Земельный рынок Польши

Одной из весьма привлекательных форм государственной собственности на землю, способствующей развитию земельного рынка, как, впрочем, и всего рынка недвижимости, является узуфрукт — право пользования землей, активно применяемое в Польше. Это же право вполне может быть использовано и в Беларуси, и особенно в свободных экономических зонах.

Сегодня узуфрукт трактуется как универсальное право, на обладателя которого возложена обязанность использования земли в целях, точно определенных в договоре. Узуфрукт является формой долгосрочного пользования землей, находящейся в государственной или муниципальной собственности, и представляет собой промежуточное право между правом собственности и правом пользования земельным участком. При этом обладатель этого права не является собственником земли. В то же время обладателю узуфрукта, также как и собственнику, принадлежат права пользования недвижимым имуществом и распоряжения принадлежащим ему правом. Он также имеет право передавать узуфрукт другому лицу, что должно быть отражено в регистре земельных участков и залогов. При этом в отличие от аренды при передаче узуфрукта не требуется согласия собственника земли.
Здания, расположенные на земле, переданной на праве узуфрукта, либо построенные обладателем этого права, являются его собственностью. Такие здания рассматриваются как отдельный вид недвижимого имущества. Право собственности на здания и сооружения, принадлежащее обладателю узуфрукта, тесно связано с правом узуфрукта, а право собственности на здания является важной частью права узуфрукта.
Узуфрукт обладает целым рядом особенностей.
— Данное право применяется только в отношении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности.
— Срок действия этого права 99 лет.
— В исключительных случаях, если цель, для достижения которой земельный участок был предоставлен на праве узуфрукта, может быть достигнута до истечения 99-летнего срока, разрешается установить более короткий срок действия права в промежутке от 40 до 99 лет.
— Обладатель права узуфрукта за 5 лет до истечения срока действия этого права может ходатайствовать о продлении срока его действия на следующий период от 40 до 99 лет.
— Отказ в продлении срока действия права узуфрукта может последовать только в исключительных случаях по мотивам общественной необходимости.
— Договор о продлении срока действия узуфрукта должен быть нотариально удостоверен.
— С обладателя узуфрукта в течение всего срока действия этого права взимается плата за землю, которая привязана к рыночной стоимости земли.
Следует сказать, что собственник или обладатель узуфрукта не чаще, чем один раз в год, имеет право ходатайствовать об изменении параметра рыночной стоимости.
При этом сумма ежегодной платы не является строго определенной и зависит от установленного на тендере уровня цен на землю, переданную на праве узуфрукта, а также от проведенных собственником земли улучшений, связанных с развитием технической инфраструктуры. Договор о передаче земельного участка на праве узуфрукта должен точно определять порядок использования такой земли. В случае передачи земли для строительства зданий в договоре должны быть отражены: дата начала и завершения работ; тип зданий и сооружений, которые разрешено возводить на земле; обязанность производить надлежащее техническое обслуживание зданий и сооружений; условия и срок восстановления зданий и сооружений в случае их разрушения в период действия узуфрукта; право на компенсацию обладателю узуфрукта за здания и сооружения, возведенные им на земельном участке, по истечении срока действия договора.
С 1 января 1998 г. механизм правового регулирования права узуфрукта стал более эффективным. Согласно Закону "Об управлении земельными ресурсами" земля, переданная на праве узуфрукта, может быть продана в собственность исключительно обладателю этого права. Размер платы за землю при приобретении ее в собственность уменьшается на сумму, равную стоимости права узуфрукта. При этом Закон "Об управлении земельными ресурсами" предусматривает различные способы определения стоимости узуфрукта. В предусмотренных случаях устанавливаются льготы при приобретении земли.
Важно и то, что Закон действует и в отношении земли, переданной на праве узуфрукта до 1 января 1998 г. Если стоимость земли, переданной на праве узуфрукта, изменяется, сумма ежегодных платежей может быть пересмотрена.
Прекращение узуфрукта может последовать в результате истечения срока, установленного в договоре, или вследствие иных предусмотренных Законом случаев. Обладатель узуфрукта имеет право на получение компенсации за возведенные им здания либо на приобретение их в собственность. Право на компенсацию должно быть оговорено в договоре. Если в договоре не урегулирован этот вопрос, стоимость зданий может быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью на дату истечения срока действия узуфрукта.
В случае изъятия недвижимого имущества, переданного на праве узуфрукта, обладателю этого права должна быть выплачена компенсация, размер которой равен рыночной стоимости права узуфрукта. Думается, что узуфрукт в случае введения его на территории Беларуси может сыграть весьма положительную роль в привлечении инвестиций и быстрейшем вовлечении земли в экономический оборот.
Профессор Ричард ЗРОБЕК,
Радослав ВИШНЕВСКИЙ, Институт регионального планирования, Университет сельского хозяйства и технологии Ольштын, Польша.Авторизированный перевод: А. ГАЕВ, Национальное кадастровое агентство РБ