Разрешение на слом

Жилищная проблема - это "фирменный" знак постсоветской действительности. И хотя мы уже имеем возможность выбирать район проживания, в основном по-прежнему въезжаем в типовую квартиру и думаем, как приспособить ее под собственный образ жизни. Логичным продолжением становятся мысли о перепланировке.

Где живем

Жилищный фонд страны делится на три категории: жилье начала века, сталинские дома, а также блочные и панельные дома, которые начали строить с хрущевских времен.

Старые дома и дома сталинской эпохи еще строились по каркасному принципу и по принципу продольных и поперечных несущих стен. Но таких домов сравнительно мало.

В основной же своей массе горожане живут в панельных домах. Однако типовая планировка все меньше и меньше устраивает современных лю-дей. Во-первых, она наскучила за детство и юность, проведенных именно в таких условиях, а во-вторых, типовые квартиры объективно тесны и неудобны. Правда, не все так безнадежно - кое-что можно переделать и в панельном доме.

Перепланировка в панельном доме

Весь дом собирается из панелей. Таким образом, все без исключения стены получаются несущими, и изъятие одной из стенок создает аварийную ситуацию на всем этаже. С уровнями высоты здесь тоже особо не поэкспериментируешь. Поскольку высота потолка - 2,65 метра, то максимум, что можно себе позволить "по вертикали", - это лишние 20 см (на одну-две ступеньки).

Перепланировка в панельном доме в основном заключается в расширении санузла или увеличении жилой площади за счет лоджии или лестничной клетки.

Санузел представляет собой готовую коробку с сантехникой, которую собирают на заводе и просто вставляют краном в подготовленные "ячейки" дома. Такой модульной подход и позволяет проводить с санузлом различные перепланировочные операции. Например, когда объединяются две квартиры, то часто вместо кухни одной квартиры делается общая ванная. Благо, все коммуникации в наличии. А высвободившуюся площадь, разобрав стены санузла и заделав полы, используют в составе других помещений.

Одним из вариантов расширения площади является остекление балкона, лоджии. Таким образом можно создать иллюзию большого окна, продолжая комнату за счет лоджии. Что касается "отделения" в свою пользу части лестничной клетки, то это актуально в том случае, если в одну квартиру объединяются две соседние.

Также можно объединить комнаты с помощью проема в стене. Однако целиком стеновую панель доставать нельзя, поскольку, делая в панели проем, приходится убирать не только бетон, но и вырезать арматуру, тем самым нарушая расчетную конструкцию стеновой панели. Чтобы нагрузка распределялась в соответствии с проектом, над проемом необходимо установить перемычку - это может быть швеллер, плита или балка, которые держат вес верхних панелей и перераспределяют нагрузку на окружающие стенки. Как правило, чтобы вычислить нагрузку, приходится нанимать инженера-архитектора. Однако если заложить в стену достаточно мощный швеллер - 15-й или 17-й номер, то этого будет вполне достаточно. 20-й номер, к примеру, вообще может держать в проеме 25 этажей.

Кстати, максимальная ширина проема, который можно выбить в стеновой панели, - 1,5-2 метра. Максимальная высота - 2, 20 при общей высоте 2,70.

Перепланировка в каркасном доме и в доме с продольно-поперечными несущими стенами

Незыблемыми в зданиях с каркасной конструкцией являются только внешние несущие стены и каркас, состоящий из колонн. Внутреннее же пространство, исключая расположение санузлов, может меняться как угодно по собственному вкусу.

Все внутренние перегородки в таком доме можно изменять, производя при этом частичную или полную перепланировку. В таком доме появляется огромное количество вариантов устройства квартиры, и свободу творческой мысли ограничивает только расположение санузла и кухни, привязанных к инженерным коммуникациям.

Правда, необходимо уточнить качество перекрытий. Если в доме перекрытия монолитные, то они выдержат большие нагрузки. Но существуют дома с деревянными перекрытиями, и определить, смогут ли выдержать вес новых перегородок, по каким-то внешним признакам тяжело. Логичнее переговорить с работниками ЖЭС - они наверняка знают все тонкости.

