Обзор ситуации на строительном рынке Республики Беларусь

Рынок строительного бизнеса в республике наряду с целым комплексом других экономических отношений переживает далеко не лучшие времена. Говоря об основных проблемах предпринимателей и государственных строительных организаций (первых в большей степени), хотелось бы отметить как общеэкономические проблемы, связанные с инфляцией и нестабильностью национальной денежной единицы, так и внутриотраслевые вопросы налогообложения и ценообразования как основные преграды на пути наиболее эффективного способа ведения дел.

Тем не менее анализ основных итогов работы экономики Республики Беларусь свидетельствует о некотором оживлении в данном производственном секторе. Так, объем инвестиций в основной капитал (капитальные вложения) за январь-май текущего года увеличился в сопоставимых ценах на 32% по отношению к аналогичному периоду прошлого года и составил 29 983,2 млрд руб. Данный показатель говорит об определенной динамичности развития строительного рынка по сравнению с функционированием экономики в целом. Это подтверждает тот факт, что прирост валового внутреннего продукта за январь-май 1998 г. в сопоставимых ценах составил 13% по отношению к аналогичному периоду 1997 г.

Анализируя структуру капитальных вложений по источникам финансирования, хотелось бы отметить, что средства предприятий и организаций занимают наибольший удельный вес в ресурсах строительного бизнеса - 45,9%.

Необходимо также отметить, что средства населения выступают вторым по значимости источником финансирования, кроме того, их доля в перспективе может еще увеличиться (более подробно на ситуации в жилищном строительстве мы остановимся ниже). Как определенного рода характеристику уровня инвестиционной активности в республике можно рассматривать незначительные доли иностранных инвесторов (2,6%) и иностранных кредитов (1,7%) в структуре источников финансирования данного производственного сектора.

В структуре капитальных вложений по направлению использования готовой строительной продукции наибольшую часть составляют объекты производственного назначения.

На их долю в общем объеме приходится 56,7%. Удельный вес объектов непроизводственного назначения несколько ниже по значению, что говорит о пока что недостаточной социальной направленности строительного рынка Беларуси. В то же время в структуре капитальных вложений объектов непроизводственного назначения преобладает жилищное строительство. Это объясняется тем, что в данном сегменте строительных отношений задействованы интересы огромной массы граждан, нуждающихся в жилье и улучшении жилищных условий.

Строим то, в чем будем жить

Что представляет собой рынок жилищного строительства в Республике Беларусь на сегодняшний момент? На какие моменты следует обратить внимание его действительным участникам и потенциальным инвесторам?

Согласно основным программным документам социально-экономического развития Республики Беларусь на ближайшую и долговременную перспективу, жилищное строительство признано одним из приоритетных его направлений. Отсюда проводимые в стране мероприятия, направленные на стимулирование и повышение деловой активности в области жилищного строительства.

По прогнозу, разработанному при участии Министерства строительства и архитектуры РБ, в 1998 г. в республике намечается ввод 3825,0 тыс. кв. метров общей площади жилья. Объем инвестиций (капиталовложений), требуемых для реализации данного прогноза, оценивается в 45,5 трлн рублей.

Приоритетность развития данного сегмента строительного рынка подтверждает и динамика развития сферы жилищного строительства за последние два года. Наметившийся в 1996 г. рост уверенно набирает обороты. В 1997 г. по сравнению с 1996 г. доля капитальных вложений на строительство жилых домов в структуре всего объема инвестиций на капитальное строительство увеличилась на 5 пунктов и составила 25,1%, а в январе-мае 1998 г. уже 25,8% (в течение года это соотношение будет подвержено незначительному колебанию в зависимости от уровня деловой активности инвесторов). Сегмент жилищного строительства, равный одной четверти рынка всего строительного бизнеса, еще раз подтверждает факт принадлежности данного производственного сектора к одному из наиболее значительных, а следовательно, и привлекательных.

