Вначале стройсбережения, затем ипотека


Правительством РБ принят ряд решений, направленных на продолжение реализации государственной экспериментальной программы "Рациональный дом", увеличение объемов жилищного строительства в рамках программы, формирование ее нормативно-правовой базы, а также распространение в республике накопленного в процессе реализации программы опыта привлечения в жилищную отрасль внебюджетных средств.

24 января 2000 г. СМ РБ было принято Постановление №82 "О мерах по обеспечению широкого привлечения средств граждан и юридических лиц на финансирование жилищного строительства". Документ предусматривает принятие ряда мер, направленных на более активное привлечение в жилищную сферу внебюджетных средств (личных сбережений граждан, средств предприятий и организаций) в условиях сокращения выделяемых государством средств на цели льготного кредитования и субсидирования граждан.

Среди таких мер - приоритетное выделение площадок для строительства домов, возводимых за счет внебюджетных источников; расширение практики государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, путем льготной продажи и безвозмездной передачи не завершенных строительством жилых домов, неэффективно используемых зданий, подлежащих реконструкции и переоборудованию под жилые помещений, а также передачи земельных участков на льготных условиях и обеспечения их объектами инженерно-транспортной инфраструктуры; освобождение строительных организаций и других организаций-застройщиков от обязательной продажи государству иностранных валютных средств граждан, предназначенных для финансирования жилищного строительства.

Целый ряд положений постановления касается программы "Рациональный дом". В частности, в документе содержится решение правительства продолжить реализацию в Минске базового государственного эксперимента на основе данной программы, направленного на отработку системы долгосрочных строительных сбережений граждан - системы стройсбережений. Вместе с тем эту систему постановлением рекомендовано применять и местным органам власти для привлечения средств, необходимых для выполнения установленных правительством заданий по вводу в эксплуатацию жилья.

В этих целях Минстройархитектуры РБ и Минфину РБ совместно с другими министерствами и ведомствами страны поручено в короткие сроки разработать и в установленном порядке утвердить ряд нормативных документов, регламентирующих проведение базового государственного эксперимента на основе программы "Рациональный дом", в том числе порядок и длительность аккумулирования жилищных сбережений (накоплений) в программе и условия предоставления жилищных кредитов за счет накапливаемых средств, а также порядок вселения граждан в квартиры после частичной оплаты их стоимости.

Следует отметить, что по своему статусу указанные документы будут принципиально выше тех, что до сих пор регулировали реализацию программы, и иметь силу для всего строительного комплекса республики.

Ряд важных решений, направленных на развитие в республике системы стройсбережений на основе программы "Рациональный дом", был принят также в ходе расширенного совещания по вопросам жилищного строительства, прошедшего в январе в СМ РБ под председательством первого вице-премьера РБ В. Б. Долголева. Минстройархитектуры РБ поручено совместно с Минфином РБ, Минэкономики РБ, Минюстом РБ и Национальным банком РБ подготовить и внести в СМ РБ в установленном порядке проект декрета президента РБ о развитии в республике системы строительных накоплений (системы стройсбережений).

В документе предполагается, в частности, предусмотреть меры государственного стимулирования - премирования - граждан, вкладывающих личные средства в строительство жилья в рамках системы стройсбережений. По мнению первого заместителя министра архитектуры и строительства РБ А. И. Шатило, внесшего соответствующее предложение, от того, будет ли введена в Беларуси такая практика, напрямую зависит эффективность и массовость белорусской системы стройсбережений. Это доказывает опыт ряда стран мира, где система стройсбережений получила наибольшее применение, - Германии, Чехии, Словакии, Венгрии. Так, в Германии, где начисление жилищных премий участникам системы стройсбережений практикуется уже несколько десятилетий, на основе этой системы построено свыше 12 миллионов квартир - около 75% всего жилья в этой стране.

Кроме того, в соответствии с протоколом совещания, облисполкомам дано поручение совместно с Минстройархитектуры РБ изучить опыт организации и проведения в Минске эксперимента в рамках программы "Рациональный дом" с целью его распространения в регионах республики.

