Первый минский целевой облигационный жилищный займ будет иметь продолжение

В начале июня на сессии Минского горсовета было принято решение о проведении Второго целевого облигационного жилищного займа. Выпуск облигаций планируется начать уже осенью текущего года.

Инвестиционный проект "Второй минский целевой облигационный жилищный займ" основан на опыте проведения Первых минского и брестского целевых облигационных жилищных займов и включает в себя анализ рынков жилья и финансовых ресурсов, мощностей строительных организаций и конкурентоспособности возводимого за счет займа жилья.

Как показал опыт проведения первого займа, его схема достаточно эффективна и оправдывает себя, поэтому она и была взята за основу при проведении второго займа.

В общих чертах схема целевого облигационного жилищного займа выглядит следующим образом. На основании решения Минского горсовета Мингорисполком выпускает облигации займа, которые оформляются на безбумажной основе - в виде записей на счетах. Эти облигации размещаются среди инвесторов займа - юридических и физических лиц. Привлекательность этих ценных бумаг обусловлена несколькими факторами, такими, как высокая их доходность (при первичном размещении - это ставка рефинансирования Национального банка плюс определенный процент годовых, в сложившейся практике проведения Первого минского займа - это 5%), освобождением от налогообложения доходов и прибыли, полученной по облигациям займа, удобными для инвесторов сроками размещения облигаций на вторичном рынке (от нескольких дней до 6 месяцев), формой выплаты дохода, одна часть которого выплачивается ежемесячно, а другая - при погашении облигаций, а также гарантией Минского горисполкома по обязательствам займа, обеспеченной недвижимостью Мингорсовета и другими активами.

Жилье строится за счет полученных от реализации облигаций средств, затем квартиры в этих домах продаются гражданам и организациям. Полученные от продажи квартир средства идут на погашение облигаций, выплату доходов по ним инвесторам и на другие цели.

Первый минский целевой облигационный жилищный займ проводился с ноября 1996 года. За это время построено 5 жилых домов, ведется строительство еще двух.

Следует отметить, что сроки строительства жилых домов, возводимых в рамках целевых жилищных займов, существенно ниже нормативных. Так, по уже построенным домам снижение сроков строительства в среднем составило 16%. При этом, цена реализации 1 кв. метра общей площади в этих домах в 1,2-1,4 раза ниже, чем у застройщиков программ-"долевок".

Снижение стоимости жилья достигается за счет сокращения сроков строительства, применения материалов и комплектующих, закупленных по более низким ценам, а также некоторых других экономических условий. Дело в том, что уполномоченный банк заинтересован привлекать средства инвесторов только в сроки и объемах, необходимых для реализации текущего проекта. В противном случае остатки невостребованных средств будут подвержены инфляции, а банк, собравший больше средств, чем было необходимо, понесет дополнительные убытки.

Одной из задач целевого облигационного жилищного займа является помощь незащищенным слоям населения в получении жилья. Часть прибыли от реализации квартир направляется на социальные мероприятия. Так, более 20 квартир бесплатно выделены инвалидам, под снос и ведомственное жилье.

Большая часть квартир (50 - 75%) в домах, возводимых в рамках облигационного жилищного займа, продается гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Если очередь на жилье уже подошла, и семья располагает необходимой суммой, она получает возможность приобрести квартиру. Если же нужной суммы не удается собрать в достаточно короткий срок, (а это, как правило, один месяц после заключения договора), право покупки передается следующему по списку очереднику.

Однако желание соблюсти "социальную справедливость" порождает другое неравенство. Поскольку большинство квартир продается гражданам, стоящим в очереди по улучшению жилищных условий, только очень небольшое число людей, также желающих расширить свою жилую площадь, но не имеющих соответствующих льгот, могут купить квартиру, построенную в рамках займа.

Проведенные Первые минский и брестский целевые жилищные облигационные займы - это лишь первый опыт в республике такого рода. Этим обстоятельством объясняется небольшой объем построенных площадей. Так, в рамках Первого минского займа, который реализуется два с половиной года, было построено 344 квартиры общей площадью 20 тыс. кв. метров.

Однако уже в рамках Второго минского займа, реализация которого начнется этой осенью, планируется построить около 129 тыс. кв. метров жилья. Из них 10,3 тыс. кв. метров будет бесплатно передано горисполкому под снос и ведомственное жилье. Отчисления на инженерные сети и благоустройство города составят около 2 трлн рублей в ценах мая 1999 года. Кроме этого, проведение займа позволит обеспечить работой в строительстве и смежных с ним отраслях более 2 тысяч человек.

Ольга МИКША