О преобразовании пятиэтажной жилой застройки

Состоявшуюся 17 и 18 февраля 2000 г. в ГП НИПТИС международную научно-практическую конференцию "Решение проблем вентиляции и отопления при строительстве, модернизации и реконструкции зданий" открыл директор института В. М. Пилипенко, выступление которого было посвящено организационно-техническим проблемам энергосбережения при строительстве и эксплуатации жилого фонда.

Решение социальных задач общества связано с массовым жильем, это нашло свое отражение и в президентской программе "Жилище", что свидетельствует о приоритетности проблем социальной защиты населения в государственной политике.

При определении объектов строительства и требований к жилым домам для средних и малоимущих слоев населения, как правило, учитываются исторически сложившиеся тенденции строительства жилья, особенно городского.

Развитие городов и поселков в РБ, как и в бывших республиках СССР, в послевоенный период осуществлялось преимущественно на основе кирпичного и сборного домостроения. В настоящее время панельные и блочные дома, в особенности пятиэтажной застройки 50-70 гг., физически и морально деградировали, требуют модернизации, а районы пятиэтажной застройки - комплексной реконструкции.

Изучение проблемы показывает, что наряду с необходимостью устранения последствий длительной эксплуатации зданий с реконструкцией первой массовой застройки городов связана возможность обладания значительными резервами получения более дешевого жилья в территориально выгодно расположенных микрорайонах.

Не случайно 2 сентября 1998 г. на совещании по проблемам строительства жилья в РБ пунктом 18 протокола №09/138 Президентом РБ было поручено СМ РБ при подготовке проектов инвестиционных программ рассмотреть вопрос о ежегодном выделении начиная с 1999 г. средств на реконструкцию и модернизацию жилья в размере не менее 20% от общего объема инвестиций, предусмотренных на жилищное строительство.

Расчеты показывают, что при реконструкции и модернизации зданий возможно получить значительный прирост относительно недорогого жилья за счет уплотнения застройки, то есть возведения пристроек, вставок, а также надстройки дополнительных, в том числе и мансардных этажей. Только в микрорайонах пятиэтажной за-стройки имеется возможность получения до 10 млн м 2 общей площади дополнительно. Причем такое жилье обходится на 20-40% дешевле, чем то, которое возводится на вновь осваиваемых территориях.

Исследования и имеющийся опыт свидетельствуют о том, что уплотнение существующей жилой застройки целесообразно производить одновременно с тепловой модернизацией жи-лых зданий. Сэкономленной (в данном случае тепловой) энергии в большинстве случаев может быть достаточно для снабжения теплом дополнительно получаемой жилой площади.

Мониторинг зданий, подвергшихся тепловой модернизации, показывает, что в отопительный период экономится до 56% тепла.

В таблице 1 представлены отдельные технико-экономические показатели уплотнения пятиэтажной жилой застройки некоторых микрорайонов Минска. Эти данные свидетельствуют об эффективности мероприятий по уплотнению и тепловой модернизации жилой застройки.

По данным Министерства статистики РБ, износ более чем 15% государственного и общественного жилищного фонда превышает 40%, в том числе около 2,2 млн м 2 составляет ветхое жилье. Ежегодно 0,7-0,8 млн м2 жилья приходит в негодность и списывается с баланса.

Таким образом, промедление с решением вопросов восстановления ресурса этих зданий и ликвидацией последствий морального износа, по оценкам специалистов, приведет к существенному удорожанию ремонтно-реконструктивных работ и убыванию значительной части фонда по причине ветхости.

Вместе с тем обследование сборных жилых домов первых массовых серий показало, что их несущая способность позволяет увеличить этажность зданий на 1-2 этажа практически без дополнительного усиления существующих конструкций стен и фундаментов и получить за счет этого значительный прирост общей площади.

В Институте инвестиционно-строительных технологий Российской академии архитектуры и строительных наук под руководством академика С. Н. Булгакова разработаны проектные решения вторичного застраивания пятен пятиэтажной жилой застройки 60-70-х гг. без сноса домов, в отдельных случаях позволяющего увеличить плотность застройки территорий на 200 - 300%.

Комплексная реконструкция микрорайонов массовой застройки, включающая уплотнение застройки, тепловую модернизацию существующих зданий, модернизацию инженерной инфраструктуры, делает возможным достижение многостороннего социального и градостроительного эффекта. Речь идет о модернизации типовых серий существующих жилых домов и объемно-планировочных решений квартир, уплотнении и создании зоны энергоэффективной жилой застройки, повышении экологической безопасности и архитектурно-градостроительной привлекательности микрорайонов, а также комфортности проживания в них населения.

Архитектурно-градостроительная политика реконструкции существующей жилой застройки РБ в настоящее время находится в стадии формирования, она заключает в себе и научную новизну, и большую народнохозяйственную значимость.

Проведенные в предыдущие годы исследования, а также анализ зарубежного опыта позволяют определить основные требования, которые должны быть реализованы при модернизации крупнопанельных, блочных и кирпичных зданий и реконструкции микрорайонов, застроенных этими зданиями.

