Комментарии к Типовому договору

Комментарий к Типовому договору о долевом строительстве жилья, представленному в новой редакции, утвержденной приказом Минстройархитектуры N№136 от 24 мая 1999 года.

В связи с принятием новых Гражданского и Жилищного кодексов, а также других нормативных документов, регулирующих вопросы ценообразования в строительстве (Закон Республики Беларусь “О ценообразовании”, Постановление Совета Министров Республики Беларусь №209 от 10 февраля 1999 года, Положение о порядке формирования и применения цен и тарифов, утвержденное постановлением Министерства экономики №43 от 22.04.1999 года и зарегистрированное в Национальном реестре правовых актов Республики Беларусь 30.04.1999 года, регистрационный №8/316), а также в целях улучшения эффективности договорных отношений в строительстве жилья возникла необходимость внесения изменений и дополнений в Типовой договор о долевом строительстве жилья, утвержденный приказом Минстройархитектуры от 4 ноября 1998 года №370.

Конкретизирован порядок определения стоимости 1 м2 общей площади квартиры для инвесторов, осуществляющих строительство с привлечением льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, и для инвесторов, строящих квартиры за свои собственные средства.

Для инвесторов, осуществляющий строительство квартир с государственной поддержкой, общая стоимость 1 м2 общей площади квартиры определяется в соответствии с Методикой определения стоимости строительства 1 м2 общей площади жилья в базисных и текущих уровнях цен, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь №185 от 12 мая 1998 года. В остальных случаях цена определяется в соответствии с законодательством.

При внесении ежемесячных платежей с опозданием более чем на 1 месяц их индексация будет производиться с учетом региональных индексов изменения стоимости строительно-монтажных работа (СМР) на день платежа. При этом применение индексов СМР обязательно при индексации платежей и окончательном расчете стоимости квартир, строительство которых осуществляется с государственной поддержкой. Для остальных участников долевого строительства индексы носят рекомендательный характер и индексация осуществляется в соответствии с условиями договора.

Оплата услуг субинвестора по организации и обеспечению строительства будет производиться инвестором в размере, предусмотренном сметой, или по расчету затрат в соответствии с законодательством.

Субинвестор обязан устранять дефекты и недоделки в период всего гарантийного срока, а если срок не установлен в договоре, то в пределах двух лет со дня передачи работы инвестору.

Презентация сантехнического, электротехнического, газового оборудования и отделочных материалов будет производиться субинвестором только в случае необходимости.

Инвестор сможет получить от субинвестора документы на право оформления квартиры в собственность только при условии 100-процентной оплаты стоимости квартиры.

В случае невнесения инвестором средств на строительство в течение двух месяцев подряд субинвестор вправе расторгнуть с ним договор.

В случае расторжения договора возврат средств инвестору, осуществляющему строительство с государственной поддержкой, производится в соответствии с “Временным положением о порядке индексации паевых взносов, возвращаемых гражданам в случае их выхода из ЖСК”, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь №375 от 6 июня 1996 года.

Для остальных участников долевого строительства возврат средств оговаривается в договоре в соответствии с общими нормами гражданского законодательства в части обеспечения исполнения обязательств.
Ответственность за качество построенной квартиры и устранение дефектов, выявленных в течение гарантийного срока, будет нести субинвестор, а не подрядчик, как это было раньше.

Существенные изменения внесены и в приложение 1 “Расчет ориентировочной стоимости квартиры на момент заключения договора”.

Так, стоимость 1 м2 общей площади и ориентировочная стоимость квартиры представлены в ценах 1991 года и в текущих ценах.
Обязательное включение в стоимость 1 м2 общей площади квартиры затрат на инфраструктуру возможно будет только в соответствии с действующим законодательством. Например, относительно физических лиц, осуществляющих строительство жилья долевым способом, этот вопрос в настоящее время законодательно не урегулирован и требует принятия соответствующих нормативно-правовых актов.

Необходимо заметить, что Типовым договором о долевом строительстве жилья обязаны руководствоваться все хозяйствующие субъекты, занимающиеся строительством жилья долевым способом. При этом, если договорные отношения возникли до вступления в силу новой редакции Типового договора, то в обязательном порядке составляется дополнительное соглашение к ранее заключенному Договору, в котором отражаются вопросы, затрагивающие интересы участников строительства.

Кроме того, следует иметь ввиду, что по инициативе сторон в договор могут быть включены дополнительные условия, касающиеся их взаимоотношений и не противоречащие действующему законодательству.

Татьяна ЕГОРОВА