Проблемы реконструкции жилья: выбор дорогого стоит


Перестройка в свое время оказалась революцией отношений. Сколько невероятных мыслей и смыслов привнесла она в умы простых советских граждан. Например, в отношении экономии. Помню тот момент, когда вместо национального тезиса "экономика должна быть экономной" мне попалась на глаза крамольная мысль, высказанная одной дамой в каком-то журнале за 1986 год: незачем тратить драгоценное время на штопку старых носков - их лучше выбросить, ведь они сразу порвутся в другом месте, а за полчаса, отданных на штопку, можно заработать денег на две новые пары. Нехитрая житейская ситуация, а вопрос поставлен концептуально - вкладывать средства в новое или пытаться за счет этих же средств реанимировать старое, выработавшее свой ресурс.

Есть такая проблема

Да простят мне сведущие люди, но ситуация с рынком жилья во всех постсоветских странах вписывается в эту парадигму. Ремонтировать, санировать, реконструировать, реанимировать или все же сносить и строить новое? Никто не может ответить на этот вопрос однозначно. Поэтому осторожно, шаг за шагом, в виде пилотных проектов движется процесс реконструкции хрущевок. Хотя массово никто еще не решается проводить реконструкцию, но и сносить здания кажется кощунством. Все с надеждой смотрят в сторону проектных институтов, научных строительных лабораторий. Ждут от них открытия способа дешевой и надежной реконструкции, разрешения дилеммы утепления зданий, однозначных доказательств экономической и социальной выгодности реновации жилья. И попутно - проблемы обеспеченности жителей республики комфортабельными квартирами.

Наиболее авторитетным источником информации по данной проблеме остаются ежегодные научно-практические конференции, проводимые НИПТИС.

В декабре прошлого года конференция была созвана при поддержке программы немецкого правительства Трансформ. Для обмена опытом, наряду с русскими, белорусскими, украинским и латышскими специалистами в области модернизации и реконструкции зданий, были приглашены их немецкие коллеги.

"За" и "против" реновации

Увертюрой к обсуждению стал тезис, высказанный профессором г-ном С. Н. Булгаковым, вице-президентом РААСН: "Если еще 10 лет не реконструировать пятиэтажки, они должны будут пойти под снос". То есть предполагалось, что присутствующим нужно самоопределиться в отношении проблемы стареющего жилищного фонда на пороге XXI века. Причем это касается выбора не только зданий, которые необходимо обновить в ближайшее время, но реконструкции квартальной застройки в целом.

В ходе обсуждения в пользу реконструкции были выдвинуты такие тезисы: с обновлением инженерных систем и проведением мер тепло-изоляции здание станет более экономичным в эксплуатации; неказистые и мало комфортабельные дома центра города превратятся в привлекательное жилье для среднего класса, надстраиваемые мансарды - в офисы и творческие мастерские и т.д. В конце концов, увеличится размер квартир, улучшится архитектурный облик города.

Но санация старых зданий сегодня экономически не выгодна ни Украине, ни Беларуси, ни России. Тепловая энергия обходится гражданам слишком дешево. Прибыльность может состоять только в получении дополнительных жилых площадей с целью их реализации. Оказалось, что идея может работать лишь при наличии развитого рынка недвижимости, растущего платежеспособного спроса.

На рынке недвижимости, как и в любой другой сфере бизнеса, действуют два важнейших принципа - гарантия возвратности заемных средств путем продажи либо аренды и прибыльность любых проектов, операций.

На практике реконструкция обходится не так уж дешево, период ее окупаемости в наших экономических условиях слишком долог (примерно 28 лет), владельцы отдельных приватизированных квартир не имеют никакого отношения к управлению жильем и не всегда согласны на проведение реконструкции без отселения, устройство мансард.

С инженерной же точки зрения, старые и новые здания "работают" по-разному, несмотря на то, как качественно была проведена реконструкция.

Но и снести здание проблематично! По данным г-на Макаревича (Белжилпроект), разборка панельного дома стоит $140 за 1м 2. А ведь надо еще жильцов обеспечить квартирами, компенсировать их убытки. Поэтому решить проблему таким способом в Беларуси сегодня невозможно. А может, ученые ошибаются в определении надежности панельных домов? Во время взрывов прошлого года в Москве и Волгодонске кирпичные дома "сложились" как карточные домики и похоронили под собой жителей, а панельные сохранили свою объемную структуру. Профессор БГПА, заслуженный строитель РБ, г-н Овчинников высказался однозначно, что жилищный фонд пятиэтажек не спасешь никаким мансардным строительством, а только капитальным ремонтом. При государственной поддержке.

Теплоизоляция. Если решил - за дело

Но что понимается под капитальным ремонтом сегодня? Какие мероприятия насущно необходимы, а с какими можно повременить?

Немецкая строительная наука считает, что аспект долговечности здания нужно рассматривать исходя из состояния внешних стен. Наружные стены более всего подвержены воздействию атмосферы. Поэтому их термическое сопротивление - очень важный показатель долговечности. А самое слабое место стен панельных зданий это, конечно, стыки. Стыки должны быть не только герметизированы, но и снабжены дополнительной термической защитой. Герметизация стыков помогает также сохранить тепло.

Прежде чем начать утеплять стены полностью, можно подумать о том, что теплоизоляция балконов и лоджий дает самую быструю окупаемость при точном расчете, самые большие расходы в данном варианте приходятся на окна.

Теплоизоляция чердачного перекрытия и подвального потолка не требует таких больших затрат, как замена окон и утепление фасадов, поэтому при недостаточности средств на утепление нужно начинать именно с них.

Однако у украинских специалистов другие данные. По их расчетам, теплопотери детского сада в г. Полтаве распределились так: 58% тепла уходит через окна, через сухие участки стен - 25%, а на подвал и кровлю пришлось соответственно 2 и 9%. По-видимому, проекты зданий сильно различаются, поэтому некорректно приводить всех к одному знаменателю. Кроме того, не всегда корректны методы определения как теплопотерь, так и эффекта от теплореновации.

Украина и Беларусь: общие проблемы сбережения тепла

Пять лет назад на Украине, как и в Беларуси, были приняты новые нормативы по теплоизоляции. Но они ниже европейских, так как подгонялись под технические возможности существовавших тогда ДСК и не отражают возможности оптиматизации энергопотерь.

На Украине проблема энергосбережения стоит даже острее, чем у нас, из-за не таких теплых отношений с РФ. Как и в Беларуси, на Украине в энергосбережении заинтересовано прежде всего само государство, в меньшей степени - конечный потребитель. Предприятия любой формы собственности - нет.

Многие мероприятия по сбережению тепла проводятся государством "в лоб", что ведет к еще большим потерям в масштабах страны. Например, резкое снижение температуры теплоносителей ведет к значительному физическому поражению строительных конструкций (сырость, плесень, отслоения, трещины).

Но важно при этом точно учесть и рассчитать все компоненты экономики энергосбережения. Поэтому на Украине сегодня получает развитие энергоаудит (киевский НИИСК), который позволяет правильно распределить потоки финансирования мероприятий энергосбережения.

Г-н Фаренюк из НИИСК Украины отметил, что для определения сумм энергозатрат при теплореновации используют карты проектных характеристик, причем наиболее важная информация содержится в данных по проведению ремонтных работ. Например, строители плохо знают строительную физику: не разобравшись в причинах влажности стены, принимаются ее гидроизолировать, а потом утеплять изнутри. Мероприятия затратные, но неэффективные.

По данным НИИСК, при существующей сегодня на Украине стоимости энергоносителей, а с другой стороны, строительных систем утепления, мероприятия термореновации для таких заказчиков, как детские сады, больницы, школы, должны окупиться в течение 30 лет. При стоимости банковского кредита 10% в год, этот срок возрастает до 45 лет. Но по другим расчетам, если каждый ребенок будет простуживаться на 5 дней в году меньше, чем обычно, срок окупаемости сокращается на 15 лет. А если учитывать экологический эффект, сокращение расходов на текущий ремонт и комфортное состояние обитателей помещений, то этот срок сокращается еще примерно на 6 лет (данные взяты по упомянутому выше детскому садику). Окупаемость жилья, учитывая эффект энергосбережения, а не "живые" деньги - 17-18 лет минимум.

Реконструкция - путь компромиссов?

В мае 1999 года Украиной была принята государственная программа реконструкции домов первых массовых серий. Осуществление этой программы началось с пилотных проектов в Харькове и Житомире.

Жилищный фонд Украины, требующий реконструкции, состоит из 25 000 таких домов (72 млн м 2 жилья). Это 50% кирпичных домов, 47% - панельных и 3% крупноблочных. Особого внимания требуют дома 438-й (40%), 464-й и 480-й серий. Украинские проектировщики считают, что в улучшении существующих зданий - резерв экономии. Это жилье для бедных.

По поводу дилеммы "сносить - не сносить" развернулась острая дискуссия между архитекторами и инженерами.

Архитекторы, конечно же, хотят строить новые дома. Но надо смотреть правде в глаза: из миллиона квадратных метров жилья, которое строит сегодня Украина, 500 000 приходится на Киев, остальное - на регионы. Если 72 миллиона м 2 снести, то только на восстановление жилищного фонда потребуется 72 года!

Реконструкция двухкомнатной квартиры величиной 50м 2 обойдется примерно в 10 000$. Из проведенного опроса населения стала известно, что только 10% населения Украины "думает, что может быть они согласятся на какое-то долевое участие в реконструкции жилья". Причем, размер суммы был указан порядка 500-1000$.

Решение проблемы реконструкции пятиэтажек отдано регионам, чтобы финансирование программ реконструкции осуществлялось за счет местных бюджетов.

По мнению г-на Требуха, начальника НИИ ЭКО (г. Киев), приоритетами при разрешении проблемы реконструкции должны стать создание правовой и нормативно-технической базы (ее нет на сегодняшний момент ни в РБ, ни в РФ, ни на Украине) и финансово-инвестиционного механизма. При проведении реконструкции нужно исходить из точности архитектурно-технических исследований и разработок, использовать отечественную материально-техническую базу, начинать нужно с пилотных проектов и определиться с социальными приоритетами. Проектные решения логично развивать в направлении "вставок" и "приставок" к основному корпусу здания.

Особо интересна информация о том, как наша соседка Латвия решает проблему стареющих зданий. Г-н Гурин, директор предприятия жилищного хозяйства г. Даугавпилса, сказал, что социальные проблемы в их городе стоят намного острее и как в зеркале отражаются в вопросах жилья, но зато вопросы финансирования реконструкции и модернизации решаются достаточно просто.

В результате интенсивной внутригородской миграции в Даугавпилсе сформировались богатые и бедные жилые районы. Богатые, но выросшие на окраине бизнесмены или строят коттеджи, или постепенно перемещаются в центр города, если в состоянии оплачивать более дорогое престижное жилье.

В Латвии есть закон, согласно которому если человек нерегулярно платит за жилье, он может быть выселен. Каждый год набирается примерно 100 судебных дел о выселении. Так постепенно из домов центра вытесняются беднеющие пенсионеры, другие малообеспеченные граждане. Им предприятие жилищного хозяйства предлагает обмен на жилье, где квартирная плата меньше, а новый собственник жилья выплачивает компенсацию на ремонт и возмещение неудобств.

Новые собственники квартир, уровень доходов которых примерно одинаков, участвуют в модернизации и реконструкции своими средствами. Они, считая каждую копейку, не портят собственное жилье, подъезды, прилегающую территорию. Оборудуются даже кафе и бассейны на крышах и в мансардных этажах.

В 2000 году весь жилищный фонд Даугавпилса должен стать частным. Предприятие жилищного хозяйства с февраля этого года тоже становится частной структурой. Отношения между собственниками квартир и жилищно-коммунальными службами приобретают деловой характер: никто ни для кого ничто не будет делать бесплатно.

Разумеется, предприятие жилищного хозяйства не застраховано от конкуренции с другими компаниями, в том числе, иностранными. Но выигрывает от этого владелец жилья. Компания ежегодно отчитывается перед жильцами каждого, управляемого ею дома, о том, куда были использованы полученные деньги. Государство помогает малообеспеченным гражданам в финансировании, скажем, ремонта через учреждения социальной помощи, финансируя целевым образом жилищную компанию.

А что у нас?

Белорусский опыт

У нас тоже есть интересный опыт в реконструкции пятиэтажек, которым досконально владеет г-н Потерщук, главный инженер НИПТИС. Речь - о пятиэтажном жилом доме серии 1-464 по ул. Каховской в Минске. Это крупнопанельное, бескаркасное здание с узким шагом внутренних поперечных стен, которые наряду с наружными стенами являются несущими. Такие системы очень трудно перепланировать, а не меняя количество квартир - невозможно.

Было принято решение: уширить корпус. Это дало увеличение площади застройки на 31,1%. Устройство мансард дало еще 23,8% прироста жилья. Средняя площадь квартир увеличилась с 44,6м 2 до 54,1м 2. На 15,7% добавилась жилая площадь. Были увеличены прихожая и кухня, разделена вентиляция кухни и санузлов, устроены балконы на первых этажах (по просьбе жителей), не стало проходных комнат, был устроен мусоропровод, были заменены столярка и инженерное оборудование, металлопрокатом укреплены новые дверные проемы. Уширение корпуса потребовало расходов на благоустройство двора и перенесение проезда. Материал, использованный при возведении новых стен, - газосиликатные блоки, облицованные кирпичом. Сметная стоимость объекта составила 3 097 366 руб. в ценах 1991 года. Был произведен объем работ, равноценный строительству нового дома.

Самое большое удорожание проекта вызвало сооружение мансард из-за использованных при их возведении дефицитных и дорогих материалов (например, гипсокартон Кнауф). Хотя мансарды - это обычно часть дома меньшей капитальности, а значит, она потребует еще текущих вложений.

Какие результаты? НИПТИС считает, что это решение может быть тиражировано в таких городах, как Брест, Гродно, Гомель, Светлогорск, где много аналогичных домов. Однако опыт реконструкции говорит о том, что многих затрат и потерь при проведении работ можно было бы избежать при более тщательном планировании и взаимопонимании с жильцами дома. Работы проводились без отселения, так как жильцы были против него. Это затрудняло исполнение проекта. С другой стороны, нужно не просто планирование, а также создание четкого и подробного сценария процесса, чтобы меньше вмешиваться в жизнь людей.

Наши ученые подтвердили выводы немецких коллег о том, что проведение теплоизоляции зданий необходимо проводить одновременно с модернизацией вентиляционных систем, возможно даже с их перепроектированием. Например, дом на пр. Пушкина, 54 до утепления терял 30% процентов тепла с воздухообменом, а через стены - 42%, после утепления он стал терять через стены 19%, а с воздухообменом - 53%.

Очень плохое состояние панельных зданий 335 серии конца 60-х годов действительно в немалой степени объясняется плохим состоянием наружных стен - стыков, гидро- и теплоизоляции, наличием трещин в плитах перекрытий, усиленных в начале 70-х годов, переувлажнением и деформацией кровельных покрытий. Разгерметизация дверей и недостаточное термическое сопротивление стен вели к промерзанию стен в нижних этажах лестничной клетки. Еще один распространенный дефект - трещины стен, возникающие из-за недостаточно укрепленных фундаментов.

Впрочем, диагностика строительных дефектов зданий давно требует отдельного разговора со специалистами на страницах нашего издания. Поэтому сегодня ограничимся сказанным и подведем итоги.

В свое время Америка, не пережившая на своей территории в ХХ веке разрушительных войн, стимулировала строительный бум, а с ним - и экономическое развитие путем сноса старых зданий и строительства небоскребов из стекла и бетона. Германия, напротив, пережив мучительное воссоединение двух социально-экономических миров, усердно принялась за модернизацию и реконструкцию.

Наш путь отличается и от первого, и от второго. Наши инженеры и ученые осознают все бремя ответственности за принятие своих решений, потому что они сегодня вынуждены мыслить экономически, а экономический выбор - это выбор чего-то одного за счет чего-то другого. Но они сегодня не запираются в башнях из слоновой кости своих заслуженных институтов, они приглашают к диалогу всех участников сложнейшего процесса управления жильем. И молодую смену, что особенно важно.

На упомянутую конференцию были приглашены студенты-старшекурсники БГПА. Но это не все. Ставится задача, как у нас, так и в России, непосредственно передавать научные инженерные и архитектурные разработки в учебный процесс вузов в течение полугода, а не шести лет, как прежде. НИПТИС создает базу студенческих проектов строительных специальностей, вплоть до самых фантастических. Это как в физике: чтобы мог произойти взрыв, необходимо накопление критической массы. Будем надеяться, что процесс пошел.

Светлана ГЛАЗКОВА


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 05 за 2000 год в рубрике наука

©1995-2022 Строительство и недвижимость