распространенным решением является одноквартирная коттеджная застройка. Селянин любит, чтобы все вокруг было свое. В результате анализа проектов по областям было отобрано по 5 проектов (от щитовых домов стоимостью от $150 за 1 м 2 до газосиликатных). Не запрещены любые решения, позволяющие укладываться в запланированную стоимость. То же касается домов, возведенных с поддержкой государства в Минске и областных центрах страны.
Как же формируется стоимость 1 м2 жилья в различных городах Беларуси?
Основу формирования данного показателя министр видит в перезаключении договоров с уменьшением остаточной стоимости на 10%. При этом 5% обеспечивается силами стройкомплекса страны, 5% - силами заказчика. Например, МАПИД добивается 5-6%-ного снижения стоимости за счет изменения конструктивного решения лестничных клеток. Переход со сборного каркаса на монолитный дает 15%, но это применимо только для новых домов. На одном же из могилевских домов методика министерства дала вообще 11%-ную экономию.
Следует также учитывать, что в Беларуси - 3 цементных завода (один в Гродненской области, "Красносельскстройматериалы", два - в Могилевской области - Кричевский и Костюковичский). Это одна транспортная схема. Еще одна связана с Микашевичским гранитным карьером (единственное месторождение в стране). Нельзя не учесть и ситуации Брестской области как наименее газифицированной в стране, и поэтому в значительной отрасли зависящей от печного топлива. На этом топливе работают и предприятия стройиндустрии, что ведет к удорожанию стройматериалов в 1,3-1,4 раза.
Себестоимость аналогичных (однотипных) домов зависит от применяемых материалов и проектных решений.
Кстати, при работе белорусских подрядчиков в России возможен почти 20-кратный разброс цен за 1 м 2.
Получив вопрос о незавершенном строительстве, министр засвидетельствовал уменьшение соответствующих объемов. В I полугодии 2001 г. было зафиксировано уменьшение незавершенки на 400 тыс. м2, итоги же года прогнозируются с аналогичным показателем, примерно равным 800 тыс. м 2.
Ускорению процесса должно способствовать решение несоздания новых ЖСК до расчета с прежними заказчиками. Очень велик объем незавершенного индивидуального строительства, и решение о финансировании строительства инфраструктуры этих объектов за счет жилищно-инвестиционного фонда должно в значительной степени ускорить данный процесс.
На вопрос об уплотнении городской застройки министр ответил, что существует план развития каждого из городов страны и, кстати, уплотнение городской застройки позволяет сэкономить стоимость строительства городского жилья на 20-25%. Нужно сказать, что в отдельных районах Москвы данный показатель достиг35%.
В Москве уплотнению городской застройки предшествует опрос населения. Если население нуждается в нахождении определенного источника услуг в том или ином квартале, он там просто строится. В любом случае, подчеркнул г-н Курочкин, при подготовке проекта следует учитывать мнение конкретных жителей конкретного региона.
Не следует ли ждать закона об ужесточении взаимоотношений городских властей и владельцев квартир, перепланировка которых осуществляется по инициативе владельцев?
Должны выполняться действующие в стране нормативные акты, ответил министр. Ничего подобного не должно осуществляться без согласования с органами госпожнадзора, санэпиднадзора.
Министерство предлагало создать инспекцию по надзору за эксплуатацией зданий. Часть функций, которые могла бы выполнять такая служба, сегодня выполняет Минжилкомхоз Беларуси. И назрела необходимость создания такой службы в стране.Подготовил Владимир ДАНИЛОВ
Министр выразил удовлетворение итогами работы отрасли за указанный период, подчеркнув, что объем ввода жилья, запланированный на 2001 г. (3 млн м 2, из коих 2,75 млн м 2 составляют основное задание, а 250 тыс. м 2 - дополнительное), обеспечен. С заданием по строительству жилья справились все области страны. Самые лучшие показатели - у Минска. Неплохие - у Брестской области. Несколько более скромные - у Витебской и Могилевской областей.