Как известно, государственная экспериментальная программа жилищного строительства "Рациональный дом" разработана в соответствии с Указом Президента РБ №555 от 17 декабря 1996 г. "О некоторых дополнительных мерах по развитию индивидуального жилищного строительства" и основана на внебюджетных источниках финансирования строительства - долгосрочных строительных накоплениях граждан, полностью защищенных от инфляции.

За 2,5 года практической реализации программы "Рациональный дом" ее участниками стали около 3.000 семей. Участниками программы инвестировано в строительство жилья свыше 7,5 млрд деноминированных рублей.

15 февраля 2000 г. состоялась пресс-конференция с участием генерального директора инвестиционно-строительной ассоциации "Рациональный дом" В. А. Лопатина, посвященная перспективам увеличения объемов жилищного строительства в рамках программы "Рациональный дом".

Текущий момент в истории развития программы "Рациональный дом" был обрисован генеральным директором ИСА "Рациональный дом" с двух точек зрения. Если говорить о состоянии программы в сегодняшнем ее варианте, то это экспериментальная программа, реализация которой была начата в 1997 г. в соответствии с постановлением СМ РБ №396. Данный эксперимент должен был осуществляться в пределах Минска, что, собственно, и имело место.

В течение 1997 и 1998 гг. программа реализовывалась в соответствии с названным постановлением в качестве базового государственного эксперимента; весь 1999 г. ушел на подведение итогов этого эксперимента.

Процесс подведения итогов трудно назвать простым: в течение года имели место две проверки Комитета государственного контроля, ревизия финансово-хозяйственной деятельности, целый ряд ведомственных проверок; трудно уже сосчитать, сколько было заседаний межведомственного республиканского совета по жилищной реформе, на которых обсуждались эти вопросы, всякого рода совещаний в СМ РБ и соответствующих ведомствах.

Порой совещания эти бывали весьма жаркими - ведь на них подводились итоги реализации определенного этапа программы, которая, затрагивая очень многие аспекты законодательства РБ и реалий ее жизни, создает в стране принципиально новые общественные отношения. Далеко не всем эти отношения сразу стали понятны; наверное, и сегодня нельзя говорить о том, что эта программа встречает полное понимание во всех заинтересованных ведомствах.

Тем не менее итоги были подведены. Вот главный итог: эксперимент необходимо продолжать. Ведь были получены ответы только на часть вопросов, ставившихся перед началом эксперимента.

Так, был получен положительный ответ на вопрос: возможны ли в принципе сколько-нибудь долгосрочные жилищные сбережения граждан РБ?

А можно ли с этими накоплениями работать в условиях высокой инфляции? Не без труда, но удалось доказать, что это тоже возможно.

Даже в таких условиях была подтверждена ликвидность программы на момент проверок. Были разработаны методики оценки программы, согласованные в заинтересованных ведомствах, в том числе в Минфине РБ.

Что же касается группы вопросов, которая связана с механизмами жилищного кредитования, предусмотренными в программе, то ответов на эти вопросы пока нет. Дело в том, что механизмы эти в практической реализации программы пока не были использованы. В рамках программы был сдан один дом, в который пришлось заселить людей, стопроцентно оплативших стоимость квартир до своего вселения, поскольку еще не было людей, выполнивших накопительные условия программы.

В 2000 г. должны сдаваться три дома, возведенные в соответствии с программой, в которых по крайней мере 2/3 (а, может быть, и больше) квартир будут заняты именно людьми, частично оплатившими стоимость этих квартир. А это и есть механизм кредитования, используемый в программе "Рациональный дом".

Только для того, чтобы уверенно ответить на вопрос, можно ли в РБ использовать этот механизм, и, самое главное, позволяет ли этот механизм надежно собирать платежи по предоставленным кредитам и воздействовать на неплательщиков вплоть до выселения или переселения из квартир, и нужен второй этап эксперимента.

Итак, 24 января 2000 г. СМ РБ было принято постановление №82 "О мерах по обеспечению широкого привлечения средств граждан и юридических лиц на финансирование жилищного строительства". В постановлении, в частности, сказано, что "признать целесообразным продолжить реализацию в городе Минске базового государственного эксперимента на основе программы инвестиционно-строительной ассоциации "Рациональный дом" необходимо.

