Весна — время строить мансарды


Меняются времена, нравы, а жилищная проблема с незавидным постоянством остается нерешенной. Естественно, что и власти, и народ одинаково заинтересованы в скорейшем ее разрешении. Времена, когда будущие жильцы, отстояв ощутимый отрезок времени в очереди, получали от государства квартиры, для большинства граждан канули в Лету. В одно мгновение люди оказались в положении щенят, которых хозяева бросили в омут с целью научить плавать. Побарахтавшись и позахлебывавшись, мы осознали две истины: первая, - а плавать-то у нас начинает получаться, и вторая - нам с берега все-таки протягивают палку, за которую мы можем ухватиться. В настоящее время правительством республики принят ряд документов, призванных помочь населению с наименьшими потерями включиться в жилищное строительство.



Одним из наиболее перспективных выходов из сложившейся ситуации представляется вызывающее большой интерес и одновременно горячие дискуссии строительство мансардных этажей, завоевавшее всеобщее призвание во всем мире, в том числе и в ближнем зарубежье, благодаря своей экономичности и оригинальности.

Начнем с экономичности. Вопрос о стоимости квадратного метра мансарды принципиально необходимо разделить на две части: 1) сколько он должен стоить; 2) во сколько он иной раз обходится и почему.

Фирма "Velux" разработала сравнительные диаграммы распределения средств при строительстве нового жилья и мансард. Как из них следует, в последнем случае значительно большая часть денежных средств может быть направлена на собственно строительство за счет сокращения расходов на приобретение участка земли, инфраструктуру и затраты на инженерное оборудование, а также уменьшение затрат на услуги консультантов. Данные выводы основываются фирмой на почти 60-летнем опыте строительства мансард по всему миру. "И реконструированные здания даже выглядят лучше€" - уверен "Velux". Свои знания датская фирма применила при реализации пилотного проекта в г. Лыткарино (Подмосковье). Стоимость квадратного метра общей площади строительства мансарды с тепловой реабилитацией дома составила 450 долларов США. Стоимость аналогичной единицы нового строительства в условиях Подмосковья составляет 600 долларов США. Следовательно, затраты на строительство мансарды (в т. ч. с теплореновацией дома) составили 75% затрат по сравнению с новым строительством аналогичного жилья.

Сравнительный анализ стоимости затрат на строительство новых зданий и мансард был произведен и ведущими специалистами Германии при возведении конкретных объектов. Он выразился в следующих показателях:

стоимость нового строительства - 2600 DM/м 2, стоимость переоборудования чердачного пространства (с утеплением существующих наружных стен) - 2000 DM/м 2, стоимость надстройки мансардных этажей (с утеплением существующих наружных стен) - 2600 DM/м 2, стоимость утепления наружных стен с частичной реконструкцией существующего дома - 1200 DM/м 2.

Следовательно, стоимость 1 м 2 общей площади надстраиваемых мансардных этажей составляет 1400 DM/м 2, что равно 46,15% от стоимости нового строительства.

Необходимо обратить внимание на то, что в отличие от наших условий, в Германии основу затрат составляет не стоимость материалов, конструкций и энергетики, а оплата труда.

Говоря о ближнем зарубежье, хочется остановиться на украинском опыте. В статье, помещенной в рекламно-информационном бюллетене "Белорусский строительный рынок" (№ 23-24 за 1998 г.), вице-президент холдинговой компании "Киевгорстрой" В.М. Можар констатирует, что одним из новых направлений деятельности, который в настоящее время успешно на Украине осваивается, является мансардное строительство, которое дает возможность реконструировать чердачные помещения, получать дополнительное жилье с минимальными капиталовложениями. "Это жилье, как правило, очень ходовое, - подчеркивает автор, - и частные инвестиции с удовольствием вкладываются в такие мероприятия".

Как видим, с перспективностью мансардного строительства согласны многие. Анализируя вышесказанное, можно заметить следующее: располагая одной и той же суммой денег, мансардных квартир можно построить в 1,5 раза больше, чем обычных. Это не может не заинтересовать инвесторов, как и то, что по временным затратам строительство мансард экономичнее, а значит, если строительство идет с привлечением банковских кредитов, то процент будет меньший: чем на больший срок берется кредит, тем выше процент (это плата за неопределенность и риск за отложенный возврат капитала).

