Землю — в экономический оборот
Несовершенство земельного законодательства и системы налогообложения земли является главным тормозом развития земельного рынка в Беларуси. По сути дела, земля, будучи ценнейшим достоянием нашего государства, по-прежнему не участвует в экономическом обороте. А это, в свою очередь, сдерживает привлечение инвестиций не только в свободные экономические зоны, но и в экономику в целом. Эти и другие вопросы стали предметом обсуждений на международном семинаре "Управление земельными ресурсами в свободных экономических зонах", проведенном Ассоциацией "Земельная реформа" и Фондом "Евразия". (Продолжение темы в ближайших выпусках "СиН").
Для того чтобы представить все несовершенство земельного и налогового законодательства в Беларуси, проанализируем существующие подходы по взиманию различных платежей за землю, предоставляемую инвесторам на правах аренды и в собственность, и определению величин этих платежей.
Аренда
Что касается аренды, то в принципе существует два типа арендной платы за землю, предоставляемую инвестором. Первый — это периодический: например, когда в договоре аренды говорится, что плата осуществляется в последних числах месяца очередного квартала. При таком способе в договоре оговариваются условия изменения ставок аренды, если договор заключается на длительное время. Например в г. Москве в договоре пишут, что арендная ставка не может возрасти за год больше чем на 7%. Второй способ — единовременный, когда вся выплата арендной платы делается сразу за будущий период. В этом случае сумма единовременной выплаты осуществляется с понижающим коэффициентом.
Теперь что касается размера арендной платы. В Беларуси он ограничен законодательством. Предельный размер арендной платы для резидентов не должен превышать ставок земельного налога по соответствующим категориям земель. Эта норма уже давно устарела. И сегодня Госкомзем вышел с предложением снять это ограничение. Во-первых, оно не позволяет установить размер арендной платы в процентах от рыночной стоимости, как это делается во всем мире. А во-вторых, существующее ограничение не дает возможности дифференцировать арендную плату по видам использования земель и типам арендаторов. Например, в Москве, Нижнем Новгороде и других городах России такая дифференциация весьма значительная. Причем минимальная арендная плата предусмотрена для земель, которые заняты объектами и строительством объектов для Правительства Москвы. Максимальная же устанавливается для тех арендаторов, которые получают высокий доход (адвокатских и нотариальных контор и т.д.). Кроме этого, арендная плата дифференцируется по месту положения — 17 раз.
По-прежнему несовершенной остается у нас система налогообложения земли, которая никак не увязана с рыночной стоимостью земельных участков. Как ни странно, у нас для вновь размещаемых объектов ставки выше, чем для существующих. Во всех странах все с точностью наоборот, потому что застройщик (девелопер) в период строительства несет массу затрат, а потому больше чем когда нуждается в помощи. Поэтому арендная плата минимальная. И только после окончания строительства налог на землю повышается.
Когда вводилась у нас налоговая норма, то она была в первую очередь направлена на уменьшение долгостроя, т.е. для стимулирования скорейшего освоения земельного участка. Но, как показывает практика, эффект от такого введения получается, как правило, обратный.
Земельный рынок и стоимость прав на землю
У нас бытует мнение, что земельного рынка в Беларуси нет. Но это не совсем так, поскольку есть оборот гражданских прав на землю (это могут быть права аренды, права временного пользования или постоянного владения).
Особенно ярко это видно на следующем примере. 12 октября на ярмарке недвижимости продавались два объекта, расположенные в центре Минска, с оценочной стоимостью, определенной по стандартной методике. В ходе аукционных торгов их цена возросла в 190 и 33,3 раза. Согласно действующему законодательству, переход права владения и права пользования земельным участком осуществляется при переходе права собственности на строение. И в упомянутом случае новые собственники земли законным образом приобрели вместе с полуразвалившимися зданиями на ул. Замковой и права аренды (аренды или пользования) на землю, не оцененные при определении стартовой цены объектов. Причем по 132,2 и 473 у.е. за квадратный метр, тогда как стоимость самих построек составила соответственно 3,8 и 2,2 у.е. за квадратный метр.
Если проанализировать эту ситуацию, то получается, что на самом деле на этом аукционе продавалось право пользования (либо аренды) землей и "улучшение" земли в виде физически устаревших зданий. (Под улучшением земельного участка следует понимать любые мероприятия, направленные на увеличение его рыночной стоимости, будь-то строительство объектов, работы по благоустройству или, наоборот, работы по подготовке участка к застройке и т.д.)
