Работа «с колес» сокращает инвестиционный цикл

Накануне Дня строителя начальник управления архитектуры, типологии зданий и проектных работ Минстройархитектуры РБ И. С. Журавлев поделился с вашим корреспондентом соображениями о наиболее насущных задачах, стоящих сегодня перед зодчими республики. При этом Иван Сергеевич воспользовался следующей аналогией:

- В начале любого этапа в нашей науке, как и в ядерной энергетике, накапливается критическая масса. Сначала идет наработка концепций и идей на уровне определенных документов и поручений, потом все это перерастает в ту или иную продукцию.

В последнее время очень много говорилось о каркасной системе строительства жилых зданий. В этом году в минском микрорайоне Малиновка было завершено строительство каркасного жилого дома с мансардами, наружные стены которого сложены из газосиликатных блоков. Постановление СМ РБ №474 "О развитии жилищного строительства" явилось своего рода квинтэссенцией, вобравшей в себя опыт последних лет. В результате взаимодействия с проектными организациями республики каркасные системы стали появляться в различных регионах республики. В Минске в настоящее время строятся каркасные дома по улице Притыцкого (3 дома), улицам Белорусской и Аэродромной, Куйбышева. По завершении этих экспериментальных объектов, учтя опыт их проектирования и возведения, можно будет значительно снизить себестоимость 1м 2 общей площади. Все это индивидуальные проектировки, однако возможны и повторное их применение, и творческий подход к развитию этой системы. Сейчас на базе проектного института "Витебскгражданпроект" такие дома запроектированы для строительства в Витебске, Полоцке, Могилеве (здесь используется местная база КПД). Начинается строительство каркасных домов в Гомеле. Начинается, таким образом, постепенное распространение системы по республике. Имеющийся опыт уже учтен в рекомендациях по проектированию жилых домов на базе различных каркасных схем, разработанных и изданных по поручению Минстройархитектуры РБ. Этими рекомендациями уже могут пользоваться проектировщики и заказчики республики.

Критический момент в развитии мансардного строительства, можно считать, уже позади. Разумеется, процесс все еще находится в экспериментальной фазе, так как массового строительства пока не наблюдается, однако определенная инерция уже преодолена. Завершается строительство мансарды в доме по улице Б. Хмельницкого в Витебске, ведется надстройка мансардой дома по проспекту Ф. Скорины в Минске (оба объекта сооружаются без выселения жильцов). В качестве заказчика при реализации минской городской программы мансардного строительства выступает УЖХ Мингорисполкома. Рядом проектных организаций разработаны обоснования инвестиций, необходимых для строительства мансард по конкретным адресам. После того как упомянутые обоснования будут согласованы, можно будет ожидать, что по этим адресам будут располагаться объекты реального строительства. В этих обоснованиях учтены все вопросы, неизменно становившиеся камнем преткновения в предыдущие годы, когда потенциальному инвестору в мансардное строительство городские и районные власти предлагали попутно переложить теплотрассу или просто заасфальтировать улицу. Далее инвестору, заказчику и эксплуатирующей организации предстоит определить экономический эффект, коего можно достичь при строительстве по разным вариантам. При этом должна быть учтена возможность долевого участия, которого от них могут потребовать. То есть началось определенное движение участников инвестиционно-строительного процесса навстречу друг другу.

В Гомеле к завершению строительства мансарды по улице Жуковского был приурочен семинар Минжилкомхоза РБ, в ходе которого его участникам демонстрировался завершенный объект. В Могилеве создан кооператив по строительству мансарды над одним из жилых домов по инициативе жителей этого дома.

Тем не менее членов еще очень многих ЖСК приходится убеждать в том, что мансарда представляет собой полноценное жилье.

Развитие сельского жилищного строительства, долженствующее послужить залогом выполнения продовольственной программы, также началось с эксперимента, с поиска наиболее доступного пути строительства жилья на селе. Это связано и с приемлемыми ценами на материалы, и с планировкой, устраивающей жителей. Первым этапом эксперимента было сельское жилищное строительство на Витебщине, вторым - в поселке Ракутевщина под Молодечно. Теперь в каждой области возводится группа экспериментальных жилых домов (в основном это строительство уже завершено). Итоги подводятся на семинарах, которые в эти дни проходят в Брестской и Гомельской областях. Семинар в Витебской области уже прошел, в Могилевской будет в августе по завершении строительства. Есть определенные проблемы в Минской и Гродненской областях, где и проектирование, и строительство началось гораздо позже - были проблемы с источниками финансирования. Так или иначе, на базе всех этих проектов вырабатываются определенные рекомендации, выполнение же известного поручения построить в каждом из хозяйств каждого из районов группу домов, не только вписанных в генплан населенного пункта и его инфраструктуру, но и способствующих своим появлением обновлению и развитию существующей инфраструктуры, должно явиться своего рода катализатором. Если угодно, примером. Как известно, на селе существует традиция: увидел, как сделал сосед, - либо перенял, либо сделал лучше. То есть эти первоначальные очажки нового сельского жилищного строительства должны стимулировать дальнейшее строительство уже собственными силами. В данном случае уже не идет речь о каком-то типовом проектировании, даже о повторно применяемых проектах: каждое решение может быть развито в соответствии со взглядами очередного застройщика - будущего хозяина.