В целом по министерству выполнены задания по обеспечению роста объемов и производительности труда. Очень хорошо выполнен показатель по экспорту - 132%. Если учесть, что в прошлом году было 140%, то цифра значительная. Связано это с поставкой на российский рынок отдельных категорий стройматериалов, с качеством выпускаемой такими предприятиями, как, например, "Керамин" и "Гомельстекло", продукции. Можно говорить о гранитном щебне, стеновых материалах, цементе.
Что же касается перспектив выполнения годового плана ввода жилья (названые 3 млн м 2), то имеется реальная перспектива выполнения этого задания (если, конечно, планомерно работать в этом направлении).
Что касается удешевления жилья, то, как известно, на одном из совещаний у президента Беларуси было определено, что в течение 2001 г. стоимость возводимого жилья должна быть снижена на 10%. (И плюс еще на 10% в будущем году.) Речь идет о снижении стоимости строительства жилья, осуществляемого с предоставлением льготных кредитов, с поддержкой государства. Данные объекты возводятся для расселения граждан, которые нуждаются в жилье и состоят на соответствующем учете.
Министр напомнил, что социальное жилье предоставляется гражданам определенных категорий, например, инвалидам, бесплатно. В свое время при осуществлении строительства на основе долевого участия в Минске кроме основной стоимости самого дома необходимо было уплатить еще 47% от стоимости этого жилья на развитие инженерных сетей. То есть будущий жилец, помимо того, что он инвестировал непосредственно в дом, дополнительно инвестировал в сети, к тому же не относящиеся к дому.
Для Гомеля данный показатель составлял 38%, несколько меньше - для Витебска и Могилева. В любом случае эти цифры (не менее 20%) плюсовались к стоимости жилого дома. На сегодняшний же день определено, что если граждане нуждаются в улучшении жилищных условий и стоят на очереди на расширение жилплощади, то они эти деньги не вносят.
Как будут строиться эти сети?
В соответствии с белорусским законодательством источников формирования фонда финансирования строительства сетей насчитывается семь. Помимо всего прочего, это и налог на землю, и отчисления в местные бюджеты. На развитие сетей разрешается использовать до 30% объема жилищно-инвестиционного фонда, что по республике близко к 30-35 млрд рублей по республике - сумма довольно солидная.
Благодаря использованию средств фонда в области развития сетей в стране улучшилась ситуация, касающаяся строительства и ввода в эксплуатацию индивидуального жилья. То есть сегодня осуществляется обустройство (по крайней мере, по основным параметрам) того индивидуального жилья, которое было в свое время настроено вокруг Минска и областных центров страны, а также рассредоточено по всей ее территории. Появилась возможность вкладывать средства в развитие и сетей, соответственно люди заканчивают строительством когда-то начатые дома и вселяются в них.
При формировании бюджета 2001 г. были предусмотрены средства на льготное кредитование в размере 110 млрд рублей. Если около трех лет тому назад многие полагали, что это вызывает инфляцию, то в и прошлом, и в текущем году сумма льготных кредитов закладывалась в бюджет. При этом 1/12 часть его регулярно выделяется на строительство жилья. К сожалению, численность людей, попадающих под льготное кредитование, очень большая, и выделяемыми льготными кредитами компенсировать их потребности практически невозможно. Сформированные на сегодняшний день в стране ЖСК при уровне выделения средств, составляющем аналогичный уровню этого года, смогут завершить строительство не ранее, чем через 7-8 лет. Поэтому был поставлен вопрос несоздавания новых ЖСК. В результате достигалось целевое направление выделяемых средств на то, чтобы достроить уже начатые объекты.
При формировании бюджета 2002 г. будет поставлен вопрос увеличения объема льготного кредитования именно тех ЖСК, членам которых уже была пообещана соответствующая помощь.
И правительством, и министерством приняты определеные меры - кроме того, что были отрегулированы отчисления на сети, на 30% были уменьшены затраты на сбор исходных данных. Ведь практически за каждое исходное данное выплачивалась определенная сумма. Выработана методика проверки документации, уменьшения сметной стоимости. При этом она носит исключительно рекомендательный характер. Если гражданин располагает средствами, ни у кого не возникает никаких вопросов - он может строиться и обустраиваться в соответстви с любым уровнем предоставляемых услуг.
