Рынок минских квартир: лето 2001 года

Рынок недвижимости естественным образом привлекает пристальное внимание как специалистов, так и общества, государства и частных лиц. При этом необходимо рассмотрение рынка в динамике, а также приложение определенных экономических подходов к анализу. В настоящей статье отражены результаты квартального исследования рынка минских квартир, проводимого под руководством заведующего кафедрой оценки БГУ и президента общественного объединения "Белорусское общество оценщиков" (БОО) Николая Трифонова. Исследование проводилось на базе данных за июль 2001 г. Подобная информация регулярно выходит в печати как в виде ежеквартальных обзоров (см. СиН №№5, 20, 32, 44 за 2000 г. и №№6, 20 за 2001 г.), так и в виде еженедельной информации.

Лето 2001 г. Год назад ситуация на рынке минских квартир характеризовалась безудержным падением цен на фоне роста излишнего предложения при недостаточном спросе. Казалось бы, ситуация на рынке годичной давности предполагала тенденцию падения цен и, судя по стоимости предлагаемых жилищных программ по долевому строительству, могла бы снизиться вплоть до себестоимости строительства, а на вторичном рынке - и перешагнуть данную точку. Но уже осенью 2000 года было ясно, что продолжения падения цен не будет. Наоборот, цены имели незначительную тенденцию к росту. Наступил период метастабильности цен, продолжающийся до сих пор.

Что же послужило причиной такого поведения? Во-первых, рост цен на первичном рынке (строительный сектор), вынудивший часть потенциальных покупателей отказаться от приобретения нового жилья. Во-вторых, уменьшение льготного кредитования, а также неприемлемый уровень затрат по обслуживанию кредитов (не льготных), выделяемых на приобретение жилья.

Две данные причины способствовали отказу части нуждающихся в улучшении жилищных условий от приобретения нового жилья с помощью государства в пользу покупки жилья на вторичном рынке. Однако в силу проявляющейся тенденции по снижению благосостояния населения видится проблематичным сохранение тенденции роста цен сколь значительное время. После удовлетворения так называемой "первой волны покупателей" рынок либо должен вернуться к старому пути развития (падение цен), либо находиться в метастабильной ситуации. Она начиналась со стабилизации цен, которые, как выяснилось впоследствии, характеризовались колебаниями в коридоре, где снизу цены лимитируются себестоимостью первичного рынка (себестоимостью строительства), а сверху - покупательской способностью населения. Следует заметить, что чем уже коридор, тем меньше проявляет себя сезонность рынка недвижимости.

Анализ еженедельных индексов цен вторичного рынка показал, что рынку минских квартир свойственен коридор цен шириной в плюс-минус 5% с центром в точке $300 (этому требованию отвечают 92% данных за август 2000-июль 2001 гг.).

Вернемся к сегодняшней ситуации. Обычно лето характеризовалось падением интереса потенциальных покупателей, снижением деловой активности на рынке. Но по анализу ситуации с начала месяца трудно говорить об этом. Наоборот, рынок сохраняет деловую активность на достаточно высоком уровне. В ценовом плане отмечено незначительное по сравнению с апрелем увеличение квартирного индекса БОО. Чувствуется возрастание давления излишнего предложения на рынок. Периоды спада цен, продолжающиеся до месяца, сменяются кратковременными всплесками, которые быстро угасают.

Квартирный индекс БОО: рост составил всего $0,4

В июле отмечен незначительный рост квартирного индекса БОО. Индекс зафиксирован на отметке $306,3, что на $0,4 выше уровня апреля 2001 г. и на $0,2 выше уровня января 2001 г. Начиная с января 2001 г.(см. табл. 1), цены на рынке находятся в метастабильной ситуации, при которой нельзя четко говорить о существовании тенденции к падению или росту цен.

Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (апрель 1999 — июль 2001)

Месяц исследования

04 1999

07 1999

10 1999

01 2000

04 2000

07 2000

10 2000

01 2001

04 2001

07 2001

Квартирный индекс БОО, USD

429,1

400,1

382,9

354,2

315,4

286,9

294,9

306,1

305,9

306,3

Изменение к предыдущему периоду

-29,0

-17,2

-28,7

-38,8

-28,5

8,0

11,2

-0,2

+0,4

-6,8%

-4,3%

-7,5%

-11,0%

-9,0%

2,8%

3,8%

-0,1%



+0,1%

Незначительное изменение индекса в июле в сторону повышения не может служить однозначным фактом, подтверждающим тенденцию к росту цен. Наоборот, оно указывает (наравне с незначительным снижением индекса в апреле по сравнению с январем) на колебания цен вокруг некоей точки стабильности, свойственной любому рынку, в том числе и рынку недвижимости, при рассмотрении краткосрочного периода в его развитии.

На отдельных секторах рынка минских квартир отмечалось как падение, так и рост квартирного индекса БОО. Так, падение зафиксировано для однокомнатных и четырехкомнатных квартир. Оно составило $0,9 и $20,2 соответственно. Наоборот, квартирный индекс БОО вырос для двухкомнатных и трехкомнатных квартир, на $2,3 и $6,8 соответственно. Столь высокое снижение индекса для четырeхкомнатных квартир закономерно и вызвано не только ростом их предложения в июле, но и ограничением, связанным с низкой платежеспособностью населения. Приобретение такой квартиры - достаточно дорогая покупка по сравнению, скажем, с приобретением однокомнатной или двухкомнатной квартиры.

Структура рынка: диктат покупателя продолжается

В июле показатель структуры рынка (табл. 2) сохранил апрельские позиции и составил 4,22 (+0,03 к апрелю 2001 года). При этом предложение возросло на 8,1% при росте спроса на 7,5%.

Такая ситуация кажется странной при учете того факта, что традиционно лето считается сезоном низкой деловой активности.

Таблица 2. Динамика показателя структуры рынка (апрель 1999 — июль 2001)

Месяц исследования

04 1999

07 1999

10 1999

01 2000

04 2000

07 2000

10 2000

01 2001

04 2001

07 2001

Предложение

4 273

4 453

5 837

3 562

5 261

2 216

2 299

2200

2 848

3 080

Спрос

1 165

892

1 250

730

963

719

1 179

853

679

730

Показатель структуры рынка

3,67

4,99

4,67

4,88

5,46

3,08

1,95

2,58

4,19

4,22

По секторам структура рынка ухудшилась для однокомнатных и четырехкомнатных квартир. Ухудшение в июле по сравнению с апрелем 2001 года составило соответственно +0,14 до 2,57 для однокомнатных и +0,63 до 7,65 для четырехкомнатных квартир. Такое ухудшение структуры сопоставимо со снижением цен, отмечаемым для данных секторов рынка минских квартир.

Наоборот, улучшение структуры рынка для двухкомнатных и трехкомнатных квартир отразилось на ценах, спровоцировав их рост. Показатель структуры рынка для двухкомнатных квартир снизился на 0,10 до 3,90, а для трехкомнатных квартир - на 0,71 до 7,54. В целом на рынке чувствуется присутствие излишнего предложения даже в секторах наиболее ходовых однокомнатных и двухкомнатных квартир. Сопоставление запросов покупателей с предложением дает еще более неутешительную картину: подчас покупатели готовы заплатить за квартиру сумму, за которую не предлагаются и самые дешевые квартиры, что свойственно именно сектору однокомнатных квартир.

Предложение. По-прежнему основная масса предложения приходилась на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Их доля в предложении составила 33,7% и 28,9% соответственно. При этом доля данных квартир по сравнению с апрелем снизилась. Падение доли составило 2,1% предложения для двухкомнатных и 1,8% предложения для трехкомнатных квартир. Наоборот, существенно возросло предложение четырехкомнатных квартир (в долевом выражении - на 1,9%, в абсолютном - на 26,2%).

На 2,3% возросло предложение однокомнатных квартир. Доля многокомнатных квартир не превышает 1%.

Спрос. Наибольшим спросом, как и в апреле, пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их доля в спросе составила 39,3% и 36,4% соответственно.