Таким образом, с приватизацией объектов коммунальной собственности в Беларуси одновременно происходит приватизация земли, хотим мы этого или нет. Вот только земля, ценнейшее достояние государства, в этом случае никак не учитывается и не ценится.
Земля в СЭЗ
Следующее, что хотелось бы отметить, это то, что если существует соревнование за землю (а в свободной экономической зоне основной экономический ресурс — земля), то должна существовать рыночная стоимость. В то же время предложение земли в СЭЗ ограничено пределами этой зоны. И здесь главная задача состоит в том, чтобы повысить рыночную стоимость этой земли, т. е. нужно формировать спрос. И тут существует много вариантов.
Первый — обустройство территории. Второй — создание привлекательных условий для девелопера (застройщика), который путем застройки участка получает доход. При этом специфика СЭЗ как раз и состоит в том, чтобы создать более чем в других местах привлекательные условия. Это значит, например, что земля может быть предложена по цене, меньше рыночной.
Но здесь возникает другая проблема: эта цена по идее не должна быть меньше, чем затраты, которые были понесены в связи с обустройством земли. Ведь обустройство в обязательном случае должно предусматривать получение дохода.
Но что делать, если существующий спрос вынуждает предлагать цену аренды (продажи), не покрывающую затрат на обустройство? В этом случае нужно задуматься не о финансовых последствиях этой деятельности (обустройства), а об экономических. Что последнее означает?
Во многих случаях арендная плата сводится до нуля, причем с единственной целью — заманить инвестора и дать ему возможность закрепиться на земле, вложить в нее свои средства. В последующем он начинает платить налоги на созданную им же самим недвижимость, создает рабочие места, создает инфраструктуру. И это соотношение между финансами, которые можно получить (плата за землю), и последствиями экономическими и есть показатель эффективности предоставления земли по заниженным ставкам.
Но помимо снижения цены на землю, как одного из способов заманивания инвестора, необходимо обеспечить его правовую защиту, как это делается, например, в Нижнем Новгороде. Там позиция такая. Сначала определяют, кто должен улучшать землю. Ответ — коммерческие застройщики (девелоперы). Они получают права на землю и анализируют рынок, смогут ли они с выгодой вернуть или окупить вложенные затраты. Следовательно, у них есть риск: в стране могут в любой момент измениться инвестиционный климат, подняться налоги, измениться условия хозяйствования и цены на стройматериалы. Но помимо риска у инвестора (девелопера) еще есть масса неопределенности. Причем, если с риском нельзя бороться, а можно только ожидать, то неопределенность можно уменьшить через договор аренды. Как раз в нем могут быть отражены те вопросы, которые не предусмотрены законодательством.
В Нижнем Новгороде, например, в договоре для девелоперов есть пункты, определяющие совокупность прав на земельный участок, т.е. заранее оговариваются права, которыми может обладать застройщик. Все его возможности (права) записываются в приложении к договору аренды. Понятно, что, прежде чем оговорить эти права, нужно разработать схему функционального зонирование территории, т.е. регламент использования каждого конкретного земельного участка — совокупность ограничений и разрешений. Зная заранее этот регламент, инвестор сможет выбрать тот вариант прав на землю, который ему более выгоден в данный момент.
Если же взять договор аренды у нас, то он располагается практически на одной странице. Договор аренды в Нижнем Новгороде состоит из более чем 60 страниц.
Важно также отметить, что застройщику необходимо знать и намерения арендодателя по осуществлению внешних улучшений земельных участков, которые не требуют затрат девелоперов. Поэтому в договоре также важно заранее оговаривать, в чем состоят обязанности администрации зон и исполкомов, чтобы создать внешние условия для работы девелопера, и что будет, если эти обязательства не будут выполнены.
Далее, должны быть оговорены условия передачи прав на земельный участок по завершению строительства. Здесь также могут быть вопросы. Взять, например, залог. У нас есть такое понятие, как "незавершенки". Сегодня они (так сложилась практика) закладываются как объекты незавершенного строительства. Но если новый Гражданский кодекс будет принят в сегодняшней редакции, то там записано, что те объекты, на которые нет акта приемки в эксплуатацию, будут рассматриваться как строительные материалы. Следовательно, при получении кредита закладывать придется не сами недостроенные объекты, а что-то другое, например, право аренды или право застройки. Но тогда возникает вопрос, как оценить права застройки. А это тоже своего рода неопределенность, которую следует учесть при заключении договора.
