Теперь жилье построит каждый

Еще сравнительно недавно жилищным обеспечением наших граждан в основном занималось государство. Нуждающиеся выстраивались в очередь и по истечении определенного (обычно довольно долгого) времени получали бесплатную квартиру. При этом совсем не важно было, хорошо вы работаете или плохо и сколько за свою работу получаете. Важно было лишь то, наcколько многочисленна ваша семья, ибо от этого зависела площадь будущей квартиры.

Сейчас государство по-прежнему гарантирует право гражданина на жилище. И сохраняет очередь нуждающихся. Но оставаться главным застройщиком и квартиродателем оно уже не может. Постепенно, мучительно, но неотвратимо мы привыкаем к новым экономическим реалиям. И приходим к мысли, что жильем, как и многим другим, человек должен обеспечить себя сам. А государство - лишь так или иначе содействовать ему в этом вопросе, помочь. Остается выяснить только, кому, какой и сколько государственной помощи полагается в новых реалиях. И здесь нам тоже надо готовиться к смене ориентиров.

Лучше меньше, да больше

Разумеется, при любых экономических условиях в государстве останутся люди, которым жилье будет предоставляться бесплатно. Это так называемые социально незащищенные слои населения или лица, имеющие особые (как правило, ратные) заслуги перед отечеством. Из имеющих право на такую радикальную помощь формируется отдельная, льготная, очередь.

Вторая разновидность помощи государства - субсидии и льготные кредиты. Помощь эта тоже весьма ощутимая - до 95 процентов стоимости квартиры, - но для государства крайне обременительная. Поэтому предоставлялась она, в связи с недостатком средств, далеко не всем, а только тем, кто находится в самом основании очереди на жилье, простояв в ней 10 и более лет. Теперь же и вовсе надежд на кредит немного, поскольку выделяемых льготных кредитов не хватает даже на достройку ранее сформированных ЖСК.

Зато государство изыскало возможности для помощи остальным очередникам. Во всяком случае, тем из них, кто готов активно решать свою жилищную проблему, а не ждать у моря погоды. Помощь эту государство предлагает в рамках программы "Рациональный дом".

Вы, наверное, читали или слышали об этой программе за три с лишним года ее реализации в Минске. Ее участники приобретают квартиры в рассрочку. Сначала они накапливают половину стоимости, а потом, уже вселившись в квартиру, постепенно выплачивают оставшуюся половину. Таким образом, активной части населения, приобретающей жилье за собственный счет (и это не только очередники!), государство через накопительно-кредитную систему создает благоприятные финансовые условия покупки. Это помощь номер один.

Кроме того, очередники в этой программе приобретают жилье без отчислений на городскую инфраструктуру. Тем самым государство в лице местных органов власти удешевляет жилье для очередников, участвующих в программе. Это помощь номер два.

А теперь появились "три" и "четыре".

Недавним постановлением правительства программа "Рациональный дом" распространяется за пределы Минска - во все области республики. Причем распространяется в новом качестве.

В программе разрешено участвовать юридическим лицам. Предприятие или организация, в которой вы работаете, может открыть в Сберегательном банке специальный накопительный счет, через который оно будет в удобном для него режиме выкупать квадратные метры. С тем, чтобы потом распределить их между своими работниками (например, между теми, кто за это время больше накопил сам). А может сразу определиться с персональной помощью конкретным работникам, вступившим в программу, и перечислять деньги на накопительный счет тех из них, кому решено помогать. Причем помощь эта освобождена практически от всех налогов! Так что теперь, решив участвовать в программе, вы можете просить (или требовать) поддержки у родного предприятия. Ведь это для него даже выгоднее, чем увеличивать вам зарплату.

Наконец, самое главное: в программе появились премии! Государство приняло решение стимулировать долгосрочные жилищные накопления граждан, как это делается практически во всех европейских странах. Там помогают понемногу, но многим, а точнее всем, кто что-то делает сам для улучшения своих жилищных условий. Отныне и у нас очередникам, которые уже стали или станут участниками программы, государство готово выплачивать 25% стоимости квартиры так называемых типовых потребительских качеств (из расчета 20 квадратных метров общей площади на каждого члена семьи). То есть, к трем рублям, внесенным в программу вами или на ваше имя (например, предприятием), государство добавит рубль из бюджета! Правда, добавит при определенных условиях. Вот о них и поговорим.

Как получить премию?

В принципе, по условиям программы вы можете приобретать в ней любую квартиру и в любом удобном для вас режиме. Однако, если вас заинтересовали премии, то появляются два обязательных условия.