По сравнению с апрелем доля в спросе на однокомнатные квартиры возросла на 1,9%. Рост доли был отмечен также для трехкомнатных (+0,6%) и четырехкомнатных квартир (+0,5%). Доля в спросе на двухкомнатные квартиры уменьшилась на 1,2%. Снижение доли было свойственно также многокомнатным квартирам (-1,8%). В абсолютном выражении спрос наиболее существенно возрос на однокомнатные (+13,0%) и четырехкомнатные квартиры (+15,9%). Спрос на двухкомнатные практически не изменился (+4,3%).

Качество спроса и предложения сохранило апрельские позиции

В июле показатели качества спроса и предложения сохранили апрельские значения (см. табл. 3).

Таблица 3. Динамика показателей качества спроса и предложения (апрель 1999 — июль 2001)

Месяц исследования

04 1999

07 1999

10 1999

01 2000

04 2000

07 2000

10 2000

01 2001

04 2001

07 2001

Показатель качества предложения

2,27

2,22

2,20

2,23

2,26

2,29

2,35

2,32

2,33

2,33

Показатель качества спроса

1,89

1,88

1,92

1,81

1,99

1,87

1,97

1,90

1,94

1,94

Превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса

0,38

0,34

0,28

0,41

0,27

0,42

0,38

0,43

0,39

0,39

При этом разница между спросом и предложением, как и в апреле, была выше значения октября 2000 г., когда на рынке отмечался плавный рост и, как его следствие, рост спроса за счет чисто психологических факторов, а именно, желание купить сегодня дешевле, чем будет завтра, если ранее данная покупка откладывалась.

Сохранение же апрельского значения указывает на стабильное наполнение предложения и спроса.

Разница в ценах между районами сокращается

В июле заметно сократился диапазон квартирного индекса БОО по административным районам Минска. Если в апреле разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым районами составляла 0,44 (от 0,79 до 1,23 по сравнению с квартирным индексом БОО в целом), то в июле - сократилась до 0,41 (от 0,81 до 1,21 соответственно). Традиционно наиболее низкий квартирный индекс БОО отмечен для Заводского района. В июле он составил USD 247,6, что выше апрельского значения на USD6,3.

Наиболее высокий квартирный индекс БОО в июле был отмечен для Центрального района (USD 371,6). При этом по сравнению с апрелем он снизился на USD 5,5. В тройку лидеров также вошли Советский и Первомайский районы. По сравнению с апрелем квартирный индекс БОО (см. табл. 4) в июле изменялся от снижения на USD 16,8 (Фрунзенский район) до увеличения на USD 9,9 (Ленинский район). Снижение затронуло только Центральный и Фрунзенский районы. Для остальных районов было отмечено увеличение в среднем на USD 4-6.

Таблица 4. Диапазон удельных цен предложения по районам Минска (июль 2001 года)

Район

Диапазон цены квадратного метра общей площади, USD

Квартирный индекс БОО по районам, USD

Заводской

240,7

252,7

247,6

Ленинский

276,0

322,4

290,5

Московский

258,4

277,8

271,1

Октябрьский

275,8

325,7

293,2

Партизанский

265,4

375,1

329,7

Первомайский

299,1

391,8

345,7

Советский

321,1

415,0

370,7

Фрунзенский

280,9

288,2

284,6

Центральный

326,8

426,5

371,6

Средняя цена ходовых квартир растет, неходовых - падает

В июле продавцы просили $6,2-$15,5 тыс. за однокомнатную квартиру, $6,9-$38 тыс. за двухкомнатную квартиру, $12-$58 тыс. за трехкомнатную квартиру, $13,5-$110 тыс. за четырехкомнатную квартиру, $25-$71 тыс. за многокомнатную квартиру. По сравнению с апрелем все квартиры, кроме трехкомнатных, стали доступнее. Минимально запрашиваемая цена на них снизилась: для однокомнатных и четырехкомнатных квартир - на $500, для двухкомнатных квартир - на $100. Минимально запрашиваемая цена за трехкомнатную квартиру выросла на $200.

Интересна динамика средних цен на квартиры. Так, средняя запрашиваемая цена за однокомнатную квартиру в июле сохранила апрельское значение.

