О механизме финансирования энергосберегающих мероприятий
Внебюджетное финансирование жилищного строительства было темой и семинара, организованного и проведенного Минстройархитектуры РБ и ассоциацией "Рациональный дом" в январе 1996 г., и выступления специалиста IWU (Дармштадт) Уве Вулькопфа на этом семинаре. 4 июня сего года участники организованного и проведенного НИПТИС семинара "Проблемы энергосбережения в жилищном строительстве" узнали, как данный вид финансирования помогает беречь энергию.
Почему внедрение энергосберегающих мероприятий в РБ не представляет никакой трудности? Потому что РБ потребляет на 1 м2 отапливаемых помещений вдвое больше энергии, чем любая другая европейская страна, схожая с ней по климатическим условиям. В то же время РБ рассчитывается за расходуемую энергию по мировым, а иногда и по более высоким ценам. Здесь и следует искать ключ к решению проблемы.
Наряду с применением более эффективных технических решений необходимо прийти к осознанию всеми, кто имеет отношение к потреблению энергии, своей ответственности за продуктивное ее использование.
Во-первых, все должны знать, как следует поступать, чтобы правильно использовать эту энергию. Во-вторых, все должны получить возможность поступать именно так. В-третьих, все должны быть заинтересованы в рациональном использовании энергии.
В своем проекте специалисты IWU показали, что же следует предпринять для изменения существующего порядка вещей. Важны, разумеется, работа с общественностью, пропаганда и объяснение принципа действия методов рационального использования энергии.
Важна и прозрачность всего процесса поступления и распределения энергии: сведения о том, сколько энергии поступает в распоряжение потребителей в виде энергоносителей, сколько ее производится, сколько расходуется потребителями и сколько при этом теряется, должны быть достоянием общественности. Все должны знать, сколько же в конце концов все это на самом деле стоит. Именно тогда каждый потребитель будет точно знать, за какое количество потребленной им энергии он заплатил фактическую стоимость.
К сожалению, в РБ порой сами производители энергии не знают, сколько ее доходит до потребителя. Все издержки, связанные с производством, преобразованием и доставкой энергии, должны покрываться самими ее потребителями - это также очень важно. Только тогда все участвующие в процессе получения и распределения энергии будут заинтересованы в ее экономии.
Все финансовые потоки, которые направляются на приобретение энергии, должны иметь отдачу, то есть реинвестироваться. А это означает, что не государство должно оплачивать все энергосберегающие мероприятия, а конкретным потребителям энергии следует самим для себя определять конкретные пути ее экономии, экономии своих денег.
Если государство не в состоянии оплатить внедрение той или иной высокоэффективной энергосберегающей технологии, за решение вопроса должны браться сами потребители. Если денег нет, их одалживают. А это означает, что банки должны располагать достаточными средствами для выдачи кредитов. В Западной Европе существуют как государственные, так и частные банки. (И в РБ в настоящий момент это также наблюдается.) Есть банки универсальные и специализированные. (Через последние в основном и кредитуется жилищный сектор.)
Основная проблема состоит в том, что банк не располагает печатным станком, не печатает денег сам. Он все время должен где-то их раздобывать. Успешно подобную деятельность можно осуществлять лишь тогда, когда население, испытывая достаточное доверие к банку, несет в него свои деньги.
Ипотечные банки выдают полученную денежную массу в виде кредитов через эмиссию залоговых листов (закладных). Ипотечный банк может существовать только в том случае, если достаточное количество лиц участвует в покупке закладных. Работают же ипотечные банки на основании трех принципов.
Принцип специализации означает, что ипотечный банк может осуществлять только ипотечные сделки, то есть выдавать только ипотечные кредиты. Никаких иных, побочных сделок (как универсальные банки) он осуществлять не может.
Принцип конгруэнтности теоретически означает, что срок действия закладной должен совпадать со сроком действия кредита.
Принцип покрытия означает, что ипотечный банк не может выдать ссуду, превышающую 60% стоимости зданий и земельных участков (следует сказать, что в Германии земельный участок и все находящиеся на нем здания и сооружения составляют единую правовую единицу). Ежемесячно совет попечителей ипотечного банка контролирует обеспеченность выдаваемых банком кредитов. Поэтому банк должен иметь определенный страховой резерв.
Система ипотечного кредитования является открытой кредитной системой, так как заемщики денег и те, кто эти деньги предоставляет, - это совершенно разные лица. Кредитозаемщики желают что-либо построить или приобрести уже готовую недвижимость на деньги покупателей закладных. Поэтому ипотечный банк может в данном случае рассматриваться как посредник в денежных операциях.
Для успешного функционирования подобной системы в РБ местная почва созрела еще недостаточно. Почему?
Во-первых, темпы инфляции здесь несопоставимы с западноевропейскими, во-вторых, бан-ки не являются независимыми от государства, поэтому они не могут свободно устанавливать процентные ставки (и поэтому найдется немного желающих доверить банку свои сбережения), а в-третьих, нет законодательной основы, позволяющей ипотечному банку осуществлять кредитные операции.
Существует еще одна форма внебюджетного финансирования жилищного строительства - система стройсбережений. Принцип функционирования системы схож с принципом распространенных в СССР "черных касс". Например, квартира стоит 1000 каких-то условных единиц, человек же в состоянии сэкономить в течение года лишь 100 таких единиц. Тогда ему нужно 10 лет собирать эту тысячу. Но если каждые 10 человек заключат между собой некий договор, в соответствии с которым один из них уже через год сможет стать новоселом, общий период ожидания может сократиться до 5-6 лет. В Германии человек, как правило, сначала накапливает 50% необходимой суммы, а затем получает недостающие 50% в виде кредита.
Опасность системы стройсбережений состоит в том, что она имеет определенное сходство со снежным комом. Если достаточно много людей одновременно заключат вышеописанные договора стройсбережений, все они могут обратиться в банк за кредитом примерно в одно и то же время, создав ощутимую проблему. Для того чтобы избежать кризисной ситуации, необходимо выполнять 3 условия.
Во-первых, существует минимальный срок фазы накопления. Во-вторых, минимальная сумма, которая может быть накоплена. Наконец, существует так называемый оценочный коэффициент, используемый в качестве индикатора зрелости договора, то есть достижение этим коэффициентом определенной величины может явиться предпосылкой выдачи кредита.
Жизнеспособность как ипотечной банковской системы, так и системы стройсбережений должна основываться на уверенности вкладчиков в том, что вложенные ими деньги они при желании могут без потерь получить назад. Очень важно, чтобы кредитный институт во всех условиях оставался ликвидным. Например, в Германии существует запрет на выдачу кредита, превышающего определенную сумму, одному лицу.
Ростки системы стройсбережений существуют и в РБ. Пример - программа "Рациональный дом". Отличительный ее признак состоит в накоплении не денег, а квадратных метров. Таким вкладам не страшна инфляция. В данном случае готовую квартиру получает накопивший половину желаемого им количества квадратных метров. Ассоциация "Рациональный дом", страхуясь от инфляции, все деньги, получаемые от вкладчиков, сразу же инвестирует в строительство жилья. В качестве вспомогательных элементов описанных систем могут рассматриваться такие их разновидности, которые могут позволить провести тепловую реабилитацию, модернизацию, капремонт здания. Например, сегодня существует мотивация мансардного строительства, базирующаяся на возможности получения жилплощади меньшей себестоимости. Вырученные от продажи этих квартир средства могут быть вложены в тепловую санацию здания. То же самое может быть предпринято и в масштабах микрорайона.
Допустим, что, прибегая к тем или иным энергосберегающим ухищрениям, жилец сэкономил половину энергии, необходимой для отопления эксплуатируемой им жилплощади в течение года. Полученный выигрыш можно разделить следующим образом: половину - в бюджет государства, половину - жильцу, эту энергию сэкономившему. Однако сегодня ни у одного из жильцов РБ подобной мотивации нет - большая часть расходов на отопление покрывается государством.
Вот почему все заинтересованные группы - население, банки, проектировщики, строители - должны обязательно знать, как правильно потреблять энергию. (Очевидно, для каждой из этих групп существует свое понятие о правильном энергопотреблении.) Они должны иметь возможность правильно ее потреблять, то есть жилища должны быть оборудованы необходимыми приборами учета. И каждая из групп должна иметь энергосберегающий стимул и руководствоваться им.
Вот почему нельзя сказать, что РБ не располагает средствами для проведения энергосберегающих мероприятий. Таких средств у страны достаточно.
Почему внедрение энергосберегающих мероприятий в РБ не представляет никакой трудности? Потому что РБ потребляет на 1 м2 отапливаемых помещений вдвое больше энергии, чем любая другая европейская страна, схожая с ней по климатическим условиям. В то же время РБ рассчитывается за расходуемую энергию по мировым, а иногда и по более высоким ценам. Здесь и следует искать ключ к решению проблемы.
Наряду с применением более эффективных технических решений необходимо прийти к осознанию всеми, кто имеет отношение к потреблению энергии, своей ответственности за продуктивное ее использование.
Во-первых, все должны знать, как следует поступать, чтобы правильно использовать эту энергию. Во-вторых, все должны получить возможность поступать именно так. В-третьих, все должны быть заинтересованы в рациональном использовании энергии.
В своем проекте специалисты IWU показали, что же следует предпринять для изменения существующего порядка вещей. Важны, разумеется, работа с общественностью, пропаганда и объяснение принципа действия методов рационального использования энергии.
Важна и прозрачность всего процесса поступления и распределения энергии: сведения о том, сколько энергии поступает в распоряжение потребителей в виде энергоносителей, сколько ее производится, сколько расходуется потребителями и сколько при этом теряется, должны быть достоянием общественности. Все должны знать, сколько же в конце концов все это на самом деле стоит. Именно тогда каждый потребитель будет точно знать, за какое количество потребленной им энергии он заплатил фактическую стоимость.
К сожалению, в РБ порой сами производители энергии не знают, сколько ее доходит до потребителя. Все издержки, связанные с производством, преобразованием и доставкой энергии, должны покрываться самими ее потребителями - это также очень важно. Только тогда все участвующие в процессе получения и распределения энергии будут заинтересованы в ее экономии.
Все финансовые потоки, которые направляются на приобретение энергии, должны иметь отдачу, то есть реинвестироваться. А это означает, что не государство должно оплачивать все энергосберегающие мероприятия, а конкретным потребителям энергии следует самим для себя определять конкретные пути ее экономии, экономии своих денег.
Если государство не в состоянии оплатить внедрение той или иной высокоэффективной энергосберегающей технологии, за решение вопроса должны браться сами потребители. Если денег нет, их одалживают. А это означает, что банки должны располагать достаточными средствами для выдачи кредитов. В Западной Европе существуют как государственные, так и частные банки. (И в РБ в настоящий момент это также наблюдается.) Есть банки универсальные и специализированные. (Через последние в основном и кредитуется жилищный сектор.)
Основная проблема состоит в том, что банк не располагает печатным станком, не печатает денег сам. Он все время должен где-то их раздобывать. Успешно подобную деятельность можно осуществлять лишь тогда, когда население, испытывая достаточное доверие к банку, несет в него свои деньги.
Ипотечные банки выдают полученную денежную массу в виде кредитов через эмиссию залоговых листов (закладных). Ипотечный банк может существовать только в том случае, если достаточное количество лиц участвует в покупке закладных. Работают же ипотечные банки на основании трех принципов.
Принцип специализации означает, что ипотечный банк может осуществлять только ипотечные сделки, то есть выдавать только ипотечные кредиты. Никаких иных, побочных сделок (как универсальные банки) он осуществлять не может.
Принцип конгруэнтности теоретически означает, что срок действия закладной должен совпадать со сроком действия кредита.
Принцип покрытия означает, что ипотечный банк не может выдать ссуду, превышающую 60% стоимости зданий и земельных участков (следует сказать, что в Германии земельный участок и все находящиеся на нем здания и сооружения составляют единую правовую единицу). Ежемесячно совет попечителей ипотечного банка контролирует обеспеченность выдаваемых банком кредитов. Поэтому банк должен иметь определенный страховой резерв.
Система ипотечного кредитования является открытой кредитной системой, так как заемщики денег и те, кто эти деньги предоставляет, - это совершенно разные лица. Кредитозаемщики желают что-либо построить или приобрести уже готовую недвижимость на деньги покупателей закладных. Поэтому ипотечный банк может в данном случае рассматриваться как посредник в денежных операциях.
Для успешного функционирования подобной системы в РБ местная почва созрела еще недостаточно. Почему?
Во-первых, темпы инфляции здесь несопоставимы с западноевропейскими, во-вторых, бан-ки не являются независимыми от государства, поэтому они не могут свободно устанавливать процентные ставки (и поэтому найдется немного желающих доверить банку свои сбережения), а в-третьих, нет законодательной основы, позволяющей ипотечному банку осуществлять кредитные операции.
Существует еще одна форма внебюджетного финансирования жилищного строительства - система стройсбережений. Принцип функционирования системы схож с принципом распространенных в СССР "черных касс". Например, квартира стоит 1000 каких-то условных единиц, человек же в состоянии сэкономить в течение года лишь 100 таких единиц. Тогда ему нужно 10 лет собирать эту тысячу. Но если каждые 10 человек заключат между собой некий договор, в соответствии с которым один из них уже через год сможет стать новоселом, общий период ожидания может сократиться до 5-6 лет. В Германии человек, как правило, сначала накапливает 50% необходимой суммы, а затем получает недостающие 50% в виде кредита.
Опасность системы стройсбережений состоит в том, что она имеет определенное сходство со снежным комом. Если достаточно много людей одновременно заключат вышеописанные договора стройсбережений, все они могут обратиться в банк за кредитом примерно в одно и то же время, создав ощутимую проблему. Для того чтобы избежать кризисной ситуации, необходимо выполнять 3 условия.
Во-первых, существует минимальный срок фазы накопления. Во-вторых, минимальная сумма, которая может быть накоплена. Наконец, существует так называемый оценочный коэффициент, используемый в качестве индикатора зрелости договора, то есть достижение этим коэффициентом определенной величины может явиться предпосылкой выдачи кредита.
Жизнеспособность как ипотечной банковской системы, так и системы стройсбережений должна основываться на уверенности вкладчиков в том, что вложенные ими деньги они при желании могут без потерь получить назад. Очень важно, чтобы кредитный институт во всех условиях оставался ликвидным. Например, в Германии существует запрет на выдачу кредита, превышающего определенную сумму, одному лицу.
Ростки системы стройсбережений существуют и в РБ. Пример - программа "Рациональный дом". Отличительный ее признак состоит в накоплении не денег, а квадратных метров. Таким вкладам не страшна инфляция. В данном случае готовую квартиру получает накопивший половину желаемого им количества квадратных метров. Ассоциация "Рациональный дом", страхуясь от инфляции, все деньги, получаемые от вкладчиков, сразу же инвестирует в строительство жилья. В качестве вспомогательных элементов описанных систем могут рассматриваться такие их разновидности, которые могут позволить провести тепловую реабилитацию, модернизацию, капремонт здания. Например, сегодня существует мотивация мансардного строительства, базирующаяся на возможности получения жилплощади меньшей себестоимости. Вырученные от продажи этих квартир средства могут быть вложены в тепловую санацию здания. То же самое может быть предпринято и в масштабах микрорайона.
Допустим, что, прибегая к тем или иным энергосберегающим ухищрениям, жилец сэкономил половину энергии, необходимой для отопления эксплуатируемой им жилплощади в течение года. Полученный выигрыш можно разделить следующим образом: половину - в бюджет государства, половину - жильцу, эту энергию сэкономившему. Однако сегодня ни у одного из жильцов РБ подобной мотивации нет - большая часть расходов на отопление покрывается государством.
Вот почему все заинтересованные группы - население, банки, проектировщики, строители - должны обязательно знать, как правильно потреблять энергию. (Очевидно, для каждой из этих групп существует свое понятие о правильном энергопотреблении.) Они должны иметь возможность правильно ее потреблять, то есть жилища должны быть оборудованы необходимыми приборами учета. И каждая из групп должна иметь энергосберегающий стимул и руководствоваться им.
Вот почему нельзя сказать, что РБ не располагает средствами для проведения энергосберегающих мероприятий. Таких средств у страны достаточно.
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 25 за 1998 год в рубрике энергетика
