Права иностранных граждан на жилище
Согласно ст.11 Конституции Республики Беларусь иностранные граждане и лица без гражданства на территории Беларуси пользуются правами и свободами и исполняют обязанности наравне с гражданами Республики Беларусь, если иное не определено Конституцией, законами и международными договорами.
Законом "О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь" определено (ст. 12), что иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь (имеющие вид на жительство) и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, имеют все социально-экономические права, которыми пользуются граждане Республики Беларусь. Порядок выдачи иностранцам разрешений на постоянное проживание, регистрации, передвижения их по территории Республики Беларусь и выбора ими места жительства в Республике Беларусь регламентирован Правилами пребывания иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь, утвержденными постановлением Совета Министров от 25.10.1999 г. №1654 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999г., №84, №5 (1905).
В соответствии со ст.6 Жилищного кодекса иностранные граждане и лица без гражданства являются субъектами жилищных отношений наравне с гражданами Республики Беларусь. Следовательно, они, в частности, в установленном законодательством порядке имеют право:
- получать и пользоваться жилым помещением по договору найма (поднайма);
- приобретать жилое помещение в собственность по основаниям, установленным законами Республики Беларусь (приватизация занимаемых жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, покупка или строительство индивидуального жилого дома, части дома, квартиры, принятые в наследство жилого помещения и др.);
- владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению жилыми помещениями, принадлежащими им на праве собственности;
- самостоятельно выбирать формы и способы улучшения своих жилищных условий, ремонта и эксплуатации занимаемого жилого помещения.
Наем (поднаем) жилых помещений
Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь (имеющие вид на жительство) подлежат прописке по месту постоянного жительства и выписке с места постоянного жительства в порядке, установленном для граждан Республики Беларусь.
Указанные иностранцы имеют право состоять на квартирном учете по месту постоянного жительства, по месту работы и получать в пользование на условиях договора найма жилые помещения в домах государственного жилищного фонда в порядке, установленном Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Беларусь (утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.09.1999 г. №1468, изменения и дополнения внесены постановлением от 30.06.2000 г. №988). В организациях негосударственной формы собственности может быть установлен иной порядок предоставления жилых помещений, однако при этом не должны ущемляться права граждан, предусмотренные жилищным законодательством Республики Беларусь.
Граждане Республики Беларусь, проживающие в качестве нанимателей в домах государственного жилищного фонда, могут сдавать с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи и наймодателей иностранным гражданам по договору поднайма часть занимаемых ими жилых помещений в виде отдельной комнаты, а при временном выезде нанимателей и членов их семей - все жилое помещение. Иностранные граждане вправе также пользоваться жилыми помещениями по договору найма в частном жилищном фонде.
Наем жилых помещений в домах частного жилищного фонда и поднаем жилых помещений в домах государственного жилищного фонда должен осуществляться в соответствии с типовыми договорами, утвержденными приказом Минжилкомхоза от 13.07.1999 №110 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, рег.№8/876 от 21.09.1999 г.). В соответствии с постановлением Совета Министров от 10.06.1999 г. №867 договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда подлежат обязательной регистрации в районном, городском, районном в городе, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе, а договоры поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда - в жилищно-эксплуатационной организации или на предприятии, в учреждении, организации, осуществляющих эксплуатацию соответствующего дома.
Приватизация жилых помещений
Под приватизацией жилищного фонда понимается приобретение в собственность занимаемых гражданами на условиях договора найма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда.
Согласно Закону "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" (ст., ст. 3 и 9) иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно проживают на территории Республике Беларусь, могут приватизировать занимаемые ими жилые помещения только на возмездной основе.
Для приобретения в собственность занимаемой квартиры иностранный гражданин, член его семьи, а также иные лица, за которыми сохраняется равное с нанимателем право пользования жилым помещением, подают соответствующее заявление в местный исполнительный и распорядительный орган, орган управления юридического лица. Решение по заявлению должно быть принято не позднее двухмесячного срока и оформлено к выдаче гражданину не позднее четырехмесячного срока со дня подачи заявления.
Стоимость приватизируемых жилых помещений определяется в ценах, действующих на момент приватизации, с учетом потребительских качеств жилья за вычетом стоимости износа.
Приобретение в собственность занимаемых жилых помещений производится по договорам, удостоверяемым в нотариальном порядке. Лица, приватизировавшие жилые помещения, приобретают право собственности на них после регистрации указанных договоров в организациях регистрации и технической инвентаризации.
Покупка жилых помещений
В соответствии с Положением о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 г. № 589 (изменения и дополнения внесены постановлениями Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.1997 г. №1701 и от 20.07.1999г. №1109), иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь.
При покупке иностранцами, проживающими в других населенных пунктах Республики Беларусь жилых помещений в г. Минске, они должны получить разрешение на оформление такой сделки в Минском горисполкоме. Покупка может быть разрешена, в частности, если обеспеченность общей площадью каждого члена семьи покупателя в приобретаемой квартире составит не менее 15 кв. метров. В исключительных случаях покупка квартир в столице может быть разрешена горисполкомом без соблюдения указанной нормы общей площади.
По договору купли-продажи могут быть приобретены:
- квартиры (дома), построенные специально для продажи;
- незаселенные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду;
- освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду (в том числе в домах, подлежащих реконструкции);
- квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности;
- квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности.