Запрашиваемая цена за двухкомнатную и трeхкомнатную квартиру выросла на $400 и $300 соответственно. Снижение цены было отмечено только за четырехкомнатную квартиру и составило $2 тыс. В целом секторные тенденции отвечают тенденциям рынка лета 2001 г.: смещение спроса в сторону дешевых квартир вызывает сокращение срока экспозиции данного жилья, его относительно быструю реализацию и давит на цены относительно дорогих многокомнатных квартир.

При этом цены на дешевые квартиры мерно повышаются, а на дорогие, наоборот, снижаются.

Элитное жилье теряет в цене, типовое - незначительно дорожает

В июле структура рынка по планировке была следующей: наибольшую долю составляли типовые квартиры (44,1% от предложения), практически равные доли имели квартиры улучшенной планировки (22,5%) и малогабаритные квартиры (22,2%), доля элитных квартир составляла 11,3%. Отмечен по сравнению с апрелем рост доли типовых (+3,8%) и элитных (+1,6%) квартир.

Падение доли по квартирам улучшенной планировки составило 2,4%. Наибольшее падение (на 2,9%) зарегистрировано для доли малогабаритных квартир.

Диапазон цен по планировке в январе находился в пределах от $258 до $373. Минимум и максимум, как и в апреле 2001 г., принадлежит соответственно малогабаритным и элитным четырехкомнатным квартирам.

Сравнение данного диапазона с апрельскими значениями указывает не только на существенное его сокращение, но и значительное снижение максимума, составившее $51. Минимум возрос на $12. Эти данные отвечают общей тенденции рынка: падение цен "сверху" из-за недостаточного спроса на данное жилье и накапливания излишнего предложения при одновременном росте цен "снизу" из-за относительно невысокой цены однокомнатного или двухкомнатного жилья.

Так, снижение цен в секторе малогабаритного жилья было отмечено только для трехкомнатных квартир (-$14), типового - только для четырехкомнатных квартир (-$15). Наоборот, рост цен в секторе жилья улучшенной планировки зафиксирован только для трехкомнатных квартир (+$13). В секторе элитного жилья было отмечено снижение цен на $15-$51. В целом квартиры нижнего ценового диапазона (малогабаритные и типовые квартиры), кроме отмеченных выше, имели рост на $1-$16.

Таблица 5. Средняя цена квадратного метра общей площади по типу планировки (июль 2001)

Тип квартир

Цена 1 кв.м общей площади

1

2

3

4

Малогабаритные

$279

$266

$263

$258

Типовые

$288

$301

$308

$280

Улучшенной планировки

$288

$320

$318

$314

Элитные

-

$318

$371

$373

Доля квартир в КПД растет. Цены стабильны

Доля квартир в КПД продолжает расти. Если в апреле доля таких квартир составляла 62,4%, то в июле она увеличилась до 64,4%. Одновременно, как и в апреле, отмечено падение доли квартир в кирпичных домах. В июле доля таких квартир составила всего 31,3%, что на 2,3% ниже, чем в апреле. Доля квартир в блочных домах составила всего 3,6% предложения, в монолитных домах - 0,6%.

Диапазон цен по типу дома в июле был уже, чем в апреле, и находился в пределах от $256 до $431. При этом смещение диапазона отмечено и для нижнего предела, который снизился на $2. Снижение верхнего предела составило $20. Минимум принадлежал трехкомнатным квартирам в блочных домах, максимум - четырехкомнатным квартирам в кирпичных домах. Наиболее интересна из отмечаемых ситуация с квартирами в КПД: цена на однокомнатные и двухкомнатные квартиры сохранила апрельские значения, для трехкомнатных был отмечен рост на $5, для четырехкомнатных квартир - незначительное падение на $1.

Такая ситуация с наиболее массовым сектором рынка минских квартир указывает на приход данного сектора к стабильной ценовой ситуации. И этому есть ряд причин, среди которых наиболее существенной выступает государственное финансирование строительства данного жилья, которое способствует выравниванию цен на строительство.

