Немецкий опыт модернизации жилых зданий

Публикация по проблемам модернизации и реконструкции зданий (на материалах международной конференции в НИПТИС, декабрь 1999г.) вызвала определенный резонанс. Особенно заинтересовал наших читателей опыт Восточной Германии в этой области. По просьбе читателей сегодня мы подробнее осветим эту тему.

Предваряя разговор, следует отметить, что немецкие инженеры четко различают термины "модернизация" и "реконструкция". И тот, и другой комплекс мероприятий направлен на восстановление потребительской стоимости жилья, но представляют различные этапы данного процесса.

Восстановление потребительской стоимости жилья осуществляется в четыре этапа: ремонт, модернизация, реконструкция и новое строительство.

Текущий ремонт предусматривает обычные меры поддержания нормального функционирования элементов здания, сохранения того уровня, который есть, и устранение строительных дефектов. Модернизация заключается в создании более высокого уровня условий проживания, комфорта, энергосбережения. Сегодня полностью модернизировано 25% блочных и панельных зданий Германии.

Реконструкция - это комплексное изменение помещений, в том числе их перепланировка: объединение квартир для создания большего помещения, устройство двухуровневых квартир, мансардных этажей, монтаж лифтов, устройство зимних садов и т.д.

Существует различие между опытом реконструкции на территории Западной Германии и на территории бывшей ГДР. В "старых" федеральных землях процесс реконструкции и одновременно модернизации был непрерывным и в силу этого последовательным. Но когда десять лет тому назад фонд зданий бывшей ГДР был включен в общий федеральный фонд, в очень короткое время возникло много новых проблем. Прежде всего, реконструкции и модернизации требовали 2,7 млн квартир в панельных домах, что составляло треть жилищного фонда восточных земель.

Проекты панельных зданий ГДР были аналогичны тем, которые разрабатывались в Советском Союзе, возможно только тщательнее исполнены. Хотя причина неудовлетворительного состояния жилищного фонда ГДР на тот момент крылась не столько в изъянах проектов, сколько имела экономический характер. Как и у нас, плата за пользование жильем в социалистической ГДР была крайне низкой, поэтому денег на поддержание зданий в должном порядке не хватало.

С принятием новой экономической системы появилась, конечно же, и новая политика в области жилищного хозяйствования. К примеру, резко изменились условия сдачи жилья в аренду. Квартплата повысилась в среднем в семь - десять раз. Были приняты решения о том, какие здания подлежат реконструкции, а какие модернизации. В немалой степени принятие решения зависело от того, было ли здание приватизировано частной жилищной кампанией или же был образован инвестиционный фонд для управления им.

Какие первые шаги были предприняты в области реновации зданий? Первыми были проведены мероприятия по наружному утеплению фасадов, замене окон и дверей, установке домофонов. Это касалось в основном крупнопанельных зданий. В более старых кирпичных зданиях 50-60-х годов была предпринята перепланировка квартир. Увеличено пространство ванной и туалета, кухни, проведены современный водопровод и канализация, улучшены лестницы. Было убрано печное отопление и проведено центральное, обслуживающее ограниченный комплекс зданий.

Одним из проектных решений, позволяющих увеличить площадь квартиры за счет надстройки второго уровня над верхними этажами зданий, стало мансардное строительство. Такое двухуровневое жилье, расположенное, как правило, в центре деловых районов города, очень привлекательно для среднего класса горожан.

Изменилась экономика жилья. Экономическая сторона управления жилым фондом сегодня такова, что затраты инвестиционных фондов и жилищных компаний на реконструкцию и модернизацию компенсируются величиной квартирной платы. В восточных землях рост квартплаты составил примерно 11% в год.

Каков механизм упомянутой компенсации? Например, квартплата в зависимости от качества жилья составляла 600 DM в месяц; проведение мероприятий по, скажем, утеплению фасада дома и замене окон потребовало инвестировать примерно 10 000 DM в пересчете на одну квартиру. Налоги и проценты за кредит увеличивают сумму еще на 2-3 тысячи марок. Если срок окупаемости мероприятий по реновации составляет 10 лет, то в год квартиросъемщик должен „гасить" 10% этой суммы, или 1200 DM. Получается, что ежемесячная плата за квартиру увеличивается примерно на 100 DM и составляет 700 DM. Приведенные расчеты, разумеется, условны, но сам принцип компенсации за счет жителей прост в применении.

Период окупаемости мероприятий по реновации испытывает сильное влияние конъюнктуры, колебаний спроса и предложения на рынке жилья. Однако за десять лет функционирования в условиях безинфляционной экономики ФРГ система доказала свою эффективность и на восточных землях.

Проблема модернизации жилья в восточных землях состоит в том, что квартиры в улучшенном доме становятся часто не по карману его исконным обитателям. Иногда, когда дохода семьи не хватает для оплаты жилья, государство выплачивает дотацию, или же наниматель принимает решение переехать на другую квартиру.

Кто же конкретно принимает решение о модернизации существующего дома? Собственником дома, как правило, является жилищная компания. Исходя из информации об уровне доходов жильцов, привлекательности местоположения дома, состояния рынка жилья, перспектив коммунального строительства, она рассчитывает, какие мероприятия по модернизации желательны и возможны. Сколько средств она может вложить в модернизацию без большого риска для себя. Всегда учитывается срок жизни здания.

