Учимся строить мансарды вместе

Тема семинара "Мансардное строительство", проведенного 5-6 декабря 2000 г., собрала отнюдь не дилетантов. Среди участников были представители крупнейших отечественных проектных и строительных организаций, люди, стоящие у истоков мансардного движения в Беларуси. Возможно, поэтому временами лекторы и слушатели менялись местами, выстраивая конструктивный диалог.

Организатором мероприятия выступил столичный институт "БелНИИПградостроительства". Тема мансардного строительства, нетипичная, казалось бы, для данной организации, явилась на самом деле логическим продолжением основной деятельности, одно из направлений которой - комплексная реконструкция сложившихся жилых территорий, в том числе и реконструкция жилища.

Накопление жилищного фонда и освоение жилых территорий осуществлялось по-разному в различных регионах и населенных пунктах. Основной объем существующего жилья в населенных пунктах республики сформировался в послевоенный период. Размещение капитального многоэтажного строительства в начале 60-х годов было обусловлено наличием мощного заказчика в лице государственных предприятий, осуществляющих комплексную застройку жилых районов и микрорайонов.

На современном этапе проблемы территориального развития связаны как с новым строительством, так и с реконструкцией сложившихся жилых территорий и должны учитывать целый ряд новых факторов, зависящих от социально-экономической, финансовой и ресурсной политики государства, в том числе: необходимость оптимизации использования материально-технической базы и территорий; включение механизмов участия широких слоев населения в решении жилищной проблемы за счет финансового участия в ней; формирование рынка жилищ; необходимость обеспечения малоимущих граждан социальным жильем; наращивание объемов высококачественной жилой среды на сложившихся территориях.

Формирование рыночных отношений повышает стоимость городских земель, в связи с чем ясно осознается необходимость реконструкции и модернизации существующего жилого фонда. Стратегия уплотнения позволит шире использовать социальную, инженерную, транспортную структуру городских поселений. Разработка социальных программ по изысканию резервов более эффективной эксплуатации сложившихся территорий должна стать важной градостроительной задачей.

Реконструкция включает широкий диапазон преобразований - от полного сноса старых и строительства новых зданий до почти полного сохранения, например, застройки, представляющей историко-культурную ценность.

Реконструктивные мероприятия могут планироваться и осуществляться как в масштабе всего города, так и его структурно-планировочных элементов (кварталов, микрорайонов) или отдельных объектов - жилых или общественных зданий.

Анализ конкретных городов-представителей, проведенный специалистами "БелНИИПградостроительства", позволил выявить основные типы жилой среды, характерные для городских поселений Беларуси, нуждающиеся в реконструкции. Они содержат значительные резервы уплотнения за счет размещения дополнительных объемов жилищного фонда путем возведения вставок, нового жилищного строительства методом "пломбирования", а также мансардного строительства. Наиболее актуальны эти проблемы в группе поселений, где фонд, возведенный до 1966 года, составляет от 20 до 40%.

В пользу поисков резервов для активизации процесса строительства жилья, в том числе и реконструкции, прозвучало выступление начальника отдела по жилищной политике Министерства архитектуры и строительства РБ В.Ф. Митюрич. Жилищное строительство признано основными программными документами приоритетным направлением социально-экономического развития страны. В связи с этим в республике проводится политика, направленная на поддержание активности в данной области хозяйственной деятельности. Министерством архитектуры и строительства разработана Программа по вводу жилья в областях и г. Минске, предусматривающая и долю мансардного строительства.

Создание систем рассрочки платежей и кредитования жилищного строительства идет достаточно быстрыми темпами. Однако, согласно прогнозам инвестиционных возможностей, за счет доходов населения удастся построить только около 20% намеченных к выполнению работ. Таким образом, темпы увеличения объемов ввода жилья могут быть обеспечены как за счет вовлечения в инвестиционный процесс различных источников финансирования, так и за счет снижения себестоимости строительства.

Надстройка мансардных этажей над существующими жилыми домами является одним из путей снижения затрат на комплексное выполнение обозначенной задачи, в связи с чем данной форме организации строительства уделяется повышенное внимание правительства, контроль и содействие в ее реализации.