Значимость жилищного строительства есть производная от активности частных инвесторов. Так, удельные веса индивидуальных застройщиков в общем объеме введенного в действие жилья в 1997 г. и январе-мае 1998 г. достигли первой по величине отметки, превысив показатели государственных предприятий и ЖСК, и составили соответственно 29,3 и 51,8%.

Одной из основополагающих тенденций, формирующих внутреннюю структуру рынка по форме собственности ее участников, наметившейся в последнее время, является периодическое (из месяца в месяц) и устойчивое (из года в год) снижение доли участия на рынке государства в пользу бизнеса коллективной формы собственности (АО, ООО, арендных предприятий, ЖСК и т.д.), а также населения.

Все реформационные процессы, происходящие в традиционно существовавшей системе жилищного строительства (с преобладанием государственного финансирования за счет средств республиканского и местных бюджетов), напрямую связаны с реализацией проекта программы внебюджетного финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь до 2000 г., подготовленного Минстройархитектуры совместно с облисполкомами и Минским горисполкомом.

Основополагающие моменты программы регламентируют увеличение удельного веса жилья, строящегося за счет внебюджетных источников финансирования, в общем объеме жилищного строительства. В частности, весь прирост объемов вновь построенного жилья, предусмотренный в 1999-2000 гг., предполагается обеспечить исключительно за счет средств внебюджетного финансирования. Иначе говоря, государство дает "зеленую улицу" предприятиям и организациям негосударственных форм собственности для освоения капитальных вложений в динамично растущее жилищное строительство. Тому подтверждение созданные в республике основы правовой базы для развития негосударственных форм строительства жилья.

Использование государственных (бюджетных) средств для строительства объектов, в том числе и жилищного назначения, является далеко не лучшим вариантом применения своего труда строительными фирмами и предприятиями, преследующим коммерческие цели, несмотря на аморфные льготы в части 100%-ного освобождения от уплаты НДС и платежей во вневедомственный жилой фонд. Это объясняется действием ряда нормативных актов, регулирующих данные производственные отношения. Одним из них является постановление Совета Министров РБ, согласно которому при строительстве объектов за счет государственных источников финансирования запрещено применение импортных материалов, а ценообразование осуществляется исключительно по методике РНТЦ (Республиканского научно-технического центра по ценообразованию в строительстве). Как следствие применения данных указаний вытекает заниженная в процентовках по сравнению с реальной стоимость материалов, невысокая заработная плата рабочих, что в конечном итоге ведет к ограничению фактической рентабельности данного бизнеса.

Возвращаясь к принятию в течение 1995-1997 гг. ряда законодательных актов и нормативно-методических документов, направленных на развитие и поддержку внебюджетного финансирования жилищного, совершенствование кооперативного и индивидуального строительства жилья, можно констатировать, что в январе-мае текущего года по сравнению с 1997 г. увеличился удельный вес средств жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), общественных организаций и АО в общем объеме капвложений на строительство жилых домов предприятиями коллективной формы хозяйствования.

Несмотря на опережающий по отношению к другим коллективным предприятиям рост показателей ЖСК, их будущее даже без использования математико-статистического аппарата прогнозируется отнюдь не столь радужным. Поэтому в течение остального периода 1998 г. и последующих лет структурные сдвиги, по всей видимости, будут не в пользу ЖСК.

С недавних пор в республике получили "постоянную прописку" системы долевого строительства жилья (для граждан, имеющих значительные накопления и высокие доходы), сбережений и взаимокредитования участников (для средне- и малообеспеченных категорий населения), накопления денежных средств с помощью приобретения ценных бумаг целевого назначения для инвестирования средств в жилищное строительство.

Имея в наличии данные по вводу в действие кв. м. общей площади жилых домов и квартир в разрезе форм собственности, построенных с целью их последующей продажи на первичном рынке в РБ за 1997 г., представляется возможным расчет показателя, характеризующего степень рыночной ориентации жилья как товара с применением формулы: К р= В п/В в, где К р - коэффициент реализации построенного жилья; Вп - введено в действие кв. м. общей площади жилых домов (построено квартир) для продажи; В в - введено в действие всего (построено квартир).

