Проблемы реконструкции жилищного фонда первых массовых серий
Опыт и пути их решения в странах СНГ
Решение проблемы модернизации жилищного фонда первых массовых серий имеет важное социально-экономическое значение в области обеспечения граждан современным жилищем. Это позволит не только поддержать фонд в удовлетворительном техническом состоянии, снизить размеры потерь по ветхости, но и предполагает значительный социально-градостроительный эффект обновления жилой Среды, получение дополнительной жилплощади на освоенных городских территориях, а также качественное обновление самого жилья, удовлетворяющее условиям рынка и приватизации.
Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда особо ярко проявляется в условиях становления рыночных отношений, когда формируется стоимость земли, резко возрастает стоимость энергоносителей, строительных материалов и других ресурсов, необходимых для эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства.
При реконструкции не требуется отвода новых земель, а за счет надстройки и расширения зданий, достройки отдельных незавершенных жилых образований повышается интенсивность использования городских территорий. В результате появляется возможность получить дополнительную жилую площадь на подготовленных в инженерном отношении земельных участках со значительной экономией энергии и ресурсов. Прирост жилой площади при реконструкции зданий в 1,5—2 раза дешевле, чем новое строительство, на 25—40% снижаются расходы материальных ресурсов, в 1,5 раза — затраты на создание и обновление инженерной инфраструктуры.
Реконструкция является той областью строительной деятельности, которая позволяет наиболее рационально использовать ограниченные финансовые ресурсы для получения наибольшего социального и экономического эффекта в условиях, когда особенно трудно решать вопросы инвестирования в жилищное строительство.
Эти преимущества реконструкции особенно эффективно могут проявиться при обновлении фонда жилых домов первых массовых серий строительства 60—70 гг.
Эти типовые дома построены из долговечных материалов (бетон, кирпич), обустроены всеми основными видами инженерного оборудования, предназначены для посемейного заселения квартир. По мнению специалистов России, прочность, устойчивость и конструктивная надежность зданий не вызывает беспокойства. Подавляющее большинство из них обладает значительными запасами прочности, способными воспринять дополнительную нагрузку от надстраиваемых 1—2 этажей без усиления существующих несущих конструкций. Это позволяет ощутимо (на 25—40% по данным России, на 20% — Беларуси) снизить себестоимость дополнительного жилья, получаемого при реконструкции, в сравнении с аналогичными показателями в новом строительстве.
Целесообразность
Актуальность, социальная и экономическая целесообразность осуществления такой реконструкции определяются: во-первых, масштабностью, относительной однородностью и социальной значимостью фонда жилых домов первых массовых серий (4—5-этажные типовые дома первого поколения построены практически во всех странах СНГ); во-вторых, запасами несущей способности типовых домов, позволяющими увеличить их этажность на 1—2 этажа без усиления существующих конструкций стен и фундаментов.
Масштабность жилищного фонда, однородность планировочных и конструктивных решений домов позволяют осуществить широкое внедрение типизированных конструктивных и технологических решений, отработанных на пилотных объектах реконструкции, повторно использовать проверенные практикой проекты, сэкономив тем самым время и затраты на проектирование. Технически и экономически обоснованные сроки проведения реконструкции, модернизации или капительного ремонта в домах, построенных 30—35 лет назад, исчерпываются. Дальнейшее промедление приведет не только к удорожанию ремонтно-реконструктивных работ, но и к неоправданно высоким затратам по эксплуатации зданий.
Необходимые мероприятия
Мероприятия по обновлению фонда 4—5-этажных домов включают в себя: осуществление ремонта всех жилых домов первых массовых серий, то есть ликвидацию последствий физического износа этих зданий; модернизацию планировочных решений квартир и секций с заменой инженерного оборудования или его существенным обновлением, что позволит повысить потребительскую стоимость жилищ в типовых домах, обеспечит возможность контроля, учета и регулирования расхода тепла, питьевой воды и электроэнергии; реконструкцию, то есть надстройку зданий и пристройку к ним дополнительных объемов. Это позволит увеличить объемы жилищного фонда в этих домах на 30—35% без отвода новых земель и затрат на инженерное обустройство территорий.
Важным направлением реконструктивных работ является улучшение внешнего облика типовых домов и сложившейся из них застройки. Пристраиваемые к домам объемы, устройство этажей или устройство мансард изменяет силуэт застройки, улучшает качество и разнообразие отделки фасадов.
