От социального жилья до пентхаузов

Идея мансардного строительства как способа получения недорогого по себестоимости жилья с широким диапазоном потребительских качеств от скромных социально ориентированных квартир до высококомфортабельных пент-хаузов получила широкое распространение в европейской практике. Со времени принятия известного постановления Совета Министров Республики Беларусь от 02.05.1997 г. N№ 432 "О мерах по развитию мансардного строительства" прошло полтора года. О состоянии дел в области мансардного строительства в республике рассказал корреспонденту "СиН" заместитель начальника управления территориального развития, градостроительства и архитектуры Министерства архитектуры и строительства И.С. Журавлев.


- Почему сегодня не снижается внимание министерства к строительству мансард в нашей стране?

- Напомню, что жилищная проблема в Республике Беларусь, усугубленная распадом СССР, по-прежнему остается достаточно острой. При общей численности населения Беларуси порядка 10 млн. жителей около 600 тысяч семей или около 2-х млн. человек нуждаются в улучшении жилищных условий. Кризис, поразивший экономику страны в начале 90-х г.г., сказался прежде всего на объемах жилищного строительства. Поэтому, несмотря на принимаемые правительством меры, направленные на поэтапное наращивание объемов вводимого жилья, для того, чтобы обеспечить потребности семей, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий, следует, по расчетам специалистов, ежегодно строить не менее 70 тыс. квартир.

Однако, недостаток свободных территорий в городах не позволяет в полной мере развивать жилищное строительство прежними методами, т.е. путем экстенсивного использования территорий за счет включения в городскую черту новых земель. В том числе ценных в сельскохозяйственном отношении.

Мансардное строительство позволяет увеличить объемы жилищного строительства и основано на принципе вовлечения в сферу градостроительного освоения поверхностей плоских покрытий крыш существующих эксплуатируемых, в основном, пятиэтажных домов типовых серий начального периода массового жилищного строительства (1960-1970 годы), а также пространств неэксплуатируемых чердаков в домах, построенных в различные годы. Степень долговечности и капитальности их достаточно высока, конструктивные решения обеспечивают необходимый запас прочности и, как показали выборочные проверки, дома способны воспринимать нагрузку от мансардных этажей, надстраиваемых в легких конструкциях.

- За счет чего надстройка мансардных этажей получается выгоднее нового строительства?

- Этот вид строительства перспективен, поскольку имеет реальные возможности для развития, тем более, что он одновременно ликвидирует многие характерные эксплуатационные недостатки домов первых массовых серий (например, неэффективную гидроизоляцию и теплоизоляцию конструкций плоской кровли). К преимуществам строительства мансард следует отнести и отсутствие необходимости в поисках и освоении новых земельных участков, устройстве фундаментов, прокладке внешних инженерных коммуникаций и дорог, что по независимым расчетам институтов НИЭП БелНИИС и ГП НИПТИС снижает затраты на строительство 1 кв. метра общей площади по сравнению с новым капитальным строительством на 25-30%. При этом работы по устройству мансард могут выполняться без выселения жителей, что также повышает рентабельность вложений средств в данный вид строительства.

Как подтверждает анализ международной практики, одним из путей расширения круга граждан, участвующих в строительстве собственного жилья, является снижение его стоимости именно за счет мансардного строительства.

- Как оптимально организовать строительство?

- Период инвестиционного цикла по проектированию и строительству жилых мансард над существующими домами характеризуется компактными сроками реализации и отличительными особенностями.

В связи с необходимостью осуществления строительства мансард без выселения жителей реконструируемых домов, производство работ целесообразно выполнять в теплый период года (апрель-октябрь) при отключенных системах теплоснабжения.

Для обеспечения непрерывности процесса подготовительную работу предпочтительно осуществлять в период с октября по апрель. Это предпроектный и проектный этапы, включающие: определение адресов для строительства; сбор необходимых исходных данных; разъяснительную работу с населением надстраиваемых домов; оформление разрешений на проектирование; разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации, оформление разрешений на строительство; выбор подрядчика; приобретение необходимых строительных и отделочных материалов, изготовление конструкций; подготовка строительной площадки.

Возможны другие схемы организации инвестиционного цикла.

- Нередко оформление согласующей и разрешительной документации выливается в длительный изматывающий нервы заказчика процесс. Это вынуждает многих инвесторов направлять свои капиталы в другие сферы. Что делается для смягчения ситуации?

- Процедура и самом деле требует значительных затрат времени и по своей продолжительности может превысить период строительства мансарды. В нынешней экономической ситуации это, мягко говоря, непривлекательно. Поэтому заказчикам можно рекомендовать максимальное использование своих прав и возможностей, предусмотренных Законом Республики Беларусь "Об основах архитектурной и градостроительной деятельности в Республике Беларусь", постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.06.1996 г. № 362, строительными нормами Республики Беларусь "Состав, порядок, разработки и согласования проектной документации в строительстве" (СНБ 1.03.02-96).

Эти документы предусматривают возможность совмещения проектных и строительных работ после проведения государственной экспертизы первой (утвердительной) стадии проекта, что позволяет существенно сократить инвестиционный цикл.

Со своей стороны Минстройархитектуры работает над созданием более совершенного нормативно-правового поля, призванного облегчить заказчику (он же - налогоплательщик) работу по сбору исходных данных и согласованию проекта, в том числе сокращению количества согласований.

Принимаются также меры, направленные на постоянное снижение себестоимости строительства за счет замены дорогостоящих импортных материалов на отечественные, таких, например, как минеральная вата, гипсокартонные обшивные листы, кровельные изделия.

Достигнута договоренность о совместных действиях проектировщиков, ученых, пожарных и производителей строительных материалов.

С участием датской фирмы "Велюкс" нами завершается разработка "Положения о реконструкции жилой застройки в населенных пунктах Республики Беларусь", в составе которого значительное место занимают вопросы организации мансардного строительства, в том числе приведены конкретные рекомендации по распутыванию сложнейшего узла взаимоотношений со всеми участниками процесса и, в особенности, с населением домов.

Одновременно подготавливается к утверждению "Пособие к строительным нормам Республики Беларусь. Мансардное строительство".

- Что можно сказать о состоянии мансардного строительства сегодня?

- Министерством с участием облисполкомов и Мингорисполкома на основе анализа региональных программ сформирована программа мансардного строительства на 1999 год. Число объектов, включенных в региональные программы, увеличено. Сводная программа состоит из двух разделов, в первый из которых включены объекты строительства, вводимые в эксплуатацию в 1999 г., во второй - объекты строительства 1999 года с вводом в эксплуатацию в 2000 году.

Согласно этой программе, в будущем году в республике предполагается начать строительные работы по надстройке 41 мансарды, в том числе в областях: Брестской - 6, с вводом в эксплуатацию 3; Витебской - 6, с вводом в эксплуатацию 3; Гомельской - ввод в эксплуатацию 5; Гродненской - ввод в эксплуатацию 6; Минской - ввод в эксплуатацию 6; Могилевской - 6, с вводом в эксплуатацию 4; г. Минске - 9, с вводом в эксплуатацию 1.

Осмелюсь, однако, предположить, что Минск имеет резервы и число вводимых мансард в 1999 году будет большим по сравнению с заявленным.

- Значит, "всеобщая мансардизация всей страны"?

- Вопрос стоит в необходимости максимальной замены плоских протекающих крыш на скатные с гарантированными эксплуатационными качествами и размещением в объемах габаритов скатных крыш дополнительных жилых площадей. Еще раз подчеркну - по относительно невысокой себестоимости.

- Для нас мансарды - дело новое. Возможно ли использование зарубежного опыта?

- Учитывая новизну проблемы, изучение зарубежного опыта проектирования и строительства мансардных этажей представляется необходимым. Для реализации первых экспериментальных (пилотных) проектов полезно привлечение на подрядной либо на консультативной основе зарубежных проектных организаций и фирм-подрядчиков, имеющих опыт подобной работы в своих странах.

Широкое развитие мансардное строительство получило в Германии ("Вайдлеплан"), Дании ("Велюкс"), Польше, Венгрии, Чехии ("ФАТОинвест") и Словакии ("Ввупс Нова"). В Братиславе (Словакия), например, строительство мансардных этажей над существующими жилыми домами без выселения жителей поставлено на поток. Первые надстройки жилых мансард в 1997 году реализованы в России (Москва, Лыткарино, Орехово-Зуево, Кемерово).

Вместе с тем, участие зарубежных специалистов, как правило, требует значительных валютных затрат. Исходя из изложенного, не во всех случаях возможна совместная работа инвесторов и заказчиков со специалистами из-за рубежа.

В данной ситуации следует обеспечить разработку проектов и строительство мансардных этажей на уровне пока немногих проектных и подрядных строительных организаций, владеющих спецификой данного вида строительства. В противном случае в процессе эксплуатации объектов наряду с проявлением поправимых дефектов будет иметь место ухудшение гигиенических условий проживания по причинам, известным только специалистам, владеющим особенностями технических решений мансардных этажей. Именно поэтому наше министерство провело серию переговоров с датской компанией "Велюкс", в результате чего достигнуто соглашение о совместной разработке и реализации пилотного проекта надстройки мансардного этажа в г. Минске. В процессе осуществления проекта планируется проведение серии семинаров по обучению специалистов проектных и строительных организаций тонкостям мансардного строительства.

- Некоторые инвесторы и должностные лица не уверены в том, что стоимость затрат на строительство мансард будет ниже стоимости 1 м2 общей площади в новых домах. Как это можно доказать или подтвердить?

- Подтвердить это можно только расчетами, на которые я ссылался выше, собственной практикой и международным опытом. У нас в республике практика грамотных решений мансардных этажей пока невелика. В качестве положительного примера можно привести совместную работу института "Белжилпроект" и гродненского треста "Стройтрестремонт" по надстройке мансардного этажа над жилым домом по ул. Поповича в г. Гродно, где стоимость строительства 1 м2 общей площади составила сумму, эквивалентную 162 у.е.

Сравнение с другими объектами мансардного строительства в республике пока некорректно ввиду нерационального расхода средств чаще всего по субъективным причинам либо в связи с некомпетентностью заказчиков, либо недостаточной квалификацией проектных организаций.

Вместе с тем, предварительные расчеты гарантируют возможность обеспечения себестоимости 1 м2 общей площади надстройки мансардного этажа в размере, эквивалентном 200 у.е. в ценовых условиях Республики Беларусь при обеспечении нормируемых потребительских качеств квартир на основе рациональных проектных решений без учета затрат на долевое участие в развитии городской инфраструктуры.

Анализ международной практики подтверждает эффективность вложения средств в строительство мансардных этажей.

Например, реализация пилотного проекта мансардного этажа с участием датской компании "Велюкс" в г. Лыткарино (Подмосковье) подтвердила ценовое соотношение мансардного и нового строительства. Стоимость 1 м2 общей площади строительства мансарды с тепловой реабилитацией фасадов дома составила 450 долларов США. Стоимость аналогичной единицы нового строительства в условиях Подмосковья составляет 600 долларов США. Следовательно, затраты на строительство мансарды (в т.ч. с теплореновацией дома) составили 75% затрат по сравнению с новым строительством аналогичного жилья.

По данным, полученным от разработчиков проекта, в ФРГ на опыте г. Берлина по конкретному объекту существует следующая пропорция затрат на строительство 1 м2 жилых помещений: новое строительство - 2600 DM; переоборудование чердака - 2000 DM; надстройка мансарды с термореновацией дома - 2600 DM; термореновация - 1200 DM; мансарда - 1400 DM.

Следовательно, затраты на строительство мансарды составили 46,15% затрат по сравнению с новым строительством аналогичного жилья.

Если вернуться к отечественной практике, можно отметить , что новый год принес первые результаты- в г. Гомеле строительным трестом №27 завершено сооружение мансарды над жилым домом по ул. Жарковского по проекту, разработанному НИЭП БелНИИС. Институтами "Белжилпроект", ГП НИПТИС, "Минскпроект" осуществляется разработка проектов мансард над конкретными домами в г. Минске по итогам конкурса, проведенного Минским горисполкомом в 1998 году. Завершается строительство мансарды над жилым домом по ул. Б. Хмельницкого в г. Витебске. Следовательно, потенциальные заказчики и инвесторы мансардного строительства будут иметь наглядные примеры построенных объектов и смогут сделать собственные выводы об эффективности вложения средств в мансардное жилище.

Ольга БРЯНЦЕВА