Минстройархитектуры РБ и ГП "Стройтехнорм" издан альбом паспортов проектов, рекомендуемых для применения в сельском жилищном строительстве РБ. В альбом, кроме разработок БелНИИгипросельстроя, вошли лучшие разработки областных проектных институтов (планы этажей, фасады, разрезы, основные технико-экономические показатели, сведения о рекомендуемых материалах и их расходах).

В настоящее время приказом министра архитектуры и строительства РБ В. Н. Ветрова утвержден нормативный документ "Типовые потребительские качества жилья". Он содержит требования к жилью, строительство которого финансируется за счет бюджета путем льготного кредитования и государственного субсидирования. Данный документ должен помочь финансирующему то или иное строительство банку определить, что же он финансирует. Например, некий ЖСК вознамерился построить дом высокого уровня комфорта с применением дорогостоящих импортных или даже отечественных материалов. Тем не менее этот кооператив требует из бюджета субсидию на строительство 20м 2 жилья для каждого члена семьи. Во избежание подобных казусов в документе четко очерчен круг типовых потребительских качеств - тот минимум, который должен быть обеспечен. Применение всех видов материалов и оборудования сверх этого минимума должно оплачиваться из собственных средств. В частности, конструкции окон этих жилищ могут так или иначе варьироваться в зависимости от того, кто является производителем данных изделий, но теплотехнические качества этих окон не должны быть ниже минимума, предписываемого современными строительными нормами РБ.

В нашей стране, впервые на территории бывшего СССР, появится стандарт на жилье. Этот документ, в отличие от требований, изложенных в главах СНиП и СНБ, будет содержать требования к готовой продукции. Норматив есть рычаг, один из методов достижения требуемых качеств, стандарт же описывает все, без чего жилье не может быть принято в эксплуатацию. Это и противопожарные и сангигиенические требования, и соображения по безопасности проживания... Документ, при создании которого нас поддержал Белстандарт, будет носить межведомственный характер, будет авторитетнее любого нормативного документа любого из ведомств. Состоять он будет из многих частей, пока же идет разработка общих положений (что является жилищем, какие бывают виды жилищ, основные требования, предъявляемые к жилищам различных видов). Далее по всем видам жилья будут разработаны стандарты (в том числе и стандарты социального жилья). Все полученные нами отзывы положительны. Пожарные также изложили свои предложения, которые мы обязательно учтем. Введение документа в действие намечено к концу года.

Мировые аналоги документа - известные всем стандарты ISO и DIN. Существование стандарта на жилье столь же логично, как существование стандарта на любой элемент жилья, например кирпич.

Датская фирма "Velux" предложила нам свои услуги в разработке нормативно-правовых документов, регламентирующих строительство мансард. Это будут не строительные нормы, а пособие по учету всего того, что в данном случае должно быть учтено. Например, сбор исходных данных в процессе подготовки к проектированию должен включать работу с населением, направленную на увязку интересов различных его групп с интересами заказчика и инвестора. В документе, который также будет межведомственным, отражены все технические особенности процесса строительства мансарды и все его стадии, включая организацию строительства и сдачу объекта. Итогом полугодовой работы явилась недавняя встреча в Минске с участием представителей "Velux" и ее московского филиала. В обсуждении уже наработанных материалов приняли участие представители ГУВПС МВД РБ, Минжилкомхоза РБ, Минздрава РБ, Минстройархитектуры РБ, ГП "НИПТИС", а также разработчики СНБ "Жилые здания". Завершить работу над документом предполагается к концу года.

Датчане вызвались на общественных началах участвовать в анализе разрабатываемых СНБ "Жилые здания". Внимательно рассмотрев документ, они внесли свои довольно ценные предложения, основывающиеся на их европейском (и не только) строительном опыте. (Сейчас специалисты фирмы "Velux" разрабатывают общеевропейский жилищный норматив; участвовали они и в разработке главы "Жилые здания" российских СНиП, а также китайского нормативного документа.)

