Квадратный метр жилья: цена для цены или цена для дела?

В Беларуси определяются твердые цены на строительство одного квадратного метра жилья. Сегодня мы публикуем интервью с директором РНТЦ по ценообразованию в строительстве Владимиром Михайловичем СТОЛПНЕРОМ, который рассказал о проводимой работе.

- Владимир Михайлович, в настоящее время ведется работа по стабилизации цен при возведении жилья типовых потребительских качеств. Чем вызвана такая необходимость?

- Вопросам жилищного строительства на государственном уровне уделяется большое внимание.

Начиная с декабря 1995 года Президентом Республики Беларусь подписано 8 Указов, направленных на развитие жилищного строительства. Эти Указы охватывают как непосредственно само жилищное строительство, так и меры по его финансированию, первоочередному обеспечению жильем определенных категорий граждан (социальное жилье, жилье для молодежи, военнослужащих, жилье на селе и т.д.).

Почему сегодня жилищному строительству уделяется такое пристальное внимание? Прежде всего это социально значимый вопрос.

Неотъемлемой частью жизни человека является его дом, квартира. Не может быть эффективного труженика, специалиста без решения его жилищной проблемы.

Строительство жилья часто называют "локомотивом", который может помочь решить многие проблемы развития народного хозяйства. Это и занятость населения, развитие смежных отраслей, научно-технического потенциала и др.

Уровень обеспеченности жильем в любом государстве - это прежде всего показатель благосостояния.

В 1999 году было сдано в эксплуатацию 2951 тыс. м 2 жилья. На 2000 год руководством страны поставлена сложнейшая задача построить 3500 тыс. м 2 жилья (для справки - в 1991 году в республике было построено 5200 тыс. м 2 жилья). И эту задачу необходимо решить при значительном сокращении так называемых инфляционных источников.

Понятно, что в решении данной задачи значительное место отводится ценообразованию. Цена должна стимулировать научно-технический прогресс и коллективную заинтересованность строителей и проектировщиков в повышении эффективности труда, сокращении материальных и трудовых затрат, продолжительности строительства и, как результат, оптимизации стоимости.

- Как сейчас формируется стоимость 1 м2 жилья?

- Вообще-то, есть два понятия стоимости - общественная и индивидуальная.

Так вот сегодня мы определяем индивидуальную стоимость, то есть стоимость с учетом реальных проектных решений, технической оснащенности подрядчика и соответственно исходя из конкретных физических объемов работ, расходов материалов и элементных сметных норм.

- В чем новизна механизма определения цен на строительство 1 м2 общей площади? Будет ли определяться импортная составляющая в этой цене?

- Новый механизм определения цены 1 м 2 общей площади квартир заключается в переходе на расчеты по так называемой общественной стоимости, которая отражает общественно-необходимые затраты на возведение потребительской единицы строительной продукции.

Основой формирования цен стали различные проектные проработки, включающие возможные варианты как компоновочных решений по блокировке, конфигурации, так и конструктивных решений, инженерного обеспечения и т.п. в рамках конкретной серии, типового проекта, конкретной конструктивной системы.

Исходя из реально возможных проектных решений - с учетом анализа и сопоставления их технико-экономических показателей и объема внедрения, - выбирается объект-представитель, аккумулирующий в себе как бы средние характеристики данной серии. На основе данного объекта-представителя с учетом реальной или условной привязки его к местным условиям и разрабатывается основная цена 1 м 2 общей площади квартир, отвечающая типовым потребительским свойствам, в том числе как по конструктивным решениям, так и по потребительским качествам (полы, отделка и т.д.). Отличия от них учитываются соответствующими поправками.

Такой подход требует значительного объема расчетов, анализа и сопоставления технико-экономических показателей и, в некоторой степени, как бы вариантного проектирования. Однако увеличение трудоемкости разработки таких цен окупается снижением затрат при расчете договорных цен, а главное - большей достоверностью этих договорных цен и их прогрессивностью. Как мы видим, работа эта трудоемкая. К вышесказанному дополнительно требуется разработка индексов изменения стоимости строительства по регионам, сериям и типам домов.

И поскольку здесь затрагиваются вопросы кредитования, взаимоотношения с бюджетом, личными средствами гражданина-застройщика, показатели производственно-хозяйствен-ной деятельности строителей, и в конечном счете все это сказывается на объемах жилищного строительства, недопустима спешка в этом важном вопросе.

