Изменения в правовом регулировании договоров строительного подряда

Сообщение, сделанное заведующим лабораторией правовых проблем в строительстве НИАП "Стройэкономика" В. Ф. Боханом на семинаре "О порядке формирования договорной (контрактной) цены на строительную продукцию и порядке расчетов между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы (услуги)"

Еще в Гражданском кодексе СССР 1964 г. (ст. 366) содержалась следующая норма: "договоры подряда на капитальное строительство заключаются и исполняются в соответствии с Правилами, утверждаемыми СМ БССР, либо в порядке, им устанавливаемом".

До настоящего времени в республике поочередно одна за другой применялись три редакции Правил о договорах подряда. Сначала действовали союзные нормы, с 1991 г. - Правила, принятые в период обретения республикой суверенитета, третий вариант был утвержден правительством в 1993 г.

Действующая ныне редакция Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда принята постановлением СМ РБ №1450 от 15 сентября 1998 г. с изменениями, внесенными постановлением СМ РБ №86 от 20 января 1999 г.

Правила включили в себя следующие разделы: общие положения; порядок заключения договоров подряда; исполнение договоров подряда; порядок расчетов; сдача-приемка построенных объектов, выполненных строительных работ; порядок изменения и расторжения договоров подряда; ответственность заказчика и подрядчика при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора подряда.

В сравнении с предыдущими современная редакция Правил содержит ряд новых положений, более четко регулирует отношения заказчиков и подрядчиков при осуществлении строительной деятельности. Впервые даны и раскрываются применяемые понятия, регламентируются особенности заключения государственного контракта при строительстве объекта для государственных нужд, предусмотрено заключение договора на торгах, определены существенные условия договора строительного подряда, изложены основные обязанности сторон, установлена процедура переноса сроков строительства, предусмотрена возможность передачи заказчиком своих полномочий другому субъекту хозяйствования, регламентированы порядок расчетов за выполненные работы (в том числе установлена обязанность заказчика выдавать подрядчику авансы) и порядок изменения и расторжения договора строительного подряда, введены меры ответственности сторон не только при исполнении государственных контрактов, но и любых других договоров строительного подряда.

Кроме того, Правилами предусмотрена возможность использования при заключении договоров подряда документов, применяемых в международной практике.

В развитие Правил были разработаны и приняты документы, утвержденные приказами Минстройархитектуры РБ.

Это Типовой договор о долевом строительстве жилья (приказ №370 от 4 ноября 1998 г.), Примерный договор (контракт) строительного подряда (приказ №406 от 3 декабря 1999 г.), Инструкция о порядке презентации материалов, изделий, конструкций, видов строительных работ, сантехнического и электротехнического оборудования при строительстве жилых зданий (приказ №396 от 3 ноября 1998 г.), Положение о заказчике (застройщике) в строительстве (приказ №174 от 22 июня 1999 г.), Положение о генеральном подрядчике в строительстве (приказ №260 от 31 августа 1999 г.) и Положение о порядке проведения профессиональной аттестации специалистов, осуществляющих государственный строительный и технический надзор в строительстве (приказ №206 от 13 июля 1999 г.).

Как известно, с 1 июля 1999 г. вступил в силу новый Гражданский кодекс РБ. Одна из глав кодекса (37-я) посвящена подряду. В ней содержится ряд принципиально новых положений, касающихся договора строительного подряда. В связи с этим возникла необходимость приведения норм Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда в соответствие с требованиями нового ГК. Соответствующие изменения и дополнения были приняты постановлением СМ РБ №92 от 17 июня 1999 г.

Здесь дана новая редакция п. 2 Правил. С учетом требований ст. 696 ГК в п. 2 Правил определено, что предметом договора подряда являются: строительство, реконструкция предприятия, здания, сооружения или нового объекта, а также выполнение строительных, монтажных, специальных и иных работ (далее - строительные работы). Правила также распространяются на выполнение работ по капитальному ремонту объекта, если договором подряда не установлено иное. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что работы по капитальному ремонту объекта регулируются правовыми нормами параграфа 2 "Бытовой подряд" гл. 37 ГК.