Неизвестна и процедура изменения арендной платы, если она долговременная и выплачивается по годам или месяцам. И здесь есть два подхода. Первый — когда арендная плата определяется в процентах от рыночной стоимости и второй — от кадастровой стоимости. Но у нас пока нет ни той, ни другой, поэтому лучше поставить ограничение на предел увеличения арендной платы за год.
Таким образом, что же сегодня нужно сделать администрациям СЭЗ в отношение земли? Первое — это попытаться определить настоящую ее ценность, сопоставив финансовые и экономические последствия. И второе — определиться, как увеличить рыночную стоимость земли, хотя бы для того, чтобы получать больше доход.
Несколько слов о земельной реформе
Земельная реформа должна начинаться не с земель сельскохозяйственного назначения. Она должна начинаться с больших городов, там, где дорожает земля. И у нас в этом плане есть определенные подвижки. Но у нас другая проблема, опять же в связи с тем, что нельзя сделать ставку арендной платы больше ставки земельного налога.
Кроме того, плата за землю должна привязываться к ее рыночной стоимости, а не нормативной, как это существует в Беларуси. И такой подход способствует нерациональному использованию земли, поскольку нормативная цена фактически не учитывает качество земельного участка, которое, как известно, постоянно меняется. По сути дела, качество участка повышается, а нормативная цена — нет. Зарплата наша увеличивается или уменьшается, валовой продут тоже изменяется, однако цена земли остается постоянной. Нет обратной связи. Нет системы управления.
Отсутствие же рыночных подходов к оценке земли и самой методики оценки может вызывать спорные вопросы и в случае предоставления земли в собственность субъектам хозяйствования, то есть юридическим лицам. Хотя, если по большому счету, такая проблема, как считают специалисты, сегодня пока не имеет актуальности, как, впрочем, и сам вопрос приобретения в собственность земли юридическими лицами. А все потому, что процедура передачи настолько сложна, что осмелиться ее пройти смогут лишь единицы. К тому же в случае реорганизации юридического лица право собственности теряется. А что же это за собственность? Реорганизация — это когда есть правопреемник, к которому и должно переходить право на имущество предшественника, в том числе и землю. А последнее вроде как не предусматривается.
То есть у нас по-прежнему разделено гражданское и земельное законодательство.
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Для того чтобы представить все несовершенство земельного и налогового законодательства в Беларуси, проанализируем существующие подходы по взиманию различных платежей за землю, предоставляемую инвесторам на правах аренды и в собственность, и определению величин этих платежей.
Аренда
Что касается аренды, то в принципе существует два типа арендной платы за землю, предоставляемую инвестором. Первый — это периодический: например, когда в договоре аренды говорится, что плата осуществляется в последних числах месяца очередного квартала. При таком способе в договоре оговариваются условия изменения ставок аренды, если договор заключается на длительное время. Например в г. Москве в договоре пишут, что арендная ставка не может возрасти за год больше чем на 7%. Второй способ — единовременный, когда вся выплата арендной платы делается сразу за будущий период. В этом случае сумма единовременной выплаты осуществляется с понижающим коэффициентом.
Теперь что касается размера арендной платы. В Беларуси он ограничен законодательством. Предельный размер арендной платы для резидентов не должен превышать ставок земельного налога по соответствующим категориям земель. Эта норма уже давно устарела. И сегодня Госкомзем вышел с предложением снять это ограничение. Во-первых, оно не позволяет установить размер арендной платы в процентах от рыночной стоимости, как это делается во всем мире. А во-вторых, существующее ограничение не дает возможности дифференцировать арендную плату по видам использования земель и типам арендаторов. Например, в Москве, Нижнем Новгороде и других городах России такая дифференциация весьма значительная. Причем минимальная арендная плата предусмотрена для земель, которые заняты объектами и строительством объектов для Правительства Москвы. Максимальная же устанавливается для тех арендаторов, которые получают высокий доход (адвокатских и нотариальных контор и т.д.). Кроме этого, арендная плата дифференцируется по месту положения — 17 раз.
