Арендодателям должно быть выгодно искать арендаторов

В состоявшейся 31 октября в Мингорисполкоме пресс-конференции "Управление государственным имуществом, находящимся в коммунальной собственности Минска" принял участие председатель комитета Мингорисполкома по управлению госимуществом и приватизации Тадеуш Малиновский.

Сегодня эффективность работы минской недвижимости действительно зависит от эффективности управления государственным имуществом, находящимся в коммунальной собственности, подчеркнул он. Данные показатели напрямую влияют и на самочувствие жителей белорусской столицы. Ведь результатом развития показателя, о котором идет речь, является и эффективность доходной части бюджета.

Бюджет же города идет, как известно, на развитие как транспортных, так и всех видов социальных услуг. Для того чтобы развитие этих услуг на самом деле осуществлялось и осуществлялось успешно, к данной работе был подключен Минский городской институт социальных проблем, которому была заказана разработка концепции управления недвижимостью.

Сегодня осуществляется вторая стадия разработки этого проекта. Аналитическая записка, с содержанием которой г-н Малиновский ознакомил представителей белорусской прессы, называется "Организационно-экономический механизм реализации концепции управления недвижимостью". В документе указывается, какие нормативно-законодательные акты должны быть приняты, какие мероприятия должны быть проведены для того, чтобы концепция могла быть реализована.

Это именно та концепция, на основе которой может быть поднята промышленность Минска.

Городская недвижимость, напомнил г-н Малиновский, есть городские земельные участки и возведенные на них строения.

Что же касается коммунальной собственности, то в ее состав входят еще и ценные бумаги, касающиеся городского бюджета.

Сегодня к коммунальной собственности Минска относится около 500 предприятий. Балансовая стоимость основных фондов этих предприятий составила на 1 января примерно 1,5 тыс. рублей. Если же брать рыночную цену, то данная цена скорее всего окажется раз в 10 выше.

Город участвовал в создании различных совместных предприятий. Имеются в виду 54 юридических лица, обладающих коммунальной собственностью Минска (долей города).Среди этих предприятий - такие, которые предусматривают для себя извлечение максимальной прибыли. (Но есть и такие, как учрежденное администрацией Фрунзенского района предприятие сугубо социальной направленности "Благодеяние".)

В настоящее время в городской коммунальной собственности насчитывается около 9 тыс. зданий и сооружений. Из числа этих объектов сдается в аренду около 1 млн м 2 площадей. Плохо это или хорошо?

С одной стороны, хорошо то, что используются неиспользуемые помещения, и, таким образом, повышается эффективность использования строений. С другой стороны, сегодня в Минске действует множество юридических лиц, которые вынуждены искать площади для размещения различных нужных городу объектов.

В свое время в соответствии с указом Президента РБ №9, вышедшим в 1996 г., 150 зданий Минска были переданы в оперативное управление Мингорисполкома для последующей сдачи их в аренду. Сегодня это около 60 тыс. м 2, и городской бюджет получает реальный доход от сдачи в аренду всех этих помещений. К концу 2000 г. можно рассчитывать на получение около 18 млрд рублей.

Продолжается осуществление городом процессов приватизации в рамках политики повышения эффективности управления недвижимостью.

Сегодня показатель приватизации в области торговли составляет 85,3%, общественного питания - около 70%, бытового обслуживания - 77%.

Следует сказать, что сегодня уменьшилась база приватизации в части мелких предприятий. Идет процесс преобразования крупных предприятий в акционерные общества. Точнее, первый его этап - разгосударствление предприятий коммунальной собственности.

Комиссии по акционированию работают в МАПИД, крупнейшей из организаций строительного комплекса Минска, строящей 70% городского жилья, а также в тресте "Минскремстрой".

В начале декабря планируется проведение юбилейного, десятого аукциона (в настоящее время подбираются объекты, которые будут предложены к продаже). Регулярно проводятся инвестиционные конкурсы.

Аналитическая записка, предусматривающая совершенно иные подходы к сбору налогов, экономические формы воздействия на городскую недвижимость, в частности, различные виды стимулирования, была разослана в различные управления и службы города. Должна существовать зависимость цен на недвижимость и арендных ставок от территориальных, географических факторов, а также от степени развитости инфраструктуры.

Выполнена большая работа, связанная с зонированием территории Минска. Повышающие коэффициенты применяются к ставкам арендной платы в местах совпадения развитости транспортной и торговой инфраструктуры (собственно, развитие второй является следствием развития первой).

Арендаторы, рассчитывавшие на применение в расчетах с арендодателями государственного валютного курса, ощутили на себе следствие слияния государственного курса с коммерческим. Поэтому сегодня городские власти рассматривают вопрос возвращения к старой ставке арендной платы в отношении офисных помещений. Ведь в результате слияния курсов эти ставки (минимальные!) поднялись от $10 до $30.

Корреспондент газеты "Ва-банк" поинтересовался, много ли в городе должников по внесению арендной платы и какие Мингорисполком предусматривает меры воздействия на них.

Часто величина подобной задолженности зависит от специфики работы той или иной районной властной структуры или отраслевого управления, пояснил г-н Малиновский. Например, задолженность по плате за аренду нежилых помещений Заводского района достигает 30%, в то время как в ЖЭС-1 Фрунзенского района она не превышает 3%. В системе бытового обслуживания она доходит до 50%, по управлению же транспорта сохраняется в пределах 3%.

Возможен и такой вариант взаимодействия арендатора и арендодателя: например, первый должен второму определенную сумму, тот же находится на картотеке. Арендатор заплатил, но бюджет не получил этих денег. Поэтому в данном случае можно говорить об уступке долга, выражающейся в том, что составляется дополнение к заключенному ранее договору, в соответствии с которым арендатор платит напрямую в бюджет города (за исключением оплаты коммунальных услуг). Крайняя мера - это выселение неплательщика через суд. Балансодержатели регулярно практикуют такие меры, но это крайние меры.

Вопрос корреспондента газеты "Белорусский рынок" касался величины доли доходов от арендной платы в общей структуре доходов городского бюджета.

Нельзя считать, что все поступления, связанные с арендной платой, попадают напрямую в бюджет, поэтому в данном случае нельзя назвать конкретной цифры. Стимулируя арендодателей к подбору арендаторов, чтобы не пустовали могущие быть эксплуатируемыми площади, Мингорисполком идет на то, чтобы 50% средств, приносимых арендной платой, оставались у арендодателя. Поэтому, хотя поступление в бюджет от аренды планируется в размере 18 млрд рублей, реальная сумма будет больше.

Что касается поступлений в бюджет от приватизации, размер которых заинтересовал корреспондента БелТА, то плановая цифра 2000 г. составляла 600 млн рублей, на сегодня получено около 1,8 млрд рублей, к концу же года реально достижение 2-миллиардного показателя. Однако это не самоцель. Сегодня задача приватизации считается удачно решенной в случае подбора хорошего инвестора (то есть состоятельного собственника, который мог бы вложить достаточно средств в развитие того или иного объекта). В качестве примера такого инвестиционного проекта может быть назван гостиничный комплекс "Свислочь", приобретенный иностранной фирмой. В проект развития комплекса, составляющие каковой объекты сегодня закрываются на реконструкцию, будет вложено около $15 млн. (В том числе предусматривается возведение гостевой автостоянки.) Еще одним таким же проектом является ресторан "Журавинка". В состав комплекса, который будет получен городом в результате развития данного комплекса, войдут и офисная часть, и объекты социального назначения.Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 44 за 2000 год в рубрике новости

©1995-2022 Строительство и недвижимость