Квартиры, принадлежащие юридическим лицам, могут быть объектом купли-продажи только в случаях, если они не заселены жильцами.
Продажа квартир гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением. Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Местные исполнительные и распорядительные органы, а также государственные предприятия, учреждения, организации вправе продавать жилые помещения (в том числе не завершенные строительством) иностранным гражданам при отсутствии граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в этих местных исполнительных и распорядительных органах, на предприятиях, в учреждениях, организациях.
Особый порядок покупки жилья установлен для иностранных граждан и лиц без гражданства, не проживающих на территории Республики Беларусь. Согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.1997 г. №1701 они вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь только в соответствии с международными договорами.
Например, Решением Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2.04.1997 №3 было установлено, что Республика Беларусь обеспечивает гражданам России, а Российская Федерация - гражданам Беларуси право на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на своих территориях наравне с гражданами своего государства. В целях реализации указанного Решения Совет Министров Республики Беларусь постановлением от 10 июля 1998 года №1086 установил, что граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь. Республиканским органам государственного управления, облисполкомам, Минскому горисполкому поручено обеспечить реализацию прав, предоставленных гражданам Российской Федерации данным постановлением.
В дальнейшем равные права граждан России и граждан Беларуси на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на территориях России и Беларуси были закреплены в ст.6 Договора между Республикой Беларусь и Российской Федерацией о равных правах граждан (вступил в силу 22 июля 1999 года).
Договор купли-продажи квартир (домов) между гражданами, между гражданами и юридическими лицами должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в местном исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения жилого помещения. Лица, купившие квартиры, приобретают право собственности на них после регистрации договора купли-продажи в местном исполнительном и распорядительном органе.
Иностранным гражданам и лицам без гражданства, купившим квартиры на территории Республики Беларусь, в установленном порядке выдаются технические паспорта и домовые книги. Приобретенные в собственность жилые помещения должны использоваться только для постоянного проживания граждан. В них не разрешается размещать офисы, конторы, склады, торговые точки, мастерские и т.д., осуществлять производственную, хозяйственную и иную деятельность (не связанную с правом постоянного проживания).
Согласно ст. 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций и их подразделений допускается только после перевода этих помещений в нежилые. Перевод помещений из жилых в нежилые производится по решениям облисполкомов и Минского горисполкома.
Следует также отметить, что законодательством допускается регистрация субъекта хозяйствования по месту жительства учредителя, когда без этого не обойтись, но она должна рассматриваться лишь как определение юридического адреса данного субъекта. Его офис, администрация, места приема посетителей и т.д. должны располагаться в других помещениях, специально переоборудованных, построенных или арендуемых для этих целей.
Строительство жилых помещений
Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, могут в установленном порядке осуществлять индивидуальное или коллективное жилищное строительство в составе организаций граждан-застройщиков (жилищно-строительные кооперативы, жилищные кооперативы, молодежные жилые комплексы, коллективы индивидуальных застройщиков), а также в порядке долевого участия при строительстве многоквартирных жилых домов различных форм собственности.
Состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и обладающие способностью к осуществлению трудовой деятельности лица, у которых среднемесячный совокупных доход на каждого члена семьи не превосходит двукратного среднемесячного среднедушевого минимального потребительского бюджета семьи из 4 человек (МПБ), исчисленного за 12 месяцев, предшествующих месяцу открытия кредитной линии, имеют право на получение в АСБ "Беларусбанк" льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещение (постановлением Минтруда от 17.01.2001г. №4 один МПБ утвержден в размере 63 933 рубля). Льготные кредиты предоставляются по утвержденным в установленном порядке спискам, составленным с соблюдением очередности, определяемой исходя из времени принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Для решения вопроса о предоставлении льготного кредита в орган, где семья состоит на квартирном учете, а также в банк представляются сведения о совокупном доходе и имущественном положении семьи. Кредит предоставляется, если совокупный доход не превышает двух МПБ на каждого члена семьи, а общая стоимость заявленного имущества не превышает двукратного предельного размера льготного кредита для данной семьи.
Льготные кредиты предоставляются на следующих условиях. Максимальный размер кредита определяется по нормируемому размеру общей площади строящегося жилого помещения (в городах 20 кв. метров, в сельской местности 30 кв. метров и при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры - соответственно 36 и 44 кв. метра) и не должен превышать 75% (в сельской местности - 95%) стоимости строительства жилого помещения типовых потребительских качеств. Максимальный срок, на который предоставляются льготные кредиты, не должен превышать 20 лет (в сельской местности - 40 лет). Плата за пользование этими кредитами в течение срока их погашения установлена в размере 10% годовых (в сельской местности - 5% годовых).
Выдача кредитов производится под залог строящихся жилых помещений по договору залога, удостоверяемому в нотариальном порядке.
При наличии средств учреждения АСБ "Беларусбанк" могут выдавать кредиты для строительства, покупки и реконструкции индивидуальных жилых домов и квартир, на завершение строительства квартир, на выполнение отделочных работ в домах, завершенных строительством, на так называемых "общих" условиях, утверждаемых правлением АСБ "Беларусбанк". В настоящее время такие кредиты выдаются нуждающимся в улучшении жилищных условий под 40% годовых (при совокупном доходе не более 2 МПБ) и под 55% годовых (при совокупном доходе от 2 до 3 МПБ включительно). Кредиты выдаются в размере до 75% сметной стоимости (балансовой, остаточной на срок до 15 лет.
