Об энергосберегающей перепланировке жилья
Работы по уширению включают отрывку котлованов вдоль каждого из длинных фасадов и устройство фундаментов под несущие конструкции. Первый из котлованов был принят 20 апреля 2001 г. Строители активно приступили к устройству фундаментов. Затем возникла более чем двухмесячная пауза.
Какова предыстория этих событий?
В 1998 г. в Минске был проведен городской конкурс на лучшее конструктивно-технологическое решение, касающееся продления жизни крупнопанельных жилых зданий первых серий. Сегодняшним нормативным требованиям эти здания не соответствуют - ни по объемно-планировочным решениям, ни по теплотехническим характеристикам, ни по эксплуатационным, ни, наконец, по эстетическим качествам.
В первую очередь в результате подобной реконструкции должен решаться вопрос приближения к современным требованиям объемно-планировочных решений квартир. Площадь кухни должна быть не менее 8 м2, достаточно просторной должна быть и прихожая. Все жилые комнаты должны быть раздельными.
Конкурс был закрытым, заказали же данную работу целому ряду творческих коллективов, которые представляли и БГПА, и "Белжилпроект", и "Минскпроект", и НИПТИС.
Наиболее ответственная задача (проектирование уширения бескаркасного дома по Каховской, 60 с наружными несущими стенами) была поставлена перед группой специалистов института НИПТИС.
Нужно сказать, что подобное решение позволяет улучшить и теплотехнические качества дома, сделать менее дорогостоящей его эксплуатацию. Ведь уширение корпуса здания снижает удельный вес оконных проемов и наружных стен на единицу общей площади здания.
Кроме того, конструкция наружных стен, принятая в проекте НИПТИС (газосиликат с облицовкой в полкирпича) плюс утепление торцевых наружных панельных стен, которые останутся открытыми, должны также способствовать приближению теплотехнических характеристик здания к современным требованиям.
Расширение кухни и общей комнаты позволяет запроектировать перед общей комнатой широкую прихожую, через которую (а не через общую комнату) и можно будет пройти в спальню.
Что же касается совмещенных санузлов, то первоначально было решено переделывать их в просторные ванные комнаты, собственно же туалеты переносить в другие места квартир. Однако блиц-опрос жильцов показал, что они предпочитают и дальше жить в квартире с совмещенным санузлом, зато получить кухню, увеличенную на 5 м2. (Тем более, что уже в течение примерно 7 лет в Минске наблюдается тенденция переделывания раздельных санузлов в совмещенные.)
Вентиляция увеличенной кухни будет осуществляться в двух местах - там, где она была организована первоначально, а также в зоне расширения кухни.
Разумеется, работы начались только после выдачи Госстройнадзором соответствующего разрешения. После того, как ПСД была разработана и утверждена, она в установленном порядке прошла экспертизу.
Существует титульный список домов, подлежащих реконструкции (под объем инвестиций). Реконструкция - это отдельная программа, и ее финансирование осуществляется независимо от финансирования капремонта жилого фонда.
Реконструкция дома по Каховской была затеяна без отселения жильцов, которые решились на участие в подобном техническом (и организационном) эксперименте.
Люди поверили проектировщикам и строителям, которые, приступив к работе весной, несомненно, завершили бы ее до наступления холодов. Но прекратилось финансирование реконструкции.
Это тем более удивительно, что реконструкция другого экспериментального объекта, жилого дома по ул. Осипенко, 19, финансируется бесперебойно. Проект реконструкции этого дома предусматривает отселение жильцов на время производства работ (что и было сделано). То есть в этом случае некому страдать, некому возмущаться в случае возникновения той или иной заминки.
Вариант без отселения (принятый опять-таки с согласия самих жильцов, которые были согласны на временный дискомфорт, лишь бы никуда не уезжать с обжитого, и, что немаловажно, тихого места) предусматривал быструю реализацию, то есть бесперебойное финансирование. Иначе идея теряет смысл.
Работы были начаты на том фасаде, где нет подъездов. Был отрыт котлован, были устроены фундаменты под уширение корпуса. Началось бетонирование опирающихся на фундаменты несущих диафрагм. Было срезано ограждение балконов, поэтому жильцам строго запретили выходить на них, балконные же двери были опечатаны изнутри и зафиксированы с помощью арматурных сеток снаружи.
Кроме всех перечисленных выше мероприятий, проект реконструкции дома предусматривал замену столярки с установкой стеклопакетов, а также надстройку здания мансардой.
