Динамичный жилой дом

Сообщение, сделанное профессором БГПА С. Н. Осиповым на международной научно-технической конференции "Жилище XXI века. Опыт проектирования и экспериментального строительства жилых зданий нового поколения", было подготовлено им совместно с директором ГП НИПТИС В. М. Пилипенко.

Сегодня все чаще можно слышать, что современное проектирование должно учитывать будущую адаптацию проектируемых зданий к возможному изменению технического уровня оборудования этих зданий. Должна иметь место возможность завтрашнего апгрейда (усовершенствования) объектов, проектируемых сегодня.

Вопрос, впрочем, может быть поставлен более радикально: почему бы сегодня не проектировать (и, соответственно, не строить) здания, сразу рассчитывая на то, что они будут оборудоваться в два этапа.

Как известно, в РБ, как и на всем постсоветском пространстве, немало желающих обзавестись собственным жильем. Значительную долю этих желающих составляют недостаточно имущие. Небезынтересны в этой связи результаты блиц-опроса, проведенного С. Н. Осиповым среди студентов, которым он преподает.

Респондентам был задан всего один вопрос: предпочли ли бы они приобрести жилье дешевле (скажем, на треть) и быстрее - речь идет о жилье, не оборудованном по последнему слову техники, с тем, чтобы потом дооборудовать это жилье самостоятельно, или в течение определенного срока накопить (например, используя ту или иную систему стройсбережений) сумму, необходимую для покупки жилья со всем необходимым комплексом оборудования. Разумеется, крыша над головой нужна уже сегодня. Поэтому большинство опрошенных удовольствовались бы первичным наличием стен, пола, потолка, окон и элементарных систем жизнеобеспечения.

Осуществленный мониторинг в определенной степени иллюстрирует идею данного сообщения - идею разделения строительства жилья на два этапа. Первый этап, в течение которого осваивается примерно 70% общей стоимости строительства - это этап сооружения жилья, основные параметры которого удовлетворяли бы всем экологическим и гигиеническим требованиям соответствующих СНиП. А вот уже на втором этапе качество жилья может быть доведено до уровня, который через 10-15 лет, скорее всего, будет несколько иным, чем нам сейчас представляется. Для этого можно использовать и более свободные архитектурно-планировочные решения, например, объединять гостиную с кухней, что очень часто делается за рубежом.

Определенная экономия может быть достигнута при размещении возводимого жилья в пределах пятна застройки. Например, если новые дома микрорайона размещаются более компактно, а зеленые зоны выносятся на периметр зоны возведения этих зданий, то возможно значительное сокращение расходов на прокладку систем водопровода, канализации, теплоснабжения за счет уменьшения протяженности коммуникаций.

Кроме того, понятно, что любое строительство жилья - это практически единовременное вложение некоего взятого будущим жильцом кредита с последующим постепенным возвращением этого кредита. Но предоставление кредита банком осуществляется при условии выплачивания должником процентов, или ренты. (При этом даже если инвестор вкладывает свои деньги, то он все равно выплачивает эту ренту, ведь он мог бы эти деньги положить на счет в банке, получая определенное количество процентов годовых.)

В процессе обслуживания должником долгосрочного кредита наступает момент, когда размер выплачиваемой ренты уменьшается вследствие частичного погашения долга. Это позволяет взять новый кредит на дооборудование жилья. Таким образом, если разнести строительство жилья с полным оборудованием на два этапа (70%-ный и 30%-ный), при этом заранее заложить в первоначальный проект жилья возможность дооборудования его - установки теплообменников, рекуператоров, счетчиков всех видов (известно, кстати, что сегодня стоимость оборудования одной квартиры счетчиками порой превышает 3% ее первоначальной стоимости), то тем самым можно снизить капитальные вложения в строительство жилья примерно на 30%.

(c) Строительство и недвижимость