Погашение задолженности по льготным кредитам и выплата процентов за пользование ими осуществляется равными долями в течение всего периода погашения кредитов:
- при приобретении жилых помещений - со следующего месяца после выдачи кредита;
- при строительстве одноквартирных жилых домов хозяйственным способом -- со следующего месяца после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 2 лет после начала кредитования (в сельской местности - не позднее 3 лет после начала кредитования);
- при строительстве квартир в многоквартирных жилых домах, а также при строительстве одноквартирных жилых домов подрядным способом-- со следующего месяца после ввода дома в эксплуатацию, а в случае сдачи дома в эксплуатацию без выполнения в полном объеме работ по внутренней отделке жилых помещений и установке в них встроенной мебели - через 6 месяце после ввода дома в эксплуатацию.
Весьма важно иметь также ввиду, что в Республике Беларусь с 14.04.2000 г. введены серьезные ограничения по распоряжению жильем, находящимся в частной собственности, если оно построено, реконструировано или куплено с использованием льготного кредита. До полного погашения кредита продажа такого жилья вообще не допускается. А после погашения квартиру в течение 3-х лет можно продать только соответствующему районному, городскому, районному в городе исполнительному и распорядительному органу. Обмен, дарение указанных жилых помещений и иные сделки с ними до полного погашения льготного кредита и в течение 3-х лет со дня его погашения осуществляется только в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т.п.), также с разрешения местных властей. Причем, если необходимость в указанных сделках возникнет до полного погашения кредита, то на это потребуется еще и согласие АСБ "Беларусбанк".
Обмен жилых помещений
Обмен жилыми помещениями является одной из распространенных форм улучшения жилищных условий. Такие сделки осуществляются и оформляются в порядке, установленном Правилами обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь (утверждены постановлением Совета Министрво от 02.08.1999г. №1191).
Иностранные граждане и лица без гражданства (наниматели жилых помещений в государственном жилищном фонде), постоянно проживающие в Республике Беларусь, вправе с письменного согласия совместно проживающих с ними совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения наймодателя произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, собственником жилого помещения или членом организации граждан-застройщиков (ЖСК, МЖК, КИЗ).
Обмен жилыми помещениями может быть совершен между лицами, проживающими в одном или в разных жилых домах, располагаемых как в данном, так и в разных населенных пунктах.
Обмен жилыми помещениями, находящимися в пределах одного населенного пункта, оформляется районным, городским, поселковым, сельским исполнительным и распорядительным органом, а при наличии специального органа по обмену жилых помещений - этим органом. В городе с районным делением оформление обмена жилыми помещениями, находящимися в пределах одного района, может быть возложено на районные в городе исполнительные и распорядительные органы.
Если жилые помещения находятся в разных населенных пунктах, то обмен оформляется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений) в одном из населенных пунктов по выбору участников обмена. В случае когда одно из обмениваемых жилых помещений находится в г.Минске, а другое - в пределах Республики Беларусь, обмен оформляется органом по обмену жилых помещений Минского горисполкома.
Если одно из обмениваемых жилых помещений находится на территории Республики Беларусь, а другое - на территории другого государства, обмен производится в соответствии с законодательством Республики Беларусь и в порядке, предусмотренном международными договорами.
Так, Решением Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22.06.1996 №5 установлено, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях обоих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств. Обмен жилыми помещениями между указанными лицами является основанием для выдачи им разрешений на постоянное жительство в Республике Беларусь или в Российской Федерации.
Соглашением между Правительством Республики Беларусь и Правительством Украины от 17.07.1995 г. установлен порядок обмена жилых помещений между гражданами Республики Беларусь и Украины, иностранными гражданами и лицами без гражданства, постоянно проживающими на территории обоих государств, и переселяющимися из одного государства-участника данного Соглашения в другое.
Согласно этому порядку обмен жилых помещений производится на условиях, которые установлены действующим законодательством каждого из государств и положениями указанного Соглашения. В частности, допускается обмен жилых помещений, относящихся к любым видам собственности.
Если одно из обмениваемых жилых помещений находится в Киеве, а другое в одном из населенных пунктов Республики Беларусь, обменные документы выдаются в Киеве. И наоборот, если одно из обмениваемых жилых помещений находится в Минске, а другое в одном из населенных пунктов Украины, обменные документы выдаются в Минске. Во всех других случаях обмен оформляется компетентными органами по обмену жилых помещений по месту нахождения одного из обмениваемых помещений. Выбор места оформления обмена определяется по взаимному соглашению лиц, участвующих в обмене. Выданные обменные документы признаются обменными сторонами, подписавшими Соглашение.
Компетентный орган по обмену жилых помещений одного государства обязан содействовать заинтересованным лицам получении информации о наличии жилых помещений для обмена на территории другого государства, а также предоставлять информацию об условиях и порядке получения разрешения на постоянное жительство, гражданство, образование, возможности пенсионного обеспечения и трудоустройства в государстве, избранном для постоянного проживания.