Это означает, что после года неопределенности участники эксперимента опять вошли в правовое поле, что программа вновь имеет статус базового государственного эксперимента. Что дальше?

Наверное, с точки зрения научной методологии правильно было бы продолжать реализацию программы в Минске в экспериментальном режиме и подвести более или менее серьезные итоги по результатам деятельности в 2000 г., то есть вселить на условиях кредита, например, 250 человек, посмотреть, как они по этому кредиту будут платить, и после этого уже принимать какие-то решения. Но данная точка зрения верна только в методологическом плане. Следует учитывать, что существует и другая, политико-экономическая точка зрения, которая на сегодняшний день предписывает авторам и исполнителям программы совсем другие действия, осуществлять которые требуется с другой степенью энергичности, поскольку ни для кого не является секретом состояние основных источников финансирования в 2000 г.

Речь идет о том, что льготные кредиты, являвшиеся основным источником финансирования строительства жилья в РБ, подлежат в этом году резкому многократному сокращению. При этом задания по вводу жилья увеличены по сравнению с предыдущими годами. Соответственно правительство вынуждено искать источники финансирования жилищного строительства при том, что на сегодняшний день в целом макроэкономическая ситуация этому не вполне способствует. Действительно, сокращение реальной денежной массы на фоне продолжающейся инфляции и, соответственно, удорожание в долларовом выражении стоимости квадратного метра означает, что с каждым днем в стране становится все меньше и меньше желающих покупать квартиры в традиционных режимах долевого строительства или приобретения готовой квартиры. Тенденция заметного сокращения внебюджетного финансирования жилищного строительства прослеживается с декабря 1999 г. В этой ситуации должны предприниматься очень энергичные решения, связанные с тем, чтобы направить в сектор жилищного строительства дополнительные источники финансирования.

Одно из достаточно новых направлений деятельности в области развития внебюджетного финансирования жилищного строительства связано с привлечением средств предприятий. Есть постановление СМ РБ "О мерах по выполнению программы жилищного строительства в 2000 г.", предписывающее министерствам и ведомствам воздействовать на подведомственные предприятия, побуждая тех строить жилье. Направление представляется достаточно перспективным, однако разработка его будет связана с определенными проблемами, потому что наличие балансовой прибыли не означает наличия у предприятий реальных средств. В рамках программы "Рациональный дом" разработаны документы, которые позволяют предприятиям существенно облегчить для себя решение этой задачи. Если предприятия будут не строить целые квартиры на долевой основе, а приобретать на собственную прибыль жилищные свидетельства, так называемые сертификаты ИСА "Рациональный дом", и покупать жилплощадь квадратный метр за квадратным метром, то у них возникнет целый ряд преимуществ. В администрацию Фрунзенского района Минска ассоциацией было направлено письмо, в котором изложено 10 резонов предприятиям поступать именно так.

Дело в том, что в последней редакции документов программы "Рациональный дом" предусматривается возможность участия в ней не только физических, но и юридических лиц Минска, приобретающих жилье для своих работников, либо оказывающих им финансовую помощь в приобретении жилья. Это означает, что предприятие, имеющее средства на эти цели, может, в зависимости от объема этих средств, количества нуждающихся в улучшении жилищных условий и других факторов, либо полностью выкупать на условиях программы (то есть с рассрочкой и кредитом) квартиры для конкретных работников, либо частично участвовать в приобретении квартир его работниками путем обезличенного выкупа квадратных метров жилья в накопительном режиме программы и последующего распределения прав на эти метры между работниками предприятия, самостоятельно участвующими в программе как физические лица.

Общие принципы системы стройсбережений, реализуемые государством в рамках программы "Рациональный дом", дают предприятиям и их работникам ряд преимуществ по сравнению с другими известными способами вложения средств в строительство жилья. Это свободный, без жесткой увязки с графиками конкретного строительства, режим накопительных платежей; защита накоплений от инфляции путем фиксации определенного количества квадратных метров жилья, оплаченных предприятием, и оформления жилищно-инвестиционных свидетельств на эти метры; возможность гибко распоряжаться сделанными в программе накоплениями с предоставлением принадлежащих предприятию свидетельств конкретным работникам на условиях ссуды либо в виде премий (субсидий) к собственным накоплениям работника; органичное и стимулирующее сочетание средств предприятия с собственными жилищными инвестициями работников, легко осуществимое посредством сложения в любых пропорциях жилищных свидетельств предприятия и работника с целью приобретения квартиры; возможность включать в отчетность по финансированию жилищного строительства не только средства предприятия, непосредственно направляемые на приобретение свидетельств программы, но и собственные средства работников, внесенные ими в программу благодаря финансовой помощи предприятия; многократное расширение круга работников, которым предприятие сможет помочь в улучшении жилищных условий при одинаковых объемах ресурсов; возможность вселения работников предприятия на общих кредитных условиях программы "Рациональный дом" после оплаты ими и предприятием не 100, а лишь 50% стоимости квартиры (в случае предоставления предприятием гарантии по возврату жилищного кредита, получаемого работником в программе, вселение может происходить и раньше); возможность осуществления долгосрочной - до полного погашения жилищного кредита (при условии, что предприятие, выкупая свидетельства, помогает работнику не только на накопительном, но и на кредитном этапе его участия в программе) - привязки ценного работника к предприятию; возможность приобретения жилья с существенными ценовыми льготами для очередников, предусмотренными условиями программы "Рациональный дом", а также возможность широкого по месту расположения, срокам возведения, потребительским качествам и цене выбора жилья.

В конце концов в сложившейся ситуации внимание правительства, в частности первого вице-премьера РБ В. Б. Долголева, привлек тот факт, что в стране уже без малого три года достаточно успешно работает программа "Рациональный дом", которая позволяет значительным образом расширить состав потенциальных участников жилищного строительства - за счет предоставления длительной рассрочки и других льгот по принципу системы стройсбережения. Поэтому 13 января 2000 г. состоялось расширенное совещание под председательством В. Б. Долголева с участием вице-премьера РБ Г. В. Новицкого.

Первый вопрос повестки дня был посвящен привлечению средств предприятий и доведению соответствующих заданий, вторым же обсуждались задачи развития программы "Рациональный дом". В пункте 4.1 вышеупомянутого постановления СМ РБ №82 в п.4.1 оговаривается необходимость продолжения базового государственного эксперимента на основе программы "Рациональный дом". Но в п.1 (система строительных сбережений или накоплений) указывается в числе четырех основных схем финансирования, с помощью которых министерства, другие республиканские органы государственного управления и местные исполнительные и распорядительные органы должны решать проблему выполнения задания жилищного строительства. То есть таким образом косвенно эти системы рекомендованы к повсеместному внедрению. А если это так, то, учитывая то обстоятельство, что, кроме "Рационального дома", такого рода систем в РБ еще нет, можно сказать, что и программу "Рациональный дом" рекомендовано использовать (и использовать широко).

Главным итогом совещания было осознание необходимости срочного распространения программы. В связи с тем, что задача эта связана не только с организационными мероприятиями, но также и с решением целого ряда правовых проблем, выходящих зачастую даже за пределы компетенции правительства, было решено срочно подготовить декрет президента РБ о развитии системы строительных накоплений.

В том, что разработанная специалистами ИСА "Рациональный дом" программа будет широко распространяться, В. А. Лопатин склонен видеть исключительно позитивное начало. Дело в том, что вопросы, связанные с накоплением средств, на сегодняшний день в достаточной степени отработаны. А ведь именно с этого начнется реализация программ в других городах и регионах страны.

Что же касается проблем кредитования, то декрет нужен как раз для того, чтобы эти проблемы решались наилучшим образом. Потому что именно в проекте декрета в числе прочих очень важных мер содержатся как раз пункты, оговаривающие основные условия вселения, а, главное, выселения граждан, которые не смогут или не захотят платить по предоставленному кредиту.