Наиболее ориентированными на рынок купли-продажи жилья, а соответственно более активными его участниками, как видно, являются арендные и коллективные предприятия. Большая часть АО, кооперативов (преимущественно ЖСК) и колхозов занимается строительством жилья для собственных сотрудников и участников, а его реализация на сторону носит эпизодический характер.

Примечателен тот факт, что государство, всячески подстраиваясь под им же самим разработанную программу жилищного строительства и возводя жилые дома исключительно не для коммерческих целей, все-таки не прочь иногда подзаработать на их реализации. Так, даже по цифрами официальной статистики, в 1997 г. около 1% кв. м. жилой площади, построенной для продажи арендными предприятиями, было профинансировано из республиканского бюджета.

Жилищная проблема, количественно выраженная отсутствием достаточного для центральноевропейского государства уровня обеспеченности населения жильем (на конец мая 1998 г. - 10,2 м. кв. чисто жилой площади в расчете на одного жителя.), побуждает население республики к активным действиям на рынке инвестиций в жилищное строительство. За счет их средств возводится 79% общей площади жилья.

Население - конечный потребитель тех самых метров, а значит, является целевым рынком в маркетинговой и рекламной стратегиях любого предприятия, сфера интересов которого распространяется на рынок жилищного строительства.

При достойной любого гражданина, уважающего себя и свой труд, норме обеспечения жилой площадью в 15 кв. м. и выше на 1 чел. полностью удовлетворенным в республике является 67,7% населения, или же около 6904,8 тыс. человек в абсолютном выражении. Следовательно, размер целевого рынка составляет 3291,9 тыс. чел. Из них наиболее перспективны, естественно, городские жители, ибо на селе жилье возводится преимущественно индивидуальными застройщиками, как правило, не нуждающимися в сторонней помощи строительных организаций, с месячным доходом в расчете на одного человека 100-500$ и от 500$ и выше.

Средняя стоимость жилья в РБ составила в 1997 г. около 92$ за 1 кв. м. На самом деле, опережая возможные недоумения со стороны читателя в адрес данной цифры, хочется отметить, что она отражает лишь усредненные данные реальных затрат на возведение жилья. Даже приблизительно нетрудно будет предположить, каково расхождение между его рыночной и оценочной стоимостями. Казалось бы, такое значительное превышение фактической цены реализации вновь построенного на рынке РБ жилья над затратами по его возведению должно побуждать инвесторов более чем активно вкладывать средства в жилищное строительство, так как это предполагает получение достаточных прибылей.

Однако, помимо целого ряда субъективных факторов в виде всевозможных препятствий на пути получения престижных земельных участков и бесчисленного множества проблем при согласовании на стадии проектирования и начала строительства, имеет место по крайней мере один достаточно весомый объективный фактор: жилищное строительство является непривлекательной сферой в силу длительности инвестиционного цикла. Поэтому инвесторы, в особенности зарубежные, не спешат расставаться со своими капиталами. В 1997 г. за счет их средств было построено всего 0,3% общей площади жилых домов, а на сегодняшний момент (за 1998 г.) эта цифра пока (будем надеяться, пока) пребывает на нулевой отметке.

Таким образом, государство, помимо организации различных прогнозов и планов в отношении перспективного развития рынка жилищного строительства в республике, вселяющих оптимизм, обязано позаботиться и о создании благоприятных экономических, правовых и политических условий для деятельности инвесторов-нерезидентов, а возможно, выступить гарантом, покрывая часть риска в случае срыва реализации проекта по не зависящим от инвестора причинам.

А как же Минск?

Анализируя данные строительства в г. Минске, можно сделать вывод, что за январь-май текущего года предприятиями и организациями рынка жилищного строительства освоено 28% всего объема инвестиций в экономику города, что на несколько порядков выше аналогичного среднего по республике показателя и указывает на особую значимость данного вида строительной деятельности в развитии хозяйственного комплекса и городской инфраструктуры.

Демографическая ситуация в Минске складывается таким образом, что, несмотря на его "закрытость", практически ежемесячно наблюдаются положительные темпы роста как механической, так и естественной миграции населения. А так как общий спрос на жилье определяется количеством потребителей и их индивидуальными функциями спроса, то отсюда и динамика роста капитальных вложений на жилищное строительство с января 1997 г. по май 1998 г. в сопоставимых ценах декабря 1996 г. Цикличность развития с периодом в 3 месяца - явление сезонности в строительном производстве, речь о которой пойдет далее. Наибольший сегмент рынка приходится на предприятия государственной формы собственности - 48,9% и ЖСК - 22,8%.

Строить прогнозы, тем более в наше непредсказуемое время - дело неблагодарное. И все же с использованием доступных методов статистической экстраполяции и, принимая во внимание относительную стабильность денежных доходов населения в краткосрочном периоде, можно рассчитать прогнозные значения капвложений на весь 1998 г. на основе выравненных теоретических показателей по ряду Фурье. Тенденция роста будет репрезентативна и для спрогнозированного периода с июня по декабрь 1998 г.

В структуре капитальных вложений по формам собственности, не сбавляя темпов, развиваются государственные предприятия и АО, сдают былые позиции ЖСК. Индивидуальные застройщики активизируются лишь в июне - июле, реконструируют и строят дома, как правило, в частных секторах города. Следовательно, эти два месяца наиболее "горячие", а значит, и прибыльные для организаций розничной торговли строительными материалами, отсюда потребность в их значительных запасах, по меньшей мере в три раза превышающих среднемесячные нормы.

Финансирование жилищного строительства в Минске, как и на республиканском уровне, все больше осуществляется за счет средств населения, и почти полностью сокращаются объемы инвестиций из республиканского и местных бюджетов, а также целевых внебюджетных фондов. Однако, несмотря на в целом положительные структурные сдвиги на рынке и увеличивающийся приток инвестиций, показатели объемов построенного жилья за январь-май 1998 г. уступают соответствующим за аналогичный период 1997 г. Причина кроется, во-первых, в росте удельного веса объектов, находящихся в незавершенном строительстве, а следовательно, увеличении сроков ввода в действие жилых домов, во-вторых, в относительном удорожании стоимости 1 кв. м. жилой площади.

Строительство, тем более жилищное, подвержено влиянию сезонности, которая легко измерима методами статистического исследования. Проанализируем данное явление циклического развития экономических процессов во времени в отношении показателей рынка жилищного строительства г. Минска.

На основе имеющихся помесячных данных сезонность может быть охарактеризована индексами сезонности, то есть соотношением уровня каждого месяца со средним за период уровнем анализируемого показателя (средней, расчитанной по фактическим значениям, скользящей средней или средней, исчисленной по выравненным теоретическим данным).

Из графиков видно, что пиковыми месяцами, в течение которых объемы показателей превышают среднегодовые уровни, в жилищном строительстве являются март, июнь, сентябрь и декабрь. Причем наибольший всплеск деловой активности приходится на последний месяц года, то есть на декабрь.

В плановой работе предприятий и организаций рынка жилищного строительства следует учесть, что 3-й, 6-й, 9-й и 12-й месяцы требуют максимального сосредоточения материальных и трудовых ресурсов. Эти же периоды будут определять устойчивость финансового положения предприятия. Соответственно могут решаться и вопросы времени отпусков для работников, найма дополнительной рабочей силы, перераспределения средств на расчетном счете.

Средний месячный размер отклонений в объеме капвложений на строительство жилых домов по г. Минску (среднее квадратическое отклонение) составляет 24,1%, в объеме СМР - 21,9, введенных в действие жилых домов - 125,9, построенных квартир - 123,2%. Эти цифры предопределяют необходимость резерва материальных (трудовых) ресурсов при фактических отклонениях данных показателей от их среднегодовых уровней.