С нормативно-законодательными актами в области жилищного строительства в Беларуси, в частности, касающиеся непосредственно мансардного строительства, познакомил аудиторию заместитель начальника Главного управления территориального развития, градостроительства и архитектуры Министерства архитектуры и строительства РБ И.С. Журавлев. Он рассказал, что надстройка мансардных этажей над существующими домами без выселения жильцов получила широкое распространение во многих странах Западной и Центральной Европы. Особое развитие эта практика приобрела в городах Германии, Дании, Словакии, Польши, Чехии, Венгрии, Болгарии, поскольку в рыночных условиях снижение стоимости жилищного строительства является основополагающим аргументом в определении приоритетных направлений вложения инвестиций.

В течении ряда лет дважды в год специалисты стран Центральной и Восточной Европы под патронажем Министерства территориального планирования и градостроительства Германии проводят семинары, посвященные проблемам модернизации существующего жилищного фонда. Особое место в этих семинарах уделяется проблемам организации и технических решений в области мансардного строительства. Следует отметить и успешное начало развития мансардного строительства в российских городах.

В Республике Беларусь первоначально идея мансардного строительства как направления экономической и проектно-строительной деятельности была заявлена фирмой "Негоциант" в г. Минске. Предполагалось осуществить экспериментальное строительство мансард над тремя домами серии 1-464 по ул. Седых. К данной работе проявили интерес и намерение принять участие фирмы "Вайдеплан" (Германия) и "Велюкс" (Дания).

По заказу ЖРЭО Первомайского района были разработаны и согласованы с Комитетом архитектуры эскизные проектные решения, работа была рассмотрена и одобрена на совещаниях в Мингорисполкоме. Однако дальнейшего развития проекты не получили.

В 1994 году БелНИИС выполнил собственный анализ эффективности мансардного строительства и направил свое мнение в правительство республики, по поручению которого Министерством архитектуры и строительства разработан ряд документов, и идея надстройки мансардных этажей над существующими жилыми домами приобрела государственное значение.

Однако темпы развития мансардного строительства сдерживаются рядом объективных и субъективных причин, основными из которых являются: несовершенство правовых документов, большой объем отчислений на долевое участие в развитие инфраструктуры, нескоординированность действий участников. Эти моменты нашли отражение в выступлении руководителя проектного отдела "Инстройсервис" А.В. Корзика.

Сказывается и недостаток соответствующего опыта - ведь в проектировании и строительстве мансард, как в каждом деле, есть свои особенности, специфику которых следует знать.

Во избежание ошибок фирмой "Велюкс" осуществляется пилотное проектирование и строительство мансардных этажей.

О реализации таких проектов в России слушателям семинара рассказали специалисты фирмы - консультант по проектам О.И. Панитков, архитектор А.Е. Талалаев, региональный представитель в РБ А.Н. Жугин.

Название "пилотные проекты" для экспериментального мансардного строительства было выбрано не случайно. Каждый проект предназначен для апробирования, корректировки и подтверждения строительных норм и правил и несет новые архитектурные и строительные решения. Кроме того, предоставляется уникальная возможность испытать новые конструктивные элементы в реальной обстановке в различных климатических условиях.

Первый такой проект, ставший примером успешного международного сотрудничества по комплексному решению проблем реконструкции, уплотнения жилищной надстройки и энергосбережения, был реализован в г. Лыткарино (Московская область). Дома первых массовых серий составляют большую часть жилого фонда этого города. Их износ на сегодняшний день составляет более 30% и все они требуют капитального ремонта. Администрация г. Лыткарино решила пойти по пути реконструкции домов с одновременной надстройкой мансард.

Реализация принятого плана началась с пилотного проекта по надстройке мансарды на 4-х этажном доме 447 серии при одновременной реконструкции всего здания. Финансировал проект датский "Фонд для мансардных жилищ в России". Компания "Велюкс" бесплатно предоставила для проекта 58 мансардных окон, передала датские технологии и активно участвовала как при подготовке проекта, так и в процессе реконструкции. Проект предусматривал надстройку двухуровневой мансарды на 3-х секционном доме. Выход дополнительной площади составлял 120 кв.м. Девять квартир мансардного этажа площадью от 44 до 72 кв.м предназначались семьям военнослужащих, выведенных из стран Балтии.

При реализации пилотного проекта были решены следующие задачи.

Использование легких деревянных конструкций свело к минимуму дополнительные нагрузки на существующее здание. В результате не потребовалось дорогостоящих мероприятий по усилению существующих конструкций.

Надстройка мансарды, выполненная с учетом всех требований СНиП "Строительная теплотехника", исключила теплопотери через перекрытия последнего этажа.

Использование подъемника вместо башенного крана создало условия для безопасного проведения работ без отселения жильцов.

Была доказана возможность использования легких конструкций с точки зрения пожарной безопасности и требований СНиП "Жилые здания".

