Модернизация жилых домов массовых серий


2 декабря В Минске в ПИГП "Белжилпроект" Министерством жилищно-коммунального хозяйства и Белорусским отделением Жилищно-коммунальной академии проведена республиканская отраслевая научно-практическая конференция, посвященная проведенным экспериментальным работам по выполнению Государственной программы модернизации и тепловой реабилитации жилых домов на 1997-2000 годы.

В работе конференции приняли участие представители правительства, министерств, областных и городских управлений ЖКХ, научных и проектных учреждений, руководители предприятий.

Открыл и вел конференцию первый заместитель министра жилищно-коммунального хозяйства Георгий Добровольский.

С докладом "Основные положения программы модернизации и тепловой реабилитации жилых домов на 1997-2000 годы и ход ее реализации" выступил директор ПИГП "Белжилпроект" Иван Кришеник.

Из информации, предложенной участникам конференции первыми выступающими, следует, что Минжилкомхоз, Минстройархитектуры совместно с облисполкомами и Мингорисполкомом осуществили комплекс мер, направленных на выполнение заданий Государственной программы модернизации и тепловой реабилитации жилых домов на 1997-2000 годы по основным ее направлениям, в результате чего по первому направлению программы "Научно-исследовательские работы" завершено следующее: составлена адресная программа модернизации и тепловой реабилитации жилых домов - представителей первых массовых серий для опытной модернизации; выполнено обследование инженерно-технического состояния экспериментальных жилых домов, проведены топогеодезические и геологические изыскания на объектах в городах Бресте (ул. Героев обороны, 23), Слуцке (ул. Богдановича, 29), Могилеве (ул. Якубовского, 27), Гродно (ул. Поповича, 48), Витебске (ул. Фрунзе, 52), Гомеле (ул. Крайняя, 2а), Минске (ул. Осипенко, 19 и ул. Каховская, 60).

Научными и проектными организациями Минжилкомхоза и Минстройархитектуры выполнен комплекс работ по научно-техническому обеспечению выполнения программы: разработано шестнадцать документов, в том числе: оценка надежности модернизируемых жилых домов; конструктивные системы тепловой защиты зданий; модернизация и тепловая реабилитация жилой застройки; организация и проведение работ по модернизации жилых домов; документы по созданию кредитно-финансового механизма модернизации и тепловой реабилитации и другие, предусмотренные программой.

По разработке проектной документации на экспериментальные объекты в Брестской области подготовлена проектно-сметная документация на трехэтажный кирпичный дом в г. Бресте по ул. Героев обороны, 23. Предусмотрено провести ремонт здания, надстроить четвертый этаж и мансарду. В настоящее время на объекте ведутся ремонтно-строительные работы.

В Витебской области разработана проектная документация на модернизацию пятиэтажного крупнопанельного жилого дома (по ул. Фрунзе, 52 в г. Витебске). Предусматривается расширение кухонь за счет пристройки дополнительных объемов, устройство лоджий вместо балконов, надстройка мансарды. Проектная документация прошла экспертизу и передана заказчику.

В Гомельской области разработана проектная документация на модернизацию пятиэтажного крупнопанельного жилого дома (по ул. Крайняя, 2а в г. Гомеле). Проектом предусмотрен ремонт дома с надстройкой мансарды. Проект прошел Государственную экспертизу и передан заказчику.

В Гродненской области разработана проектная документация на модернизацию крупнопанельного жилого дома (по ул. Поповича, 48 в г. Гродно). Предусмотрен ремонт дома, надстройка двухуровневой мансарды. В настоящее время на объекте проводятся ремонтно-строительные работы.

В Могилевской области проектные работы ведутся по пятиэтажному крупнопанельному жилому дому (по ул. Якубовского, 27 в г. Могилеве). Программой планировалось провести ремонт дома, надстройку мансарды, пристройку кухонь и жилых комнат. Однако жильцы дома обратились с заявлением провести пристройки только кухонь, а существующие балконы переоборудовать в лоджии. В связи с этим разработан такой вариант и передан на согласование.

В Минской области разработан проект модернизации трехэтажного кирпичного жилого дома (по ул. Богдановича, 29 в г. Слуцке). Предусматривается ремонт здания, надстройка дополнительного этажа и мансарды. Проектная документация прошла экспертизу и передана заказчику.

В Минске предусмотрена модернизация двух- и пятиэтажных жилых домов по ул. Осипенко, 19 и Каховская, 60.

Проектно-сметная документация на модернизацию жилого дома по ул. Каховская, 60 разработана и передана заказчику. Проектом предусмотрена модернизация квартир, расширение кухонь и жилых комнат за счет пристройки-надстройки мансарды.

Проектная документация на реконструкцию жилого дома по ул. Осипенко, 19 разработана и передана на экспертизу. Проектом предусмотрена модернизация квартир, надстройка мансарды, расширение за счет пристройки кухонь и жилых комнат.

Задерживаются работы во всех регионах республики по выполнению задания, связанного с проведением "Анализа жилой застройки и выбора кварталов для экспериментальной модернизации", за исключением Мингорисполкома и Гродненского облисполкома, а также задания по "Разработке архитектурных проектов экспериментальной модернизации кварталов жилой застройки".

По второму направлению программы "Реструктуризация подрядных организаций с использованием баз строительной индустрии" проводятся работы Минстройархитектуры.

По третьему направлению программы "Организация работ по модернизации и тепловой реабилитации жилых домов, микрорайонов и кварталов, застроенных домами первых массовых серий" ведутся работы только на жилом доме по ул. Поповича, 48 в г. Гродно и на жилом доме по ул. Героев обороны, 23 в г. Бресте.

По четвертому направлению программы "Совершенствование и разработка нормативно-технической базы, законодательно-правовых актов для создания экономического, организационного кредитно-финансового механизма реализации программы" разработаны проекты трех документов, предусматривающих механизм финансирования модернизации и тепловой реабилитации жилых домов за счет собственных средств жильцов с поддержкой государства в виде выделения льготных кредитов и субсидий. Для вновь создаваемого жилья (надстройки этажей и мансард) предусмотрено привлечение средств юридических и физических лиц на долевых началах. Изучен опыт привлечения средств инвесторов и граждан, проживающих в жилых домах, при их модернизации и тепловой реабилитации (ул. Поповича, 48 в г. Гродно, ул. Я. Колоса, 52/2 и пр. Ф. Скорины, 113 в г. Минске). Внедрение данного механизма задерживается из-за нерешения Минфином вопросов о выделении средств на предоставление субсидий и компенсаций.

С основными проектными решениями экспериментальной реконструкции жилых домов в рамках программы и оценкой их эффективности ознакомил участников конференции заместитель директора ПИГП "Белжилпроект" Василий Макаревич. Он сообщил, что в городах Бресте и Слуцке для опытной модернизации определены трехэтажные жилые дома со стенами из кирпича. Конструктивная схема их представляет собой несущие наружные и внутренние продольные стены. Трехэтажный четырехсекционный жилой дом по ул. Богдановича, 29 в Слуцке имеет квартиры с двухсторонней ориентацией комнат, что позволяет осуществить инсоляцию, проветривание помещений. Кухонно-санитарный блок, включая подсобные помещения, расположены компактной группой непосредственно при входе в квартиру. Расчетное сопротивление теплопередач стен составляет 0,788 м2 °С/Вт. Нормативный удельный расход тепла составляет 220,0 кВтч/м2. Фундамент, перекрытия, лестничные площадки и марши, балконные плиты - железобетонные. Некоторые квартиры в жилом доме по ул. Героев обороны, 23 в г. Бресте имеют совмещенные санузлы, кухни по 4,5 м2, прихожие-коридоры. Расчетное сопротивление теплопередаче стен составляет 0,958 м2 °С/Вт. Нормативный удельный расход тепла на 1 м2 общей площади составляет 250,0 кВтч. Проектами модернизации этих домов предусмотрен капитальный ремонт существующих квартир, пристройка тамбуров, надстройка этажа и мансарды, утепление наружных стен, замена и ремонт с установкой стеклопакетов, оконной столярки, замена системы теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, ремонт и устройство вентиляции, канализации и газоснабжения.

При надстройке этажей и мансарды использованы кирпич, блоки из ячеистого бетона, монолитные перекрытия из бетона по профнастилу, деревянная стропильная система с устройством крыши из металлочерепицы, утеплитель - минераловатные плиты Paroc и Fasroc. Тепловая реабилитация существующих домов осуществляется утеплением стен блоками Теплоэффект-2, Термошубой с заменой оконной столярки или ремонтом с установкой стеклопакетов. Инженерные системы заменяются, некоторые ремонтируются с установкой приборов индивидуального и группового автоматического регулирования и учета тепловой энергией, установкой счетчиков. В результате только по жилому дому в г. Слуцке общая площадь квартир увеличится с 1390,6 м2 до 2354,7 м2 (или на 69,3%), объем теплопотребления существующего дома снизился с 351,8 Гкал/год до 2003,6 (или на 42%). Общее теплопотребление жилого дома с учетом надстройки этажа и мансарды и проведения теплосберегающих мероприятий составит 271,0 Гкал/год.

В Минске, Витебске, Гомеле, Гродно и Могилеве программой предусмотрена модернизация пятиэтажных 80-квартирных жилых домов, представителей первых массовых серий индустриального домостроения 1-335, 1-335А, с полным и неполным железобетонным каркасом с несущими и самонесущими стеновыми панелями, а также дома серии 1-464 с поперечными несущими сборными железобетонными панелями-перегородками. Перекрытия, покрытия, лестничные марши и площадки - железобетонные, крыши плоские, совмещенные, невентилируемые. Расчетное сопротивление теплопередачи стен колеблется от 1,012 м2 °С/Вт до 1,676 м2 °С/Вт. Нормативный удельный расход тепла на 1 м2 общей площади квартир составляет от 157,5 кВтч до 131,0 кВтч/м2.

Программой модернизации и разработанными проектами на эти дома предусмотрен капитальный ремонт с частичной перепланировкой (г. Минск), с расширением за счет пристройки кухонь (гг. Витебск, Могилев, Минск), жилых комнат (г. Минск) с надстройкой одноуровневой и двухуровневой (г. Гродно) мансард. Мансарды выполняются с применением в качестве несущих и ограждающих конструкций блоков из ячеистых бетонов, деревянных стропил, деревянных и стальных рам-ферм. В качестве кровельного материала применены металлочерепица, кровельная сталь, профнастил, а утеплителем служит минвата Paroc и Fosroc с использованием отечественной оконной столярки и окон Velux.

Пристройки кухонь и жилых комнат выполняются из кирпича, ячеистых блоков с применением сборных железобетонных и стальных конструкций. В результате за счет устройства двухуровневой мансарды над жилым домом по ул. Поповича, 48 в г. Гродно общая площадь квартир увеличится с 3554,0 м2 до 4407,2 м2 (или на 24%), а объем теплопотребления существующего дома снизится с 482,7 Гкал/год до 279,9 Гкал/год (или на 42%). Экономия теплоэнергии достигается за счет утепления стен блоками Теплоэффект-2, Термошубы с заменой или ремонтом существующих оконных блоков, с постановкой стеклопакетов.

Здесь стоит отметить, что техническая жизнеспособность хрущевок позволяет надстраивать дополнительные этажи, а также производить расширение кухонь, жилых комнат за счет пристроек. Расчеты показывают, что для получения значительного экономического эффекта необходимо иметь более 100% дополнительных площадей. Этого можно добиться путем строительства новых жилых объемов в виде пристроек к торцевым секциям существующих зданий 5-9-этажных полусекций с лифтами, а также секций на уровне от 4 до 12 этажей. В зависимости от градостроительной ситуации новые объемы могут пристраиваться к торцам или продольным фасадам. Для проверки этих расчетов государственной программой модернизации и тепловой реабилитации жилых домов предусмотрен ряд заданий, которые, к сожалению, как отмечалось выше, не выполняются некоторыми облисполкомами.

Начальник технического отдела ПИГП "Белжилпроект" Игорь Мельников сделал доклад о современных строительных материалах, применяемых в реконструкции и капитальном ремонте жилищного фонда, и проблемах импортозамещения.

Он отметил, что важным условием в реконструкции жилых домов является их утепление. Это связано с тем, что до 90% добытых энергоресурсов теряется за счет сжигания и транспортировки до потребителя. Снижение энергопотерь на 1% за счет утепления даст возможность сэкономить до 10% энергоносителей. Подсчитано, что выполнение работ по тепловой санации жилых домов в Беларуси даст возможность сэкономить $320 млн в год, что равняется 20% стоимости ввозимых в республику энергоресурсов.

Для обеспечения экономии при разработке проектов было учтено, что в жилых домах массовых застроек теплопотери составляют: за счет цоколя и полов первого этажа - 5-10%, стен - 30%, окон - 40-50%, остальные потери - за счет крыши, чердака и других элементов.

Многие дома массовых застроек требуют усиления фундаментов. Наиболее приемлемым методом укрепления фундаментов является метод инъекцирования, разработанный белорусскими учеными. Этот метод предусматривает просверливание наклонных отверстий, в которые вставляются трубки с последующим закачиванием в них цементного раствора. Для восстановления горизонтальной гидроизоляции институт рекомендует применять гродненский метод.

Сущность его заключается в выполнении пропилов и инъекции в них гидроизоляции. Это наиболее простой и дешевый, но вместе с тем надежный способ восстановления изоляции. Для вертикальной гидроизоляции подвалов наиболее приемлемой технологией является технология фирмы Толигир. Для утепления цоколей целесообразно применять блоки Теплоэффект-2.

Утепление пола первого этажа без выселения жильцов можно осуществлять путем "подклеивания" к перекрытию подвала Березовской минераловатной плиты, которая крепится сеткой и оштукатуривается.

Для утепления стен используются четыре метода тепловой санации. Один из них - Термошуба. При этом методе могут использоваться различные утеплители. Необходимо использовать наиболее жесткие материалы, стойкие к воздействию на разрыв. К ним относятся материалы Paroc и Fasroc. Эти материалы имеют почти одинаковую цену. Система ПСЛ предусматривает комбинирование материалов Paroc и пенополистирол. На высоте 2,5 м от цоколя используется негорючий материал (Paroc). Березовские минераловатные плиты, по заключению пожарных служб, являются трудносгораемыми, поэтому их применение является проблематичным. Кроме того, эти плиты выпускаются мягкими, поэтому для утепления стен они не годятся. Гомельское пеностекло имеет в 4 раза хуже тепловые характеристики, чем минераловатные плиты Paroc и Fasroc. Кроме того, выпуск их ограничен.

Применение других технологий требует дорогих покрывочных материалов типа сайдингов.

Утепление окон предлагается за счет применения стеклопакетов, установки третьего стекла. Можно использовать светопрозрачную пленку, но это очень дорогой материал.

Много теплопотерь просходит через кровли. Кроме того, существующие кровли требуют постоянных ремонтов. Институтом разрабатывались проекты утепления кровли путем закачивания в вентилируемые пространства кровель пеноизола. Это наиболее дешевый способ, но его применение сдерживается из-за неотработанного метода пароизоляции. После того, как проблема с пароизоляцией будет решена, этот метод будет использоваться для массового применения в ремонтных работах.

Одним из способов утепления кровель является сооружение мансард. Мансарды - это не только более дешевое новое жилье, но и тепловая реабилитация жилых зданий. При их строительстве должны применяться деревянные конструкции. Но для этого должны быть разработаны новые нормативные документы, в частности СНиП на мансардное строительство. Это связано с тем, что по старым нормативам при сооружении дополнительного этажа необходимо устраивать лифт и мусоропровод, что, зачастую, невозможно сделать в старых домах, не подлежащих реконструкции. Утверждение проектов в связи с этим намного затягивается.

Главный специалист техотдела ПИГП "Белжилпроект" Зинаида Васичкина предложила к обсуждению на конференции инвестиционную модель модернизации жилых домов с пристройками и надстройками дополнительных этажей. В своем выступлении она сказала, что достаточно успешно можно решать жилищную проблему посредством повышения качества существующего жилищного фонда, его реконструкции и модернизации. Эффективность этих форм воспроизводства жилья возрастает, если они включают мероприятия по утеплению зданий и сокращению потребления топливно-энергетических ресурсов и воды, обеспечивающих снижение эксплуатационных затрат.

В целях обеспечения модернизации и тепловой реабилитации жилищного фонда Государственной программой предусмотрена разработка финансово-кредитного механизма (задание 4.4.). Согласно предусмотренным программой этапам разработаны проекты трех документов: "Временное положение о предоставлении гражданам субсидий, компенсаций на модернизацию и тепловую реабилитацию жилья", "Временное положение о предоставлении гражданам льготных кредитов на модернизацию и тепловую реабилитацию жилья", "Положение о порядке финансирования модернизации и тепловой реабилитации жилых зданий".

Объектом обсуждения являются жилые дома первых массовых серий государственного жилищного фонда и жилищного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности (ЖСК), подлежащие модернизации и тепловой реабилитации в соответствии с Государственной и Региональными программами модернизации и тепловой реабилитации жилых домов.

Инвестиционная схема модернизации и тепловой реабилитации таких жилых домов в первую очередь зависит от объема ремонтно-реконструктивных мероприятий и от принятой схемы организации работ, а именно: с отселением или без отселения будут производиться ремонтно-строительные и монтажные работы. Здесь речь идет о постоянном отселении. Очевидно, что эти два условия взаимосвязаны. Работы по возведению пристроек к дому, увеличивающих не только подсобную площадь квартир, но и жилую, перепланировка квартир, пристройка лифтов, мусоропроводов - эти работы в комплексе невыполнимы без отселения жильцов.

В случае проведения работ с отселением жильцов инвестиции должны осуществляться за счет: средств собственников жилых домов; средств юридических и физических лиц, привлекаемых собственником жилого дома на долевых началах, с последующей передачей в собственность участников долевого строительства жилых и нежилых помещений в жилом доме после модернизации и тепловой реабилитации в соответствии с величиной вложенных средств.

Порядок привлечения средств юридических и физических лиц установлен "Методическими указаниями о порядке привлечения на долевых началах средств юридических и физических лиц для проведения реконструкции и модернизации жилых домов, а также неэффективно используемых зданий, подлежащих переоборудованию под жилые дома", утвержденными приказом Минжилкомхоза РБ.

При этом граждане - физические лица, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и изъявившие желание улучшить свои жилищные условия, приняв участие в модернизации и тепловой реабилитации жилых домов, имеют право на получение льготного кредита и субсидий в соответствии с нормативно-законодательными актами, действующими в жилищном строительстве.

Как правило, такой способ модернизации жилых домов, да и кварталов, позволяет получить жилье улучшенной планировки, не уступающее по своим планировочным и техническим характеристикам вновь возводимому жилью, и напрямую связан со стоимостью земли, на которой расположено здание: чем дороже земля, тем больше целесообразность и экономическая эффективность такой модернизации. Так, в республике, по данным Национального кадастрового агентства Госкомзема РБ, опубликованным в печати, наибольшая рыночная стоимость земли - г. Минска, в среднем $58 за 1 м2 земли, причем по районам этот показатель значительно колеблется. Например, район ул. Заславской характеризуется стоимостью земли $179 за 1 м2.

После г. Минска наибольшую стоимостную рыночную оценку земли имеет г. Гродно - $50 за 1 м2, затем г. Брест, Могилев, Витебск - $46-48, затем г. Барановичи - $44, г. Гомель - $37.

При такой модернизации уместно говорить об инвестиционной стоимости реконструкции единицы измерения жилых зданий для инвесторов, которая может и должна формироваться с учетом стоимостной оценки земли, затрат на развитие инфраструктуры.

Что касается инвестиционной схемы в случае проведения работ без отселения жильцов или с временным их отселением, то в первую очередь необходимо ответить на вопрос: "Кому выгоден теплый дом, соответствующий современному качественному стандарту?"

Всегда - проживающему в нем, то есть жильцам. При этом тепло в доме может обеспечено в двух случаях: при небольшом подогреве и теплых ограждающих конструкциях или при холодных ограждениях и приличном подогреве. К сожалению, сегодня мы имеем в большинстве случаев холодные ограждения и небольшой подогрев, потому что энергоресурсы лимитированы и относятся к разряду стратегического сырья, которое находится в ведении государства. Таким образом, государство является другой заинтересованной стороной в деле модернизации и тепловой реабилитации жилья. И только интеграция усилий жильцов и государства может обеспечить успешное проведение таких работ. И опыт зарубежных стран подтверждает, что модернизация и тепловая реабилитация жилья должны проводиться с государственной поддержкой или помощью. Эта помощь должна быть адресной и осуществляться в виде предоставления гражданам, проживающим в жилых домах, подлежащих модернизации и тепловой реабилитации, безвозмездных субсидий и льготных кредитов.

Модернизируемый жилой фонд имеет следующую особенность: срок эксплуатации фонда составляет 30-40 лет. Демографический состав населения, проживающего в таких домах, за этот период претерпел существенные изменения.

При выполнении работы по выбору квартала г. Минска для модернизации был проанализирован демографический состав населения с целью определения потенциальной возможности его участия в инвестировании модернизации жилья. При анализе рассматривался состав семей, проживающих в жилых домах-представителях (кирпичные и крупнопанельные жилые дома 60-70-х годов постройки, подлежащие модернизации), возрастной ценз членов семей, а также обеспеченность жильем.

При этом инвестирование рассматривалось в двух аспектах: строительство вновь сооружаемого жилья (мансарды, вставки, надстройки); модернизация и тепловая реабилитация существующего жилья.

В результате анализа определена структура квартир, занимаемых различными категориями семей, которая приведена ниже:

граждане пенсионного возраста, проживающие отдельно, - 29% (обеспеченность жильем ~ 30 м2 общей площади); граждане пенсионного возраста, проживающие со взрослыми детьми трудоспособного возраста - 17%; полные семьи - 23% (обеспеченность жильем ~ 12 м2 общей площади); неполные семьи - 20%; одинокие граждане трудоспособного возраста 11% (обеспеченность жильем ~ 30 м2 общей площади).

Обеспеченность жильем составляет в среднем 17 м2 общей площади квартиры на одного проживающего. В зависимости от состава семей, занимающих квартиру, величина этого показателя колеблется от 36 м2 до 11 м2.

Оценивая потенциальную возможность участия жильцов в инвестировании модернизации занимаемых жилых помещений за счет собственных средств, можно сказать, что только жильцы приблизительно 40% квартир могли бы принять участие.

В общем случае модернизация и тепловая реабилитация жилого дома, проводимая без отселения жильцов или с временным их отселением, должна осуществляется за счет: 1. средств собственников жилых домов; 2. собственных, в том числе заемных, средств граждан, проживающих в жилых домах независимо от основания проживания и изъявивших желание принять участие в качестве инвесторов в финансировании работ по модернизации и тепловой реабилитации занимаемых жилых помещений. Гражданам, участвующим в инвестировании работ по модернизации и тепловой реабилитации занимаемых жилых помещений, оказывается адресная государственная финансовая поддержка в виде предоставления, в зависимости от уровня дохода семьи и размера занимаемой площади, безвозмездных субсидий, льготных кредитов банка, налоговых льгот; 3. средств юридических и физических лиц, привлекаемых на долевых началах, при возведении в доме, подлежащем модернизации и тепловой реабилитации, надстроек и мансардных этажей с целью получения дополнительного жилья в виде отдельных квартир. Порядок привлечения средств участников строительства установлен постановлением СМ РБ от 02.05.97 №432 "О мерах по организации мансардного строительства" и "Положением по реконструкции жилой застройки в населенных пунктах Республики Беларусь", утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.99, №124.

Инвестиционная модель модернизации и тепловой реабилитации жилого дома, проводимой без отселения жильцов, приведена в табл. 1

Порядок и условия предоставления субсидий гражданам, организация работы по предоставлению субсидий установлены Временным положением о предоставлении гражданам субсидий, компенсаций на модернизацию и тепловую реабилитацию жилья.

Безвозмездные субсидии предполагается предоставлять гражданам, среднемесячный совокупный доход семьи которых в расчете на одного члена семьи не превышает предельного уровня, установленного Министерством труда Республики Беларусь.

Субсидия может быть начислена в размере до 60% сметной стоимости модернизации и тепловой реабилитации с учетом затрат на капитальный ремонт, нормативной общей площади квартиры согласно разработанной и утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации. Конкретный размер субсидий определяется объемом и перечнем работ, выполняемых при модернизации. Нормативная общая площадь квартиры принимается для каждой конкретной семьи из расчета - одна комната на одного проживающего.

Порядок и условия предоставления льготных кредитов гражданам установлены Временным положением о предоставлении гражданам льготных кредитов на модернизацию и тепловую реабилитацию жилья.

Льготные кредиты предполагается предоставлять гражданам, среднемесячный совокупный доход семьи которых в расчете на одного члена семьи превышает предельный уровень, установленный Министерством труда Республики Беларусь.

Кредиты предоставляются гражданам учреждениями АСБ "Беларусбанк" по месту нахождения жилого дома с соблюдением основных принципов банковского кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Компенсация расходов, связанных с предоставлением банком льготных кредитов гражданам, осуществляется Министерством финансов Республики Беларусь в размере разницы между ставкой рефинансирования и льготной процентной ставкой по кредитам.

Собственные средства граждан - инвесторов модернизации и тепловой реабилитации занимаемых жилых помещений, направляемые в виде заработной платы на финансирование модернизации и тепловой реабилитации жилого дома, должны освобождаться от подоходного налога.

Предполагалось, что объем средств, направляемых на предоставление гражданам субсидий, устанавливается ежегодно Советом Министров Республики Беларусь, местными исполнительными комитетами исходя из объемов сокращения затрат на эксплуатацию жилых зданий и экономии топливно-энергетических ресурсов.

Обобщающим документом по финансово-кредитному механизму является Положение о порядке финансирования модернизации и тепловой реабилитации жилых зданий.

Заказчиком работ по модернизации и тепловой реабилитации жилых домов, в том числе с надстройкой этажей и мансард, выступают собственники жилых домов. При необходимости по ведомственному жилищному фонду и частному жилищному фонду, принадлежащему юридическим лицам негосударственной формы собственности, функции заказчика могут быть переданы местным исполнительным и распорядительным органам.

Заказчик осуществляет формирование инвестиций в объемах, необходимых для выполнения работ по модернизации и тепловой реабилитации и наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями и осуществляет размещение заказов на проектирование и выполнение работ по модернизации и тепловой реабилитации жилья на конкурсной основе с проведением тендерных торгов.

Договор подряда заключается при наличии у заказчика проектной документации, прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке. Финансирование проектно-изыскательских работ осуществляется за счет средств заказчика с последующим возмещением затрат участниками - инвесторами модернизации и тепловой реабилитации жилого дома в составе расчетной стоимости 1 м2 общей площади жилых помещений.

В составе сметной документации на модернизацию и тепловую реабилитацию жилых домов проектной организацией должны разрабатываться и прилагаться к сводному сметному расчету расчеты стоимости работ и затрат по каждой квартире с выделением затрат на модернизацию и тепловую реабилитацию непосредственно.

Для определения размера инвестиций для участников модернизации и тепловой реабилитации жилого дома, в том числе размера материальной поддержки, предоставляемой государством в виде субсидий, льготных кредитов, в расчет принимается индексированная текущая стоимость модернизации и тепловой реабилитации, которая определяется заказчиком путем пересчета базисной стоимости в ценах 1991 года, принятой на основании проектно-сметной документации, в текущий уровень цен.

Пересчет производится в соответствии с Методикой индексирования стоимости строительства, утверждаемой Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь. При этом в состав расчетной стоимости включаются налоговые платежи, не вошедшие в проектно-сметную документацию.

Отдельная глава в Положении посвящена взаимоотношениям заказчика с нанимателями или собственниками жилых помещений. К сожалению, на сегодняшний день отсутствует социальная нормативная база, которая ограничивала бы эгоизм жильцов, которые получили бесплатное жилье, привыкли к практически бесплатному обслуживанию и настроены против любой деятельности, причиняющей даже кратковременные неудобства при проведении ремонта или реконструкции.

Организационная работа с гражданами, нанимателями или собственниками жилых помещений, проживающими в жилых домах, подлежащих модернизации и тепловой реабилитации, проводится заказчиком или, по договорам на оказание услуг, собственниками жилых домов, жилищно-эксплуатационными организациями.

Граждане, проживающие в подлежащих модернизации и тепловой реабилитации жилых домах и отказавшиеся от участия в инвестировании ремонтно-строительных работ, возмещают расходы собственнику жилого дома в полном объеме, соответствующем фактическим затратам на проведение работ, в течение срока, устанавливаемого собственником дома. Возмещение расходов производится путем ежемесячных перечислений по статье "модернизация и тепловая реабилитация жилых помещений" одновременно с оплатой жилищно-коммунальных услуг. Размер ежемесячной оплаты устанавливается собственником жилого дома с учетом изменения уровня цен.

Средства, поступившие в распоряжение собственника жилого дома, направляются на модернизацию и тепловую реабилитацию жилья.

Оптимальную организационную модель реконструкции жилых домов с привлечением средств населения предложил для обсуждения на конференции главный инженер треста "Стройбытремонт" г. Гродно Валентин Грицук.

Гродненский городской специализированный подрядный ремонтно-строительный трест "Стройбытремонт" представляет собой объединение из 12 специализированных РСО, в которых трудится в настоящий момент 1058 человек. Предприятие выполняет в полном объеме весь комплекс строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ.

По структуре работ трестом охвачены практически все отрасли, финансируемые за счет государственных источников (бюджета), а также долевого финансирования с привлечением средств юридических и физических лиц по Государственной программе энергосбережения.

Предполагается освоить в 1999 году ремонтно-строительных работ на сумму около триллиона рублей в текущих ценах. Рост объемов работ в ценах 1991 года по сравнению с 1998 годом составляет 12%. Рентабельность - 65%.

С 1995 года по настоящее время трест "Стройбытремонт" активно занимался строительством и реконструкцией жилых домов с привлечением средств населения. За этот период введено в эксплуатацию 14,5 тыс. м2 нового жилья и 6,3 тыс. м2 реконструировано. Практика за этот период показала, что при использовании средств населения в новом строительстве по различным формам инвестирования, то есть личных вкладов населения, различных форм государственных кредитов, средств предприятий и организаций, используемых в виде кредитов для своих работников, субсидий при наличии договорных обязательств с банком, обеспечивающих непрерывное финансирование хода строительно-монтажных работ, больших проблем в строительстве нового жилья нет. Это позволяет ритмично в нормативные сроки обеспечивать его ввод, в принципе, с хорошим потребительским качеством, с учетом всех требований по энергосбережению.

Ввод домов в нормативные сроки, применение современных строительных материалов и конструктивных решений позволяют нам обеспечить стоимость 1 м2 жилья в пределах $200 (дома в кирпичном исполнении). Для сравнения: стоимость 1 м2 в домах КПД г. Гродно, которые более индустриальны, - $260-280.

Что касается реконструкции жилых домов с привлечением средств населения, то здесь картина несколько другая. Предварительно скажу, что нами при реконструкции домов использованы и используются самые разнообразные формы привлечения средств, но некоторые проблемы при этой работе сдерживают ее и не дают возможности достичь таких же результатов, как в новом строительстве. Какие же это, на наш взгляд, проблемы? Ценообразование и взаимоотношения с собственником. Отсутствие государственных кредитов. Отсутствие какого-либо большого опыта в реализации государственных программ, а именно, государственной программы модернизации домов КПД, государственной программы по мансардному строительству и особенно государственной программы модернизации и тепловой реабилитации жилых домов. Получение кредитов по линии энергосбережения. Проблемы формирования цены 1 м2 реконструируемой площади.

Решение этих проблем в буквальном смысле заставило наш трест искать оптимальную организационную модель, позволяющую решить эти сложности, особенно касающиеся тепловой реабилитации реконструируемых жилых домов. В поисках выходов из ситуации мы убедились, что решение этого вопроса нам одним не под силу. Необходимо объединение усилий многих участников этого процесса.

Обсудив эти проблемы с самыми заинтересованными людьми в реконструкции жилья - руководством города, мы убедились, что без помощи и участия в этой работе горисполкома, института "Белжилпроект" и, безусловно, нас самих, положительных результатов добиться трудно.

Для получения оптимальной организационной модели реконструкции жилых домов предлагалось распределить усилия следующим образом: совместно с ПО ЖКХ войти с ходатайством с горисполком по проблемам ценообразования стоимости 1 м2 реконструируемого жилья; договориться с институтами "Белжилпроект" и "Гродножилпроект" по разработке ТЭО и ПСД целых микрорайонов, объединяющих все проблемы; совместно с ПО ЖКХ систематически проводить информационную работу с населением о целесообразности решения данных вопросов; провести реорганизацию треста, создав такую структуру, которая позволила бы реализовать все вышеперечисленное.

Прежде чем начать реорганизацию, мы подробно изучили программы, нормативные документы по данной тематике, пилот-проекты, разработанные институтом "Белжилпроект" и ИП "Беллег" концерна "Рааб Корхен Энергосервис" (Германия) в РБ. В результате в 1996-1998 годах нами было создано пять новых специализированных РСО: РСУ-3 - по ремонту и тепловой реабилитации кровель; ПК РСУ-5 - проектно-конструкторское управление (участие в тендере); РСУ-6 - по строительству мансард; РСУ-7 - по ремонту и тепловой реабилитации фасадов; РСУ-8 - по ремонту и тепловой реабилитации.

После изучения энергетических потребностей жилья, где отопление и горячая вода составляют 92%, в нашем ПК РСУ-5 разработаны мероприятия и произведены расчеты по энергосбережению теплоэнергетических ресурсов, прошедшие республиканскую экспертизу, позволяющие, в зависимости от объекта, получить окупаемость в течение от 2,5 до 4,5 лет.

То есть, соединив все вышеперечисленное воедино, мы получили, на наш взгляд, оптимальную модель реконструкции жилых домов. Она заключается в следующем.

1. Строительство мансарды над реконструируемым домом за счет долевиков (30% на реконструкцию).

2. Строительство рядом или недалеко нового жилого дома за счет долевиков (30% на реконструкцию).

3. Проведение мероприятий по энергосбережению (за счет энергосбережения).

4. Использование средств бюджета для придания желаемого городу облика, а также на магистральные инженерные сети.

5. Создание частных ЖЭС.

6. Использование возможностей банков по обеспечению непрерывного финансирования.

7. Использование средств проживающих в реконструируемом доме для получения жилья высоких потребительских качеств.

В заключение могу оптимистично заявить, что трест "Стройбытремонт" располагает необходимыми возможностями (от проектирования до реализации проекта) в любой точке Беларуси и ждет предложений.

С оценкой экономической эффективности альтернативных проектных решений на конференции выступила заместитель главного инженера ПИГП "Белжилпроект" Ольга Ковалева. В рамках выполнения работ по проектированию модернизации жилых домов, сказала она, можно выделить четыре блока проектных решений, выполняющих следующие задачи: капитальный ремонт существующей части жилого дома; тепловая реабилитация жилых зданий; надстройка жилого дома с целью получения дополнительной жилой площади; полная реконструкция жилого дома, решающая не только перечисленные выше задачи, но и повышающая потребительские качества существующего жилья за счет пристройки кухонь, жилых комнат, лоджий.

Одним из главных экономических показателей, свидетельствующих о правильности и эффективности принятых в проекте решений, является стоимость 1 м2 общей площади. В большинстве своем проекты экономически оправданы. Расчет экономической эффективности по методике динамичного моделирования расходных и доходных денежных потоков подтвердили экономическую эффективность инвестиций.

При расчете учитывались доходы: во первых, экономия расходов по эксплуатации жилья, во-вторых, коммерческая стоимость созданной дополнительно жилой площади.

Основные параметры расчета: расчетный период (межремонтный срок - 25 лет), норматив дисконтирования, характеризующий минимальный темп прироста собственности, равен величине банковского процента по вкладам "до востребования" (9%).

По всем проектам, представленным к анализу по этому методу, NPV положительно, что свидетельствует об их экономической эффективности. Затраты по тепловой реабилитации за счет экономии расходов на отопление, на текущий и капитальный ремонт кровли и фасада здания окупаются за расчетный период (межремонтный срок), что указывает на экономическую обоснованность затрат на тепловую реабилитацию.

При применении в проектах, когда физический износ оконных блоков менее 40%, решения: взамен полной замены оконного блока ремонт с установкой вместо стекла стеклопакета или дополнительной створки позволяет на 43-62% снизить затраты по окнам, а общие затраты на тепловую реабилитацию на 5-10%, срок окупаемости при этом сокращается на 30%.

Отдельно следует остановиться на вариантах получения дополнительной площади путем надстройки дополнительного этажа и мансарды с получением квартир в двух уровнях и просто мансарды. Расчеты показывают, что будущая рыночная стоимость квартир в двух уровнях приравнивается к стоимости квартир улучшенной планировки.

Если к тому же данные жилые дома расположены в престижных районах, это позволяет повысить доходную часть за счет увеличения рыночной стоимости дополнительного жилья и получить окупаемость общих затрат за значительно меньший период (сокращение на 30%).

Поэтому при рассмотрении вариантов реконструкции следует предусматривать надстройку дополнительных этажей (для малоэтажной застройки) и мансардного этажа с квартирами в двух уровнях.

Реализация проекта реконструкции жилого дома по ул. Осипенко, 19 (г. Минск) позволит получить качественно новое жилье, увеличить общую площадь квартир на 23%, снизить затраты на эксплуатацию жилого дома на 50%.

Таким образом, полная реконструкция жилого дома, выполняемая с отселением и направленная на улучшение потребительских качеств существующих квартир и надстройку с целью получения дополнительной площади, подтверждают экономическую целесообразность ее проведения как при сравнении с новым строительством по стоимости 1 м2 общей площади квартир, так и при расчете чистой дисконтированной стоимости.

Финансирование разработки нескольких вариантов проекта одного и того же объекта дорого для инвестора. Поэтому заказчик сегодня, как правило, имеет только один вариант реализации решения по модернизации жилого здания. Тем более ценна в рамках этой государственной программы была возможность сравнения вариантов, принятых авторами проектов различных проектных организаций и коллективов, по отдельным конструктивным элементам зданий.

Анализ стоимостных показателей позволяет отметить следующие решения как наиболее экономичные: стены надстройки из ячеистых блоков, перекрытия из монолитного железобетона по профнастилу (при условии, что сборные железобетонные изделия требуют работы башенного крана, этот вариант можно рекомендовать при производстве работ с отселением жильцов), ремонт окон с заменой стекла на стеклопакет, сооружение деревянной стропильной системы для крыши, покрытие кровли из оцинкованной стали или профнастила, утепление стен блоками Теплоэффект-2 особенно для торцевых стен, пристройки кухонь и жилых комнат в каркасе с заполнением блоками из ячеистого бетона. Очень важен сегодня поиск возможности применения отечественных материалов для модернизации жилых зданий, особенно это касается утеплителя и мансардных наклонных окон, так как утепление стен существующей части зданий - это 80% затрат на тепловую реабилитацию, а мансардные окна составляют 39% стоимости возведения мансарды.

Следует также провести обобщение опыта реализации проектов подрядными организациями непосредственно в процессе выполнения работ для последующего уточнения наиболее оптимальных решений как с точки зрения стоимости, так трудоемкости и технологичности производства работ особенно в условиях эксплуатируемого жилого дома. Это подтверждает совместная работа над объектом "Ж/д Поповича, 48 г. Гродно", где замена утеплителя и кровельного покрытия позволила на 7% снизить стоимость возведения мансарды.

В рекомендациях, принятых на конференции, сказано, что государственная программа модернизации и тепловой реабилитации жилых домов на 1997-2000 годы, одобренная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 июля 1997 года №876 как первоочередные мероприятия, основной целью преследует создание условий для перехода с 2000 года от модернизации пилотных объектов к планомерной модернизации, тепловой реабилитации и ремонту жилых домов первого поколения с привлечением средств физических и юридических лиц для этих целей.

Во исполнение Государственной программы модернизации и тепловой реабилитации жилых домов на 1997-2000 годы институтами "Белжилпроект", "Витебскжилпроект", "Гомельжилпроект" и ГП НИПТИС разработаны строительные проекты модернизации и тепловой реабилитации жилых домов. Для научного обеспечения реализации программ институтами "Белжилпроект", ГП НИПТИС выполнено 16 научно-исследовательских работ. Ремонтно-строительными организациями республики ведутся работы по модернизации жилых домов по ул. Поповича, 48 в г. Гродно, по ул. Героев обороны, 23 в г. Бресте, а также работы по устройству мансард над жилыми домами и капитальному ремонту этих домов в гг. Минске, Витебске, Гомеле.

В условиях недостатка бюджетных средств для содержания жилищного фонда заслуживает внимания опыт гродненского треста "Стройбытремонт" и ГП УЖХ Мингорисполкома по привлечению средств граждан и инвесторов для реконструкции и ремонта жилья.

Анализ проектов модернизации и тепловой реабилитации жилых домов по ул. Поповича, 48 в г. Гродно, по ул. Героев обороны, 23 в г. Бресте показывает, что практическая реализация указанных проектов позволяет не только сохранить и обновить существующий фонд, но и получить дополнительную жилую площадь , снизить объемы теплопотребления. Так, в жилом доме по ул. Поповича, 48 в г. Гродно в результате надстройки мансарды общая площадь увеличится с 3554,0 м2 до 4407,2 м2, или на 24%. Объем теплопотребления для существующего дома снизится с 482,7 Гкал/год до 279,9 Гкал/год, или на 42%.

Наиболее значимый экономический эффект наблюдается при комплексной реконструкции кварталов жилой застройки.

В то же время отмечается недостаточная работа областных управлений ЖКХ и ЖКА "Коммунальник", ГП УЖХ Мингорисполкома по выполнению Государственной программы. Задерживаются работы во всех регионах по проведению "Анализа жилой застройки и выбора кварталов для экспериментальной модернизации", за исключением гг. Минска и Гродно, а также "Разработки архитектурных проектов экспериментальной модернизации этих кварталов". Медленно развертывается организация реконструкции экспериментальных объектов в гг. Витебске, Гомеле, Слуцке.

С учетом изложенного и высказанных замечаний и предложений рекомендуется:

1. Отметить положительный опыт по проведению комплексной модернизации жилых домов с надстройкой этажей и мансард, тепловой реабилитацией и проведением капитального ремонта жилых домов в гг. Гродно, Минске, Бресте с привлечением для этих целей средств юридических и физических лиц.

2. Институту "Белжилпроект" совместно с ПУ ЖКХ, УЖКХ облисполкомов, ЖКА "Коммунальник", ГП УЖХ Мингорисполкома, областными институтами "Жилпроект":

2.1. Подготовить информацию об эксплуатационных характеристиках и ремонто-пригодности новых строительных материалов, изделий и конструкций, выявленных при эксплуатации.

2.2. Составить перечень основных строительных материалов, конструкций, изделий и оборудования, рекомендуемых для применения на объектах ремонта.

3. Институту "Белжилпроект" совместно с областными институтами "Жилпроект" в первом квартале 2000 года разработать пособие и СНБ "Состав и порядок разработки проектной документации для ремонта и реконструкции жилых и общественных зданий".

4. Начальникам ПУ ЖКХ, УЖКХ облисполкомов, ЖКА "Коммунальник", ГП УЖХ Мингорисполкома рассмотреть ход реализации Государственной программы модернизации и тепловой реабилитации жилых домов на 1997-2000 годы и принять неотложные меры по ликвидации допущенного отставания и безусловному выполнению всех этапов в назначенные сроки.

5. Просить Минстройархитектуры совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами ускорить разработку и производство отечественных огнестойких утеплителей, гипсоволокнистых и гипсокартонных листов для утепления и огнезащиты строительных конструкций в надстраиваемых мансардных этажах в целях снижения стоимости ремонтно-строительных работ.

Подготовил Владимир КИНЧИКОВ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 49 за 1999 год в рубрике реконструкция

©1995-2022 Строительство и недвижимость