Превращение домов первых массовых серий в более благоустроенные и более экономичные жилища должно явиться побудительным фактором ускорения приватизации квартир, оживления жилищного рынка. Эти меры должны способствовать образованию жилищных кооперативов, сообществ собственников (кондоминиумов) и других форм самоуправления жилищным фондом.
Решение проблемы реконструкции предусматривает выполнение комплекса научных, проектных и строительных работ, результаты которых должны обеспечить благоприятные условия для осуществления широкомасштабной реконструкции всего фонда типовых домов первых массовых серий в период с 2000 по 2010 год.
Для этого в относительно короткие сроки — до конца 1999 года предстоит: создать законодательно-правовую базу деятельности по сохранению и обновлению жилищного фонда, регламентирующую защиту прав и взаимообязательств физических и юридических лиц — участников ремонтно-реконструктивного процесса; завершить разработку нормативной документации в области ремонта и реконструкции жилищного фонда; разработать методические материалы по проектированию, технико-экономической и социальной оценке эффективности, методам осуществления работ по реконструкции, модернизации и ремонту типовых зданий и сложившейся из них застройки в различных условиях строительства; осуществить экспериментальную реконструкцию (модернизацию) домов-представителей массовых серий в большинстве регионов стран, обобщить опыт обновления пилотных проектов и обеспечить широкое распространение его положительных результатов; осуществить создание, апробацию и совершенствование кредитно-финансовых механизмов реконструкционной деятельности, выработку инвестиционной политики.
Реализация программы реконструкции домов первых массовых серий позволит сохранить еще на 30 лет жилищный фонд объемом около 400 млн м 2 в России, Украине и Беларуси. Будут улучшены условия проживания не менее 25 млн граждан.
Финансирование
Широкому развертыванию ремонтно-реконструктивных работ препятствуют нерешенность вопросов их финансирования, отсутствие необходимых накоплений на капитальный ремонт, низкая платежеспособность населения. Поэтому особое внимание следует уделять созданию и функционированию кредитно-финансовых механизмов. Фонд типовых зданий отличается важной особенностью — он не обременен кредитными обязательствами, то есть представляет собой огромную залоговую ценность. Это открывает возможность выполнять ремонтно-реконструктивные работы за счет средств ипотечного кредита.
Источниками внебюджетного финансирования должны стать целевые жилищные фонды, которые уже начали функционировать в России (Татарстан, Воронежская, Тверская, Белгородская области). Важно привлечь накопления граждан, и здесь могут быть эффективно использованы жилищные облигации, к выпуску которых приступило Правительство Москвы, безвозмездные адресные субсидии из местных бюджетов и фондов, стимулирующие финансовое участие населения в обновлении своих жилищ. Прибыль от реализации на рынке нового полученного при реконструкции жилья может быть реинвестирована в дальнейшую реконструкцию жилищного фонда.
Расчеты показывают, что незначительная часть затрат окупится в ближайшие 4-5 лет за счет экономии энергетических ресурсов, реализации дополнительной жилплощади, более рационального использования городских территорий.
Предыдущий опыт
Начало этому было положено в 80-е годы в СССР (в Краснодаре и Минске были реконструированы 2 дома-представителя серии 1-335), затем в 1996 году в Санкт-Петербурге была осуществлена комплексная реконструкция типового 5-этажного дома с надстройкой 4-х этажей и расширением здания. Следующим экспериментом стала реконструкция дома серии 1-468 в Екатеринбурге с использованием французской разработки, адаптированной к местным условиям. Также эксперимент по комплексной реконструкции жилой застройки проходит в г. Лыткарино Московской области. Здесь особую актуальность имеет интенсификация использования имеющихся городских земель за счет уплотнения существующей застройки, надстройки зданий с размещением на дополнительных площадях объектов общественного назначения и жилья.
Особое место в системе мероприятий по обновлению фонда жилых домов первых массовых серий занимает московская «Программа реконструкции 5-этажных домов начального периода индустриального домостроения». В российской столице фонд таких зданий превышает 20 млн м 2. Будучи пионером крупнопанельного домостроения, Москва в 50-60-е годы застраивалась домами, которые по своим эксплуатационным качествам оказались настолько несовершенны, что их дальнейшее использование становится экономически нецелесообразным. Поэтому деятельность московских строителей заключается, в основном, не в реконструкции или модернизации домов, а в радикальном преобразовании сложившейся из них застройки. В Москве осуществляется снос домов большинства первых московских серий и строительство на их месте новых многоэтажных зданий. Вместе с тем, в те же годы в Москве были построены пятиэтажки, которые обладают достаточными запасами прочности, легко поддаются перепланировке. Как правило, это дома с продольными несущими стенами в кирпичном, крупноблочном или крупнопанельном исполнении. О том, что эти дома могут быть доведены по своим потребительским качествам до уровня современных зданий, говорят не только проектные разработки и материалы многочисленных всесоюзных и всероссийских конкурсов, но и первый опыт реконструкции этих зданий. В 1997—98 гг. были сданы в эксплуатацию многоквартирные дома, перестроенные из типовых общежитий, возведенных в конце 50-х годов. В ряде районов столицы с 1997 года 5-этажные типовые здания начали надстраивать мансардами с одновременным утеплением наружных ограждений и модернизацией инженерного оборудования.
