Об ипотечном жилищном кредитовании

25 июля 2001 г. на заседании Президиума Совета Министров Республики Беларусь рассмотрены концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования и соответствующий проект постановления правительства.

Актуальность создания такой системы обуславливается необходимостью совершенствования действующих механизмов внебюджетного финансирования жилищного строительства, что в итоге должно обеспечить расширение возможностей приобретения гражданами жилья в частную собственность. При этом в кредитную сферу вовлекаются дополнительные финансовые ресурсы, получает дальнейшее развитие рынок недвижимости.

Концепция предусматривает создание одноуровневой системы, состоящей из первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.

Первичный рынок представлен банками-кредиторами и кредитополучателями (выдача и обслуживание ипотечных кредитов). Вторичный рынок составляют банки-кредиторы и институциональные инвеститоры, приобретающие у банков ипотечные облигации (рефинансирование банков).

В Концепции, разработанной Министерством экономики, заложены следующие основные принципы:

- доступность ипотечных кредитов для граждан не только с высоким, но и средним уровнем доходов;

- прозрачность системы кредитования как рыночного механизма, обеспечивающего целевое использование средств инвесторов, а также возможность их выхода без потерь из системы;

- саморазвитие системы ипотечного кредитования жилищного строительства за счет постоянного вовлечения в свою сферу различных финансовых ресурсов;

- государственная поддержка системы путем установления нормативно-правовой базы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников ипотечного жилищного кредитования, а также стимулирование привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу.

Реализация изложенных принципов должна базироваться на использовании эффективного зарубежного опыта с учетом макроэкономических условий и законодательства Республики Беларусь.

В частности, разработчиками новой системы жилищного кредитования предлагаются такие условия:

- кредиты предоставляются на срок от 1 до 10 и более лет;

- размер кредита может составлять до 60% стоимости закладываемой в залог недвижимости;

- жилье, передаваемое в залог, должно быть свободным от других обременений, в том числе ипотек;

- погашение кредита и процентов за пользование им осуществляется ежемесячно равными частями в течение всего срока пользования кредитом;

- ипотечный кредит не может быть выдан до государственной регистрации договора строительства и купли-продажи жилья, а также оформления в установленном порядке прав на земельный участок.

По мнению Министерства экономики, создание системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь возможно при реализации ряда экономических и институциональных предпосылок.

Прежде всего должны быть созданы необходимые макроэкономические условия для ипотеки. Это - стабильные темпы экономического роста и снижение инфляции до 10% в год, стабильность национальной валюты и рост доходов населения до уровня, позволяющего делать накопления, установление оптимальной стоимости жилья.

Функционирование системы ипотечного кредитования невозможно также без создания сети ипотечных банков (на первом этапе их функции могут выполнять уполномоченные существующие коммерческие банки). Необходима широкая сеть органов регистрации прав на недвижимое имущество (как единый объект недвижимости на землю и все, что прочно связано с ней), организаций - оценщиков (для определения стоимости закладываемого недвижимого имущества), страховых организаций (страхование предмета ипотеки, страхование жизни кредитополучателей), нотариальных учреждений (нотариальное оформление сделок купли-продажи земельных участков, удостоверения договоров об ипотеке).

Реализацию указанных задач предлагается осуществить в 2 этапа: первый этап (2001-2002 годы) - подготовка основополагающих макроэкономических и правовых условий, второй этап - (2002-2004 годы) - разработка комплексной правовой базы для реализации системы и дальнейшее ее совершенствование с учетом углубления процесса реформирования экономических институтов в республике.

Как отмечается в Концепции, система ипотечного жилищного кредитования затрагивает различные отрасли права (гражданское, земельное, жилищное, гражданско-процессуальное и др.). Одним из ключевых вопросов в данной системе является земля и все, что прочно связано с ней и должно рассматриваться как единый объект недвижимости. Земля, а не отдельные здания и сооружения, должна выступать гарантом исполнения обязательств (так как имущественные права на здание зависят от наличия имущественных прав на земельный участок). Поэтому для введения системы ипотечного кредитования должны быть внесены соответствующие изменения и дополнения в действующие законодательные акты.

Президиум Совета Министров одобрил в основном Концепцию создания системы ипотечного жилищного кредитования и поручил Министерству экономики совместно с заинтересованными доработать ее исходя из макроэкономических показателей 2000-2001 годов, а также с учетом возможного применения в необходимых случаях двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования.

После доработки Концепции будет принято соответствующее постановление правительства и план подготовки нормативных правовых актов, обеспечивающих введение в республике института ипотечного жилищного кредитования.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы