Новый катализатор приватизационных процессов

Организованная Министерством по управлению госимуществом и приватизации РБ и Белорусской ассоциацией "Недвижимость" Республиканская ярмарка недвижимости, в программу которой вошли выставка недвижимости, аукцион по продаже объектов государственной собственности и принадлежащих государству акций и конференция "Недвижимость Беларуси", состоялась 12 октября в Минске.

В выставке приняли участие около 30 государственных и коммерческих организаций, непосредственно связанных с рынком недвижимости. Посетители выставки могли не только ознакомиться с объектами недвижимости, выставленными для купли-продажи, обмена, аренды, но и непосредственно заключить сделки.

На упомянутый аукцион было выставлено 5 объектов, 4 из которых приобретено. С учетом определенного снижения активности, имеющего место в данной сфере деятельности в последнее время, повышенное внимание участников ярмарки к аукциону можно считать закономерным.

С докладами на конференции выступили министр по управлению госимуществом и приватизации РБ В. А. Новак, заместитель председателя постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания РБ, президент Белорусской ассоциации "Недвижимость" В. П. Хрол, заместитель министра экономики РБ А. Н. Тур, начальник главного управления инфраструктуры жилища Минстройархитектуры РБ В. Б. Подволоцкий, директор Республиканского центра учета недвижимости при Минжилкомхозе РБ Н. Д. Улахович, представитель Нацбанка РБ С. Н. Линкевич, судья Верховного суда РБ А. М. Соколовская, генеральный директор Национального кадастрового агентства С. А. Шавров, президент Института недвижимости и оценки К. В. Холопик, президент Белорусской нотариальной палаты И. И. Королева и руководитель проекта Международной финансовой корпорации "Малая приватизация в Беларуси" Джефф Ферри.

На докладе г-на Ферри "Голландский аукцион: новый подход к решению старых задач" хотелось бы остановиться подробнее.

Как отметил докладчик, так называемый голландский аукцион является новшеством только для РБ. Практиковаться аукционная продажа, предусматривающая снижение первоначальных цен, начала именно в Голландии, но уже в Казахстане этот метод был успешно применен при продаже объектов коммунальной собственности.

Известен и такой пример использования голландского опы-та в России, как продажа иномарок госчиновников по инициативе Б. Е. Немцова.

У тех, кто внедрял этот новый метод аукционной торговли в РБ, были определенные надежды на то, что он позволит справиться с застарелыми болячками. Давно пора прекратить расходовать средства государства на содержание бесхозного имущества, вовлечь это имущество в хозяйственный оборот, заставить его работать и приносить доход.

В стране насчитываются тысячи объектов незавершенного строительства, много неиспользуемых зданий и сооружений, принадлежащих госпредприятиям и учреждениям. Содержать их дорого, платить налоги за обладание ими - расточительно. Наиболее предпочтительный выход - продать их. Но как это сделать, если высокая балансовая стоимость каждого из них отпугивает любого потенциального покупателя?

До появления голландского метода объекты такого рода выставлялись на обычные аукционы. Законодательство РБ позволяет применять коэффициенты, снижающие начальную цену объекта в зависимости от степени его готовности и его местонахождения, а также, разумеется, чернобыльского фактора.

Но это не является гарантией того, что объект будет продан. Если покупателей нет и аукцион не принес результата, можно снижать стартовую цену до 20% после первого результативного аукциона (и еще на 30% - после второго). Значит, для снижения цены на 50% следует провести 3 аукциона. Время уходит, шансы же на продажу объекта по-прежнему невелики.

С внедрением же голландского метода у государства появилась возможность пятикратного снижения цены объекта, не тратя времени на подготовку нескольких торгов. Это значит, что оно может быстро продать множество дорогостоящих незавершенных и неиспользуемых зданий и помещений. Не менее важна сегодня и возможность продажи в частные руки действующих предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания: экономика страны теряет огромные средства из-за наличия в составе ее отраслей огромного количества неприбыльных предприятий, которые нуждаются в государственной поддержке. Приватизация их должна быть проведена как можно быстрее, однако в соответствии с существующим законодательством РБ голландский метод нельзя применять по отношению к объектам приватизации.

Пятилетний период, в течение которого в республике проводились открытые аукционы, позволил выявить следующую закономерность: быстрее продавались более дешевые объекты. Сегодня своих покупателей ждет множество гораздо более дорогих зданий и помещений. Но опыт оказания помощи, накопленный МФК, говорит: более или менее привлекательные - это просто более или менее дорогие объекты. Если голландский аукцион в состоянии дать выигрыш во времени и повысить привлекательность объектов, возможно его применение и для объектов приватизации. Есть надежда, что это будет реализовано в следующем году.

