В Комитете государственного контроля

Идея использования чердачного пространства под жилье в последнее время завоевывает у владельцев квартир последних этажей домов все большую популярность. С просьбой прокомментировать такую возможность редакция "Строительство и недвижимость" обратилась к заместителю начальника Главного управления территориального развития, градостроительства и архитектуры Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь И. С. Журавлеву.

- Иван Сергеевич, может ли горожанин улучшить свои жилищные условия, использовав для этой цели часть чердачного пространства над своей квартирой, если он живет на верхнем этаже?

- На этот вопрос можно было бы ответить известной крылатой фразой: "В жизни всегда есть место подвигам". В реальной ситуации теоретически такая возможность не исключается, однако потребуется приложить для этого немало усилий и времени.

- В чем же заключаются сложности в осуществлении подобного желания?

- Результат зависит от положительного эффекта ряда слагаемых, включающих решение процедурной, нормативной и проектной составляющих.

- Что собой представляют эти составляющие? Если можно, подробнее.

- Во первых, процедурный процесс. Это наиболее сложная и долговременная часть задачи.

Поэтому потенциальному заказчику прежде всего следует ознакомиться с тремя основными документами. Первый из них - Закон Республики Беларусь "О совместном домовладении". Второй - "Положение о реконструкции жилой застройки в населенных пунктах Республики Беларусь" и третий - "Пособие по проектированию и строительству мансард". Если оставить профессиональные вопросы специалистам - юристам, управленцам и архитекторам, заказчику для начала будет полезным узнать, что в соответствии с законодательством он (пока) обязан получить согласие всех собственников дома на предполагаемые работы. Некоторые исполкомы требуют вместо этого оформить согласования со всеми совершеннолетними жильцами дома, что весьма непросто. В большинстве же так называемых развитых стран в подобных ситуациях необходимо получить согласие простого большинства собственников дома, если их несколько.

Во вторых, в "Положении о реконструкции €" отсутствуют указания о возможности или невозможности устройства жилой мансарды в объеме существующего чердака над отдельно взятой квартирой. Однако, как правило, большинство служб и инстанций, от которых зависит принятие решения, считают необходимым обязательное освоение чердачного пространства всего дома. С этим нельзя не согласиться, поскольку именно подобный подход обеспечивает комплексность результатов, включая получение новых жилых площадей, совершенствование архитектурного облика существующего дома, улучшение его эксплуатационных качеств.

- Следовательно, обустройство чердака над отдельной квартирой невозможно?

- Я бы так не сказал. Поскольку была произнесена фраза "как правило", следовательно, могут быть и исключения и, если заказчику сразу не отказали в его намерениях, он может продолжать стремиться к их реализации.

В подобных ситуациях его могут обязать получить согласования жителей только того подъезда дома, в котором размещена квартира под предполагаемой мансардой.

В третьих, до обращения в горисполком за разрешением на проектирование и строительство рекомендовал бы заказчику подняться на чердак и выполнить некоторые замеры. Например, нормы требуют, чтобы не менее половины площади мансарды имело высоту не ниже двух с половиной метров.

Полезно также учесть, что при определении площади помещений, размещаемых в мансардном этаже, учитывается площадь помещения с высотой до наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30 градусов к горизонту; 1,1 м - при 45 градусах; 0,5 м - при 60 градусах и более. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7, при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30 градусов; 0,8 м - при 45 градусах и не ограничивается при наклоне 60 градусов и более.

Следовательно, чем круче кровля, тем больше предпосылок для достижения поставленной цели.

- Что еще было бы полезно знать потенциальному заказчику, прежде чем он обратится в административные органы?

- Неплохо было бы еще раз посмотреть технический паспорт своей квартиры или дома, чтобы для начала сориентироваться в состоянии конструкций дома: чем дом старше, тем больше может быть затрачено средств на усиление или реконструкцию его отдельных элементов.

Необходимо также знать, что несмотря на устройство внутренней лестницы, связывающей два уровня квартиры, нормативы требуют дополнительного отдельного эвакуационного выхода с мансардного уровня на лестничную клетку. Хорошо, если такая лестница уже существует. Если же нет, предстоит наращивание существующей лестницы, ведущей на верхний этаж, до уровня мансарды.

В подобных ситуациях экономически рациональнее устраивать мансардный этаж, скооперировавшись с другими жильцами, чтобы разделить затраты на надстройку лестницы.

Придется принять к сведению, что для того, чтобы не оказать влияния на архитектуру дома (ведь осваивать предполагается только его фрагмент), скорее всего потребуется для освещения квартиры в мансарде применить специальные наклонные мансардные окна, которые органично "вписываются" в кровлю с любым уклоном, а визуально достаточно нейтральны.