Следует сказать, что степень капитальности мансарды будет соответствовать степени капитальности здания. То есть нести кровлю будет монолитное перекрытие, роль же традиционных стропил и обрешетки будет чисто конструктивной. (Кровля запроектирована из профнастила.)
Крупнопанельные дома каркасной, 335-й серии строились в 3 городах БССР - Витебске, Минске и Могилеве. (В год сдавалось примерно 100 тыс. квадратных метров жилья подобного типа.)
Дома бескаркасной, 464-й серии строились, помимо Минска, в Бресте, Гродно, Гомеле, Светлогорске, Солигорске и Новополоцке. В итоге домов 464-й серии в республике было возведено примерно втрое больше, чем 335-й. Поэтому так важно было найти оптимальный путь продления срока эксплуатации этих зданий, их существования уже в новом качестве.
Так или иначе, дело скорее всего идет к тому, что в будущем не потребуется столько малогабаритного жилья, сколько его было в свое время возведено. Это было социальное жилье, сыгравшее свою положительную роль на определенном историческом этапе. Сегодня оно должно быть реконструировано.
Строить новые дома означает осваивать новые территории, реконструировать же существующие означает использовать уже готовую инфраструктуру - как инженерную, так и социальную. В настоящее время второй вариант широко применяется в Германии и Чехии. Во времена существования СССР и Варшавского договора в этих странах было также построено немало крупнопанельного жилья, которое сегодня планомерно реконструируется. Специалисты НИПТИС поддерживают постоянные контакты с коллегами из этих стран. На экспериментальном объекте должно было быть отработано такое решение, которое впоследствии тиражировалось бы.
Следует сказать, что каждая из встреч с немецкими коллегами укрепляет убежденность отечественных ученых и проектировщиков в том, что заниматься реконструкцией жилфонда нужно непременно и систематически.
В Германии берется тот или иной микрорайон или жилой массив, охваченный одной и той же веткой теплоснабжения, и планомерно утепляется дом за домом этого массива. В результате получается, что тепла в данную ветку нужно подавать гораздо меньше. Это уже реальная экономия топлива.
В Беларуси же этим пока занимаются достаточно бессистемно. То есть если бы были выполнены какие-то массивы в районе конкретной котельной на Каховской, топлива в ней тратилось бы меньше. Средства, вырученные за счет экономии топлива, и можно было бы расходовать на реконструкцию домов титульного списка.
Поэтому на реконструкцию первых таких домов немцами выделяло средства ведомство, которое занималось энергоснабжением.
С 1976 г., помимо задачи экономии топлива, решалась задача резкого снижения объема удельных выбросов в атмосферу (то есть экологическая). Было отработано несколько вариантов консервации котельных либо подключения к ним дополнительных новых жилмассивов.
В чем главный пример, подаваемый Германией? Если там принимается какое-то решение, оно обязательно реализуется, ответственные отчитываются, тут же принимается решение о тиражировании, и все видят целесообразность того, чтобы все это доводилось до конца.
Более того, сами немцы увидели целесообразность панельного домостроения. И отечественные специалисты (в том числе представители МАПИД), посещая Германию, увидели целесообразность использования существующей технологической базы.
Оптимальный алгоритм реконструкции без отселения должен, помимо всего прочего, предусматривать такую последовательность действий строителей, чтобы им приходилось как можно реже входить в квартиры.
Собственно говоря, технологическая карта реконструкции уже существует, практическая же реализация изложенного в ней алгоритма должна была скорректировать и обогатить разработанную теорию.
Ведущая реконструкцию здания подрядная организация - арендное ремонтно-строительное предприятие "Минскремстрой", партнер опытный и солидный. (Этот же трест ведет и реконструкцию дома по ул. Осипенко. Кстати, данные заказы "Минскремстрой" получил также в результате проведения тендера, организованного ГП УЖХ.)
Но сегодня на объекте трудится не более одного звена (арматурщики и бетонщики).
Сейчас, когда ушло более половины благоприятного летнего времени, в течение которого можно было бы осуществить запланированную реконструкцию, финансирование же практически прекращено, состояние объекта внушает большую тревогу.
Фасад, на котором расположены подъезды, представляет собой отдельную проблему. Для обеспечения безопасности жильцов вход в здание должен быть временно организован со стороны противоположного фасада (с которого и началась реконструкция здания). Для этого необходимо выселить в подменный фонд жильцов 4 квартир.