Вот эти требования: повышение надежности модернизируемых зданий, обеспечение равной надежности этих зданий и вновь возводимых конструкций, в том числе новых этажей (надстроек, пристроек, мансард); снижение энергопотребления жилых домов как минимум вдвое за счет их тепловой модернизации, то есть утепления ограждающих конструкций, установки теплых и герметичных окон, модернизации систем отопления и вентиляции, уменьшения проемности наружных стен, использования энергии солнца для предварительного нагрева воды в системе горячего водоснабжения; переоборудование малометражных квартир в квартиры, отвечающие современным требованиям и нормам по количеству площади, приходящейся на одного жителя; инженерное дооснащение зданий, установка управляемой системы вентиляции, системы, позволяющей использовать дождевую воду для технических целей, при необходимости - лифтов, мусоропроводов, домофонов; архитектурная совместимость модернизируемых жилых зданий с окружающей застройкой (это требование особенно важно для районов исторической застройки); быстрая окупаемость проектов (срок - не более 14 лет); обеспечение достаточного уровня комфортности и экологической безопасности проживания людей в модернизируемом жилье; создание необходимой социальной инфраструктуры для удовлетворения жизненных потребностей людей, проживающих в реконструированном микрорайоне; модернизация жилых домов, уплотнение жилой застройки, создание энергоэффективных зон эксплуатации.

Алгоритм последовательных действий по преобразованию пятиэтажной жилой застройки представлен на рис. 1. Перечень мероприятий по уплотнению и реконструкции жилой застройки зависит не только от градостроительной ситуации, но и от уровня физического износа зданий, их конструктивной схемы, что весьма важно учитывать при разработке проектов реконструкции и последующем тиражировании.

Преобразование жилой застройки должно включать разработку архитектурно-градостроительной концепции микрорайона, содержащей наряду с планировочными и архитектурными решениями предложения по созданию энергоэффективных зон эксплуатации, с разработкой проектов модернизации схем энергоснабжения, включающих внедрение автономных источников теплоснабжения.

Важным аспектом является создание приемлемой среды обитания людей, включающей необходимые объекты соцкультбыта, архитектурную выразительность домов, инженерную инфраструктуру.

При разработке детальной планировки реконструируемых микрорайонов важно учитывать экологические факторы, наличие объектов промышленности, источники загрязнения атмосферы, существующие транспортные магистрали, то есть предложения по реконструкции жилой застройки должны содержать и направления преобразования промышленной зоны, исключение или снижение действия вредных для человека источников загрязнения атмосферы, источников шума, вибрации, инфразвука, электромагнитного и ионизирующего излучения.

Таким образом, при разработке градостроительной концепции преобразования жилой застройки важно правильно определить подходы к решению экологических проблем городской среды для создания благоприятных условий проживания человека.

Массовая застройка привела к значительному расширению городских территорий и потере больших площадей сельхозугодий. В настоящее время большинство крупных городов республики исчерпали резервные территории. Освоение новых территорий порождает цепь новых серьезных проблем.

Вместе с тем существующий жилой фонд, построенный по старым нормативам, физически и морально устарел, а здания пятиэтажной застройки (более 35 млн м 2) срочно требуют капитального ремонта и модернизации, в противном случае через 10-15 лет эти здания необходимо будет сносить, что приведет к убыванию значительной части жилого фонда и большим финансовым затратам.

В этих условиях необходима четкая государственная стратегия, которая учитывала бы проблемы как нового жилищного строительства, так и модернизации эксплуатируемого жилого фонда и способствовала бы приближению потребительских качеств объектов к существующим стандартам, продлению жизненного цикла домов, снижению их эксплуатационных затрат и более эффективному использованию застроенных территорий.

Учитывая тот факт, что в Республике Беларусь основная часть эксплуатируемого жилого фонда построена по старым нормативам (около 190 млн м 2 из эксплуатируемых 203 млн м 2), акценты в стратегии жилищного строительства должны быть сдвинуты в направлении расширенной модернизации и уплотнения жилой застройки.

При этом (как при модернизации, так и при новом строительстве) необходимо обратить внимание на такой важный фактор, до настоящего времени остающийся в тени, как инженерное оснащение зданий.

Как при модернизации существующих, так и при строительстве новых конструктивных систем жилых зданий с гибкими объемно-планировочными решениями здания комплектуются морально устаревшим инженерным оборудованием. Эти системы не обеспечивают необходимого уровня комфортности и санитарной безопасности проживания лю-дей.

Так, мониторинг жилого дома по проспекту Пушкина, 54 в Минске после его тепловой модернизации позволил установить, что относительная влажность в жилых помещениях повысилась до 80% и более, то есть в 1,5-1,7 раза превысила санитарные нормы.

По этой причине жильцы вынуждены открывать окна и проветривать жилые комнаты.

Таким образом, установка герметичных окон при наличии приточно-вытяжной системы вентиляции значительно ухудшает качество воздушной среды в помещениях.

Основная доля (более 50%) потерь тепловой энергии после тепловой модернизации, как уже указывалось, приходится на систему вентиляции, тогда как до утепления основные потери приходились на ограждающие конструкции.

Приведенные данные свидетельствуют о необходимости разработки и установки в новых и модернизируемых зданиях с высокой степенью герметичности более совершенных систем вентиляции, обеспечивающих требуемое качество воздушной среды и рекуперацию тепловой энергии отводимого вентиляционной системой воздуха.

Устройство специальных воздушных клапанов в герметичных и дорогостоящих оконных блоках не решает проблемы и не является рациональным.

Требуют разработки новых инженерных подходов и решений отопительные системы, сантехническое оборудование, системы пожаротушения и мусороудаления.

До настоящего времени при разработке стратегии жилищного строительства и модернизации жилого фонда в первую очередь рассматривались конструктивно-технологические системы зданий, инженерное же оснащение зданий оставалось на втором плане. Однако необходимость снижения эксплуатационной энергоемкости, обеспечения сантехнических норм, комфортности и экологической безопасности жилья требует на современном этапе особого внимания к проблеме разработки нового поколения инженерных систем.

Сергей ЗОЛОТОВ