В договоре подряда с согласия сторон может быть предусмотрена обязанность подрядчика выполнить проектные и изыскательские работы, а также обеспечить эксплуатацию объекта после принятая его заказчиком. Подрядчик разрабатывает проектную документацию, если такая обязанность возлагается на него условиями подрядных торгов, а также при строительстве объектов "под ключ". В других случаях заказчик заключает договор на разработку проектно-сметной документации с проектной организацией. Порядок заключения таких договоров регламентируется параграфом 4 "Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ" гл. 37 (ст. ст. 713-717) ГК.

В п. З Правил, о которых идет речь, оговаривается, что договор подряда является основным документом, определяющим взаимоотношения заказчика и подрядчика. В соответствии со ст. 392 ГК, регулирующей соотношение договора и законодательства, п.З Правил был дополнен двумя абзацами. Во-первых, договор подряда должен соответствовать обязательным для заказчика и подрядчика требованиям, установленным Правилами и другими законодательными актами РБ. Во-вторых, если после заключения договора подряда и до прекращения его действия появились новые правовые акты, устанавливающие обязательные для заказчика и подрядчика требования, которые отличаются от тех, что действовали при заключении договора подряда, условия договора должны быть приведены в соответствие с изменившимися нормами.

Ст. 677 ГК устанавливает, что заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока. Гарантийный срок эксплуатации объектов - это период времени, в течение которого подрядчик обязан за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты, возникшие или обнаруженные в принятых объектах. До внесения в Правила последних изменений действовали следующие гарантийные сроки: по объектам жилищного строительства - не менее 2 лет, по другим объектам и видам строительных работ - не менее одного года. Сейчас установлен один гарантийный срок - 2 года - и на принятые в эксплуатацию объекты, и на выполненные работы. Стороны при заключении договора строительного подряда по взаимной договоренности вправе установить и более длительные сроки. Гарантия выдается подрядчику, заказчику и распространяется на все виды работ, выполненные в соответствии с договором подряда. Гарантийный срок на оборудование, установленное на объектах строительства, также составляет не менее 2-х лет, если иное не установлено договором подряда.

Исчисление гарантийного срока начинается со дня подписания приемной комиссией акта приемки-сдачи строительных работ, являющихся предметом договора подряда, или акта приемки объекта в эксплуатацию. Гарантийный срок на работы, выполненные субподрядчиками, исчисляется со дня приемки заказчиком в установленном порядке объекта и (или) строительных работ от генподрядчика. Если объект и (или) строительные работы, являющиеся предметом договора подряда, не принимаются заказчиком по не зависящим от подрядчика причинам, то гарантийный срок исчисляется с дня, когда заказчик должен был их принять.

В случае консервации или прекращения строительства объектов их эксплуатация исключается. В таком состоянии объекты могут находиться в течение продолжительного времени. Гарантийный срок в подобных ситуациях, как правило, не устанавливается. Однако подрядчик в договоре подряда может взять на себя соответствующее обязательство по срокам сохранности результата выполненных им строительных работ. Возобновляя строительство, заказчик заключает новый договор подряда на завершение строительства объекта. Подрядчик в этом случае обязан принять недостроенный объект от заказчика по акту, в котором определяются объем выполненных работ, состояние объекта, стоимость работ (если нет необходимости составлять отдельную смету) по восстановлению результата ранее выполненных работ и другие обстоятельства. Выполнив весь объем работ, предусмотренных договором, подрядчик сдает эти работы заказчику. В этом случае гарантийные обязательства подрядчика определяются в общем порядке.

В период гарантийного срока подрядчик обязан за свой счет устранять дефекты, допущенные по его вине, по всем конструктивным элементам и видам работ, которые выполнены им в соответствии с договором подряда (благоустройство, кровля, отделка фасадов и интерьеров, гидроизоляция, полы, заполнение проемов, системы внутреннего водо-, газо-, тепло- и злектроснабжения, связи, сигнализации, вентиляции, канализации, внутренних водостоков, вводы в здание внешних сетей, надворные постройки).

Исчисление гарантийного срока прерывается только в тех случаях, когда из-за недостатков объект не мог эксплуатироваться. Отсчет времени, на которое прерывается срок, начинается со дня подачи заказчиком или эксплуатационной организацией заявления с требованием устранения дефектов и заканчивается после завершения работ в день ввода объекта в эксплуатацию, что подтверждается актом, подписанным эксплуатационной организацией и подрядчиком (п. 60 Правил).

