О порядке сноса жилых домов

Необходимость сноса жилых домов возникает на практике по разным причинами. Это может быть при реконструкции застройки населенных пунктов, в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд, при аварийном состоянии жилых домов и по другим причинами.

В любом случае снос жилья влечет переселение проживающих в сносимых жилых помещениях граждан с соблюдением прав и гарантий, предусмотренных законодательством.

В публикуемом комментарии рассматриваются некоторые особенности регулирования правоотношений при сносе жилых домов как в частном, так и в государственном жилищном фонде.

Частный жилищный фонд

Одним из основных принципов, на которых основывается гражданское законодательство Республики Беларусь, является принцип неприкосновенности собственности.

Это означает, что право собственности, приобретенной законным способом, охраняется законом и защищается государством, ее неприкосновенность гарантируется, а принудительное отчуждение допускается лишь по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, определенных законом, со своевременным и полным компенсированием стоимости отчужденного имущества либо согласно постановлению суда.

Данные положения в полной мере распространяются и на частный жилищный фонд, независимо от того, какое это жилье: индивидуальный жилой дом, приватизированная квартира либо отстроенная в порядке долевого участия в жилищном строительстве и т.д. Более того, неприкосновенность законных владений граждан, и в первую очередь жилища, гарантируется Конституцией Республики Беларусь (ст. 29).

Согласно ст. 101 Жилищного кодекса принудительное отчуждение частного жилища возможно только на условиях и в порядке, предусмотренных кодексом и иными законами Реcпублики Беларусь. Снос частных жилых домов в большинстве случаев связан с изъятием земельных участков и поэтому при решении подобных вопросов обязательно должны учитываться требования земельного законодательства.

Такие требования предусмотрены, в частности, в статьями 7 и 41 кодекса Республики Беларусь о земле (вступил в силу с 01.01. 1999 г). Граждане имеют право участвовать в рассмотрении затрагивающих их интересы вопросов, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков, через местные Советы депутатов, исполнительные и распорядительные органы, органы территориального общественного самоуправления, местные референдумы, собрания и другие формы прямого участия в государственных и общественных делах. Исполнительные и распорядительные органы должны информировать граждан о предоставлении земельных участков для размещения объектов, деятельность которых затрагивает интересы этих граждан. В любом случае решения исполнительных и распорядительных органов, связанные с изъятием и предоставлением земельных участков и затрагивающие интересы граждан, должны приниматься с учетом общественного мнения.

Жилищные права граждан при сносе жилых домов, принадлежащих им на праве собственности, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд достаточно полно регламентированы ст. 104 ЖК.

В случае, если законодательством Республики Беларусь, действовавшим на момент сноса одноквартирного, блокированного жилого дома, строений и сооружений при нем, принадлежавших гражданину на праве собственности, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд не была предусмотрена выплата денежной компенсации за снесенный жилой дом, то квартира, полученная этим гражданином в доме государственного или частного жилищного фонда в результате такого сноса, независимо от времени ее предоставления приватизируется им безвозмездно (без учета жилищной квоты, суммы квот) в порядке, установленном законодательством, а в случае смерти этого гражданина - пережившими его членами семьи, получившими совместно с ним квартиру и проживающими в ней (в том числе отсутствующими, но сохраняющими право пользования данной).

Если снос одноквартирного, блокированного жилого дома, строений и сооружений при нем, принадлежавших или принадлежащих на момент сноса гражданину на праве собственности, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд осуществлен после введения в действие Закона "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" (1 июля 1992 года) указанному гражданину совместно с членами его семьи предоставляется за счет соответствующих предприятий, учреждений, организаций, которым отводится земельный участок, по выбору гражданина право на:

- получение в собственность благоустроенной квартиры в пределах данного населенного пункта (в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории поселковых, сельских Советов депутатов. При этом члены семьи, не являющиеся собственниками (сособственниками) сносимого дома, получают жилые помещения по договору найма, приватизация которых проводится на общих основаниях;

- строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений и сооружений при нем, равноценных сносимым по благоустройству и общей площади;

- перенос и восстановление при наличии технической возможности сносимого дома, строений, сооружений и насаждений при нем;

- получение денежной компенсации за сносимый жилой дом, строения, сооружения и насаждения при нем, определяемой на основании заключения экспертизы об их стоимости.