Проект был выполнен с учетом требований СНиП "Жилые здания" в части подсчета площади мансардного этажа, освещенности при использовании мансардных окон. Также были соблюдены санитарно-гигиенические требования.

Следует особо отметить, что весь комплекс работ проводился без отселения жильцов. Это позволило сэкономить средства, выделяемые на организацию отселенческого фонда, на что в большинстве городов, в том числе и в Лыткарино, нет ни физических, ни финансовых возможностей. Жильцы реконструированного дома получили существенное снижение коммунальных платежей, бесплатно отремонтированные окна, новую систему тепло и водоснабжения, а также современный внешний вид дома. В свою очередь это повысило рыночную стоимость квартир жильцов дома - их недвижимая собственность возросла в цене.

Успешный опыт пилотного проекта стал катализатором реализации запланированной программы реконструкции района. Проведенный социологический опрос показал, что 79% горожан поддерживает такой путь решения проблем города.

Госстрой России включил г. Лыткарино в перечень энергоэффективных зон (ДЭЗ) комплексной реконструкции районов застройки домами первых массовых серий. В связи с этим на трех домах проводился эксперимент по проверке эффективности мероприятий по утеплению. Результат эксплуатации реконструированных зданий в г. Лыткарино в течении года показал экономию по расходу тепла в среднем на 30%. Установка счетчиков расхода воды показала, что жители используют только треть от нормируемого потребления.

Наряду с анализом показателей счетчиков независимые организации проводили и другие эксперименты. Так, в феврале 1999 года была осуществлена съемка трех домов с помощью тепловизора. Этот метод показывает фактическое сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций. Результат оказался близок к запроектированному.

НИИ Строительной техники провел испытания на воздухопроницаемость в двух квартирах пилотной мансарды. Эксперимент показал, что воздухопроницаемость в надстроенной мансарде на 50% ниже, чем в каждой из 50 квартир, расположенных в обычных многоэтажных домах из железобетонных панелей. Сравнительный анализ выявил, что в мансардном этаже удельное энергопотребление за отопительный период на 20% ниже, чем в обычном этаже, выполненном из аналогичных конструкций (деревянный каркас с эффективным утеплителем).

Расчеты также показали, что с учетом современных требований по сопротивлению теплопередаче строительство мансарды объемом до 2000 кубических метров компенсирует тепло, требующееся для обогрева дополнительного объема. То есть в большинстве случаев при надстройке мансарды вновь полученные площади не требуют дополнительных затрат тепла. Сэкономленного тепла, которое раньше уходило на обогрев улицы (7-9% от общих затрат тепла), достаточно для обогрева всей мансарды.

Наряду с техническим и социальным аспектом особый интерес представляет собой экономическая сторона проекта. Как и в большинстве небольших городов, в бюджете г. Лыткарино не было средств на проведение всех мероприятий, которые предусматривал план. Под гарантии правительства Московской области администрацией города был взят кредит. Были проведены тендеры на осуществление проектно-строительных работ. Администрация была поставлена в жесткие рамки кредитно-финансовых отношений, но несмотря на это, первая часть плана была успешно реализована, подтвердив правильность предварительных расчетов. То есть реализация дополнительных площадей в мансардах дала возможность администрации вернуть кредиты, получить прибыль от продажи жилья и сохранить дотации в бюджете города. Практика показывает, что себестоимость строительства мансарды при реконструкции может быть на 20-40% ниже, чем стоимость вновь возводимого жилья, в то время как рыночная стоимость жилья в сложившихся районах выше, чем в новостройках.

Реализация плана комплексной реконструкции в г. Лыткарино показала, что реконструкция с надстройкой мансард - это один из путей решения многих городских проблем в жестких экономических условиях.

В настоящее время ведется работа над пилотным проектом в г. Санкт-Перербурге, где используются новые конструктивные решения для дальнейшего снижения стоимости мансардного строительства. Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь приступило к созданию пилотного проекта по надстройке мансардного этажа над существующим жилым зданием в г. Минске. Компания "Велюкс" принимает активное участие в этом проекте, передавая датские технологии, оказывая консультативную поддержку при подготовке проекта и в процессе реконструкции, а также безвозмездно предоставляя свою продукцию - мансардные окна.

Несмотря на все трудности, мансардное строительство в республике набирает темпы - в этом участники семинара имели возможность убедиться во время экскурсии по возводимым в настоящее время мансардам г. Минска.Ольга БРЯНЦЕВА