В ходе анализа сезонных колебаний решаются как минимум две важнейшие задачи. Это, во-первых, оптимизация планового распределения по месяцам в течение года производственных ресурсов и, во-вторых, внедрение производственных мероприятий, позволяющих сократить сезонные влияния, обеспечив тем самым более или менее равномерную занятость строительного персонала, финансовую и экономическую стабильность производства.

Разнообразие субъектов хозяйствования, присутствующих на строительном рынке г. Минска, как, впрочем, и в целом по республике, очень велико. Анализируя структуру строительных организаций, можно сделать вывод, что наибольший удельный вес по числу занимают предприятия частной и смешанной формы собственности. Тем не менее по качественным показателям (объему освоенных капвложений), как правило, лидируют государственные предприятия. Они же и преобладают в структуре предприятий, занимающихся жилищным строительством.

Предприятия, составляющие самое значительное число на рынке строительных услуг (ООО и частные предприятия), занимают основную нишу рынка по таким видам работ, как ремонт, реконструкция, перепланировка и др.

Перестраиваем то, в чем живем

При рассмотрении положения дел в жилищном строительстве отмечалась значительная потребность населения республики в приобретении или постройке новой квартиры. Однако большинство людей не в состоянии позволить себе такой вариант улучшения жилищных условий. Огромная масса населения ограничивается периодическим проведением ремонта, причем лишь малая часть позволяет себе провести отделку квартиры на более высоком качественном уровне. И говоря о доле граждан, которые выбирают вариант перепланировки, чтобы хоть немного отличаться от стандартных и типовых решений, предлагаемых отечественным строительным рынком, нужно отметить, что речь идет о десятых долях процентов.

Основной причиной незначительной активности населения является наряду с материальными проблемами вопрос получения официального разрешения на перепланировку. Помимо согласия жильцов дома, разрешения пожарного надзора и санэпидемстанции, необходимо заполучить проектную документацию, разработанную организацией, имеющей на это лицензию. После этого с разрешения архитектора района и передачи документов в ЖРЭО вопрос выносится на решение исполкома. Именно громоздкая процедура получения разрешения приводит к тому, что многие отказываются от задуманной идеи или претворяют свое желание в жизнь самостоятельно без каких-либо разрешений.

Оперируя официальными данными по перепланировке квартир в г. Минске (численность разрешений, зарегистрированных в ЖРЭО), можно отметить сезонность, ярко выраженную с наступлением весенне-летнего периода, характерную как для ремонта, так и для перепланировки. Наибольшее количество зарегистрированных разрешений на перепланировку приходится на апрель-май, с последующим проведением работ в течение летних отпусков.

Наиболее распространенным среди вариантов перепланировки является совершенствование квартиры путем совмещения санузла, устройства гостиной путем объединения жилой комнаты и прихожей, а также переносы дверных проемов и устройство отдельных входов в комнаты. Этот вариант (назовем его средним) в той или иной комбинации требует значительных финансовых ресурсов. Так, цена такой перепланировки (при производстве работ под ключ) может составлять от $1 до 3 тыс.

Наименее распространенным вариантом (назовем его дорогим) является объединение двух и более квартир. О цене такой перепланировки можно лишь сказать, что она варьирует в пределах от $3 тыс. до $10 тыс., а иногда и более. Основным ограничением на проведение такого решения в жизнь является безопасность самих хозяев квартир, а также соседей и всего жилого дома. О случаях, когда в результате перепланировки убираются несущие перегородки или перекрываются вентиляционные стояки, и к чему это может привести уже не раз упоминалось в прессе. Поэтому при проведении таких работ лучше всего обращаться к профессионалам строительного и ремонтного дела.

Третьим из вариантов перепланировки, которая по существу сопоставима с капитальным ремонтом, является устройство дополнительных перегородок, строительство погреба (подвала) под балконом (лоджией), строительство балкона и др. Такой вариант ( мелкий) предполагает финансовые затраты в размере от нескольких сотен до тысячи долларов.