В случае сноса одноквартирного, блокированного жилого дома, строений и сооружений при нем, принадлежащих на праве собственности юридическому лицу негосударственной формы собственности, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд указанному юридическому лицу предоставляется по его выбору право на строительство и (или) получение в собственность жилого дома, либо на перенос и восстановление сносимого дома при наличии технической возможности либо на получение соответствующей денежной компенсации.

Если гражданину принадлежит на праве собственности жилое помещение в многоквартирном жилом доме, и этот дом (жилое помещение) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой или подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, то предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию жилой дом (жилое помещение), предоставляется этому гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, либо по его желанию выплачивается денежная компенсация за принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение.

В случаях когда по таким же основаниям утрачивается жилое помещение, принадлежащее на праве собственности юридическому лицу негосударственной формы собственности, то этому юридическому лицу предоставляется по его выбору право на строительство и(или) получение в собственность равноценного жилого помещения по благоустройству и общей площади либо получение соответствующей денежной компенсации. При наличии у юридического лица права собственности на часть жилого помещения, утрачиваемого по тем же основаниям, ему выплачивается денежная компенсация.

Государственный жилищный фонд

Вопросы предоставления гражданам жилых помещений при выселении их из жилых домов государственного жилищного фонда (где они проживали на условиях договора найма) с возможной полнотой урегулированы в статьях 67, 69, 70 и 73 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Здесь, в частности, определены организации, которые обязаны предоставить жилые помещения, а также требования к предоставляемым жилым помещениям.

Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок, предоставляется выселяемым из этого дома гражданам жилое помещение типовых потребительских качеств.

Если жилой дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого жилого помещения, по решению местного исполнительного и распорядительного органа за счет собственника жилищного фонда предоставляется также жилое помещение типовых потребительских качеств.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам в связи с выселением, должно отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, а также должно быть благоустроено применительно к условиям данного населенного пункта. Оно должно находится в пределах этого населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов.

Соответствие жилого помещения санитарным и техническим требованиям, уровню благоустроенности и установленным размерам жилой площади - самостоятельные понятия. Санитарные и технические требования предусматривают условия, при которых возможно проживание человека без вреда для его здоровья. Благоустроенность определятся наличием в жилом помещении коммунальных удобств (водопровода, канализации, центрального отопления, газоснабжения и т. д.) Таким образом, помещение может отвечать санитарным и техническим требованиям, но быть не полностью благоустроенным и наоборот.

Следует отметить, что уровень благоустройства жилья в разных населенных пунктах далеко не одинаков. Например, в сельской местности республики уровень обустройства жилых домов (исключая принадлежащие гражданам на праве собственности) центральным отоплением составляет 49,2% (в Гомельской и Могилевской областях соответственно 41 и 45%, горячим водоснабжением - 33,3% (в Могилевской и Гродненской областях - 24%, в Гомельской области - 26,3%).

Вопрос о благоустроенности предоставляемого жилого помещения законодательство связывает с конкретными условиями данного населенного пункта. Соответствие жилого помещения уровню благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте, определяется исходя из наличия коммунальных удобств в домах государственного жилищного фонда. На практике благоустроенным считается жилое помещение, оборудованное всеми коммунальными удобствами, имеющимися в большинстве (более 50%) жилых домов государственного жилищного фонда в данном населенном пункте. Так, если горячее водоснабжение имеется лишь в 20% указанных жилых домов, то предоставляемое жилое помещение, в котором отсутствует такой вид благоустройства, можно считать благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Известно, что квартиры в жилых домах, построенных по типовым проектам, начиная с 1958 года, относились к числу благоустроенных независимо от их планировки. То обстоятельство, что в проектах некоторых серий указанных домов предусматривались кухни и ванные комнаты уменьшенного размера с установкой в них полуванн либо душевых кабин вместо ванн, не являлось основанием для того, чтобы считать жилые помещения в этих домах неблагоустроенными.

