Мансардное строительство в правовом разрезе

Один древний философ как-то заметил: "Огромная Вселенная не играет в моей жизни никакой роли, в отличие от моего маленького дома". Двигаясь по жизни в тесном мирке, мы воспринимаем все, что нас окружает, как данность, которую изменить почти нельзя. Мы редко задумываемся о Вселенной, которая раскинулась за границами нашей жизни. Жизни, состоящей зачастую только из работы и дома...

Дом - вот что является центром нашей Вселенной. Когда дома все в порядке, можно сказать, что жить не так уж и плохо. А если нет?.. Если квартирка маленькая, семья большая, а денег на новое жилье недостаточно, что же тогда? Не стоит отчаиваться: безвыходных ситуаций не бывает. Например, можно построить мансарду, увеличив таким образом площадь своего жилища и заплатив намного меньше, чем за новую квартиру. Как это сделать? Читайте ниже.

В статье "О том, как соотносятся право и инвестиционный процесс", опубликованной в СиН №24 от 20 июня 2000 г., мы слегка коснулись Положения о реконструкции жилой застройки в населенных пунктах Республики Беларусь.

Сейчас, основываясь на этом Положении, мы разобьем процесс мансардного строительства на части и рассмотрим каждую из них в отдельности.

Итак, на мой взгляд, исходя из данного документа, в мансардном строительстве можно выделить следующие стадии:

1. Подготовка и утверждение перечня жилых домов для включения в программу по строительству жилья в мансардных этажах.

2. Подготовка обоснования инвестиций, эскизных проектов реконструкции жилой застройки и технические обследования на территории, где имеется перспективный план, в котором оговорено расширение жилищного фонда и разработаны детальные планы.

3. Разработка, согласование и утверждение проектной документации.

4. Выполнение ремонтно-строительных работ.

5. Ввод объектов реконструкции в эксплуатацию.

Теперь - более подробно о каждой стадии.

1. Надстройка этажей над существующими жилыми домами, а также устройство мансардных этажей в подкровельных пространствах существующих жилых домов осуществляются, как правило, на основе программ, содержащих перечень жилых домов с указанием их адресов, сведений об их форме собственности, а также сведений о возможных источниках финансирования и заказчиках реконструкции.

Перечень жилых домов для включения в программу по строительству жилья в надстраиваемых, в том числе мансардных, этажах представляют на рассмотрение в местные исполнительные и распорядительные органы городские (районные) производственные объединения жилищно-коммунального хозяйства совместно с архитектурными службами города (района). Однако это вовсе не означает, что разработкой программ больше никто заниматься не может. К их разработке следует также привлекать потенциальных инвесторов и заказчиков мансардного строительства.

Разработанные программы утверждаются исполкомами и доводятся до сведения заинтересованных сторон.

При принятии местным исполнительным и распорядительным органом решения о проведении реконструкции жильцы существующего дома заранее оповещаются о предстоящих проектных и строительных работах, а также о сроках их проведения.

На стадии принятия решения об организации мансардного строительства заказчик обязан выявить желание жильцов выступить в качестве инвесторов, из состава жильцов, участвующих в мансардном строительстве, формируется коллектив индивидуальных застройщиков (КИЗ).

Если число жильцов дома, желающих выступить в качестве инвесторов, превышает количество проектируемых в составе мансарды квартир, привлечение в качестве инвесторов должно определяться на условиях, определенных местными исполнительными и распорядительными органами.

Если число жильцов, изъявивших желание участвовать в строительстве мансарды, менее количества строящихся в составе мансарды жилых помещений, то заказчик вправе привлекать дополнительное число инвесторов, в том числе и на конкурсной основе. Условия конкурса разрабатываются заказчиком и согласовываются с местным исполнительным и распорядительным органом.

2. На территориях, где имеется перспективный план застройки, в котором оговорено расширение жилищного фонда, и где разработаны детальные планы, подготовка обоснования инвестиций, эскизных проектов реконструкции застройки и технические обследования могут быть произведены без специального разрешения исполнительных и распорядительных органов при обязательном их уведомлении о начале проведения таких работ.

В организации и осуществлении реконструкции жилых территорий и отдельных объектов принимают участие заказчики, инвесторы, разработчики проектной документации и подрядчики.

В качестве заказчиков выступает собственник или уполномоченный им орган.