По-прежнему несовершенной остается у нас система налогообложения земли, которая никак не увязана с рыночной стоимостью земельных участков. Как ни странно, у нас для вновь размещаемых объектов ставки выше, чем для существующих. Во всех странах все с точностью наоборот, потому что застройщик (девелопер) в период строительства несет массу затрат, а потому больше чем когда нуждается в помощи. Поэтому арендная плата минимальная. И только после окончания строительства налог на землю повышается.
Когда вводилась у нас налоговая норма, то она была в первую очередь направлена на уменьшение долгостроя, т.е. для стимулирования скорейшего освоения земельного участка. Но, как показывает практика, эффект от такого введения получается, как правило, обратный.
Земельный рынок и стоимость прав на землю
У нас бытует мнение, что земельного рынка в Беларуси нет. Но это не совсем так, поскольку есть оборот гражданских прав на землю (это могут быть права аренды, права временного пользования или постоянного владения).
Особенно ярко это видно на следующем примере. 12 октября на ярмарке недвижимости продавались два объекта, расположенные в центре Минска, с оценочной стоимостью, определенной по стандартной методике. В ходе аукционных торгов их цена возросла в 190 и 33,3 раза. Согласно действующему законодательству, переход права владения и права пользования земельным участком осуществляется при переходе права собственности на строение. И в упомянутом случае новые собственники земли законным образом приобрели вместе с полуразвалившимися зданиями на ул. Замковой и права аренды (аренды или пользования) на землю, не оцененные при определении стартовой цены объектов. Причем по 132,2 и 473 у.е. за квадратный метр, тогда как стоимость самих построек составила соответственно 3,8 и 2,2 у.е. за квадратный метр.
Если проанализировать эту ситуацию, то получается, что на самом деле на этом аукционе продавалось право пользования (либо аренды) землей и "улучшение" земли в виде физически устаревших зданий. (Под улучшением земельного участка следует понимать любые мероприятия, направленные на увеличение его рыночной стоимости, будь-то строительство объектов, работы по благоустройству или, наоборот, работы по подготовке участка к застройке и т.д.)
Таким образом, с приватизацией объектов коммунальной собственности в Беларуси одновременно происходит приватизация земли, хотим мы этого или нет. Вот только земля, ценнейшее достояние государства, в этом случае никак не учитывается и не ценится.
Земля в СЭЗ
Следующее, что хотелось бы отметить, это то, что если существует соревнование за землю (а в свободной экономической зоне основной экономический ресурс — земля), то должна существовать рыночная стоимость. В то же время предложение земли в СЭЗ ограничено пределами этой зоны. И здесь главная задача состоит в том, чтобы повысить рыночную стоимость этой земли, т. е. нужно формировать спрос. И тут существует много вариантов.
Первый — обустройство территории. Второй — создание привлекательных условий для девелопера (застройщика), который путем застройки участка получает доход. При этом специфика СЭЗ как раз и состоит в том, чтобы создать более чем в других местах привлекательные условия. Это значит, например, что земля может быть предложена по цене, меньше рыночной.
Но здесь возникает другая проблема: эта цена по идее не должна быть меньше, чем затраты, которые были понесены в связи с обустройством земли. Ведь обустройство в обязательном случае должно предусматривать получение дохода.
Но что делать, если существующий спрос вынуждает предлагать цену аренды (продажи), не покрывающую затрат на обустройство? В этом случае нужно задуматься не о финансовых последствиях этой деятельности (обустройства), а об экономических. Что последнее означает?
Во многих случаях арендная плата сводится до нуля, причем с единственной целью — заманить инвестора и дать ему возможность закрепиться на земле, вложить в нее свои средства. В последующем он начинает платить налоги на созданную им же самим недвижимость, создает рабочие места, создает инфраструктуру. И это соотношение между финансами, которые можно получить (плата за землю), и последствиями экономическими и есть показатель эффективности предоставления земли по заниженным ставкам.
Но помимо снижения цены на землю, как одного из способов заманивания инвестора, необходимо обеспечить его правовую защиту, как это делается, например, в Нижнем Новгороде. Там позиция такая. Сначала определяют, кто должен улучшать землю. Ответ — коммерческие застройщики (девелоперы). Они получают права на землю и анализируют рынок, смогут ли они с выгодой вернуть или окупить вложенные затраты. Следовательно, у них есть риск: в стране могут в любой момент измениться инвестиционный климат, подняться налоги, измениться условия хозяйствования и цены на стройматериалы. Но помимо риска у инвестора (девелопера) еще есть масса неопределенности. Причем, если с риском нельзя бороться, а можно только ожидать, то неопределенность можно уменьшить через договор аренды. Как раз в нем могут быть отражены те вопросы, которые не предусмотрены законодательством.