Можно ли сегодня сказать, что с помощью декрета ассоциация намерена утвердиться на рынке жилья в качестве монополиста? Нет: система стройсбережений, в своем белорусском варианте называемая системой строительных накоплений взаимного жилищного кредитования граждан, представляет собой результат определенного отмежевывания ее создателей от классической системы стройсбережений. Эта система позволяет при условии своего широкого развития (и, самое главное, при наличии государственных премий по стройсбережениям, предусмотренных в проекте названного декрета) выйти на весьма, по расчетам специалистов ИСА "Рациональный дом", значительные объемы жилищного строительства в РБ.

Однако это вовсе не означает, что открытое акционерное общество, которым является ассоциация, собирается выполнять задание по строительству всего этого жилья в объеме 2-2,5 млн м 2 в год. Речь идет только о том, чтобы нормальное состояние и функционирование белорусской системы стройсбережений (включая правовое поле, которое будет создано декретом) всячески способствовало появлению на отечественном рынке альтернативных, конкурирующих "Рациональному дому" систем, совместно с которыми ассоциация могла бы решать эту проблему.

Поэтому в декрете предусматриваются поручения правительству, связанные с созданием условий для тиражирования системы "Рациональный дом" в рамках конкурирующих систем. В порядке обоснования всего вышеизложенного ИСА "Рациональный дом" была предложена программа развития этой системы в рамках ассоциации. Максимальный ежегодный показатель, который может быть достигнут в этих рамках, не превышает 300 тыс. м 2.

Нас вполне устроило бы положение законодателя мод в данной области, сказал В. А. Лопатин, но отнюдь не основной компании, ведущей строительство жилья. После того, как будут приняты соответствующие решения, ассоциация сможет реанимировать свои пока замороженные филиалы в Гродно и Витебске, где все готово для начала активной деятельности, но пока нет правовых оснований. После этого смогут быть удовлетворены интересы других областей.

Этапным событием можно считать официальное утверждение ранее экспериментальных нормативных документов программы. Они утверждены коллегией Минстройархитектуры РБ и направлены на правовую экспертизу в Минюст РБ.

Кроме этого, на сегодняшний день ассоциация, получив правовой статус, в котором не ограничены количественные рамки программы, получив ответы на наиболее мучительные вопросы, связанные, в частности, с ликвидностью, имеет возможность реанимировать и собственно минскую программу "Рациональный дом". Дело в том, что практически весь 1999 г. руководство ассоциации, находясь в несколько неопределенном состоянии, вынуждено было существенным образом сдерживать приток и средств, и вкладчиков в программу "Рациональный дом". Во-первых, это было необходимо потому, что правовые рамки программы были достаточно расплывчатыми, во-вторых, привлекать большое количество граждан просто не было возможности, поскольку идея абстрактного накопления в условиях отсутствия премий по стройсбережениям сегодня находит понимание у относительно небольшого количества граждан РБ. Отношение к ней изменится, когда появятся премии, об этом свидетельствует практика любого европейского государства, использующего систему стройсбережений. Но пока количество долгосрочно накапливающих граждан, не привязанных к приобретению конкретного жилья, невысоко. В данной связи можно было бы говорить о расширении количественного состава участников программы, только имея более или менее проработанные и широкие предложения по строительству жилья.

Не так давно были приняты последние решения в области расширения объектной базы программы "Рациональный дом". Есть основания предполагать, что значительная часть этих людей, ставших инвесторами программы, находится в выжидательной позиции, потому что не было реальных предложений по объектам.

Однако в настоящее время существует перечень 25 объектов, которые находятся в различных стадиях подготовки.

Вкладчикам предлагаются дома на любой вкус с точки зрения как конструктивных систем, так и потребительских качеств (каркас, кирпич, КПД, в том числе и модифицированные). Они могут выбирать любые сроки возведения, почти любые места на плане Минска (к их услугам и районы массовой застройки, и кварталы, более близкие к центру). Достаточно широка и ценовая гамма предложений.