Предоставление переселяемым гражданам жилого помещения типовых потребительских качеств должно осуществляться согласно ст. 67 ЖК на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.

Однако на практике реализовать данную норму не всегда предоставляется возможным, да и к тому же действующие правила предоставления жилых помещений не содержат порядка реализации этой нормы в различных случаях.

Например, не ясно, какие жилые помещения нужно предоставлять гражданам, если в сносимом доме они занимают жилое помещение с излишками площади. Переселяемые граждане могут проживать в коммунальной квартире (т.е. занимать там по отдельной комнате, а в отдельных случаях это может быть и не изолированная комната, которая не должна являться предметом договора найма жилого помещения), а предоставить им точно такую же коммунальную квартиру (на условиях ранее заключенного договора найма) просто нет возможности из-за ее отсутствия.

Возможна ситуация, когда граждане занимают служебное жилое помещение в сносимом доме вблизи от места работы, а жилье для переселения располагается в другом районе и не может быть предоставлено в качестве служебного, так как проживание в нем не будет обеспечивать надлежащее исполнение работником своих трудовых обязанностей. Переселяемые граждане могут быть нуждающимися в улучшении жилищных условиях, могут иметь право на дополнительную площадь по состоянию здоровья и т.д.

В связи с этим необходимо констатировать, что ранее действовавшее жилищное законодательство давало более подробное регулирование вопросов, связанных с предоставлением благоустроенного жилого помещения в связи с выселением. Статьей 113 Жилищного кодекса 1983 года было предусмотрено, что гражданам, занимавшим отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира. Если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставлялось жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. По размеру жилое помещение должно было быть не меньше того, которое занимал наниматель, однако в пределах нормы жилой площади (12 кв. м на одного человека). Если наниматель или члены его семьи имели право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовались ею, жилое помещение предоставлялось с учетом нормы дополнительной жилой площади. При выселении из жилого помещения, меньшего по размеру, чем это было предусмотрено для предоставления жилого помещения, предоставляемое выселяемому жилье не должно было быть меньше размера, установленного законодательством (8-12 кв. м на одного человека).

Нельзя сказать, что указанное регулирование было идеальным, но с учетом практики применявшихся ранее и действующих ныне норм есть возможность дать более приемлемое регулирование данного вопроса с точки зрения принципа социальной справедливости и гарантий конституционного права граждан на жилище при доработке новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, проект которой в настоящее время находится на согласовании в соответствующих республиканских органах государственного управления.

Компенсация за сносимые плодово-ягодные насаждения и посевы

Законодательными актами, регламентирующими правоотношения при сносе жилых домов (имеются ввиду прежде всего Жилищный кодекс и Закон о приватизации жилищного фонда) не предусмотрены нормы по компенсации за плодово-ягодные насаждения и посевы. Это можно объяснить тем, что указанными актами регулируются, в частности, только жилищные отношения и связанные с изменением формы собственности на жилые помещения.

Отношения по иным видам собственности граждан (в том числе по плодово-ягодным насаждениям и посевам) регулируются другими нормативными документами. В частности, в соответствии со ст. 74 Закона о собственности в Республике Беларусь" (принят 11 декабря 1990 г.) прекращение права собственности в связи с решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, или иным решением государственного органа, не направленным непосредственно на изъятие имущества у собственника, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами Республики Беларусь, с возмещением собственнику в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности.

Статьей 133 кодекса о земле (принят 4 января 1999 г.) предусмотрено также, что убытки, причиненные изъятием земельных участков подлежат возмещению в полном объеме (включая затраты на улучшение качества земли за время пользования, пожизненного наследуемого владения земельными участками, нахождения земельных участков в частной собственности, исчисленные исходя из кадастровой оценки, а также включая упущенную выгоду).