Цена квартир в кирпичных домах (основной контингент застройщиков - частные фирмы) подвержена большему разбросу цен (от $298 до $431) и соответственно большим колебаниям: по сравнению с апрелем цены на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры выросли на $4 и $14 соответственно, цены на однокомнатные и четырехкомнатные квартиры упали на $1 и $20.

Таблица 6. Средняя цена квадратного метра общей площади по типу дома (июль 2001 года).

Материал стен

Цена 1 кв.м общей площади

1

2

3

4

Панель

$281

$283

$283

$272

Кирпич

$298

$318

$387

$431

Блок

$270

$270

$256

-

Монолит

$291

-

-

-

Покупатели повышают планку своих требований

В июле покупатели готовы были заплатить $6-$12 тыс. за однокомнатную квартиру, $6,5-$23 тыс. за двухкомнатную квартиру и $13-$23 тыс. за трехкомнатную квартиру. Требования покупателей становятся более осознанными. По сравнению с апрелем отмечен рост как минимальной, так и максимальной цен, которые готовы заплатить покупатели за двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, а также максимальной цены за однокомнатную квартиру.

Единственное снижение цен затронуло минимальные цены за однокомнатную квартиру и составило $1 тыс. Минимальная цена возросла на $1,5 и $2 тыс. за двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, максимальная - на $2,5, $6 и $4 тысяч за однокомнатную, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру соответственно. Июльским ценам спроса отвечает 77,4% предложения однокомнатных квартир, 77,9% предложения двухкомнатных квартир и 51,4% предложения трехкомнатных квартир, что выше апрельских значений, которые составляли всего 40,2% предложения однокомнатных квартир, 66,7% предложения двухкомнатных квартир и 39,2% предложения трехкомнатных квартир.

В июле был отмечен рост цены квадратного метра общей площади по спросу, составивший $21,7 к уровню апреля 2001 года.

Показатель зафиксирован на уровне $279,4 (см. табл. 7). Разница между ценой предложения и ценой спроса сократилась на 7% и составила всего 8,8%. Это наименьшее из отмечаемых ранее значений.

Таблица 7. Динамика индекса цены квадратного метра общей площади по спросу (апрель 1999 — июль 2001)

Месяц исследования

04 1999

07 1999

10 1999

01 2000

04 2000

07 2000

10 2000

01 2001

04 2001

07 2001

Цена квадратного метра общей площади, USD

362,7

344,6

329,9

296,3

265

236,9

242,6

267,3

257,7

279,4

Изменение к предыдущему периоду

-18,1

-14,7

-33,6

-31,3

-28,1

5,7

24,7

-9,6

21,7



-5,0%

-4,3%

-10,2%

-10,6%

-10,6%

2,4%

10,2%

-3,6%

8,4%

Метастабильное состояние рынка минских квартир сохранится

В июле рынок не ушел на летние каникулы и работал в полную силу.

Деловая активность даже стала выше, чем в апреле, на что указывает рост как предложения, так и спроса. Незначительный рост квартирного индекса БОО скорее указывает на сохранение метастабильного состояния, чем на проявление (и нарастание) тенденции роста цен.

Структура рынка явно указывает на диктат покупателя и сохраняет критические значения, совершая колебания вблизи отметки в 4,0, что соответствует наличию на рынке 4 предложений, приходящихся на одного потенциального покупателя.

Среди основных тенденции рынка следует выделить взаимно обратные тенденции на секторах дешевых и дорогих квартир.

На первом секторе отмечается незначительное мерное повышение цен, на втором, наоборот, фиксируется снижение цен, имеющее значительные размеры. Так, если рост не превышает $7, то падение достигает $20 для средних значений цен квадратного метра общей площади.

Происходит так называемое сжимание рынка, когда дифференциация цен становится все менее явной.

В ближайшее время не должно наблюдаться резкого роста или снижения цен. Метастабильное состояние с коридором цен еще не исчерпало своих ресурсов.

Николай ТРИФОНОВ, Сергей ШИМАНОВСКИЙ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 29 за 2001 год в рубрике выставки

©1995-2022 Строительство и недвижимость