Этот широкий спектр предложений - плод совместной работы ассоциации и Мингорисполкома. Сегодня стоит задача обеспечения возможности приобретения жилья тем, у кого есть на это деньги. Причем речь идет не только о тех, кто в состоянии сразу оплатить готовое жилье, но и о тех, кто ориентируется на несколько лет платежей. Что же касается более широкого привлечения граждан с невысокими доходами и длительными сроками инвестирования, то это будет реализовываться тогда, когда будет принят вышеупомянутый декрет и когда будет предусмотрена выплата премий. Тогда можно будет выйти на средний режим оплаты жилья, предусматривающий завершение всех выплат в течение 13-15 лет, из которых 5-6 лет должны быть посвящены предварительному накоплению, далее же предполагается расчет по кредиту обитаемой квартиры.

Программа "Рациональный дом" имеет статус базового государственного эксперимента уже без малого три года. Есть все основания полагать, что уже сегодня она защищена от различного рода попыток обхода принципов ее функционирования представителями тех или иных властных структур. Выход же президентского декрета, четко определяющего, что речь идет о жилищных кредитах в виде права пользования конкретным жилым помещением после оплаты в порядке предварительного накопления не менее половины площади этого помещения, безоговорочно позволит после такого рода попытки обратиться в Комитет государственного контроля, которому предписан надзор за реализацией такого рода документов, после чего сторонники позвоночного права будут вынуждены объясняться с данным учреждением.

Что же касается предоставляемой предприятиям возможности расчета услугами в случае материальных затруднений, то программой это также предусмотрено. Если речь идет об услугах или товарно-материальных ценностях, которые могут быть сразу же или в результате более или менее прозрачных контролируемых операций использованы по целевому назначению в программе, то ИСА "Рациональный дом" предлагает предприятиям помощь в решении этой задачи.

"Но мы никогда не объявляли себя носителями панацеи от всех бед", - подчеркнул г-н Лопатин.

Речь идет о программе, осуществляемой по инициативе и под надзором государства, которое устанавливает правила игры, но не реализует программу. Реализует же ее ответственный исполнитель, названный постановлением СМ РБ.

До недавнего времени ценовой фактор в программе "Рациональный дом" являлся едва ли не решающим. То есть ранее предлагалось жилье относительно дешевое по сравнению с рыночными ценами. В данной ситуации не нужно много ума для того, чтобы успешно развиваться и реализовывать программу. Сегодня же начинается реализация чистого эксперимента. Создатели программы "Рациональный дом" привлекали ее инвесторов отнюдь не демпинговыми, но реальными ценами. Прибыль не закладывалась, жилье продавалось по себестоимости. Теперь, когда в результате наметившихся в последнее время макроэкономических процессов рублевая себестоимость жилья от "Рационального дома" растет на 12-13% в месяц при том, что рост курса доллара приостановился, близится время, когда эта себестоимость в сочетании с общим падением спроса на рынке жилья и соответственно падением цен на этом рынке, может быть, даже опередит эти цены. В подобных условиях выживает тот, кто к этому подготовился.

- Я считаю, что мы к этому подготовились, - уверен г-н Лопатин. - Другое дело, что мы к этому подготовились стратегически, но не подготовились тактически. Встречные процессы - падение цен покупки и повышение цен нашего предложения - сомкнулись. Мы испытали некоторые финансовые трудности, преодолеть которые намерены путем реализации целого ряда мероприятий. Эти мероприятия были стратегически заложены в программу. Сейчас мы намерены тактически их осуществить, и ближайшие несколько месяцев покажут истинность наших расчетов. А если еще и декрет с премиями будет принят, если после этого действительно сможем показать, что, несмотря на неблагоприятную конъюнктуру рынка, несмотря на очень тяжелую макроэкономическую ситуацию с точки зрения развития внебюджетных форм финансирования, программа тем не менее выходит на определенные показатели, значит, и создано что-то действительно стоящее, и чистота эксперимента достигнута.

Проектом декрета предусмотрено, что премии должны начисляться только тем вкладчикам, которые заключают договор, предусматривающий предварительное накопление в течение не менее 5 лет. Премии начисляются ежеквартально, исходя из количества накоплений, которое тот или иной участник программы произвел в предыдущий квартал. При определении размера премий следует исходить из стоимости квартиры, приобретаемой инвестором. В конечном итоге он должен составлять 25% от стоимости квартиры типовых потребительских качеств, полагающейся конкретному инвестору и членам его семьи.