Граждане Республики Беларусь и Украины, иностранные граждане, а также лица без гражданства, постоянно проживающие на территории обоих государств и переселяющиеся из одного государства в другое в связи с обменом жилыми помещениями, обязаны получить разрешение на постоянное жительство. Документы на оформление обмена жилыми помещениями могут быть выданы только после получения разрешения на постоянное жительство в порядке, установленном жилищным законодательством каждого из государств и положениями указанного Соглашения.
Если после вступления в силу соглашения об обмене жилыми помещениями (до вселения хотя бы одной из сторон в жилое помещение) стороны отказываются от обмена, обмен по их письменному заявлению (при условии расторжения договоров найма жилого помещения либо признания недействительным регистрационного удостоверения о праве собственности на жилое помещение) аннулируется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений). При отказе от обмена одной из сторон вопрос о принудительном исполнении соглашения об обмене разрешается судом.
Наследование жилых помещений
Иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие на праве частной собственности жилые дома, квартиры в Республике Беларусь, могут наследовать и завещать их, а также распоряжаться этим и другим своим имуществом в пределах, установленных законодательными актами Республики Беларусь.
Иностранцы, независимо от места их проживания, могут наследовать также жилые помещения после смерти гражданина Республики Беларусь или иностранного гражданина на тех же основаниях, что и граждане Республики Беларусь, т.е. по закону или по завещанию.
Согласно ст.1033 Гражданского кодекса в состав наследства входят паенакопления в жилищном, жилищно-строительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе либо квартира, дача, гараж, иное помещение, пай за которые полностью выплачен и данное имущество оформлено за наследодателем на праве собственности в установленном законодательством порядке. Если воля наследодателя на оформление указанного имущества на праве собственности была выражена в письменном заявлении, направленном в компетентные органы, но процедура оформления не была завершена в связи с его смертью, такое имущество может быть судом признаны наследственным по требованию заинтересованных лиц.
Существенной особенностью при наследовании иностранцами недвижимости в Республике Беларусь является наличие ограничений в отношении владения и пользования землей. Ст. 5 Закона Республики Беларусь "О праве собственности на землю" (Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь, 1993, №23, ст. 285) предусмотрен запрет иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, предприятиям с иностранными инвестициями иметь на территории Республики Беларусь на праве собственности земельные участки. Наряду с этим данной статьей предусмотрено право иностранных граждан и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц получать в пользование земельные участки на условиях аренды сроком до 99 лет.
Ведение производства по наследственному делу и выдача свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию на недвижимое имущество, находящееся на территории Республики Беларусь и принадлежащее иностранному гражданину или лицу без гражданства, на день смерти постоянного проживавшему за границей республики, относится к компетенции государственных нотариальных контор Республики Беларусь по месту нахождения недвижимого имущества.
Как следует из Разъяснения о порядке наследования недвижимого имущества, находящегося в Республике Беларусь и принадлежащего иностранным гражданам, постоянно проживавшим за границей (утверждено приказом министра юстиции Республики Беларусь от 10.03.1998 г. №64), от наследников истребуются документы компетентных органов иностранных государств в подтверждение факта смерти наследодателя, времени и места открытия наследства, документы, подтверждающие родственные отношения с наследодателем. Государственными нотариусами потребуются от наследников также документы, подтверждающие право собственности наследодателя на наследуемое имущество.
Завещание на индивидуальный дом (квартиру), находящийся на территории Республики Беларусь, которое составлено за границей, всегда должно иметь нотариальную форму.
Документы, составленные за границей с участием иностранных властей или от них исходящие, принимаются государственными нотариальными конторами республики только при условии их легализации. Документы, признанные официальными в смысле Конвенции, отменяющей требования легализации иностранных официальных документов (Гаага, 5.10.1961г.), совершенные на территории государств, которые являются участниками указанной Конвенции, принимаются государственными нотариусами при наличии проставленного на них апостиля. Документы, составленные с участием властей иностранных государств, не подписавших указанную Конвенцию, или от этих властей исходящие, принимаются при наличии на них консульской легализации и легализации органов Министерства иностранных дел Республики Беларусь. Без легализации такие документы принимаются государственными нотариальными конторами Республики Беларусь в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Республики Беларусь или международными договорами.
В частности, согласно международным документам о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, подписанным всеми государствами, ранее входившими в состав СССР, за исключением Эстонии, официальные документы, исходящие из этих государств, принимаются на территории нашей республики без легализации. Документы, выданные на территории Эстонии, подлежат легализации в консульских учреждениях Эстонии, а затем - в консульских учреждениях Беларуси.
Консульской легализацией является подтверждение соответствия документов законодательству государства их происхождения и представляет собой засвидетельствование подлинности подписи должностного лица и печати уполномоченного государственного органа на таких документах с целью использования их в другом государстве.
Если документы или реквизиты на них (в том числе оттиск печати) исполнены на иностранном языке, они подлежат переводу на белорусский или русский языки. Это требование относится к документам, выданным на территории любого государства, включая и те, с которыми имеются соответствующие договоры. Достоверность перевода и подлинность подписи переводчика могут быть засвидетельствованы государственными нотариальными конторами, частными нотариусами и консульскими учреждениями Республики Беларусь.