Во-первых, общая площадь приобретаемой вами квартиры должна быть не менее 15 кв. метров на человека. Чтобы после приобретения ее вы могли быть сняты с учета нуждающихся.

Во-вторых, вы должны будете выбрать для себя один из четырех предлагаемых Ответственным исполнителем программы накопительно-кредитных режимов участия в ней и по возможности строго придерживаться выбранного режима при осуществлении платежей. Режимы эти отличаются друг от друга длительностью накопительного и соответственно кредитного этапов:

3 года накоплений - и 4,5 года кредита (то есть платежей после вселения); 4 года накоплений - и 6 лет кредита; 5 лет накоплений - 7,5 года кредита;

6 лет накоплений - 9 лет кредита.

Определившись для себя с режимом, вы заключаете два договора: один - с Ответственным исполнителем (ОАО "Рациональный дом") об участии в программе, а второй - с уполномоченным банком (АСБ "Беларусбанк") об открытии личного накопительного счета и счета для начисления премий. Дальше все просто: вы вносите "три рубля" на первый счет, государство раз в квартал - "рубль" на второй. И так далее, пока все эти рубли в сумме, с учетом индексации, не составят половину стоимости приобретаемой вами квартиры. После этого вы вселяетесь и вторую половину оплачиваете в том же режиме: три к одному.

Давайте посчитаем

Как видим, премия в программе начисляется только тем, кто согласен несколько лет подождать со вселением. Но если вспомнить систему ЖСК в ее прежнем варианте, то ведь и тогда людям, готовым платить за квартиру собственными деньгами, предлагалось подождать вселения 5-7 лет. В "Рациональном доме", как видите, срок предварительных накоплений может быть и меньшим - три года, но тогда и рассрочка на оплату второй половины стоимости приобретаемой квартиры также будет сравнительно невелика - 4,5 года. Нетрудно подсчитать, как в этом случае будут выглядеть ваши платежи.

Предположим, у вас среднестатистическая белорусская семья: двое работающих и один ребенок. И квартиру вы покупаете без изысков - двухкомнатную в доме КПД. В Минске с учетом льгот, предлагаемых программой, такая квартира по сегодняшним ценам обойдется в 10,5 тысячи долларов. 25 процентов из них в виде премий оплатит государство. Остается 7 875 долларов. Половину из них вам предстоит выплатить на накопительном этапе, то есть за три года. Вторую половину - на кредитном, то есть за 4,5 года. Следовательно, в ближайшие три года, если в долларах цена метра останется неизменной, вам придется платить 109 долларов в месяц, а последующие 4,5 года после вселения - 73 доллара.

Суммы достаточно серьезные для того, чтобы всерьез подумать о более длительных режимах. Так, в четвертом режиме (6 лет до вселения) вам придется платить ровно вдвое меньше: 55 и 37 долларов в месяц соответственно. (В областях стоимость жилья поменьше, и эти цифры несколько скромнее).

Для тех, кому и это окажется не под силу, мы еще раз напоминаем про возможную помощь предприятия. Причем положение о государственных премиях фактически предусматривает премирование и тех средств, которые за вас заплатит организация.

Кроме того, существенным подспорьем могут оказаться имеющиеся у вас сбережения. Внеся их единовременно, срока ожидания вы не сократите, но объем ежемесячных последующих платежей уменьшится, опять же без ущемления премий.

Наконец, еще одна возможность сократить платежную нагрузку - оплачивать квадратные метры новой квартиры за счет квартиры старой. Предположим, у вас есть однокомнатная хрущевка. Чтобы продать ее для облегчения расчетов за новую квартиру, вам не нужно самому искать покупателя и заниматься оформлением документов. С привлечением независимых экспертов ваша квартира будет оценена, и ее продажная стоимость засчитана в качестве платежа за новую, строящуюся, квартиру. Тогда своими деньгами, в рассрочку, вы будете выплачивать только оставшуюся часть стоимости приобретаемой квартиры. А премия все равно будет рассчитываться исходя из 20 положенных метров на каждого члена семьи. При этом вы, ничем не рискуя, сможете проживать в старой квартире до момента вселения в новую.

Соответственно и приобретать в программе можно не только новое, но и вторичное жилье. Причем на тех же условиях накопления и кредита. Это особенно важно сегодня, когда купить готовую квартиру зачастую дешевле, чем построить.

Рассрочка - это реально

Несомненно, возможность приобрести квартиру в рассрочку да еще с немалой финансовой поддержкой государства - довольно привлекательный (если не сказать - единственный!) вариант решения жилищной проблемы для граждан со скромными доходами. Только вот вопрос: не пропадут ли денежки? И не съест ли их инфляция?