В России в составе государственной целевой программы «Жилище» действует подпрограмма «Реконструкция жилых домов первых массовых серий».
В настоящее время на Украине уже реализовываются первые пилотные проекты по реконструкции пяти жилых домов в Киеве и Харькове с перепланировкой квартир, надстройкой 6-го мансардного этажа, утеплением стен, устройством лифтов, пристройкой лоджий и др.
На Украине в 1998 году была разработана государственная программа «Реконструкция жилых домов первых массовых серий», которую планируется утвердить на уровне правительства до конца текущего года.
В Беларуси практически уже начата работа по осуществлению массовой реконструкции и модернизации жилых домов, особенно их утепление с использованием опыта Германии. К настоящему времени произведено утепление около 170 жилых домов (3060 квартир) различных конструктивных систем.
В 1997 году Правительством Республики Беларусь была одобрена «Государственная программа модернизация и тепловая реабилитация жилых домов на 1997—2000 гг.».
Отечественный и зарубежный опыт сохранения и обновления жилищного фонда показывает, что его реконструкция и модернизация достигают положительных социальных и экономических результатов при соблюдении ряда принципиальных положений. Прежде всего, переустройство любого городского здания должно осуществляться на основе предварительно разработанной концепции реконструкции застройки с учетом месторасположения в ней данного здания. Только в этом случае удается добиться гармоничного, ансамблевого решения обновленного квартала или микрорайона.
По материалам 9-ого заседания Межправительственного совета по сотрудничеству в строительной деятельности стран СНГподготовила Елена СЫС
Решение проблемы модернизации жилищного фонда первых массовых серий имеет важное социально-экономическое значение в области обеспечения граждан современным жилищем. Это позволит не только поддержать фонд в удовлетворительном техническом состоянии, снизить размеры потерь по ветхости, но и предполагает значительный социально-градостроительный эффект обновления жилой Среды, получение дополнительной жилплощади на освоенных городских территориях, а также качественное обновление самого жилья, удовлетворяющее условиям рынка и приватизации.
Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда особо ярко проявляется в условиях становления рыночных отношений, когда формируется стоимость земли, резко возрастает стоимость энергоносителей, строительных материалов и других ресурсов, необходимых для эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства.
При реконструкции не требуется отвода новых земель, а за счет надстройки и расширения зданий, достройки отдельных незавершенных жилых образований повышается интенсивность использования городских территорий. В результате появляется возможность получить дополнительную жилую площадь на подготовленных в инженерном отношении земельных участках со значительной экономией энергии и ресурсов. Прирост жилой площади при реконструкции зданий в 1,5—2 раза дешевле, чем новое строительство, на 25—40% снижаются расходы материальных ресурсов, в 1,5 раза — затраты на создание и обновление инженерной инфраструктуры.
Реконструкция является той областью строительной деятельности, которая позволяет наиболее рационально использовать ограниченные финансовые ресурсы для получения наибольшего социального и экономического эффекта в условиях, когда особенно трудно решать вопросы инвестирования в жилищное строительство.
Эти преимущества реконструкции особенно эффективно могут проявиться при обновлении фонда жилых домов первых массовых серий строительства 60—70 гг.
Эти типовые дома построены из долговечных материалов (бетон, кирпич), обустроены всеми основными видами инженерного оборудования, предназначены для посемейного заселения квартир. По мнению специалистов России, прочность, устойчивость и конструктивная надежность зданий не вызывает беспокойства. Подавляющее большинство из них обладает значительными запасами прочности, способными воспринять дополнительную нагрузку от надстраиваемых 1—2 этажей без усиления существующих несущих конструкций. Это позволяет ощутимо (на 25—40% по данным России, на 20% — Беларуси) снизить себестоимость дополнительного жилья, получаемого при реконструкции, в сравнении с аналогичными показателями в новом строительстве.