Государственные нотариусы обязаны оказывать как иностранным гражданам и лицам без гражданства, так и гражданам Республики Беларусь содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов при наследовании недвижимого имущества, разъяснять права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность и другие подобные обстоятельства не могли быть использованы во вред.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы
Законом "О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь" определено (ст. 12), что иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь (имеющие вид на жительство) и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, имеют все социально-экономические права, которыми пользуются граждане Республики Беларусь. Порядок выдачи иностранцам разрешений на постоянное проживание, регистрации, передвижения их по территории Республики Беларусь и выбора ими места жительства в Республике Беларусь регламентирован Правилами пребывания иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь, утвержденными постановлением Совета Министров от 25.10.1999 г. №1654 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999г., №84, №5 (1905).
В соответствии со ст.6 Жилищного кодекса иностранные граждане и лица без гражданства являются субъектами жилищных отношений наравне с гражданами Республики Беларусь. Следовательно, они, в частности, в установленном законодательством порядке имеют право:
- получать и пользоваться жилым помещением по договору найма (поднайма);
- приобретать жилое помещение в собственность по основаниям, установленным законами Республики Беларусь (приватизация занимаемых жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, покупка или строительство индивидуального жилого дома, части дома, квартиры, принятые в наследство жилого помещения и др.);
- владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению жилыми помещениями, принадлежащими им на праве собственности;
- самостоятельно выбирать формы и способы улучшения своих жилищных условий, ремонта и эксплуатации занимаемого жилого помещения.
Наем (поднаем) жилых помещений
Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь (имеющие вид на жительство) подлежат прописке по месту постоянного жительства и выписке с места постоянного жительства в порядке, установленном для граждан Республики Беларусь.
Указанные иностранцы имеют право состоять на квартирном учете по месту постоянного жительства, по месту работы и получать в пользование на условиях договора найма жилые помещения в домах государственного жилищного фонда в порядке, установленном Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Беларусь (утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.09.1999 г. №1468, изменения и дополнения внесены постановлением от 30.06.2000 г. №988). В организациях негосударственной формы собственности может быть установлен иной порядок предоставления жилых помещений, однако при этом не должны ущемляться права граждан, предусмотренные жилищным законодательством Республики Беларусь.
Граждане Республики Беларусь, проживающие в качестве нанимателей в домах государственного жилищного фонда, могут сдавать с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи и наймодателей иностранным гражданам по договору поднайма часть занимаемых ими жилых помещений в виде отдельной комнаты, а при временном выезде нанимателей и членов их семей - все жилое помещение. Иностранные граждане вправе также пользоваться жилыми помещениями по договору найма в частном жилищном фонде.
Наем жилых помещений в домах частного жилищного фонда и поднаем жилых помещений в домах государственного жилищного фонда должен осуществляться в соответствии с типовыми договорами, утвержденными приказом Минжилкомхоза от 13.07.1999 №110 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, рег.№8/876 от 21.09.1999 г.). В соответствии с постановлением Совета Министров от 10.06.1999 г. №867 договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда подлежат обязательной регистрации в районном, городском, районном в городе, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе, а договоры поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда - в жилищно-эксплуатационной организации или на предприятии, в учреждении, организации, осуществляющих эксплуатацию соответствующего дома.
Приватизация жилых помещений
Под приватизацией жилищного фонда понимается приобретение в собственность занимаемых гражданами на условиях договора найма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда.
Согласно Закону "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" (ст., ст. 3 и 9) иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно проживают на территории Республике Беларусь, могут приватизировать занимаемые ими жилые помещения только на возмездной основе.
Для приобретения в собственность занимаемой квартиры иностранный гражданин, член его семьи, а также иные лица, за которыми сохраняется равное с нанимателем право пользования жилым помещением, подают соответствующее заявление в местный исполнительный и распорядительный орган, орган управления юридического лица. Решение по заявлению должно быть принято не позднее двухмесячного срока и оформлено к выдаче гражданину не позднее четырехмесячного срока со дня подачи заявления.
Стоимость приватизируемых жилых помещений определяется в ценах, действующих на момент приватизации, с учетом потребительских качеств жилья за вычетом стоимости износа.
Приобретение в собственность занимаемых жилых помещений производится по договорам, удостоверяемым в нотариальном порядке. Лица, приватизировавшие жилые помещения, приобретают право собственности на них после регистрации указанных договоров в организациях регистрации и технической инвентаризации.
Покупка жилых помещений
В соответствии с Положением о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 г. № 589 (изменения и дополнения внесены постановлениями Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.1997 г. №1701 и от 20.07.1999г. №1109), иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь.
При покупке иностранцами, проживающими в других населенных пунктах Республики Беларусь жилых помещений в г. Минске, они должны получить разрешение на оформление такой сделки в Минском горисполкоме. Покупка может быть разрешена, в частности, если обеспеченность общей площадью каждого члена семьи покупателя в приобретаемой квартире составит не менее 15 кв. метров. В исключительных случаях покупка квартир в столице может быть разрешена горисполкомом без соблюдения указанной нормы общей площади.
По договору купли-продажи могут быть приобретены:
- квартиры (дома), построенные специально для продажи;
- незаселенные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду;
- освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду (в том числе в домах, подлежащих реконструкции);
- квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности;
- квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности.
Квартиры, принадлежащие юридическим лицам, могут быть объектом купли-продажи только в случаях, если они не заселены жильцами.