Правилами о договорах предусмотрены и типовые потребительские качества жилища, то есть наиболее простой уровень отделки. Если же заказчик желает, подрядчик обязан (это записано в положении) заключить с данным клиентом договор на желательный объем работ. При сумме, большей предельной величины льготного кредита, он должен вносить свои деньги.
Удалось определиться и по сельскому строительству, сказал министр. Следует помнить, что сельское строительство - это в основном коттеджное строительство за счет льготных кредитов на селе. Стоимость квадратного метра включает стоимость всех сетей, а также подъездных дорог. В целом стоимость квадратного метра сельского жилья получается примерно равной $500, хотя на самом деле фактическая цена его не превышает $220-230 (в зависимости от типов домов). Поэтому стоимость сетей и отделена от стоимости домов. Существуют инновационные фонды Белтрансгаза, Белтопгаза, Белэнерго, определенная доля которых (до 30%) должна идти на развитие сетей в сельской местности (газопроводы, подводящие ЛЭП).
Ограничена также площадь сельского жилья, строившегося с использованием льготных кредитов. В свое время площадь данного жилья ограничивалась 240-260 м 2, при этом 100% нужной суммы выделяло государство. Отработаны проекты трех-пятикомнатных коттеджей в газосиликатных, щитовых и прочих конструкциях, площадь которых составляет от 80 до 130 м 2 в зависимости от состава семьи.
В Москве уровень отделки такой квартиры прост - линолеум, очень простые (гомельские) обои, окна и газосиликат белорусского производства. Технология же производства такова, на которую сейчас все переходят, - каркасные схемы, в основе которых лежит монолитное ядро. Регулировать площадь удается за счет свободной планировки. Нужно сказать, что в завершении нуждается значительное количество начатых в свое время домов.
В свое время в БДГ можно было прочесть о применении шифера, якобы запрещенного к применению. Во-первых, шифер в мире не запрещен. В Беларусь поступает асбестосодержащее составляющее из российского карьера, параметры какового позволяют использовать данный элемент в Канаде и еще ряде стран. С использованием такого асбеста или асбестоцементных изделий в Канаде изготавливаются элементы систем водоснабжения, кровельные изделия, то есть можно говорить о его массовом применении. Тем не менее Минздрав Беларуси, являясь членом ВОЗ, приняло решение об ограничении применения шифера. Но теми же санитарными службами предусмотрены специальные краски для окрашивания асбестосодержащих изделий. Эти краски связывают асбест, в результате чего все санитарно-нормативные вопросы отпадают. В результате применения этих красок получается цветной шифер, который официально разрешен к применению в ряде стран, в том числе во Франции, а также в странах Балтии, которые, кстати, покупают этот материал в Беларуси.
Что касается металлочерепицы, то таковая в Беларуси раньше была исключительно финского производства, в настоящее же время эти изделия производятся и в Молодечно, и в Заславле. А собственно окрашенный металл поступает из Магнитогорска и Липецка. Продолжаются и финские поставки (процентов на 20 дороже).
Что же касается сельских домов, то, если строение достаточно велико, стоимость металлочерепицы может составить до 30% его общей стоимости. Тут-то и может быть поставлен вопрос о смысле применения данных изделий.
На вопрос о финансировании прокладки коммуникаций министр ответил: выработана методология привлечения средств для этого. Теперь число источников соответствующего финансирования уже не равняется семи. Анализ показал, что на самом деле прокладка коммуникаций финансировалась в основном из средств населения, шесть же остальных статей являлись источниками финансирования других нужд. С 2001 г. каждая из областей заявляет через Минэкономики Беларуси о своей потребности в финансировании развития сетей. Сегодня соответствующее обращение средств осуществляется на местном уровне. Кроме того, Минстройархитектуры Беларуси внесено предложение (и это предложение принято), касающееся определения структуры жилья на ряд лет вперед (например, для Чернобыльской зоны это пять лет). На соответствующее количество лет вперед прогнозируется и развитие инфраструктуры.