Целесообразность
Актуальность, социальная и экономическая целесообразность осуществления такой реконструкции определяются: во-первых, масштабностью, относительной однородностью и социальной значимостью фонда жилых домов первых массовых серий (4—5-этажные типовые дома первого поколения построены практически во всех странах СНГ); во-вторых, запасами несущей способности типовых домов, позволяющими увеличить их этажность на 1—2 этажа без усиления существующих конструкций стен и фундаментов.
Масштабность жилищного фонда, однородность планировочных и конструктивных решений домов позволяют осуществить широкое внедрение типизированных конструктивных и технологических решений, отработанных на пилотных объектах реконструкции, повторно использовать проверенные практикой проекты, сэкономив тем самым время и затраты на проектирование. Технически и экономически обоснованные сроки проведения реконструкции, модернизации или капительного ремонта в домах, построенных 30—35 лет назад, исчерпываются. Дальнейшее промедление приведет не только к удорожанию ремонтно-реконструктивных работ, но и к неоправданно высоким затратам по эксплуатации зданий.
Необходимые мероприятия
Мероприятия по обновлению фонда 4—5-этажных домов включают в себя: осуществление ремонта всех жилых домов первых массовых серий, то есть ликвидацию последствий физического износа этих зданий; модернизацию планировочных решений квартир и секций с заменой инженерного оборудования или его существенным обновлением, что позволит повысить потребительскую стоимость жилищ в типовых домах, обеспечит возможность контроля, учета и регулирования расхода тепла, питьевой воды и электроэнергии; реконструкцию, то есть надстройку зданий и пристройку к ним дополнительных объемов. Это позволит увеличить объемы жилищного фонда в этих домах на 30—35% без отвода новых земель и затрат на инженерное обустройство территорий.
Важным направлением реконструктивных работ является улучшение внешнего облика типовых домов и сложившейся из них застройки. Пристраиваемые к домам объемы, устройство этажей или устройство мансард изменяет силуэт застройки, улучшает качество и разнообразие отделки фасадов.
Превращение домов первых массовых серий в более благоустроенные и более экономичные жилища должно явиться побудительным фактором ускорения приватизации квартир, оживления жилищного рынка. Эти меры должны способствовать образованию жилищных кооперативов, сообществ собственников (кондоминиумов) и других форм самоуправления жилищным фондом.
Решение проблемы реконструкции предусматривает выполнение комплекса научных, проектных и строительных работ, результаты которых должны обеспечить благоприятные условия для осуществления широкомасштабной реконструкции всего фонда типовых домов первых массовых серий в период с 2000 по 2010 год.
Для этого в относительно короткие сроки — до конца 1999 года предстоит: создать законодательно-правовую базу деятельности по сохранению и обновлению жилищного фонда, регламентирующую защиту прав и взаимообязательств физических и юридических лиц — участников ремонтно-реконструктивного процесса; завершить разработку нормативной документации в области ремонта и реконструкции жилищного фонда; разработать методические материалы по проектированию, технико-экономической и социальной оценке эффективности, методам осуществления работ по реконструкции, модернизации и ремонту типовых зданий и сложившейся из них застройки в различных условиях строительства; осуществить экспериментальную реконструкцию (модернизацию) домов-представителей массовых серий в большинстве регионов стран, обобщить опыт обновления пилотных проектов и обеспечить широкое распространение его положительных результатов; осуществить создание, апробацию и совершенствование кредитно-финансовых механизмов реконструкционной деятельности, выработку инвестиционной политики.
Реализация программы реконструкции домов первых массовых серий позволит сохранить еще на 30 лет жилищный фонд объемом около 400 млн м 2 в России, Украине и Беларуси. Будут улучшены условия проживания не менее 25 млн граждан.
Финансирование
Широкому развертыванию ремонтно-реконструктивных работ препятствуют нерешенность вопросов их финансирования, отсутствие необходимых накоплений на капитальный ремонт, низкая платежеспособность населения. Поэтому особое внимание следует уделять созданию и функционированию кредитно-финансовых механизмов. Фонд типовых зданий отличается важной особенностью — он не обременен кредитными обязательствами, то есть представляет собой огромную залоговую ценность. Это открывает возможность выполнять ремонтно-реконструктивные работы за счет средств ипотечного кредита.