Ремонтируем то, в чем работаем

Уже давно не ново утверждение о том, что офис - это лицо фирмы. Во многом именно от уровня его отделки, планировки, различных эксплуатационных характеристик зависит та эмоциональная составляющая, которая оказывает значительное влияние на формирование в глазах клиента или партнера представления об успешности ваших дел, финансовой устойчивости, а значит, целесообразности взаимного сотрудничества. Навряд ли найдется хотя бы один бизнесмен, не стремящийся заполучить солидный офис в престижном районе города.

Спектр услуг, предлагаемых на рынке строительства офисных помещений, достаточно широк. Но, как правило, все они сводятся не к строительству как таковому, а представляют собой внутреннюю и частично наружную отделку в арендованных у других организаций помещениях.

Интересным представляется тот факт, что наблюдается резкое снижение спроса на ремонт офисов стоимостью свыше $50 за м 2. Это объясняется тем, что потенциальные заказчики в лице хозяйствующих субъектов становятся все менее платежеспособными и не в состоянии уже обеспечить спрос на уровне выше указанного. Таковы реалии сегодняшней экономической ситуации.

Потенциальные заказчики на отделку офисов по цене до $50 за м 2 образуют самый многочисленный сектор рынка и в большей степени представлены малыми и крупными предприятиями. Величина предприятия в данном случае характеризуется численностью занятых на нем работников, так как размер офиса, а следовательно, и фронт возможных работ находятся в прямой от нее зависимости. Влияние метража офиса на цену отделки одного м 2, запрашиваемую заказчиком по Минску, априори выражается кривой вида (нормальное распределение К. Пирсона):

Малые предприятия численностью до 10 чел. с величиной офиса до 40 м 2 часто предрасположены к периодической смене занимаемых административных помещений, да и особо шикарных деловых встреч либо презентаций в них, как правило, не проводят. Отсюда низкая мотивация к более качественным евроремонтам. Такие фирмы ограничиваются в основном типовыми видами отделки, как-то: поклейка обоев, покраска капельными красками или же декоративная штукатурка, побелка потолков, укладка ковровых покрытий, установка светильников, жалюзей и укрепленных входных дверей.

Крупные фирмы, размеры офисов которых превышают 500 м 2, за аналогичную стандартную отделку выкладывают от $20 000 до $30 000. Лишь единицы из них осмеливаются перешагнуть ценовой барьер в $50 за м2.

Сегмент рынка с размерами офисных помещений от 80 до 160 м 2 является хоть и немногочисленным, но наиболее прибыльным, а значит, целевым в маркетинговой стратегии предприятия, занимающегося данным видом ремонтно-строительной деятельности. Его месячный объем (емкость), с точки зрения числа потенциальных заказчиков, в произведении со средневзвешенным по числу фирм той или иной группы величины размером одного офиса с помощью анализа тенденций развития соответствующей сферы бизнеса и инвестиционной политики предпринимателей, оперирующих в данной отрасли, а также с использованием математико-статистических методов можно определить как среднее значение показателя в интервале от 1780 до 1660 м 2.

Так, все-таки, строить или не строить?

Подводя итоги, а они пока что еще далеки от того, чтобы бить тревогу, хочется все же надеяться на потепление климата в строительной индустрии. Что бы там ни говорили, а поле для деятельности как для государственной власти, так и для деловых людей в строительстве широкое. Во всех странах, выходивших из глубокого экономического кризиса, строительный комплекс становился той сферой, в которой с опережением начиналось оживление хозяйственной деятельности. Поэтому строительство в Республике Беларусь должно стать "локомотивом" развития целого ряда отраслей экономики, так как активизация в строительстве потянет за собой многие производства.

Зная емкость рынка и тенденции ее развития, производитель получает возможность оценить перспективность того или иного рынка для себя.

Для конкретной строительной фирмы самое главное - лучше приспособить маркетинговую программу к своему сегменту, чем конкуренты. Хорошо отработанная программа маркетинга в комплексе с четко отлаженным механизмом оптимизации налогооблажения - залог успеха любого предприятия.

Материал предоставлен группой "Комплексные рыночные исследования"