О перегородках, старых и новых

Процесс перепланировки начинается со слома старых перегородок. Легче всего поддаются преобразованиям гипсокартонные перегородки с деревянным или металлическим каркасом. Правда, и кирпичные перегородки ломаются достаточно легко.

Сломав ненужные перегородки, приступают к возведению новых. В пользу гипсокартонных перегородок говорит простота монтажа и легкость конструкции. Этот вид перегородок - дешевый вариант (15-20 USD/кв. м). Кирпичная перегородка делается в четверть кирпича, после чего ее заштукатуривают. Обходится она немного дороже (25 USD/кв. м).

Стоимость

Сама по себе операция перепланировки, если говорить о преобразовании квартиры, - не самая дорогая вещь (отделка квартиры обойдется во много раз дороже).

Расчет за перепланировку происходит в три этапа. Во-первых, платишь за удаление самих перегородок. Это одна из самых дешевых строительных работ. Во-вторых, - за вывоз строительного мусора за пределы квартиры. В стоимость входит оплата грузовика и контейнера. И третий этап - возведение перегородок: чуть дороже, чем первый, дешевле, чем второй.

Образ жизни и планировка

Как организовать пространство своего жилья, это зависит от количества денежных ресурсов хозяина. Кроме того, многое зависит от количества спальных мест - ведь спальня является личным пространством, в котором каждый член семьи должен иметь возможность уединиться.

В современной квартире достаточно иметь три пространства: кухня, гостиная и спальня (ванная, санузел, коридор - не в счет). Общая комната часто может объединяться со спальной.

А дальше планировка может дробиться как угодно - на столовую, бильярдную, кабинет, бассейн, каминную комнату и т.д. по желаниям и возможностям.

Если говорить о технических помещениях, то неплохо иметь гардеробную комнату. В цивилизованном доме нет платяного шкафа, а есть гардеробная комната. Также необходима кладовка.

"Хороший тон" в респектабельных домах - наличие постирочной комнаты. В идеале в квартире должно находиться два раздельных санузла - гостевой и хозяйский. При этом гостевой санузел может быть просто ограничен унитазом (биде) и раковиной, а хозяйский санузел - отдельно стоящим или с дверью в коридор, куда выходит одна-две-три спальни. Просто замечательно, когда санузел объединяется со спальней. Там соответственно подразумевается и ванная, и душевая кабина, и унитаз.

Об официальном разрешении на перепланировку

Прежде чем начать любую перепланировку, имеет смысл получить на нее официальное разрешение. Некоторые граждане стараются избежать этого неприятного хождения по инстанциям. Однако официальное разрешение, полученное до начала перепланировки, избавляет от многих проблем, неудобств и лишних расходов.

Возможные проблемы бывают двух видов. Первый вид связан с соседями сверху. Предположим, в один прекрасный день они затопляют вашу по-новому спланированную, по-новому отделанную и обставленную квартиру-конфетку, а разрешения у вас нет. Соответственно это может привести к тому, что если соседи не захотят возмещать вам материальный ущерб, то скорее всего работы придется оплачивать самостоятельно. Обращение в суд не поможет: комиссия первым делом опять же потребует разрешение на перепланировку.

Не лучшим выходом в такой ситуации станет получение разрешения на уже готовую квартиру задним числом: это обойдется примерно вдвое дороже, чем до начала перепланировки, - никто из официальных лиц не захочет просто так брать на себя ответственность за уже содеянную перекройку жилплощади.

Владельцы, задумавшие перепланировку квартиры, или их архитекторы вполне реально могут самостоятельно получить на нее официальное разрешение. Однако следует учесть, что на это уходит, как показывает опыт, от 6 до 12 месяцев: на каждом этапе прохождения инстанции можно неоднократно "буксовать". В частности, из-за того, что поначалу все необходимые для перепланировки пункты документации неизвестны. И они открываются постепенно, раз за разом, попытка за попыткой. Кстати, в каждой попытке могут содержаться все новые и новые тонкости и могут "выползать" все новые и новые бумажки. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов сложный и хрупкий психологическо-финансовый фактор...Ольга МИКША


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 46 за 2000 год в рубрике материалы и технолгии

©1995-2022 Строительство и недвижимость