В Нижнем Новгороде, например, в договоре для девелоперов есть пункты, определяющие совокупность прав на земельный участок, т.е. заранее оговариваются права, которыми может обладать застройщик. Все его возможности (права) записываются в приложении к договору аренды. Понятно, что, прежде чем оговорить эти права, нужно разработать схему функционального зонирование территории, т.е. регламент использования каждого конкретного земельного участка — совокупность ограничений и разрешений. Зная заранее этот регламент, инвестор сможет выбрать тот вариант прав на землю, который ему более выгоден в данный момент.
Если же взять договор аренды у нас, то он располагается практически на одной странице. Договор аренды в Нижнем Новгороде состоит из более чем 60 страниц.
Важно также отметить, что застройщику необходимо знать и намерения арендодателя по осуществлению внешних улучшений земельных участков, которые не требуют затрат девелоперов. Поэтому в договоре также важно заранее оговаривать, в чем состоят обязанности администрации зон и исполкомов, чтобы создать внешние условия для работы девелопера, и что будет, если эти обязательства не будут выполнены.
Далее, должны быть оговорены условия передачи прав на земельный участок по завершению строительства. Здесь также могут быть вопросы. Взять, например, залог. У нас есть такое понятие, как "незавершенки". Сегодня они (так сложилась практика) закладываются как объекты незавершенного строительства. Но если новый Гражданский кодекс будет принят в сегодняшней редакции, то там записано, что те объекты, на которые нет акта приемки в эксплуатацию, будут рассматриваться как строительные материалы. Следовательно, при получении кредита закладывать придется не сами недостроенные объекты, а что-то другое, например, право аренды или право застройки. Но тогда возникает вопрос, как оценить права застройки. А это тоже своего рода неопределенность, которую следует учесть при заключении договора.
Неизвестна и процедура изменения арендной платы, если она долговременная и выплачивается по годам или месяцам. И здесь есть два подхода. Первый — когда арендная плата определяется в процентах от рыночной стоимости и второй — от кадастровой стоимости. Но у нас пока нет ни той, ни другой, поэтому лучше поставить ограничение на предел увеличения арендной платы за год.
Таким образом, что же сегодня нужно сделать администрациям СЭЗ в отношение земли? Первое — это попытаться определить настоящую ее ценность, сопоставив финансовые и экономические последствия. И второе — определиться, как увеличить рыночную стоимость земли, хотя бы для того, чтобы получать больше доход.
Несколько слов о земельной реформе
Земельная реформа должна начинаться не с земель сельскохозяйственного назначения. Она должна начинаться с больших городов, там, где дорожает земля. И у нас в этом плане есть определенные подвижки. Но у нас другая проблема, опять же в связи с тем, что нельзя сделать ставку арендной платы больше ставки земельного налога.
Кроме того, плата за землю должна привязываться к ее рыночной стоимости, а не нормативной, как это существует в Беларуси. И такой подход способствует нерациональному использованию земли, поскольку нормативная цена фактически не учитывает качество земельного участка, которое, как известно, постоянно меняется. По сути дела, качество участка повышается, а нормативная цена — нет. Зарплата наша увеличивается или уменьшается, валовой продут тоже изменяется, однако цена земли остается постоянной. Нет обратной связи. Нет системы управления.
Отсутствие же рыночных подходов к оценке земли и самой методики оценки может вызывать спорные вопросы и в случае предоставления земли в собственность субъектам хозяйствования, то есть юридическим лицам. Хотя, если по большому счету, такая проблема, как считают специалисты, сегодня пока не имеет актуальности, как, впрочем, и сам вопрос приобретения в собственность земли юридическими лицами. А все потому, что процедура передачи настолько сложна, что осмелиться ее пройти смогут лишь единицы. К тому же в случае реорганизации юридического лица право собственности теряется. А что же это за собственность? Реорганизация — это когда есть правопреемник, к которому и должно переходить право на имущество предшественника, в том числе и землю. А последнее вроде как не предусматривается.
То есть у нас по-прежнему разделено гражданское и земельное законодательство.
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 49 за 1998 год в рубрике новости