Необходимо отметить еще один момент. Мансардное строительство может быть дешевле обычного, но не обязательно должно. Идея возведения мансард оказалась привлекательной не только для малообеспеченных слоев населения, строящих себе жилье с помощью льготных кредитов и скромных сбережений, но и для обеспеченных граждан. Ведь надстройка мансарды дает возможность приобрести высококомфортабельное, элитное жилье в одном или двух уровнях в любом из самых престижных районов города. Пусть оно обойдется не дешевле, чем новое строительство, но ведь и расположено оно будет не на окраине города, а в самом что ни на есть центре. А это выгоднее, чем покупка, скажем, "сталинки", один ремонт которой обойдется недешево. И перепланировка потребует немалых финансовых затрат - "богом данное" расположение площадей сейчас мало кого устроит. Вызывает недоумение, почему пугают иной раз население необходимостью взбираться по крутым лестницам на 6-е мансардные этажи, предварительно по ним спустившись, чтобы вынести ведерко мусора. Если у будущих жильцов есть средства на строительство высококомфортабельного жилья, то им будут предложены и адресное проектирование, качественная отделка, и мусоропровод, и лифт. В связи с этим позволю себе еще раз процитировать вышеупомянутую статью: "Так как мы превратили квартиру в товар, то товар должен быть разнообразным. Поэтому стоимость и качественные показатели квартир могут быть совершенно разными. Начиная с простого жилья, которое мы строим для наименее обеспеченных слоев населения, заканчивая домами, в которых метр квадратный стоит до 600 долларов. При этом, учитывая разнообразные интересы клиентов, вводятся металлопластик, улучшенные деревянные стеклопакеты, индивидуальный учет, очистка воды и другие технологии. Любые варианты, которые могут заинтересовать, любые новшества, если человек готов заплатить за то, чтобы у него текла чистая вода, стояла бронированная дверь".

К слову, мансардный этаж не всегда шестой, хотя программа мансардного строительства предусматривает в первую очередь реконструкцию именно "хрущевок". В городах и весях Беларуси достаточно и 2-4-этажных домов, которые нуждаются в капремонте и модернизации.

Это об интересе мансардного строительства для жильцов и инвесторов. А что оно может дать в масштабах страны? В первую очередь, это упомянутое уже улучшение внешнего вида реконструированных зданий. Во вторую, в перспективе, это стимул к развитию науки и промышленности: необходимо создать отечественные строительные и отделочные материалы, которые по своим потребительским качествам не уступали бы импортным аналогам, а по цене были бы дешевле.

Тем же целям должны послужить и пресловутые скошенные стены. Начнем с того, что угол уклона кровли может быть разным - от 15° до 90°. Незначительный уклон вообще не создает проблем с расстановкой мебели. А если скос достаточно выраженный? С одной стороны, он даст жильцам (а будущие жильцы мансард - люди, согласитесь, неординарные) уникальную возможность пофантазировать, поэкспериментировать с обстановкой квартиры. Вспомните пользующийся всенародной любовью фильм Э. Рязанова "Ирония судьбы, Или с легким паром!", герои которого перепутали две совершенно одинаковые квартиры в разных городах: не только планировка, но и расстановка мебели в них была идентичной. С другой стороны, это еще одна интересная задача для наших мебельных фабрик, продукция которых все чаще радует покупателей. Сконструировать комоды, шкафы, столы специально для мансардных помещений - широкое поле деятельности для творческих людей.

Модернизация жилой среды городов позволяет также государству экономить на использовании ценных в сельскохозяйственном отношении земель.

Теперь вернемся к вопросу о том, что может вызвать незапланированное удорожание квадратного метра мансардного этажа.

Строительство такого рода для нашей республики является делом достаточно новым. Прибегнуть к консультативной помощи зарубежных специалистов не всегда представляется возможным в связи с их стоимостью. Поэтому, выбирая проектировщика будущей мансарды, следует прибегать к услугам немногих пока имеющихся у нас проектных организаций, приобретших опыт мансардного строительства. Иначе неизбежно столкновение с проблемами неудачного выбора архитектурно-планировочного решения, неправильного выбора конструктивного решения.

На стоимость строительства мансард в значительной степени и в отрицательном плане влияют также требования пожарной службы страны, как необходимость обязательного выхода из второго уровня двухуровневой квартиры непосредственно на лестничную клетку, в результате чего, как правило, разработчики проектов вынуждены предусматривать устройство дополнительных дорогостоящих лестничных маршей и надстраивать объемы лестничных клеток.

Данные мероприятия не предусмотрены соседями ни с востока (Россия), ни с запада (страны Европы), но против заботы наших пожарных о жизни и здоровье населения трудно возразить.

Кроме того, рекомендовано применение только зарубежных минераловатных и гипсокартонных и гипсоволокнистых изделий для обшивки деревянных конструкций мансард. Вызвано это только тем обстоятельством, что аналогичным отечественным материалам еще предстоит в этом году пройти огневые испытания, после чего можно прогнозировать еще одну возможность снижения стоимости мансардного строительства.

Увеличит стоимость будущей мансарды и неграмотная организация строительной площадки, а также продолжительность строительства в условиях нестабильности цен.

Цена строительства зависит и от отношения к проблеме администрации наших городов и их многочисленных эксплуатационных служб. Объяснимо их желание решить многочисленные проблемы города за счет заказчиков. Однако размер и условия предъявляемого долевого участия способны иной раз просто отпугнуть и заказчиков, и инвесторов, в то время, как представляется, возможен и более выгоден в конечном счете мог бы быть другой подход: режим наибольшего экономического благоприятствования для пионеров мансардного дела должен привлечь активное вложение капитала, которое не может не сказаться положительно на городском хозяйстве. Тем более, что правительство республики в постановлении от 02.05.1997 г., №432 рекомендует исполкомам освободить заказчиков мансардного строительства от долевого участия.

Ольга БРЯНЦЕВА


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 08 за 1999 год в рубрике архитектура

©1995-2022 Строительство и недвижимость