Однако некоторым кажется все просто, и поэтому идут требования - в месячный срок все разработать, отработать, внедрить! Мы должны определить цель этих разработок: цена для цены или цена для дела. Только это и может диктовать принципы и соответственно сроки их разработки.

Предусмотрено создание такой цены и с учетом устройства внутриплощадочных сетей и благоустройства, которые применяются при строительстве жилых домов в микрорайонах и при компактных застройках. При строительстве жилых домов в застроенной части городов применяются цены только на здания. Теперь система расчетов довольно простая. Например, необходимо построить 12-этажный жилой дом серии 111-90 общей площадью квартир 7800 м 2 с типовыми потребительскими качествами.

Ориентир единственный - нормативная стоимость единицы строительной продукции, которой в данном случае является 1 м 2 общей площади квартир.

Стоимость в ценах на 01.01.2000 г. с внутриплощадочными сетями и благоустройством составит: 86 205 х х7800 = 672 399 000 руб.,

где: 86 205 руб. - утвержденная стоимость 1 м 2 общей площади квартир в ценах на 01.01.2000 г.

Разработана различная система поправок, учитывающих изменения потребительских качеств (виды отделок, полов, оборудования, в том числе без полов, без отделочных работ, что сегодня актуально, и т.д.).

Цены приведены как в базисном уровне 1991 г., так и по состоянию на 01.01.2000 г.

В технической части дана полная характеристика принятых в основной цене типовых потребительских качеств. В ценах приведена разбивка по проектно-технологическим модулям (видам работ) с учетом организационно-технологической структуры, выделены затраты подрядчика и заказчика и т.д.

Такой подход позволяет их применять не только для планирования, кредитования, но и для расчетов заказчика с генподрядчиком и генподрядной организации с субподрядными.

Теперь такие цены будут стимулировать, даже заставлять проектировщиков и строителей изыскивать пути снижения материалоемкости, трудоемкости, рационального решения генпланов, прокладки сетей, благоустройства, более совершенных методов организации и управления строительством.

Требование одно - не ухудшать потребительские качества, заложенные в цену.

Кстати, теперь только к этому сводится задача всех контролирующих и финансирующих органов.

В ценах будет определяться и импортная составляющая.

В перечень материалов, поставляемых из-за пределов республики, которые напрямую включаются в стоимость строительства жилья, входят следующие (они составляют незначительную часть): трубы водогазопроводные электросварные; трубы водогазопроводные черные и оцинкованные; трубы канализационные чугунные; уплотнительные прокладки для окон; клей КМЦ; ванны; провод; латекс и др.

В основном, в долю импортной составляющей входят так называемые косвенные составляющие: сырьевые ресурсы (арматура, взрывчатые вещества, пенополистирол, листы стальные и т.д.), которые идут на изготовление материалов, изделий и конструкций, а также тепло, электроэнергия, горючесмазочные материалы.

При этом доля импортной составляющей должна периодически уточняться из-за неадекватного изменения стоимости составляющих.

- На каком этапе сейчас находятся работы по созданию твердых цен на строительство 1 м2 жилья?

- В настоящее время нами с участием института "Минскпроект" и МАПИДа разработаны и согласованы с заинтересованными организациями, включая Комитет цен при Минэкономики, цены на две минские серии, в стадии завершения цены по Гродножилстрою, в разработке находятся остальные серии. Как мы решили эту задачу организационно?

Поручили возглавить эту работу региональным центрам по ценообразованию в строительстве, провели с ними довольно обстоятельную техническую учебу на примере уже разработанных цен, ведущие специалисты РНТЦ закреплены за регионами.

Мы до начала разработки провели совещание с широким кругом специалистов МАПИД - от Генерального директора до работников управления.

Аналогичное совещание провели в Гродножилстрое.

Почему мы выбрали в первую очередь МАПИД?

Проектно-сметная документация в основном откорректирована в соответствии с новыми требованиями по теплотехническим характеристикам.

По откорректированной документации осуществлено строительство жилых домов.

В настоящее время для крупнопанельного домостроения по г. Минску ежемесячно разрабатываются и утверждаются индексы изменения стоимости по КПД, что позволит значительно упростить переход к текущим ценам.