Подрядчик несет ответственность за соответствие установленным требованиям несущих и ограждающих конструкций здания не только в период гарантийного срока, но и в течение всего нормативного срока их эксплуатации. Ответственность за качество этих конструкций оговаривается в договоре их поставки между изготовителем (поставщиком) и подрядчиком.

Последние изменения коснулись также порядка заключения договора строительного подряда. В частности, дана новая редакция п. 15 Правил. А именно, если проведение подрядных торгов не является обязательным, то договор заключается на основании переговоров и соглашения сторон. Он может быть подготовлен заказчиком и подрядчиком или совместно сторонами.

Предыдущая редакция Правил предусматривала возможность заключения сторонами предварительного договора, однако сам порядок заключения и содержания такого договора не был урегулирован. В развитие ст. 399 ГК "Предварительный договор" абзац второй п. 15 Правил посвящен предварительному договору. Предметом такого договора являются обязательства сторон заключить в будущем договор подряда (субподряда) в случае выполнения сторонами обязанностей, предусмотренных этим предварительным договором.

В предварительном договоре приводятся условия, позволяющие установить предмет договора подряда, сроки его заключения, обязанности сторон по подготовке к строительству, а также иные существенные условия основного договора. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то договор подряда подлежит заключению в течение года с даты заключения предварительного договора. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения договора подряда, то вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор. В отношении формы предварительного договора действуют правила ст. 399 ГК, предусматривающие, что предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Если правила о форме предварительного договора не соблюдены, то и сам договор оказывается недействительным.

Следует отметить, что порядок заключения договора подряда практически не изменен. Увеличен лишь срок, в течение которого заказчик обязан рассмотреть подписанный подрядчиком проект договора - 20 дней (в предыдущей редакции было - не менее 10 дней). Если заключение договора является обязательным, заказчик должен дать ответ в течение 30 дней.

Расширен п.18 Правил, оговаривающий возможность страхования в строительстве. Договором может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, оборудования или другого имущества, используемого при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам застраховать соответствующие риски. Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. Следует отметить, что проблемы страхования при выполнении строительных работ не отражены в ГК.

Но в любом случае страхование риска не освобождает соответствующую сторону от обязанности принимать необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Пункт 22 Правил предусматривает возможность сторон принять меры по обеспечению обязательств по договору. В сравнении с ГК 1964 г. в новом кодексе глава 23 "Обеспечение исполнения обязательств" значительно расширена, более детально урегулированы вопросы залога, поручительства, задатка, появился параграф 4 - "Удержание". Удержание - это новый вид обеспечения исполнения обязательств. В соответствии со ст. 666 ГК, если заказчик не уплатил подрядчику установленную договором цену (иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда), подрядчик имеет право на удержание результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, другого оказавшегося у него имущества заказчика, вплоть до уплаты им соответствующих сумм. Требования подрядчика, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренными для такого рода требований.

Таким образом, п. 22 Правил предоставляет сторонам право включить в договор меры по обеспечению исполнения обязательств путем залога, удержания имущества заказчика, поручительства, гарантии, банковской гарантии, а также задатком, неустойкой и другими способами, предусмотренными законодательством.

Изменен п. 50 Правил, предоставлявший ранее сторонам право согласовывать срок, в течение которого заказчик был обязан приступить к приемке объекта (выполненных работ). Сейчас заказчик, получивший сообщение подрядчика о дате готовности к сдаче объекта в эксплуатацию (либо сдаче выполненных работ), должен в течение 3 дней приступить к его (их) приемке. Важно также отметить, что нормами ГК не предусмотрены обязанности подрядчика осуществлять ввод объекта в эксплуатацию совместно с заказчиком.

В целях совершенствования правового регулирования строительной деятельности в настоящее время Минстройархитектуры РБ и НИАП "Стройэкономика" ведется работа над подготовкой новых нормативных актов. Прежде всего, это проект закона "Об основах строительной деятельности", правовые и нормативно-технические акты о порядке сдачи и приемки объекта, выполненных строительных работ.

Принятие указанных документов будет способствовать повышению эффективности работы участников строительства.

Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