Источниками внебюджетного финансирования должны стать целевые жилищные фонды, которые уже начали функционировать в России (Татарстан, Воронежская, Тверская, Белгородская области). Важно привлечь накопления граждан, и здесь могут быть эффективно использованы жилищные облигации, к выпуску которых приступило Правительство Москвы, безвозмездные адресные субсидии из местных бюджетов и фондов, стимулирующие финансовое участие населения в обновлении своих жилищ. Прибыль от реализации на рынке нового полученного при реконструкции жилья может быть реинвестирована в дальнейшую реконструкцию жилищного фонда.
Расчеты показывают, что незначительная часть затрат окупится в ближайшие 4-5 лет за счет экономии энергетических ресурсов, реализации дополнительной жилплощади, более рационального использования городских территорий.
Предыдущий опыт
Начало этому было положено в 80-е годы в СССР (в Краснодаре и Минске были реконструированы 2 дома-представителя серии 1-335), затем в 1996 году в Санкт-Петербурге была осуществлена комплексная реконструкция типового 5-этажного дома с надстройкой 4-х этажей и расширением здания. Следующим экспериментом стала реконструкция дома серии 1-468 в Екатеринбурге с использованием французской разработки, адаптированной к местным условиям. Также эксперимент по комплексной реконструкции жилой застройки проходит в г. Лыткарино Московской области. Здесь особую актуальность имеет интенсификация использования имеющихся городских земель за счет уплотнения существующей застройки, надстройки зданий с размещением на дополнительных площадях объектов общественного назначения и жилья.
Особое место в системе мероприятий по обновлению фонда жилых домов первых массовых серий занимает московская «Программа реконструкции 5-этажных домов начального периода индустриального домостроения». В российской столице фонд таких зданий превышает 20 млн м 2. Будучи пионером крупнопанельного домостроения, Москва в 50-60-е годы застраивалась домами, которые по своим эксплуатационным качествам оказались настолько несовершенны, что их дальнейшее использование становится экономически нецелесообразным. Поэтому деятельность московских строителей заключается, в основном, не в реконструкции или модернизации домов, а в радикальном преобразовании сложившейся из них застройки. В Москве осуществляется снос домов большинства первых московских серий и строительство на их месте новых многоэтажных зданий. Вместе с тем, в те же годы в Москве были построены пятиэтажки, которые обладают достаточными запасами прочности, легко поддаются перепланировке. Как правило, это дома с продольными несущими стенами в кирпичном, крупноблочном или крупнопанельном исполнении. О том, что эти дома могут быть доведены по своим потребительским качествам до уровня современных зданий, говорят не только проектные разработки и материалы многочисленных всесоюзных и всероссийских конкурсов, но и первый опыт реконструкции этих зданий. В 1997—98 гг. были сданы в эксплуатацию многоквартирные дома, перестроенные из типовых общежитий, возведенных в конце 50-х годов. В ряде районов столицы с 1997 года 5-этажные типовые здания начали надстраивать мансардами с одновременным утеплением наружных ограждений и модернизацией инженерного оборудования.
В России в составе государственной целевой программы «Жилище» действует подпрограмма «Реконструкция жилых домов первых массовых серий».
В настоящее время на Украине уже реализовываются первые пилотные проекты по реконструкции пяти жилых домов в Киеве и Харькове с перепланировкой квартир, надстройкой 6-го мансардного этажа, утеплением стен, устройством лифтов, пристройкой лоджий и др.
На Украине в 1998 году была разработана государственная программа «Реконструкция жилых домов первых массовых серий», которую планируется утвердить на уровне правительства до конца текущего года.
В Беларуси практически уже начата работа по осуществлению массовой реконструкции и модернизации жилых домов, особенно их утепление с использованием опыта Германии. К настоящему времени произведено утепление около 170 жилых домов (3060 квартир) различных конструктивных систем.
В 1997 году Правительством Республики Беларусь была одобрена «Государственная программа модернизация и тепловая реабилитация жилых домов на 1997—2000 гг.».
Отечественный и зарубежный опыт сохранения и обновления жилищного фонда показывает, что его реконструкция и модернизация достигают положительных социальных и экономических результатов при соблюдении ряда принципиальных положений. Прежде всего, переустройство любого городского здания должно осуществляться на основе предварительно разработанной концепции реконструкции застройки с учетом месторасположения в ней данного здания. Только в этом случае удается добиться гармоничного, ансамблевого решения обновленного квартала или микрорайона.
По материалам 9-ого заседания Межправительственного совета по сотрудничеству в строительной деятельности стран СНГподготовила Елена СЫС
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 43 за 1998 год в рубрике экономика