- А затем?

- Затем, если отрицательных эмоций у претендента на роль заказчика не последовало, в соответствии с "Правилами застройки" и другими нормативными документами можно обращаться за разрешением на проектирование и строительство, собирать технические условия и другие исходные данные и, после получения разрешения, приступать к обязательному обследованию конструкций дома, проектированию, согласованию, экспертизе, утверждению проекта и строительству.

- Чего еще следовало бы ожидать в процессе этого инвестиционного цикла?

- Нередки случаи отказа в выдаче технических условий на теплоснабжение ввиду недостатка мощностей источников тепла в районах сложившейся застройки. В дальнейшем следует настроиться на необходимость умения именно ожидать, так как весь этот процесс достаточно длительный: от обращения в исполком до начала строительства дистанция огромного размера. В утешение могу сказать, что Министерством в апреле утверждены "Рекомендации по организации подготовки и выдаче исходно-разрешительной документации на строительство", направленные на сокращение сроков этой процедуры.

Но потребуется некоторое время, прежде чем они войдут в практику.

- Можно ли ориентировочно определить период времени, в течение которого осуществляется мечта заказчика?

- Опыт тех, кто прошел этот путь, - мы подобной информацией располагаем - показывает, что с момента подачи заявления о намерениях до принятия решения на проектирование проходит от двух месяцев до полугода в зависимости от ситуации.

Проектирование как таковое в данной цепи процедур занимает не очень много времени, которое зависит от сложности проектных решений и уровня таланта и знаний разработчиков проекта. Однако существует достаточно долговременный процесс согласований и экспертизы проекта, сроки которых не зависят от объема проектной документации. Регламентами установлено, что согласования должны осуществляться в течение не более 30 дней, а по сложным объектам - до 45 дней. Государственной экспертизе предоставлено право рассматривать проект в течение двух месяцев.

Если же принять к сведению, что и согласующие службы (а согласование у этих организаций не является основной функцией), и органы экспертизы загружены большим объемом работ, в том числе срочных и первоочередных, следует объективно оценить ситуацию и не позволить вводить себя в заблуждение относительно возможных обещаний части проектировщиков и подрядчиков использовать персональную пробивную силу или приятельские связи для ускорения процесса.

Резервы для сокращения продолжительности подготовительного периода имеются, они учтены в упомянутом документе, направленном на упрощение и более четкий регламент процедур, предшествующих началу строительства.

Этим же целям отвечают ранее разработанные Министерством нормативно-правовые документы, позволяющие осуществлять параллельное проектирование и строительство.

- Имеются ли различия в подходах к подобному строительству в органах управления различных городов республики?

- Поскольку улучшение жилищных условий населения, в том числе и за счет мансардного строительства, является одним из важнейших направлений государственной политики, система органов управления проводит работу, направленную на обеспечение этой задачи.

Нормативно-правовые документы в области строительства носят межведомственный характер, и ими руководствуются во всех городах страны.

Вместе с тем в зависимости от региональных условий законодательство допускает разработку в областях и г. Минске нормативов, дополняющих республиканские. Поэтому имеются различия в некоторых процедурных документах. Например, недавно Минский горисполком утвердил положение о порядке осуществления ремонта и реконструкции жилых помещений (квартир) в многоквартирных жилых домах Минска, в котором оговорено, в частности, что переоборудование части чердачных пространств может осуществляться по комплексному проекту реконструкции дома в целом либо на обоснованной комплексным проектом части дома.

- После всего сказанного возникает вопрос, а возможно ли все это? Под силу ли одному так называемому физическому лицу?

- Такие примеры имеются, и число оптимистов пока не убавилось. Однако не случайно в ряде городов принимаются решения, чтобы заказчиками на проектирование и строительство мансард выступали более мощные, обладающие квалифицированными специалистами городские службы, либо другие юридические лица, имеющие опыт решения подобных вопросов и способные обеспечить комплексность подходов.

В заключение вынужден напомнить, что в данном случае простое физическое лицо приобретает статус участника инвестиционного процесса с соответствующими обязанностями.

Тем не менее, как уже говорилось, любое "как правило" имеет свои "исключения". Необходимо только тщательно взвесить все "за" и "против" и не ошибиться в принятии решения, посоветовавшись на сей счет с архитектором.

- От имени читателей и редакции благодарю вас, Иван Сергеевич, за то, что нашли возможность уделить внимание нашим вопросам. Выражаем уверенность, что Ваши разъяснения помогут сделать правильный выбор жильцам верхних этажей.

Беседовала Ольга БРЯНЦЕВА