Продажа квартир гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением. Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Местные исполнительные и распорядительные органы, а также государственные предприятия, учреждения, организации вправе продавать жилые помещения (в том числе не завершенные строительством) иностранным гражданам при отсутствии граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в этих местных исполнительных и распорядительных органах, на предприятиях, в учреждениях, организациях.
Особый порядок покупки жилья установлен для иностранных граждан и лиц без гражданства, не проживающих на территории Республики Беларусь. Согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.1997 г. №1701 они вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь только в соответствии с международными договорами.
Например, Решением Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2.04.1997 №3 было установлено, что Республика Беларусь обеспечивает гражданам России, а Российская Федерация - гражданам Беларуси право на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на своих территориях наравне с гражданами своего государства. В целях реализации указанного Решения Совет Министров Республики Беларусь постановлением от 10 июля 1998 года №1086 установил, что граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь. Республиканским органам государственного управления, облисполкомам, Минскому горисполкому поручено обеспечить реализацию прав, предоставленных гражданам Российской Федерации данным постановлением.
В дальнейшем равные права граждан России и граждан Беларуси на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на территориях России и Беларуси были закреплены в ст.6 Договора между Республикой Беларусь и Российской Федерацией о равных правах граждан (вступил в силу 22 июля 1999 года).
Договор купли-продажи квартир (домов) между гражданами, между гражданами и юридическими лицами должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в местном исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения жилого помещения. Лица, купившие квартиры, приобретают право собственности на них после регистрации договора купли-продажи в местном исполнительном и распорядительном органе.
Иностранным гражданам и лицам без гражданства, купившим квартиры на территории Республики Беларусь, в установленном порядке выдаются технические паспорта и домовые книги. Приобретенные в собственность жилые помещения должны использоваться только для постоянного проживания граждан. В них не разрешается размещать офисы, конторы, склады, торговые точки, мастерские и т.д., осуществлять производственную, хозяйственную и иную деятельность (не связанную с правом постоянного проживания).
Согласно ст. 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций и их подразделений допускается только после перевода этих помещений в нежилые. Перевод помещений из жилых в нежилые производится по решениям облисполкомов и Минского горисполкома.
Следует также отметить, что законодательством допускается регистрация субъекта хозяйствования по месту жительства учредителя, когда без этого не обойтись, но она должна рассматриваться лишь как определение юридического адреса данного субъекта. Его офис, администрация, места приема посетителей и т.д. должны располагаться в других помещениях, специально переоборудованных, построенных или арендуемых для этих целей.
Строительство жилых помещений
Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, могут в установленном порядке осуществлять индивидуальное или коллективное жилищное строительство в составе организаций граждан-застройщиков (жилищно-строительные кооперативы, жилищные кооперативы, молодежные жилые комплексы, коллективы индивидуальных застройщиков), а также в порядке долевого участия при строительстве многоквартирных жилых домов различных форм собственности.
Состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и обладающие способностью к осуществлению трудовой деятельности лица, у которых среднемесячный совокупных доход на каждого члена семьи не превосходит двукратного среднемесячного среднедушевого минимального потребительского бюджета семьи из 4 человек (МПБ), исчисленного за 12 месяцев, предшествующих месяцу открытия кредитной линии, имеют право на получение в АСБ "Беларусбанк" льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещение (постановлением Минтруда от 17.01.2001г. №4 один МПБ утвержден в размере 63 933 рубля). Льготные кредиты предоставляются по утвержденным в установленном порядке спискам, составленным с соблюдением очередности, определяемой исходя из времени принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Для решения вопроса о предоставлении льготного кредита в орган, где семья состоит на квартирном учете, а также в банк представляются сведения о совокупном доходе и имущественном положении семьи. Кредит предоставляется, если совокупный доход не превышает двух МПБ на каждого члена семьи, а общая стоимость заявленного имущества не превышает двукратного предельного размера льготного кредита для данной семьи.
Льготные кредиты предоставляются на следующих условиях. Максимальный размер кредита определяется по нормируемому размеру общей площади строящегося жилого помещения (в городах 20 кв. метров, в сельской местности 30 кв. метров и при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры - соответственно 36 и 44 кв. метра) и не должен превышать 75% (в сельской местности - 95%) стоимости строительства жилого помещения типовых потребительских качеств. Максимальный срок, на который предоставляются льготные кредиты, не должен превышать 20 лет (в сельской местности - 40 лет). Плата за пользование этими кредитами в течение срока их погашения установлена в размере 10% годовых (в сельской местности - 5% годовых).
Выдача кредитов производится под залог строящихся жилых помещений по договору залога, удостоверяемому в нотариальном порядке.
При наличии средств учреждения АСБ "Беларусбанк" могут выдавать кредиты для строительства, покупки и реконструкции индивидуальных жилых домов и квартир, на завершение строительства квартир, на выполнение отделочных работ в домах, завершенных строительством, на так называемых "общих" условиях, утверждаемых правлением АСБ "Беларусбанк". В настоящее время такие кредиты выдаются нуждающимся в улучшении жилищных условий под 40% годовых (при совокупном доходе не более 2 МПБ) и под 55% годовых (при совокупном доходе от 2 до 3 МПБ включительно). Кредиты выдаются в размере до 75% сметной стоимости (балансовой, остаточной на срок до 15 лет.