Поэтому при сносе жилых домов, находящихся в собственности граждан, им должна выплачиваться соответствующая компенсация (включая, в частности, стоимость плодово-ягодных насаждений и посевов). Указанный вид компенсации в каждом конкретном случае должен быть предусмотрен в соответствующем решении местного исполнительного или распорядительного органа.

Стоимость сносимых плодово-ягодных насаждений и посевов и другие компенсации при изъятии земельного участка выплачиваются государственными или иными предприятиями, учреждениями и организациями (кроме жилищно-строительных кооперативов), которым отводятся участки. Затраты, связанные с выплатой указанных компенсаций, должны производится за счет средств, предусмотренных на эти цели в сводных сметных расчетах застройщиков (включаются в раздел "Подготовка территории строительства").

Для определения стоимости сносимых жилых домов, строений и устройств, плодово-ягодных насаждений и посевов местные исполнительные комитеты образуют комиссии в составе члена исполкома (председателя комиссии), председателей финансовой и коммунальной служб исполкомов, государственного инспектора по использованию и охране земель, представителя сельского (поселкового) Совета депутатов, землепользователя, у которого изымается земельный участок, представителя предприятия, учреждения или организации, которым отводится земельный участок, а также представителей других органов по усмотрению исполкома.

В соответствии с распоряжением Совета Министров Республики Беларусь от 22 декабря 1992 г №1218р исполкомам местных Советов депутатов, предприятиям, объединениям, организациям разрешено при оценке стоимости плодово-ягодных насаждений и посевов применять цены, сложившиеся на моменты этой оценки. Оценка плодово-ягодных насаждений и посевов осуществляется в соответствии с требованиями "Нормативов оценки плодово-ягодных насаждений и посевов и технических указаний о порядке оценки сносимых строений и устройств, стоимость которых возмещается гражданам при отводе земельных участков для государственных и общественных надобностей (письмо от 19.01. 1983 г. Госстроя БССР №14-2/503, Минфина БССР №18-3/10 и Минжилкомхоза БССР №01/9-16).

Согласно Положению о порядке возмещения убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков (утверждено постановлением Совета Министров от 25 марта 1992 г. №160) плодово-ягодные насаждения, выращенные землевладельцами и землепользователями, оцениваются по фактически произведенным затратам (на покупку саженцев, на подготовку почвы, посадку, уход за насаждениями и др.)

Стоимость незавершенного производства (вспашка, внесение удобрений, посев, уход за посевами и другие виды работ) определяется по фактическим затратам на выполненные работы, а также стоимостью высеянных семян, органических, минеральных удобрений и других химических средств, внесенных в почву, но не использованных в связи с изъятием земельного участка.

Стоимость урожая сельскохозяйственных культур (если на земельном участке проведен основной комплекс агротехнических мероприятий по возделыванию культур) определяется исходя из средней за последние 5 лет урожайности этой культуры и цен, действующих в данном районе на момент отвода земельного участка. При возмещении стоимости урожая сельскохозяйственных культур стоимость незавершенного производства не возмещается.

По результатам работы оценочной комиссии составляется акт с указанием размера подлежащих возмещению землевладельцам и землепользователям убытков, который рассматривается и утверждается соответствующим местным Советом депутатов.

Выплата стоимости убытков в связи с изъятием земельных участков производится в размере 50% до освобождения гражданами принадлежащих им сносимых домов в сроки, устанавливаемые местным исполнительным и распорядительным органом, а остальные 50% - в недельный срок после освобождения домов.

Возмещение стоимости убытков производится, в частности, путем перечисления застройщиком (или предприятием, учреждением, организацией, которым отводятся земельные участки), осуществляющим снос домов и насаждений, причитающихся гражданам сумм во вклады в отделениях Сберегательного банка, при наличии письменных заявлений граждан и согласовании данного вопроса застройщиком с соответствующим отделением банка о таком перечислении. Споры, связанные с возмещением убытков и определением их размеров, разрешаются судом в соответствии с его компетенцией.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы