Долевое строительство: документы

В соответствии с новой жилищной политикой строительство жилья за счет государственных средств и его распределение в порядке очередности сохраняется только для отдельных категорий граждан, определенных постановлением Совета Министров Республики Беларуси №886 от 4.06.1998 года. Остальные граждане должны улучшать жилищные условия с обязательным вложением собственных средств. В связи с этим широкое распространение получает долевое строительство, которое дает возможность приобретать жилье и тем, кто не является в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Долевое строительство получило широкое развитие не только в Минске, но и в областных центрах и других городах республики. Его организаторами выступают управления и отделы капитального строительства местных исполнительных и распорядительных органов, крупные строительные организации.

В связи с этим возникла необходимость выработки единого подхода при составлении договоров на долевое строительство. Как показала практика, они нередко заключаются с нарушением действующего законодательства и не учитывают интересов инвесторов (граждан, строящих жилье за счет собственных средств). В договорах зачастую отсутствуют права сторон, конкретные сроки выполнения работ, обязательства субинвестора предоставлять по требованию инвестора информацию о ходе их выполнения и отчеты с приложением всех оправдательных документов, а также условия возврата инвестору взносов с учетом инфляции в случае расторжения договора.
Действующий Типовой договор, утвержденный приказом Минжилкомхоза №4 от 1.02.1994 года, не учитывает перечисленных условий. С целью недопущения ущемления интересов граждан, строящих жилье за счет собственных средств, и для обеспечения единого порядка составления договоров был разработан комментируемый документ — Типовой договор о долевом строительстве жилья (далее — Договор), в котором оговариваются сроки начала строительства и ввода дома в эксплуатацию, указывается сметная стоимость 1 м2 общей площади квартиры и ее стоимость на день заключения договора с приложением расчета ориентировочной стоимости на этот момент.

В обязательном порядке при окончательном расчете с инвестором учитывается стоимость 1 м2 общей площади квартиры на дату внесения платежа и нормативный срок освоения средств по выполняемым работам, то есть стоимость “выкупленных” м2 перерасчету не подлежит. Общая стоимость 1 м2 определяется в соответствии с Методикой определения стоимости строительства 1 м2 общей площади жилья в базисных и текущих уровнях цен, утвержденной приказом Минстройархитектуры №185 от 12.05.1998 года. По окончании строительства субинвестор обязан предъявить инвестору обоснованный расчет-справку стоимости выполненных работ с отнесением затрат по строительству квартиры.

Говоря о договорах, заключаемых при строительстве жилья долевым способом, нельзя не остановиться на вопросе возврата инвестору уплаченных ранее взносов с учетом инфляции в случае расторжения договора. Несмотря на то, что при расчете с долевиками имелся выбор определения сумм возврата (с использованием индексов строительно-монтажных работ, индексов потребительских цен по курсу доллара США), подрядчик мог вернуть деньги в абсолютной величине, не индексируя их вообще, если это условие не было предусмотрено договором. Однако возврат долга без учета инфляции в любом случае противоречит статье 222 Гражданского Кодекса Республики Беларусь.

Пунктом 5.5 Договора предусмотрено, что в случае его расторжения возврат средств инвестору производится в соответствии с “Временным положением о порядке индексации паевых взносов, возвращаемых гражданам в случае их выхода из жилищно-строительных кооперативов”, утвержденным постановлением Кабинета Министра Республики Беларусь №375 от 6.06.1996 года. Таким образом, с принятием Договора расчет с долевиками, прекращающими строительство, будет производиться в строгом соответствии с действующими Методическими указаниями по индексации паевых взносов, возвращаемых гражданам в случае их выхода из жилищно-строительных кооперативов, которые были утверждены приказом министра архитектуры и строительства №320 от 17.09.1996 года.

В Договоре предусмотрена ответственность сторон в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) своих обязательств. Так, инвестор уплачивает субинвестору пеню в определенном размере от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6.1.). При вводе жилого дома в эксплуатацию с нарушением сроков субинвестор также уплачивает инвестору, внесшему все предусмотренные платежи, пеню в установленном размере от суммы внесенных средств за каждый день просрочки и возмещает убытки, понесенные инвестором в связи с неисполнением условий договора.

К сожалению, и принятие данного документа не решает всех вопросов. Например, в нем не предусматривается окончательная стоимость строительства квартиры, так как невозможно предсказать темпы инфляции и соответствующе им индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ на весь период строительства.

Татьяна ЕГОРОВА, ведущий специалист Минстройархитектуры

©