Обсуждаемый проект представляет собой очень важное направление развития строительной отрасли страны. Нового жилья с каждым годом строится все меньше и меньше (считается, что следует учиться грамотно эксплуатировать существующее). Сегодня в Беларуси эксплуатируется 200 млн м2 жилья, сдается же 3 млн м2. То есть вводится максимум 1,5% нового жилья. Новое жилье соответствует существующим нормам термосопротивления наружных ограждающих конструкций и экономии тепла, а вот существующий фонд должен быть утеплен.
Финансирование данной стройки осуществляет не ЖРЭО Центрального района. Средства брались из городского бюджета.
И дом по Осипенко,19, и дом по Каховской, 60 - это объекты, в ходе реконструкции которых отрабатываются новые решения в области расширения квартир и энергосбережения. Но, как уже было сказано, первый из них выполняется с отселением жильцов, поэтому в данном случае не так важно, сильно ли затянется его реконструкция.
Однако почему-то прекращено финансирование именно того объекта, в котором продолжают жить люди, жильцы 80 квартир.
В Центральном районе Минска есть еще 2 объекта (по Осипенко, 31 и Каховской, 62), проекты реконструкции которых также разработаны (одновременно с проектами реконструкции домов по Осипенко, 19 и Каховской, 60). Но приступят к реализации двух других проектов лишь после завершения реализации двух первых.
Авторский надзор осуществляет НИПТИС, технический - ЖРЭО, после этого процентовки попадают в ГП УЖХ, после чего осуществляется рефинансирование. Деньги перечисляются на основании актов выполненных работ.
Один из заместителей мэра проинформировал директора НИПТИС: средств на одновременную реконструкцию 2 домов нет.
Максимум, что можно сделать за имеющиеся деньги, - закончить бетонирование цокольных диафрагм, перекрыть их и засыпать пазухи.
Сохранение данной ситуации ввиду не только зимы, но и гораздо более близких президентских выборов означает создание в обществе дополнительной напряженности, которой и так достаточно.
Жильцы 40 квартир дома уже давно живут в аварийном состоянии, не имея возможности пользоваться балконами для своих нужд. Ситуацию усугубило то, что по состоянию на 18 июля стройка осталась без технического руководства - из РСУ-1 "Минскремстроя" уволились мастер и бригадир, грамотные специалисты, работавшие на данном объекте. К тому же трест устроил во дворе реконструируемого дома свалку для грунта, вынимаемого на другом своем объекте.
Не стоит забывать, подчеркнул Владимир Потерщук, что НИПТИС является головным институтом по реконструкции и уплотнению городской застройки. Поэтому именно этот объект, аналогичных которому г-ну Потерщуку до сих пор проектировать не приходилось, очень важен и для института, для его идеологии, и для него как специалиста.
Сейчас по проектам НИПТИС, активно работающего в данном направлении, строятся две системы на базе панельных дома - одна в Минске, другая в Новополоцке. Снаружи - панельная оболочка, внутри же - открытое пространство, позволяющее сделать гибкую планировку. Такие дома уже эксплуатируется в Минске - в военном городке в Уручье и по ул. Бурдейного. Еще два (с продольными несущими стенами, без поперечных, что также позволяет осуществлять гибкую планировку) строятся в микрорайоне Чкаловский.
Уже сегодня видно, какие факторы не следует упускать из вида в дальнейшем - в процессе реконструкции других объектов.
Существенным недостатком является оценивание стоимости реконструкции только по единовременным затратам. Учитывается только стоимость СМР и не учитывается, сколько стоят земля, эксплуатация объекта. Важнейший фактор, на который в первую очередь обращают внимание западные дивелоперы, принимая решение о развитии той или иной территории, - ее местоположение. Всему этому еще предстоит научиться.
Нужно решать и проблему подменного фонда - иногда отселять все-таки необходимо. Допустим, человек живет в квартире, в которой для расширения корпуса дома нужно прорезать как минимум 3 проема, в дальнейшем последовательно закладывая их. Понятно, что данная операция скорее всего не завершается в течение суток.
То, что на определенной стадии реконструкции производителям работ приходится входить в квартиры, означает резкое увеличение числа вопросов взаимоотношений с жильцами, каковые должны решаться быстро и точно.Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ,
фото Сергея ШАРУБЫ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 27 за 2001 год в рубрике реконструкция