Погашение задолженности по льготным кредитам и выплата процентов за пользование ими осуществляется равными долями в течение всего периода погашения кредитов:
- при приобретении жилых помещений - со следующего месяца после выдачи кредита;
- при строительстве одноквартирных жилых домов хозяйственным способом -- со следующего месяца после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 2 лет после начала кредитования (в сельской местности - не позднее 3 лет после начала кредитования);
- при строительстве квартир в многоквартирных жилых домах, а также при строительстве одноквартирных жилых домов подрядным способом-- со следующего месяца после ввода дома в эксплуатацию, а в случае сдачи дома в эксплуатацию без выполнения в полном объеме работ по внутренней отделке жилых помещений и установке в них встроенной мебели - через 6 месяце после ввода дома в эксплуатацию.
Весьма важно иметь также ввиду, что в Республике Беларусь с 14.04.2000 г. введены серьезные ограничения по распоряжению жильем, находящимся в частной собственности, если оно построено, реконструировано или куплено с использованием льготного кредита. До полного погашения кредита продажа такого жилья вообще не допускается. А после погашения квартиру в течение 3-х лет можно продать только соответствующему районному, городскому, районному в городе исполнительному и распорядительному органу. Обмен, дарение указанных жилых помещений и иные сделки с ними до полного погашения льготного кредита и в течение 3-х лет со дня его погашения осуществляется только в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т.п.), также с разрешения местных властей. Причем, если необходимость в указанных сделках возникнет до полного погашения кредита, то на это потребуется еще и согласие АСБ "Беларусбанк".
Обмен жилых помещений
Обмен жилыми помещениями является одной из распространенных форм улучшения жилищных условий. Такие сделки осуществляются и оформляются в порядке, установленном Правилами обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь (утверждены постановлением Совета Министрво от 02.08.1999г. №1191).
Иностранные граждане и лица без гражданства (наниматели жилых помещений в государственном жилищном фонде), постоянно проживающие в Республике Беларусь, вправе с письменного согласия совместно проживающих с ними совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения наймодателя произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, собственником жилого помещения или членом организации граждан-застройщиков (ЖСК, МЖК, КИЗ).
Обмен жилыми помещениями может быть совершен между лицами, проживающими в одном или в разных жилых домах, располагаемых как в данном, так и в разных населенных пунктах.
Обмен жилыми помещениями, находящимися в пределах одного населенного пункта, оформляется районным, городским, поселковым, сельским исполнительным и распорядительным органом, а при наличии специального органа по обмену жилых помещений - этим органом. В городе с районным делением оформление обмена жилыми помещениями, находящимися в пределах одного района, может быть возложено на районные в городе исполнительные и распорядительные органы.
Если жилые помещения находятся в разных населенных пунктах, то обмен оформляется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений) в одном из населенных пунктов по выбору участников обмена. В случае когда одно из обмениваемых жилых помещений находится в г.Минске, а другое - в пределах Республики Беларусь, обмен оформляется органом по обмену жилых помещений Минского горисполкома.
Если одно из обмениваемых жилых помещений находится на территории Республики Беларусь, а другое - на территории другого государства, обмен производится в соответствии с законодательством Республики Беларусь и в порядке, предусмотренном международными договорами.
Так, Решением Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22.06.1996 №5 установлено, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях обоих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств. Обмен жилыми помещениями между указанными лицами является основанием для выдачи им разрешений на постоянное жительство в Республике Беларусь или в Российской Федерации.
Соглашением между Правительством Республики Беларусь и Правительством Украины от 17.07.1995 г. установлен порядок обмена жилых помещений между гражданами Республики Беларусь и Украины, иностранными гражданами и лицами без гражданства, постоянно проживающими на территории обоих государств, и переселяющимися из одного государства-участника данного Соглашения в другое.
Согласно этому порядку обмен жилых помещений производится на условиях, которые установлены действующим законодательством каждого из государств и положениями указанного Соглашения. В частности, допускается обмен жилых помещений, относящихся к любым видам собственности.
Если одно из обмениваемых жилых помещений находится в Киеве, а другое в одном из населенных пунктов Республики Беларусь, обменные документы выдаются в Киеве. И наоборот, если одно из обмениваемых жилых помещений находится в Минске, а другое в одном из населенных пунктов Украины, обменные документы выдаются в Минске. Во всех других случаях обмен оформляется компетентными органами по обмену жилых помещений по месту нахождения одного из обмениваемых помещений. Выбор места оформления обмена определяется по взаимному соглашению лиц, участвующих в обмене. Выданные обменные документы признаются обменными сторонами, подписавшими Соглашение.
Компетентный орган по обмену жилых помещений одного государства обязан содействовать заинтересованным лицам получении информации о наличии жилых помещений для обмена на территории другого государства, а также предоставлять информацию об условиях и порядке получения разрешения на постоянное жительство, гражданство, образование, возможности пенсионного обеспечения и трудоустройства в государстве, избранном для постоянного проживания.
Граждане Республики Беларусь и Украины, иностранные граждане, а также лица без гражданства, постоянно проживающие на территории обоих государств и переселяющиеся из одного государства в другое в связи с обменом жилыми помещениями, обязаны получить разрешение на постоянное жительство. Документы на оформление обмена жилыми помещениями могут быть выданы только после получения разрешения на постоянное жительство в порядке, установленном жилищным законодательством каждого из государств и положениями указанного Соглашения.