Следующий вопрос был таков: насколько широко в сельском строительстве применяются такие решения, как строительство блокированных домов. (Известно, что строительство двух-, трехквартирного сельского дома позволяет сэкономить до 30% соответствующих средств.)
Существуют проекты блокированных домов на 2, на 4 семьи, ответил министр. Существуют 2-этажные блокированные дома. Однако наиболее распространенным решением является одноквартирная коттеджная застройка. Селянин любит, чтобы все вокруг было свое. В результате анализа проектов по областям было отобрано по 5 проектов (от щитовых домов стоимостью от $150 за 1 м 2 до газосиликатных). Не запрещены любые решения, позволяющие укладываться в запланированную стоимость. То же касается домов, возведенных с поддержкой государства в Минске и областных центрах страны.
Как же формируется стоимость 1 м2 жилья в различных городах Беларуси?
Основу формирования данного показателя министр видит в перезаключении договоров с уменьшением остаточной стоимости на 10%. При этом 5% обеспечивается силами стройкомплекса страны, 5% - силами заказчика. Например, МАПИД добивается 5-6%-ного снижения стоимости за счет изменения конструктивного решения лестничных клеток. Переход со сборного каркаса на монолитный дает 15%, но это применимо только для новых домов. На одном же из могилевских домов методика министерства дала вообще 11%-ную экономию.
Следует также учитывать, что в Беларуси - 3 цементных завода (один в Гродненской области, "Красносельскстройматериалы", два - в Могилевской области - Кричевский и Костюковичский). Это одна транспортная схема. Еще одна связана с Микашевичским гранитным карьером (единственное месторождение в стране). Нельзя не учесть и ситуации Брестской области как наименее газифицированной в стране, и поэтому в значительной отрасли зависящей от печного топлива. На этом топливе работают и предприятия стройиндустрии, что ведет к удорожанию стройматериалов в 1,3-1,4 раза.
Себестоимость аналогичных (однотипных) домов зависит от применяемых материалов и проектных решений.
Кстати, при работе белорусских подрядчиков в России возможен почти 20-кратный разброс цен за 1 м 2.
Получив вопрос о незавершенном строительстве, министр засвидетельствовал уменьшение соответствующих объемов. В I полугодии 2001 г. было зафиксировано уменьшение незавершенки на 400 тыс. м2, итоги же года прогнозируются с аналогичным показателем, примерно равным 800 тыс. м 2.
Ускорению процесса должно способствовать решение несоздания новых ЖСК до расчета с прежними заказчиками. Очень велик объем незавершенного индивидуального строительства, и решение о финансировании строительства инфраструктуры этих объектов за счет жилищно-инвестиционного фонда должно в значительной степени ускорить данный процесс.
На вопрос об уплотнении городской застройки министр ответил, что существует план развития каждого из городов страны и, кстати, уплотнение городской застройки позволяет сэкономить стоимость строительства городского жилья на 20-25%. Нужно сказать, что в отдельных районах Москвы данный показатель достиг35%.
В Москве уплотнению городской застройки предшествует опрос населения. Если население нуждается в нахождении определенного источника услуг в том или ином квартале, он там просто строится. В любом случае, подчеркнул г-н Курочкин, при подготовке проекта следует учитывать мнение конкретных жителей конкретного региона.
Не следует ли ждать закона об ужесточении взаимоотношений городских властей и владельцев квартир, перепланировка которых осуществляется по инициативе владельцев?
Должны выполняться действующие в стране нормативные акты, ответил министр. Ничего подобного не должно осуществляться без согласования с органами госпожнадзора, санэпиднадзора.
Министерство предлагало создать инспекцию по надзору за эксплуатацией зданий. Часть функций, которые могла бы выполнять такая служба, сегодня выполняет Минжилкомхоз Беларуси. И назрела необходимость создания такой службы в стране.Подготовил Владимир ДАНИЛОВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 30 за 2001 год в рубрике выставки