Инвесторами же являются юридические и физические лица, осуществляющие финансирование реконструкции. Отбор инвесторов для долевого участия в реконструкции должен осуществляться заказчиком по согласованию с местным исполнительным и распорядительным органом. Первоочередным правом на долевое участие в строительстве дополнительной жилой площади пользуются жильцы реконструируемых зданий, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. При их отсутствии - жильцы реконструируемых зданий, которые не нуждаются в улучшении жилищных условий, но желают принять участие в мансардном строительстве. Если же нет и таковых, то к долевому участию в строительстве мансарды привлекаются другие инвесторы, не проживающие в реконструируемом доме. После строительства дополнительной жилой площади она передается в собственность инвесторам пропорционально внесенной сумме средств.

В качестве заказчика также может выступать один из инвесторов.

Отношения между заказчиком и инвестором регулируются договором об инвестиционной деятельности. Этот договор определяет функции заказчика и инвестора, связанные с финансированием и строительством. В договоре должны быть указаны объект строительства, порядок и условия инвестирования проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, перечень функций заказчика, которые при необходимости передаются инвестору для контроля за ходом выполнения работ, объемы, размеры и порядок передачи в собственность инвесторов результатов инвестиций, виды и меры ответственности в случае невыполнения обязательств по договору, а также другие сведения, имеющие значение для сторон.

Договаривающимися сторонами должна быть установлена ответственность за несвоевременное выполнение предусмотренных предварительным договором обязательств.

Объемы и виды инвестиций должны быть определены инвестором по согласованию с заказчиком.

Финансирование работ по реконструкции также осуществляется в соответствии с договором об инвестиционной деятельности. Инвестиции могут осуществляться в виде финансовых и материальных средств. Таковыми являются средства местных бюджетов, собственные финансовые ресурсы инвестора (заказчика), средства населения, материалы, изделия, конструкции, оборудование, предоставление машин, механизмов и другой техники, заемные и привлеченные финансовые средства, средства от благотворительных мероприятий, а также средства, полученные из других источников, не запрещенных законодательством Республики Беларусь.

Что же касается проектной документации, то ее разработчиками выступают субъекты хозяйствования, имеющие лицензию на проведение проектно-изыскательских работ и зарегистрированные на территории Республики Беларусь.

Разработчик проектной документации осуществляет, кроме ее выполнения, также авторский надзор в ходе реконструкции. Документация подготавливается в соответствии с законодательством Республики Беларусь, нормативно-техническими документами и Положением о реконструкции жилой застройки в населенных пунктах Республики Беларусь.

При совмещении сроков строительства мансарды и ремонта здания сроки разработки проектной документации должны обеспечивать одновременность завершения работ по ремонту здания и строительству мансарды.

Взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком определяются договором подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. Заказчик может передать на договорной основе часть своих функций проектировщику или подрядчику.

Подрядчик может выполнять функции проектировщика, изготовителя строительных конструкций, изделий и материалов, если он имеет лицензию на занятие указанными видами деятельности. А функции подрядчика могут выполняться заказчиком самостоятельно либо силами его строительного подразделения при наличии у него соответствующей лицензии. В этом случае реконструкция осуществляется хозяйственным способом.

При реконструкции наниматели (собственники) жилых помещений и члены их семей имеют право выступать в качестве инвесторов, знакомиться с проектной документацией в случае участия в реконструкции в качестве инвесторов, в случае проведения реконструкции без отселения жильцов требовать устранения дефектов, возникающих в результате выполнения строительных работ, устранения обстоятельств, препятствующих нормальному использованию жилого помещения, а также пользоваться другими полномочиями, предусмотренными законодательством Республики Беларусь и настоящим Положением.

Если при мансардном строительстве из числа жильцов дома формируется коллектив индивидуальных застройщиков (КИЗ), то он может выполнять функции заказчика по строительству мансарды.

Жильцы, не принимающие долевого участия в инвестировании строительства мансарды, на период ее строительства освобождаются от платежей за пользование жилыми помещениями, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов. Компенсацию возникающих при этом дополнительных убытков на протяжении всего периода строительства мансарды осуществляет заказчик путем перечисления средств на расчетный счет эксплуатирующей организации в соответствии с договором об инвестиционной деятельности.

Период строительства мансарды исчисляется от даты начала выполнения работ до дня сдачи мансарды в эксплуатацию.

3. При наличии градостроительных предпосылок реконструкции застройки и строительства мансарды местные исполнительные и распорядительные органы принимают решение о выдаче разрешения на разработку проектно-сметной документации на основе результатов технического обследования реконструируемых зданий, обоснования инвестиций в реконструкцию в соответствии с действующими нормативами, а при мансардном строительстве - наличия потенциальных инвесторов по объекту надстройки.

Разработчиками проектно-сметной документации и подрядчиками на выполнение строительно-монтажных работ выступают субъекты хозяйствования независимо от форм собственности и ведомственной подчиненности, имеющие лицензию на проведение соответствующих видов работ и зарегистрированные на территории Республики Беларусь.