Если после вступления в силу соглашения об обмене жилыми помещениями (до вселения хотя бы одной из сторон в жилое помещение) стороны отказываются от обмена, обмен по их письменному заявлению (при условии расторжения договоров найма жилого помещения либо признания недействительным регистрационного удостоверения о праве собственности на жилое помещение) аннулируется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений). При отказе от обмена одной из сторон вопрос о принудительном исполнении соглашения об обмене разрешается судом.
Наследование жилых помещений
Иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие на праве частной собственности жилые дома, квартиры в Республике Беларусь, могут наследовать и завещать их, а также распоряжаться этим и другим своим имуществом в пределах, установленных законодательными актами Республики Беларусь.
Иностранцы, независимо от места их проживания, могут наследовать также жилые помещения после смерти гражданина Республики Беларусь или иностранного гражданина на тех же основаниях, что и граждане Республики Беларусь, т.е. по закону или по завещанию.
Согласно ст.1033 Гражданского кодекса в состав наследства входят паенакопления в жилищном, жилищно-строительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе либо квартира, дача, гараж, иное помещение, пай за которые полностью выплачен и данное имущество оформлено за наследодателем на праве собственности в установленном законодательством порядке. Если воля наследодателя на оформление указанного имущества на праве собственности была выражена в письменном заявлении, направленном в компетентные органы, но процедура оформления не была завершена в связи с его смертью, такое имущество может быть судом признаны наследственным по требованию заинтересованных лиц.
Существенной особенностью при наследовании иностранцами недвижимости в Республике Беларусь является наличие ограничений в отношении владения и пользования землей. Ст. 5 Закона Республики Беларусь "О праве собственности на землю" (Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь, 1993, №23, ст. 285) предусмотрен запрет иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, предприятиям с иностранными инвестициями иметь на территории Республики Беларусь на праве собственности земельные участки. Наряду с этим данной статьей предусмотрено право иностранных граждан и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц получать в пользование земельные участки на условиях аренды сроком до 99 лет.
Ведение производства по наследственному делу и выдача свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию на недвижимое имущество, находящееся на территории Республики Беларусь и принадлежащее иностранному гражданину или лицу без гражданства, на день смерти постоянного проживавшему за границей республики, относится к компетенции государственных нотариальных контор Республики Беларусь по месту нахождения недвижимого имущества.
Как следует из Разъяснения о порядке наследования недвижимого имущества, находящегося в Республике Беларусь и принадлежащего иностранным гражданам, постоянно проживавшим за границей (утверждено приказом министра юстиции Республики Беларусь от 10.03.1998 г. №64), от наследников истребуются документы компетентных органов иностранных государств в подтверждение факта смерти наследодателя, времени и места открытия наследства, документы, подтверждающие родственные отношения с наследодателем. Государственными нотариусами потребуются от наследников также документы, подтверждающие право собственности наследодателя на наследуемое имущество.
Завещание на индивидуальный дом (квартиру), находящийся на территории Республики Беларусь, которое составлено за границей, всегда должно иметь нотариальную форму.
Документы, составленные за границей с участием иностранных властей или от них исходящие, принимаются государственными нотариальными конторами республики только при условии их легализации. Документы, признанные официальными в смысле Конвенции, отменяющей требования легализации иностранных официальных документов (Гаага, 5.10.1961г.), совершенные на территории государств, которые являются участниками указанной Конвенции, принимаются государственными нотариусами при наличии проставленного на них апостиля. Документы, составленные с участием властей иностранных государств, не подписавших указанную Конвенцию, или от этих властей исходящие, принимаются при наличии на них консульской легализации и легализации органов Министерства иностранных дел Республики Беларусь. Без легализации такие документы принимаются государственными нотариальными конторами Республики Беларусь в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Республики Беларусь или международными договорами.
В частности, согласно международным документам о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, подписанным всеми государствами, ранее входившими в состав СССР, за исключением Эстонии, официальные документы, исходящие из этих государств, принимаются на территории нашей республики без легализации. Документы, выданные на территории Эстонии, подлежат легализации в консульских учреждениях Эстонии, а затем - в консульских учреждениях Беларуси.
Консульской легализацией является подтверждение соответствия документов законодательству государства их происхождения и представляет собой засвидетельствование подлинности подписи должностного лица и печати уполномоченного государственного органа на таких документах с целью использования их в другом государстве.
Если документы или реквизиты на них (в том числе оттиск печати) исполнены на иностранном языке, они подлежат переводу на белорусский или русский языки. Это требование относится к документам, выданным на территории любого государства, включая и те, с которыми имеются соответствующие договоры. Достоверность перевода и подлинность подписи переводчика могут быть засвидетельствованы государственными нотариальными конторами, частными нотариусами и консульскими учреждениями Республики Беларусь.
Государственные нотариусы обязаны оказывать как иностранным гражданам и лицам без гражданства, так и гражданам Республики Беларусь содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов при наследовании недвижимого имущества, разъяснять права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность и другие подобные обстоятельства не могли быть использованы во вред.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 30 за 2001 год в рубрике выставки