В протоколе совещания у первого заместителя премьер-министра РБ В. Б. Долголева говорится, что в этом декрете должно быть предусмотрено определение правового статуса системы государственного стимулирования накоплений собственных средств, а также освобождение государственных премий от обложения подоходным налогом. Должен быть определен порядок вселения инвесторов на условиях жилищного кредита и обращения взысканий на граждан, не выполняющих условия кредитного договора.

Опыт европейских стран, использующих системы стройсбережений, говорит о том, что количество участвующих граждан в таких системах напрямую зависит от величины государственных премий. Там, где этих премий вообще нет, нет и системы стройсбережений. В РБ же эти премии, кроме чисто стимулирующего эффекта, должны выполнять еще две функции.

Во-первых, они должны способствовать повышению доверия граждан, поскольку одно дело, когда государство декларирует свою поддержку этой системе, и другое, когда оно перечисляет собственные бюджетные деньги на личные счета граждан.

Во-вторых, с помощью этих премий решается еще и проблема элементарной помощи гражданам страны.

Если, например, в Германии сегодня максимальная годовая премия участника программы стройсбережений составляет DM1000 при том, что его среднемесячная зарплата может равняться DM4000, то премия эта не играет для него серьезной экономической роли. С точки же зрения экономики эта небольшая премия выводит накопления в стройсбережениях в режим накоплений более выгодных, чем в другие известные способы вложения денег (плюс стопроцентная ликвидность, плюс возможность получить достаточно льготного кредита).

Что же касается условий РБ, то, помимо удешевления квартиры на четверть и удлинения срока расчета по полученному кредиту, в данном случае существенно расширяется круг потенциальных участников. При ежемесячном доходе семьи, равном $80-100,весьма не все равно, платить $25 или $35. То есть решается задача серьезного вспомоществования таким семьям. Поэтому в РБ вопрос начисления или неначисления премий есть вопрос существования системы стройсбережений как таковой.

Темп возведения жилых домов в рамках программы "Рациональный дом" зависит от наличия площадок, причем в данном случае для быстровозводимых, то есть типовых домов. (Понятно, что строительство только экспериментальных домов не явится решением жилищной проблемы.) А еще - от наличия строительных мощностей.

Сегодня можно говорить о возвращении ситуации первой половины 90-х, когда задумывалась программа "Рациональный дом". Тогда имел место значительный спад жилищного строительства: на каждый тендер подрядчики приходили чуть ли не всем личным составом организации, лишь бы работу получить, в УКС Мингорисполкома предлагались площадки с готовой ПСД - только бери, если располагаешь средствами. Сейчас, коль скоро объемы льготного кредитования резко сократились, кредиты эти будут направляться в основном на завершение уже ранее начатых объектов.

Тому обстоятельству, что механизм подготовки строительных площадок был своевременно запущен, сегодня в значительной степени и обязана ИСА "Рациональный дом" в связи с существенным расширением круга своих предложений даже в Минске.

Уменьшение же количества объектов, кредитуемых в прежнем режиме, означает высвобождение подрядчиков. Сегодня тендер вновь в состоянии привлечь много желающих принять участие в инвестиционном процессе.

Наконец, декрет, уже неоднократно упоминавшийся, фактически возводит систему стройнакоплений в ранг правопреемницы постепенно сворачивающейся системы льготного кредитования. Поэтому и подходы к подготовке организации строительства в рамках этой новой государственной системы должны быть такими же, какими были подходы к освоению льготных кредитов. Местные органы власти, которые и распределяют площадки, и организуют подрядчиков, становятся реальными субъектами, реальными организаторами системы, которые вместе с ИСА "Рациональный дом" будут нести ответственность за реализацию программы.

Кроме того, прорабатываются варианты использования в этой системе и тех объектов незавершенного строительства, которые сегодня оказались без кредитования - таких сегодня достаточно много.