Проектно-сметная документация выполняется с учетом требований, установленных для нового строительства (строительство мансарды) и ремонта (ремонт и тепловая реабилитация). Государственная вневедомственная экспертиза проектно-сметной документации проводится на основе соответствующих нормативных требований.

Если осуществляется комплексная реконструкция существующих жилых домов, то к строительству мансард относятся работы по созданию надстраиваемого этажа, а также ремонтно-строительные, строительно-монтажные и специальные работы, связанные с усилением несущих конструкций надстраиваемых зданий, требуемым в связи с созданием мансарды, с устройством для мансардных этажей автономных инженерных систем, с восстановлением нарушенного при возведении мансард благоустройства придомовых земельных участков, с утеплением конструкций или их фрагментов в случаях нарушения тепловлажностного режима в помещениях.

После согласования, прохождения государственной вневедомственной экспертизы и утверждения проектно-сметной документации в объеме архитектурного проекта (утверждаемой части строительного проекта) заказчиком подается заявка на получение разрешения на ведение строительных работ.

4. При осуществлении мансардного строительства, если это необходимо, с согласия заказчика в соответствии с проектом могут осуществляться и дополнительные работы, связанные с ремонтом и реконструкцией систем водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения и газоснабжения, лестничных клеток, устройством лифтов и мусоропроводов, благоустройством прилегающей к дому территории, строительством автостоянок, перепланировкой жилых помещений, устройством балконов, лоджий, эркеров, улучшением архитектурной выразительности зданий, а также тепловой реабилитацией дома.

Виды и объемы работ согласовываются с заказчиком и инвестором до утверждения проектно-сметной документации. Ремонт здания одновременно с надстройкой мансарды может выполняться только при технической и эксплуатационной необходимости его проведения.

Несколько слов о проектно-сметной документации.

При строительстве мансард в ней обязательно следует указать виды дополнительных работ, выполняемых одновременно со строительством мансарды, разработать меры по защите дома от осадков в период отсутствия крыши, а также от промерзания ограждающих конструкций, установить перечень и условия деятельности подъемных механизмов, максимально исключающих неудобства для жильцов дома, предусмотреть автономный выход на кровлю, исключающий использование лестничных клеток для подачи материалов и перемещения рабочих (при невозможности устройства автономного выхода на кровлю решение по использованию лестничных клеток для подачи материалов и перемещения рабочих принимается при обязательном согласовании с собственниками), предусмотреть сроки и часы выполнения строительных работ, разработать график отключения электроэнергии, воды, газа, если это необходимо для выполнения работ по строительству мансарды, предусмотреть меры, исключающие проникновение посторонних лиц в квартиры жильцов в течение всего срока возведения мансарды, исключить выполнение работ, требующих отключения отопления жилых помещений в отопительный сезон, а также отключения систем водоснабжения, канализации, других систем жизнеобеспечения на срок, превышающий установленные нормативы для ликвидации аварий в этих системах, предусмотреть применение пожаробезопасных технологий и разработать противопожарные мероприятия при проведении отдельных видов строительно-монтажных работ с применением легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, полимерных материалов, а также при необходимости осуществления сварочных и огневых работ.

Работы, осуществляемые без отселения жильцов, в том числе мансардное строительство, не могут быть по инициативе заказчика, инвестора или подрядчика приостановлены, законсервированы или прекращены до завершения всех работ.

При совмещении сроков строительства мансарды и ремонта здания сроки производства работ должны обеспечивать одновременность завершения ремонта здания и строительства мансарды.

5. Приемка законченных реконструкцией помещений, в том числе надстраиваемых над существующими жилыми домами мансардных этажей, осуществляется в соответствии с действующими в Республике Беларусь нормативными документами и должна предусматривать комплексную оценку работ по реконструкции объекта в целом.

Введенные в эксплуатацию помещения, в том числе мансардные, передаются на обслуживание организациям, осуществляющим содержание инженерных коммуникаций и общего недвижимого имущества жилого дома. При создании в соответствии с действующим в Республике Беларусь законодательством о товариществах собственников последними принимаются решения об организации обслуживания жилых и (или) нежилых помещений собственников, заключаются договоры на предоставление коммунальных и других необходимых услуг.

Гарантийный срок устранения дефектов по объектам реконструкции составляет два года со дня подписания акта сдачи объекта в эксплуатацию.

В заключение хотелось бы отметить, что каждый белорусский город обладает необходимым для мансардного строительства потенциалом - им только нужно мудро распорядиться.

Илья ЛАТЫШЕВ