Реконструкции необходима правовая защита

В последнее время на многие инстанции буквально обрушился шквал писем от жителей одного из столичных микрорайонов, протестующих против уплотнения застройки вблизи их домов. Несмотря на то что строящееся здание отвечает всем современным нормативным документам, граждане активно противодействуют проведению строительных работ, применяя все возможные и невозможные способы - от жалоб до физических действий. В итоге нарушаются запланированные темпы строительства, и происходит это в стране, где жилищная проблема названа правительством первоочередной. Подобные инциденты - не новость, к сожалению, как в столице, так и в других городах республики. Они становятся возможными благодаря отсутствию законов, регламентирующих отношения между заказчиками, инвесторами, с одной стороны, и жителями - с другой.

Причины реконструкции жилых территорий

Необходимость пересмотра застройки городов республики стала актуальной сегодня по многим причинам.

В 60-70-х годах на территории Беларуси, как и в большинства стран бывшего СССР и Восточной Европы, осуществлялось массовое жилищное строительство под гуманным девизом: "Каждой семье - отдельную квартиру!". Однако при решении этой социальной проблемы была нарушена известная триада Витрувия о слагаемых архитектуры: польза, прочность, красота. Диктат строительной технологии и экономики исключил красоту как элемент архитектуры, что привело в целом к наличию большого числа крупных и средних жилых образований, отличительной чертой которых явилась несомасштабная по отношению к человеку среда обитания. Тиражирование архитектурных решений (так называемых типовых проектов) привело к обезличиванию градостроительных комплексов, отсутствию ансамблей, потере индивидуальной среды. Как следствие гуманная цель обернулась социальными рецидивами, безразличием населения к местам проживания и потерей авторитета архитектора как среди жителей, так и в эшелонах властных структур.

Кроме того, во многих городах республики в пределах центральных районов остались незастроенные территории, освоение которых было ранее затруднено из-за сложного рельефа, тяжелых грунтов и т.д. С развитием технических возможностей эти территории стали пригодными для использования под застройку. Нерациональное использование земли было вызвано также тем, что цена земли раньше не принималась в расчет. Современная же экономическая ситуация диктует необходимость перехода от политики экстенсивного использования территорий для жилищного строительства (рост городов за счет освоения ценных высокобалльных угодий пригородных районов) к интенсивному использованию существующих городских территорий.

Помимо нерационального использования городских земель, с течением времени обострилась проблема повышения вероятности возникновения аварийных ситуаций (в основном, инженерных коммуникаций) в существующих зданиях, которая вызвана хроническим недоремонтом жилых домов. Так, недостаток средств в 1996 году привел к снижению общей площади капитально отремонтированных домов в 2,6 раза по сравнению с 1991 годом.

Таким образом, становится очевидным вывод, что среда обитания (жилая среда), созданная на основе проектов начального этапа жилищного строительства, сегодня не отвечает современным критериям: гуманитарным - обезличенность окружения на макро- и микроуровне ( застройка - квартира); градостроительным - монотонность застройки, композиционная ограниченность; архитектурным - тиражирование типовых, маловыразительных решений; экономическим - нерациональное использование ценных городских земель (резервы плотности застройки позволяют довести ее до нормативной без ухудшения условий проживания в пределах противопожарных и санитарно-гигиенических требований); эксплуатационным - износ инженерного оборудования магистральных сетей и внутридомовых коммуникаций, коррозия стальных закладных элементов и нарушение герметичности стыков панелей, недолговечность рулонного покрытия плоских кровель, низкий уровень тепловой защиты ограждающих конструкций (наружных стен, заполнения оконных проемов, кровли) при общем высоком уровне капитальности и долговечности несущих элементов жилых домов.

Пути модернизации

Опыт европейских государств свидетельствует, что при интенсивном использовании городских земель общую площадь жилого фонда можно дополнительно увеличить на 40%.

Это достигается за счет надстройки дополнительных этажей существующих домов; обстройки существующих домов дополнительными объемами; размещения новых домов в существующей городской среде; размещения жилых вставок между существующими домами (так называемое "пломбирование застройки").

Одновременно должны выполняться мероприятия по повышению эффективности эксплуатации существующих домов (утепление ограждающих конструкций, совершенствование инженерных систем, улучшение планировочных качеств квартир и т. д.).

Реализация поставленной задачи может осуществляться как путем выполнения всего комплекса путей и методов, так и сочетания отдельных из них или избирательного применения одного из конкретных приемов.

В настоящее время в городах Республики Беларусь в эксплуатации находится свыше 1800 пятиэтажных крупнопанельных жилых домов, построенных по типовым проектам в индустриальных полносборных конструкциях, и более 7000 домов со стенами из блочных и каменных (кирпичных) конструкций, которые расположены в основном в кварталах массовой жилой застройки (микрорайонах). Все здания общественного обслуживания (детские сады, школы, магазины) также построены по типовым проектам или повторно применяемым проектам.

Плотность застройки в этих жилых образованиях имеет резервы для повышения коэффициента полезного использования территории, которая, как правило, обеспечена всеми инженерными коммуникациями.

Правовая защита градостроительной политики

Определение путей и методов реновации жилой среды в каждом конкретном случае происходит только на основе специально разработанных градостроительных проектов с расчетом социальной и инженерной инфраструктуры и обоснованием инвестиций. Однако отсутствие законодательной базы, предусматривающей обеспечение оптимального режима проведения градостроительной политики, не дает развиваться городскому строительству. Отсутствие четкой правовой системы взаимоотношений приводит зачастую к проявлению "массового эгоизма" жильцов, как в мировой строительной практике принято называть упорное сопротивление отдельных граждан проведению реконструкции застройки.

Обращаясь к опыту ближнего зарубежья, можно привести пример постановления московской городской Думы "О введении в действие закона города Москвы "О проведении градостроительной политики в зонах жилой застройки", созданного в целях защиты прав и согласования интересов граждан при использовании городских земель и проведении градостроительной политики по их месту жительства. Данный закон устанавливает формы согласования публичных и частных интересов при проведении градостроительной деятельности. Предусматривая такие формы работы с жильцами, как градостроительный опрос, референдум и др., закон утверждает, что утвержденная уже схема зонирования территории является разрешенным использованием данного участка земли и осуждению не подлежит.

В Республике Беларусь принята "Государственная программа модернизации и тепловой реабилитации жилых домов на 1997 - 2000 годы", в которой, в числе прочего, также предусматривается внести изменения в законодательно-правовую документацию, касающуюся деятельности по сохранению и обновлению жилищного фонда, регламентирующую защиту прав и взаимообязательств физических и юридических лиц - участников модернизации и тепловой реабилитации. В целом же концептуальные положения программы включают архитектурные, конструкторско-технологические и организационно-правовые аспекты проблемы модернизации жилищного фонда, в первую очередь жилых домов, построенных по типовым проектам первых массовых серий в 50-70-е годы. В рамках программы Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь, государственным предприятием "БелНИИПградостроительства" разрабатываются "Рекомендации по градостроительной реконструкции жилых территорий в городских поселениях Республики Беларусь". Однако на сегодняшний день необходимость создания правового механизма реконструкции остается декларируемой, но нерешенной проблемой.

Проводимая в республике жилищная политика направлена на совершенствование и повышение качества жилых территорий, помогает решать задачи привлечения инвестиций на реконструируемые территории и размещения на них новых видов деятельности, что позволяет сделать предлагаемые мероприятия рентабельными и экономически целесообразными. Однако пока государственная программа не получит правовой поддержки, судьба многих объектов останется нерешенной.

Ольга БРЯНЦЕВА