Однако и в Германии, в ее восточной части, в течении десяти лет хватало решений, когда нельзя было с определенностью ответить, почему этот дом реконструируется или модернизируется, а этот - нет. Или в одном крупнопанельном здании заменяется все санитарное оборудование, отопительная система, окна, устанавливается новая входная дверь, домофон и счетчики, а в таком же доме рядом производится утепление фасадов. Видимо, жители второго дома решили начать экономию тепла именно с таких мероприятий, а может, им хотелось быстрее иметь красивый фасад, предотвратить разрушение стен.

Ресурсосбережению, а именно сбережению тепла отводится большое место в немецкой модели модернизации жилья.

По экономическим расчетам немецких специалистов, санирование только фасадов в доме потребует потратить 6000 DM в пересчете на 1 квартиру. Если проводить замену окон и утепление фасадов одновременно, это обойдется в 7100 DM, а если раздельно, поэтапно - 11 400 DM. Окупаемость этих работ - 11 лет за счет энергосбережения. Обычный срок окупаемости строительства в Германии - 15 лет.

По мнению А. Ритца, сотрудника Немецкого института сохранения и модернизации зданий, если средств на реконструкцию отведено немного, в целях теплосбережения лучше начать санацию с утепления потолка подвала и чердачных перекрытий.

Сегодня практичные немцы все больше задумываются над вопросом: а всегда ли реконструкция - оптимальное решение в отношении старых зданий?

В Германии все ориентировано на эффективность, потому что это вопрос денег. Помогая решить существующие проблемы, модернизация, если можно так выразиться, породила новые. Первый этап эйфории уже прошел. Меньше стало денег: сократилось количество частных инвесторов. Сегодня в Германии на рынке жилья предложение превышает спрос. И хотя цены на жилье упали, много квартир и офисов пустует. Несомненно, что цена - универсальный регулятор в условиях рыночных отношений, однако в условиях рыночной экономики понижать цены на жилье - это крайняя мера.

С другой стороны, стоимость реконструкции зданий составляет от 1800 до 2500 DM за м 2, а новое строительство обходится в 2500-4000 DM за м 2.

Немецкие города практически перестали расти "вширь", новые дома обычно строятся на месте снесенных старых в целях экономии на инфраструктуре. Сейчас немецкие проектировщики задумываются над тем, чтобы "укоротить" крупнопанельные здания на два этажа, сделать их привлекательнее внешне и внутренне за счет перепланировки. Некоторые идут еще дальше и предлагают вообще снести эти дома.

Здания 50-х годов - это уже исторические здания. Нельзя говорить о полноценной реконструкции, если в ее результате пострадал исторический облик здания или улицы.

Все работы по реконструкции в городах и поселках Германии в любом случае согласовываются с властями, главным архитектором города. Все нюансы оговариваются в плане застройки и сопутствующей ему документации. Проектировщик обязан руководствоваться в своей работе этим планом и строительным законодательством (Bauordnung). Застройщик должен постараться приобрести такие материалы и конструкции, например, окна, чтобы они выглядели в прежнем стиле, "как старые", но были изготовлены из самых современных и надежных материалов. В Германии вы никогда не увидите такой картины, какую можно наблюдать в Минске: в старое здание на главном проспекте вставлены пластиковые окна.

В Восточном Берлине значительная часть домов исторического центра была приобретена в частное владение отдельными горожанами. Однако они не имеют права производить реконструкцию так, как захотят. Поставить те окна, которые им нравятся, или покрасить стены в любимый цвет. Конечно, в Берлине сегодня много реконструированных улиц, получивших "новое лицо", но Берлин остался Берлином. В отношении нового строительства, например, застройки старых площадей города, существует условие, что здания не должны быть выше пяти этажей.

Как сильно сегодня отличаются белорусские и немецкие проекты реконструкции зданий? Сами проекты практически не отличаются, если не затрагивать вопрос стоимости, а также увязки сроков и последовательности работ. Немецких инженеров, имевших возможность ознакомиться с практикой реконструкции и модернизации зданий у нас, удивляют просто очевидные факты. Например, почему в некоторых случаях меняются системы водоснабжения, потом теплоснабжения, потом - газоснабжения. Почему не сделать это все одновременно? Или почему благоустройство прилежащей к дому территории растягивается на целый год? И все это время жильцы терпят неудобства. Конечно, для них ответ также очевиден: квартплата практически не выросла, откуда же быть деньгам на срочную оплату ремонта?

Для немцев удивительным является и тот факт, что работы по реконструкции зданий ведутся неквалифицированными людьми! Рабочие, которые устанавливают отопительное оборудование, одновременно и плитку кладут.

Во всех случаях при определении последовательности и сроков проведения модернизации или реконструкции зданий важное значение имеет предварительная диагностика состояния здания. Ее должны проводить компетентные инженеры, сведущие в строительной физике. Такие инженеры исследуют, как проводился монтаж конструкций, каковы качество и долговечность материалов, и, наконец, дефекты и причины их возникновения. Только после анализа полученных данных составляется проект. В виду запрашиваемой заказчиком высокой квалификации ремонтных организаций все они узко специализированы.

По немецкой статистике, при реновации 13% строительных дефектов дают ошибки предварительного анализа, 29% - ошибки проектировщиков, 26% - выполнение монтажных работ, 11% - недостатки коммуникации между исполнителями ремонтных работ и 26% приходится на непредвиденные ошибки.

И, наконец, различие - в подходе. Немецкие инженеры склоняются к мысли, что новое строительство все же выгоднее, чем модернизация, а проектировщики СНГ обсуждают возможность достройки двух и более этажей. По нашей информации, реконструкция пятиэтажки становится самоокупаемой с надстройкой ее до девятиэтажного здания.

Светлана ГЛАЗКОВА