Подготовка к проектированию


Сообщение главного специалиста техотдела ПИГП "Белжилпроект" З. А. Васичкиной "Экономическая оценка эффективности альтернативных вариантов ресурсосберегающих технологий ремонта или реконструкции жилых домов на стадии проектирования", сделанное ею 27 января на семинаре "Теория и практика применения современных ресурсосберегающих технологий при эксплуатации и ремонте жилищного фонда и его инженерного оборудования"



Всяк знакомый с экономикой строительства знаком и с Инструкцией по определению эффективности капитальных вложений, которая основана на приведенных затратах. Подход этот был более или менее приемлем в доперестроечный период - период централизованной экономики.

К сожалению, с момента выхода в свет данной методики заметных изменений в практике выполнения технико-экономических расчетов (в частности, при проектировании) не произошло. Как и раньше, определение экономичности проекта производится в лучшем случае на завершающем этапе работы над ним, когда внесение тех или иных коррективов, касающихся стоимости работ или сроков их выполнения, не представляется возможным.

Экономическая оценка решений, принимаемых при разработке отдельных частей проекта, как правило, не производится, сами же принимаемые технические решения основываются на нормативных документах по проектированию, инженерной интуиции и опыте отдельных проектировщиков.

Обсуждаемые на технических советах проектных институтов технические решения принимаются без учета расчетов специалистов по экономике строительства. Очевидно, что такая практика проектирования в ряде случаев приводит к удорожанию сметной стоимости работ и снижению экономической эффективности инвестиций. Более того, согласно СНБ 1.03.02-96 в состав архитектурного проекта должен входить раздел "Эффективность инвестиций".

Настоящий период характеризуется переходом (или попытками перехода) к рыночным отношениям, которым свойственно разнообразие форм собственности и источников финансирования. В частности, большая часть жилого фонда РБ уже принадлежит гражданам. Лишь 7% возводимого сегодня жилья строится на средства госбюджета. (За счет предприятий строится 18% жилья, а за счет населения - 74%.)

Каковы же критерии и методы, которые сегодня должны лежать в основе определения экономической эффективности инвестиций? В странах с эффективной экономикой широко применяются методы оценки эффективности инвестиций, основанные на сравнении прибыльности вложения инвестиций в альтернативные проекты. Однако единого критерия, который устанавливался бы каким-либо органом законодательной или исполнительной власти, нет. В качестве критерия принятия решения может выступать любой из показателей экономической эффективности.

При оценке экономической эффективности инвестиций финансовому анализу подвергаются потоки денежных средств, которые различаются как доходные и расходные. Для соизмерения потоков, проходящих в различные периоды времени, один из таких периодов принимается за расчетный. Сравнение производится с помощью или коэффициента дисконтирования, или коэффициента капитализации. (Если за точку отсчета принимается начало расчетного периода, то это метод дисконтирования, если конец - метод капитализации.)

Первый из показателей, с которыми приходится иметь дело, - это чистая текущая стоимость. Это разница между доходными и расходными денежными потоками, иными словами, это алгебраическая сумма денежных потоков за расчетный период, приведенная либо к его началу, либо к его концу.

Другие показатели - это внутренняя норма рентабельности, срок окупаемости затрат и индекс доходности. Все они могут быть вычислены, а можно и ограничиться каким-либо одним.

Изложенная методика приведена в разработанном в рамках государственной программы совместно ГП НИПТИС и ПИГП "Белжилпроект" документе "Рекомендации по экономической оценке вариантов модернизации и тепловой реабилитации жилой застройки". Эта же методика применима и для экономической эффективности как отдельных строений, так и отдельных конструктивных решений.

Затратный, или расходный поток складывается в основном из инвестиций и эксплуатационных издержек.

Что касается доходного, то он рассматривается как вариант коммерческого использования жилья. Например, если речь идет о мансарде, то для расчета можно считать, что данная площадь либо продается, либо сдается в аренду. При этом расчет должен осуществляться до начала работы над рабочим проектом с использованием проекта-аналога либо укрупненных нормативных показателей.

Что же касается текущих эксплуатационных издержек, то они определяются на основании данных эксплуатирующих организаций, ведомственных проектных норм. Составляется план технической эксплуатации и определяются ежегодные издержки на техобслуживание, текущий и капитальный ремонты.

В соответствии с данной методикой были выполнены соответствующие расчеты по проекту модернизации и тепловой реабилитации жилого дома по ул. Поповича, 48 в г. Гродно. После вычисления всех коэффициентов был получен положительный показатель, что свидетельствует о том, что проект представляет коммерческий интерес и может быть реализован.

По этой же методике было выполнено сравнение вариантов разработанных совместно ГП НИПТИС и ПИГП "Белжилпроект" экологически чистых кровель.

Разумеется, когда рабочий проект разработан, уже поздно говорить о каком-то сравнении вариантов, на стадии же разработки архитектурного проекта (а еще лучше - при подготовке к проектированию) обязательно нужно выполнять все вышеназванные расчеты. Ведь дело идет к тому, что гражданам самим придется платить за реконструкцию своих домов. Рано или поздно каждый из нас столкнется с этой ситуацией. Пришло время считать деньги, поэтому так актуален вопрос проработки максимума вариантов.

Сергей ЗОЛОТОВ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 11 за 1999 год в рубрике проектирование

©1995-2022 Строительство и недвижимость