Одно из предложений, над которым сейчас работает ассоциация, - это механизм так называемого промежуточного (или переходящего) кредитования. Если семья не имеет никакого жилья, однако желает получить 3-4-комнатную квартиру в силу своей многочисленности, то ей совсем не обязательно сразу вселяться в эту 3-4-комнатную квартиру. Вполне возможен вариант, когда семья, выполняя условия накопления на 4-комнатную квартиру, уже выполнила условие накопления на 1-2-комнатную квартиру. После вселения в эту квартиру платежи семьи за эту квартиру в виде расчетов по кредиту будут одновременно засчитываться как накопительные платежи за 4-комнатную квартиру. И как только семья этими накопительными платежами получает право на 4-комнатную с учетом предстоящего кредита, ассоциация изымает у нее маленькую квартиру и вселяет в большую. При этом семья должна будет платить чуть-чуть дороже для того, чтобы у ассоциации образовались средства на восстановление потребительских качеств маленькой квартиры.

Итак, программа включает такие разновидности, как "Рациональный дом для молодежи", "Рациональный дом для предприятий" (об этом уже шла речь выше), "Рациональный дом для членов ЖСК". Последняя разновидность касается тех членов ЖСК, которым не хватило кредитов и которым не терпится вселиться. Появление премий, которые будут стимулировать накопления продолжительностью 5 и более лет, будет означать приток денег от большого количества людей, которым пока жилья не нужно. А что с этими деньгами делать, ведь их от инфляции защищать надо!

Деньги эти могут быть потрачены на достройку дома ЖСК, в который впоследствии будут вселены люди вне зависимости от того, пройден ими накопительный этап или нет. Вселяемый подписывает договор о том, что он будет платить ассоциации за эту квартиру в течение ряда лет. Правда, пока остается нерешенным вопрос о механизме выселения тех, кто не смог выполнить условий договора.

В заключение Владимир Андреевич дал развернутый ответ на вопрос об ипотеке. Дело в том, что следует различать ипотеку как залог недвижимости и ипотечное кредитование, как некую достаточно широко известную и устоявшуюся систему финансирования жилищного строительства. Если появится нормальная система ипотеки, которая позволит вселить инвестора на условиях собственника и тут же забрать его квартиру в залог эту квартиру, то это и будет реализация модели, принятой в Германии и других странах с развитой экономикой.

Однако ипотеку нельзя рассматривать в качестве способа развития национальной неразвитой экономики. Ее можно рассматривать как результат такого развития, как один из элементов высшего пилотажа уже развившейся национальной экономики. Только страна с по-настоящему развитой национальной экономикой может позволить себе широко внедрять систему ипотечного кредитования. Дешевые деньги с относительно стабильной ставкой по этим деньгам появятся в банках страны только тогда, когда экономика этой страны станет здоровой, когда здоровой станет национальная валюта, когда люди будут верить в эту валюту, когда появятся свободные средства и у предприятий, и у граждан, которые они захотят вложить в ипотечные банки. Тогда и станет возможной реализация системы ипотечного кредитования. А это есть результат, а не способ развития.

Что же касается способов развития национальной экономики, то таковыми как раз являются системы, которые стимулируют не заимствование граждан, как в ипотечном кредитовании, а длинные накопления граждан (а это и есть система стройсбережений). На стимулировании собственных накоплений граждан строились стратегии роста практически всех стран, которые мы сегодня называем развитыми. Когда же они были неразвитыми, то лидеры их правительств стимулировали не заимствование, а накопления граждан. Благодаря именно такому стимулированию, даже включая очень большие государственные премии по стройсбережениям, и удавалось выводить экономику на нужный режим. (После чего и вводилась ипотека.) В начале 50-х гг. в разрушенной и обездоленной Германии 80% жилья строилось за счет стройсбережений. А сейчас - только 15%, остальное - ипотека. То есть сейчас Германии, как развитой стране, стройсбережения уже не очень-то нужны.

Сергей ЗОЛОТОВ, Егор ЗОЛОТОВ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 09 за 2000 год в рубрике жилищное строительство

©1995-2022 Строительство и недвижимость