Не прекращается деятельность Минстройархитектуры РБ в области республиканского территориального планирования. Очень много работы, связанной с пограничными территориями (Украина-Беларусь, Польша-Беларусь, Литва-Беларусь), а также с трансевропейскими коридорами. Следует сказать, что трансевропейские коридоры - это не только транспорт, но и вся остальная инфраструктура, это развитие населенных пунктов, находящихся в зоне тяготения этих магистралей.

Совместно с СМ РБ Минстройархитектуры РБ курирует строительство наиболее важных объектов республики: железнодорожного вокзала и Дворца республики в Минске, а также большого комплекса спортсооружений по всей республике. В Минске это - крытый каток в парке им. Горького, спорткомплекс "Олимпийский" по ул. Сурганова, ледовый дворец по ул. Притыцкого. В целом по республике запланирован ввод очень многих крытых спортсооружений, рассчитанных на зимнее их использование, много манежей. Август - время завершения проектирования этих объектов в соответствии с графиками Минстройархитектуры РБ. Работа по возведению этих объектов будет вестись по принципу параллельного проектирования и строительства. Это достаточно новый для республики вид инвестиционно-строительной деятельности, непривычный не только для многих заказчиков, но и для органов экспертизы и стройнадзора на местах. Раньше подрядчик и не приступил бы к работе, не располагая всей ПСД в полном объеме.

Именно так, "с колес", под Минском уже было построено автосборочное предприятие "Ford Union" по Могилевскому шоссе. Смысл данного подхода состоит в исключении фазы ожидания. Таким образом сокращается инвестиционный цикл. И экспертиза проекта, и определение сметной стоимости строительства осуществляются на предварительной стадии. Сразу же после этого проект утверждается, что открывает возможность финансирования строительства объекта. Таким образом мы сегодня начинаем строить большинство объектов республики.

Минстройархитектуры РБ разработано Положение о конкурсном проектировании. На конкурсной основе будут подбираться исполнители проектно-изыскательских работ по наиболее ответственным стройкам республики. Например, в июне в Минске завершился конкурс на проектирование мансард в двух пятиэтажных жилых домах (по ул. Каховской и Осипенко) и тепловую реабилитацию этих домов. Мингорисполком выдал группе проектных организаций бесплатный, но с правом дальнейшего получения заказа на проектирование предварительный заказ. В работе приняли участие Белжилпроект, Минскпроект, НИПТИС и БГПА. Все представленные проекты оказались настолько интересными, что на этой стадии трудно было отдать кому-либо предпочтение. Поэтому было принято решение заказать ПСД всем участникам конкурса и по завершении строительства определить победителя, потому что в процессе параллельного проектирования и строительства можно совершенствовать приемы как проектирования, так и строительства. Оценку получит уже готовая продукция. Разумеется, окончательный заказ Мингорисполкома будет, помимо двух названных, включать и другие объекты, так что в конечном счете без работы не останется никто из участников конкурса.

Как известно, города РБ практически исчерпали резервы своего территориального развития, тем более в рыночных условиях. Если раньше для расширения территории того или иного города было достаточно разработать генплан с захватом сопредельных сельских территорий и утвердить его в Совмине (далее очередная территория автоматически отходила к городу), то сейчас, в условиях рынка, все это стоит определенных денег. Разумеется, ни один район просто так часть своей территории городу не уступит. На этой земле живут люди, у которых есть свои интересы, да и сама земля также имеет свою цену. Поэтому на смену экстенсивному развитию территорий приходит интенсивное. Задача использования существующих возможностей порождает задачу комплексной модернизации и реконструкции существующих микрорайонов и территории городов вообще. Разумеется, не в ущерб условиям проживания и качеству среды обитания. Не секрет, что большая часть обслуживающих города РБ подземных магистралей пришла в негодность. Учитывая, что финансирование городского жилищного строительства все чаще осуществляется не из бюджета, а из средств инвесторов, задачу финансирования благоустройства кварталов можно решить на пути экстенсивного их развития.

Вообще белорусское жилищное строительство набирает темп. Это видно невооруженным глазом. Вновь растет численность личного состава проектных институтов - в БГПА поступают заявки на распределение молодых специалистов именно в крупные проектные организации республики, которые в предшествующий период пребывали в наиболее сложном положении. Возможно, это наиболее ярко характеризует сегодняшний день стройотрасли РБ.

Сергей ЗОЛОТОВ Фото Сергея ШАРУБЫ