С учетом месторасположения МАПИД, имелась возможность оперативного решения всех вопросов непосредственно с исполнителями и проектировщиками.

По квалификационному составу институт Минскпроект и МАПИД наиболее подготовлены к внедрению укрупненных расценок.

Возможность внедрения и апробации разработанных нормативов непосредственно после их разработки.

Такой подход позволил добиться наибольшей эффективности при разработке и внедрении укрупненных расценок.

Пожалуй, самая большая трудность во внедрении этих цен - преодоление психологического барьера, связанного с многолетней привычкой определять сметную стоимость и договорную цену, как правило, по единичным объемам работ и расценкам. И здесь важную роль играет понимание первого руководителя строительной организации. Это в полной мере касается и Гродножилстроя.

Следует отметить, что мы нашли методику определения таких цен и реализовали ее для крупнопанельного домостроения. Нам предстоит в ближайшее время определиться с аналогичными ценами на кирпичное домостроение, коттеджную застройку, в том числе и в первую очередь на селе.

Для эффективного внедрения таких цен необходимо уточнить систему индексации для жилищного строительства, так как в данном случае мы считаем, что достаточно пользоваться общим индексом, а не по элементам затрат, что значительно упрощает определение стоимости в текущих ценах.

Нами разрабатывается методика расчетов за выполненные работы по данным ценам для определения окончательной договорной цены с учетом норм продолжительности строительства и задела в строительстве (СНиП 1.04.03-85*, часть II). Такой подход позволит, с одной стороны, стимулировать сокращение сроков строительства, а с другой - практически реализовать принцип декларирования финансовых возможностей заказчика на весь период строительства и этим самым сократить в дальнейшем объемы незавершенного строительства.

- Владимир Михайлович, сколько потребуется времени, чтобы новые цены были внедрены в практику строительства?

- Думаем, что уже в ближайшее время мы сможем внедрить цены для МАПИДа, Гродножилстроя и поэтапно для остальных. В заключение хотел бы отметить следующее.

Практика работы строительных организаций в сложных экономических условиях требует порой незамедлительного ответа на множество сложных вопросов, на которые наша экономическая наука не всегда готова выдать соответствующие и, главное, своевременные решения. Ведь наука только тогда может считаться наукой, если смотрит вперед.

И мне за нашу экономическую строительную науку не стыдно, а обидно.

Мне, как руководителю Республиканского научно-технического центра по ценообразованию в строительстве, в котором сосредоточены оставшиеся в небольшом количестве кадры, считавшиеся передовыми еще в бывшем СССР, в последние годы очень трудно, а порой и невозможно влиять на эффективное развитие и совершенствование системы ценообразования. Взять к примеру те цены, о которых мы сегодня с вами говорили. Мы ведь их успешно реализовали еще в 80-х годах. Более того, в то время это было первым шагом. А вторым, который был реализован в 1987 г., была разработка и внедрение утвержденного СМ БССР прейскуранта на потребительскую единицу строительной продукции, который представлял собой средневзвешенную стоимость единицы продукции независимо от материала стен, конструктивных решений и т.д. притом не только на жилье, но и на объекты здравоохранения, просвещения, детские ясли-сады, сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, цены стимулировали дополнительно к тому, о чем сказано выше, еще и применение наиболее эффективных материалов, конструкций и этим самым даже оказывали влияние на перспективное развитие промышленности стройматериалов и стройиндустрии. Вот к чему нам надо стремиться!

Есть хорошая пословица, которая применительно к строительству звучит так: мы не настолько богаты, чтобы строить дешево.

А что это означает? Мы, пожалуй, одна из немногих стран, которая считает эффективность капвложений исходя из единовременных затрат. А еще в советское время считалось, что рубль, эффективно вложенный в капитальные вложения, дает эффект 3-5 рублей.

Мы уже несколько лет предлагаем перейти на расчеты эффективности по приведенным затратам, то есть с учетом эксплуатационных затрат, это стимулировало бы повышение качества, применение эффективных конструктивных решений и материалов, экономию топливно-энергетических ресурсов и т.д. Это особенно важно в наших условиях, когда резко стоит вопрос сокращения расходов топливно-энергетических ресурсов и как результат - дефицитной валюты.

Владимир КИНЧИКОВ