Аргументами в пользу голландского аукциона служат результаты уже состоявшихся в стране торгов. Основное отличие голландского аукциона от традиционного, так называемого английского. состоит в том, что цена лота может снижаться. Аукционист начинает снижать цену в том случае, если нет желающих купить лот по стартовой цене. Но это не означает, что механизм голландского аукциона сам по себе диктует снижение цены. Он просто позволяет установить прямую связь между оценочной стоимостью объекта и его рыночной ценой.

Этот достаточно гибкий метод позволяет предусматривать и другие ситуации, когда интерес к объекту столь высок, что снижать цену не обязательно. Если один из участников голландского аукциона поднял свой номер сразу после объявления начальной цены, он немедленно становится победителем. Если в самом начале торгов есть двое или более желающих приобрести данный лот и они сразу поднимают свои номера, торг идет на повышение цены, как на обычном аукционе.

Нет ничего страшного в том, что реальная цена объекта порой бывает ниже его оценочной стоимости. Механизм оценки заставляет смотреть на объект с точки зрения вложенных в него средств с учетом инфляции. Если же смотреть на объект с точки зрения потенциального покупателя, то в глазах последнего недостроенный нулевой цикл какого-то будущего гигантского комплекса ровным счетом ничего из себя не представляет. Очень часто тех денег, которые необходимо заплатить за недостроенный объект с точки зрения произведенных затрат, как раз и не хватает на то, чтобы его достроить. Кто-то, несмотря ни на что, заинтересовался постепенно разваливающимся долгостроем? Так следует поощрить его, оставить ему эти деньги!

Опыт применения голландского аукциона ценен тем, что это - еще один шаг к внедрению механизма, который позволял бы продавать объекты независимо от их оценочной стоимости. Неважно, как будет называться этот механизм, - важно, насколько он будет отвечать принципам рынка. Пока же нормативная база голландского аукциона в РБ не позволяет реализовывать все его преимущества. В частности, она устанавливает предел снижения цены (20% от стартовой цены). А ведь если объект действительно кому-то нужен, его обязательно купят!

Итак, в этом году голландский аукцион может применяться пока что лишь для объектов отчуждения. Можно считать, что эксперимент по внедрению и применению метода осуществляется успешно. Поэтому можно ожидать, что метод перерастет рамки эксперимента и будет использоваться и для продажи объектов малой приватизации (предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания). Необходимо соответствующее решение правительства и Мингосимущества РБ.

Активно применяя голландский аукцион, можно значительно ускорить темпы приватизации.

А вот комментарий по данной теме, данный президентом Белорусской гильдии специалистов по недвижимости Н. Ю. Трифоновым уже в ходе завершившей ярмарку пресс-конференции для журналистов:

- На самом деле все сущее в мире оказывается известным достаточно давно. В 1993 г. (еще без участия МФК) мы уже проводили в Минске совместно с Мингосимущества РБ аукцион такого рода. И имело место сначала понижение цены, а потом, с включением в торги двух участников, ее повышение. Но дело не в том, что те или иные новые для большинства из нас элементы рынка известны. Дело в том, что все должно созреть. История же внедрения практикуемого ныне голландского аукциона в РБ такова. Приказом министра по управлению госимуществом и приватизации РБ была создана комиссия по выработке новых подходов к оценке госсобственности. Мы также участвовали в работе этой комиссии, давая свои рекомендации. После этого в течение полугода все министерства и ведомства и, разумеется, на завершающем этапе СМ РБ также выражали свое отношение к данной теме. Наконец законодательная база для проведения голландских аукционов в РБ была готова, но отнюдь не в полной мере. Ее еще предстоит развивать. И это естественно - ничего никогда не появляется сразу в готовом виде.

На самом деле состояние рынка недвижимости в РБ довольно хорошее. Он уже достаточно развит, достаточно либерализован (подкреплен законодательно) и в достаточно малой степени криминализован. Благодаря постепенному, а не скачкообразному движению вперед нам удалось избежать многих неприятностей. Возможно, к нам устремятся российские капиталы. Во всяком случае, рецессии на белорусском рынке недвижимости сейчас не наблюдается.

Сергей ЗОЛОТОВ, фото Сергея ШАРУБЫ