На эти вопросы в программе "Рациональный дом" ответы предусмотрены.

Все денежные средства, поступающие в программу, не хранятся на банковских счетах, а немедленно вкладываются в строительство: в проектирование, закупку материалов, оплату процентовок и т.д. Соответственно, все накопления участников в момент их зачисления на счета пересчитываются в квадратные метры. Таким образом, вы накапливаете не деньги, которые съедает инфляция, а метры, которые инфляции не подвержены. Что бы ни происходило в экономике вообще или в программе в частности, выкупленные вами метры останутся вашими, и за них никогда не потребуют доплаты.

Кроме этого (очень важного, согласитесь!) преимущества, накопление в квадратных метрах имеет и еще одно: в случае, если вы решите выйти из программы, вам будут возвращены средства в сумме, равной текущей стоимости выкупленной вами площади, то есть с индексацией.

При том, что увеличение цен в строительстве в последнее время составляет 7-8 процентов в месяц, согласитесь, условия неплохие. Во всяком случае, банки таких процентов на вклады не начисляют.

Но вот накопительный этап уже позади, вас вселили в квартиру, вы начали выплачивать вторую половину. И тут жизнь круто изменилась, и платить вы не в состоянии... Что тогда?

Такой вариант тоже предусмотрен программой. В этом случае вам предоставят другую квартиру - равную по стоимости вашим накоплениям вместе с начисленными премиями. К примеру, если вы оплатили половину двухкомнатной квартиры стоимостью 10 млн руб., вам предложат переселиться в хрущевку стоимостью 5 млн руб. Она может быть одно-, двух- и даже трехкомнатной - все будет зависеть от цен на вторичное жилье в вашем городе.

О гарантиях

Программа "Рациональный дом" появилась на свет в ее сегодняшнем варианте не сразу. Прежде чем государство решилось направлять в программу бюджетные средства в виде премий, было 3,5 года эксперимента в Минске. В ходе этого эксперимента отрабатывались основные элементы системы финансирования жилищного строительства, которая в правительственных документах называется системой строительных накоплений и взаимного жилищного кредитования и которая становится теперь одним из основных направлений жилищной политики нашего государства.

Эксперимент должен был дать ответы на многие вопросы: как защитить средства участников программы от инфляции, от нерационального или нецелевого использования; как сделать так, чтобы программа не превратилась в финансовую пирамиду; как обеспечить максимальную доступность программы для основной массы населения; каким должен быть контроль со стороны государства за ходом выполнения программы... И только после того, как на эти и многие другие вопросы были получены ответы, правительство приняло решение о распространении программы во всех регионах Беларуси.

И во всех регионах предусмотрена многоступенчатая, эшелонированная система государственного контроля за использованием средств, привлекаемых в программу, за распределением квартир, за установлением цен на них и т.п. В реализации этой системы участвуют все уровни государственного управления: правительство, министерства, исполкомы, а также уполномоченный банк, органы технического и строительного надзора. При необходимости государственный надзор за действиями ответственного исполнителя превращается в государственную помощь ему, гарантирующую своевременные расчеты с гражданами при любых условиях.

Эксперимент показал, что предлагаемая программой возможность построить квартиру на условиях длительной рассрочки представляет для граждан немалый интерес даже без премий. За 35 месяцев с начала работы программы в Минске ее участниками стали более 2 тыс. минчан. Их накопления за это время составили около 3,5 трлн рублей, что в пересчете на текущие цены равно почти 10,5 млрд рублей.

В марте 1999 г. был сдан в эксплуатацию первый жилой дом на 151 квартиру, построенный в рамках программы. В марте 2000 г. новоселами стали еще 108 участников программы, в августе - 116. В самое ближайшее время будет сдан еще один дом на 126 квартир. В начальной стадии строительства находятся два жилых дома общей площадью свыше 18 000 кв. м и еще 4 дома (41 тыс. кв. м) - в подготовительной стадии.

Важно обратить внимание и на то, что в ходе эксперимента были отработаны не только схемы финансирования, но и новые строительные технологии. Так что теперь под названием "Рациональный дом" следует подразумевать еще и дома нового поколения, которые по своим качественным характеристикам во многом отличаются от привычных для нас панельных или кирпичных домов. Самое главное их преимущество в том, что они намного комфортнее с точки зрения планировки квартир (она легко изменяется по желанию будущего владельца) и намного дешевле в эксплуатации (в полтора раза ниже только затраты на отопление). И все это благодаря применению новой конструктивной схемы зданий и новым строительным материалам.

Словом, "Рациональный дом" оказывается рациональным во всех отношениях! Во всяком случае, так ставится задача.Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ(c)строительство и недвижимость