Эксперимент в Заславле: строить дешевле — себе дороже

В мае 1996 г. Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь начало проведение эксперимента на строительстве четырехэтажного 48-квартирного жилого дома N№ 15 в микрорайоне N№ 2 г. Заславля. Суть эксперимента состояла в отработке системы финансирования строительства жилья с привлечением государственных жилищных субсидий и льготных кредитов, внедрении энергосберегающих систем теплоснабжения и ограждающих конструкций и внедрения тендерных методов подбора субподрядных и подрядных фирм для оптимизации стоимости строительства.

Участниками эксперимента стали Заславский горисполком, ПСО "Гамма" (г. Гомель), ООО "Белорусское жилище" (г. Минск) и Институт жилища и окружающей среды (г. Дуйсбург, ФРГ), который осуществлял консультативную поддержку.

На первом этапе эксперимента в феврале 1996 г. договором между Заславским горисполкомом и ПСО "Гамма" от 23.02.1996 г. последнему были переданы права заказчика на завершение строительства четырехэтажного 48-квартирного КПД в микрорайоне №2 г. Заславля. При этом ПСО "Гамма" взяло на себя обязательства за счет строительства 31 квартиры на продажу выполнить обязательства горисполкома перед дольщиками строительства указанного дома по договорам, заключенным в 1992-1994 годах, и вернуть выбывшим дольщикам УКСа горисполкома $5029. Убытки, связанные с выполнением указанных обязательств, составили более $100000. Кроме того, договором передачи функций заказчика предусматривалось, что две квартиры общей площадью 109 кв.м. ПСО "Гамма" передает исполкому бесплатно для заселения по статусу "социальное жилье".

Готовность дома в момент подписания договора определялась смонтированными конструкциями нулевого цикла и первого этажа. Частично были смонтированы стеновые панели двух из четырех подъездов второго этажа. Степень готовности составляла 27%.

Решением Заславского горисполкома в мае 1996 г. при исполкоме был сформирован КИЗ "Криница" в составе 17 человек. Работники "Белорусского жилища" совместно с исполкомом провели огромную работу с более чем 600 нуждающимися в улучшении жилищных условий, стоящими на очереди в Заславском горисполкоме. В результате были определены члены КИЗ и составлен список людей, подпадающих под государственное субсидирование. В октябре 1996 г. состав КИЗ был увеличен до 28 человек и общая доля КИЗ в переданной ПСО "Гамма" для завершения строительства части дома составила 75%.

В этот же период ПСО "Гамма" занялось подготовкой строительства дома: документация была отправлена на корректировку с учетом новых требований к теплосбережению и на госэкспертизу. Выяснилось, что УКС Заславского горисполкома вел строительство по документации, не прошедшей госэкспертизу. В результате экспертизы фундаментов оказалось, что несущая способность последних не позволяет надстроить ни дополнительный этаж, ни мансарду, как планировалось на стадии организации эксперимента. Документация была откорректирована с учетом новых требований к теплосбережению и установке поквартирных счетчиков учета. Были внедрены новые технические решения, направленные на повышение потребительских качеств жилья и удешевление строительства. В частности, газовые плиты были заменены на электроплиты; изменены трассы внешних сетей теплоснабжения, телефонных и канализации; внедрены стеновые панели с более эффективным утеплителем и т.д. Все эти мероприятия позволили в итоге удешевить сводную смету в ценах 1991 г. с 1394,9 тыс. руб. до 1266,9 тыс. руб., что составило 10% экономии.

ПСО "Гамма" провело расчет стоимости завершения строительства с учетом всех составляющих затратной части, что на март месяц 1996 года по первоначальной ПСД составило $602 480. Исходя из этой стоимости, была определена контрактная стоимость работ для каждого из субподрядчиков. Из этой же суммы были рассчитаны цена одного кв. м для дольщиков, членов КИЗ и рыночная цена квартир на продажу. Расчетная стоимость одного метра составила $316,3. Рентабельность ПСО "Гамма", заложенная в стоимость, составляла 0,6%, или $1,9 на 1 кв.м.

В августе 1996 года, когда было получено положительное заключение госэкспертизы проекта, был объявлен открытый тендер на выполнение субподрядных работ по строительству 48-квартирного жилого дома в г. Заславле. Для представления тендерных предложений был установлен срок - один месяц. В течение установленного срока лишь по нескольким видам работ поступили заявки двух и более претендентов. По нескольким видам работ не поступило ни одной заявки. По данным направлениям от открытого тендера ПСО "Гамма" вынуждено было перейти к адресному тендеру. Были подобраны по несколько фирм в Минске и Заславле, которым было предложено принять участие в тендере. При выборе подрядчика, кроме основных критериев тендерных торгов: цена, сроки, качество, ПСО "Гамма" руководствовалось стремлением максимально изучить конкурентоспособность подрядчиков в зависимости от формы собственности предприятия, удаленности подрядчика от стройки, ценообразования.

По итогам проведения работы были заключены следующие договора:

- монтаж коробки - МП "Гамма", (г. Заславль) - по договорной цене;

- установка столярных изделий - ЧП "Вилоус" (г. Минск) - по договорной цене;

- монтаж кровли - ЧП "Вилоус" (г. Минск) - по договорной цене;

- монтажное электроснабжение - ООО "Скайлэб" (г. Минск) - по договорной цене;

- монтаж сетей ВИК и отопления - ГМУ-2 БСТМ (г. Гомель) - по действующим индексам;

- отделочные работы - ПСО "Коопстрой" (г. Минск) - по действующим индексам;

- наружные сети ВиК и отопление - ПМК-42 (г. Заславль) - по действующим индексам;

- электромонтажные работы - УНР-120 (г. Минск) - по действующим индексам;

- слаботочные сети - УНР-120 (г. Минск) - по действующим индексам;

- благоустройство - ПМК-42 (г. Заславль) - по действующим индексам.

Заключение договоров на основе тендерных торгов дало возможность на этапе заключения договоров уменьшить на несколько процентов первоначальная расчетная стоимость дома.

Институт жилища и окружающей среды (г. Дуйсбург, ФРГ) и Министерство архитектуры и строительства РБ провели экспертизу договоров, заключаемых ПСО "Гамма" с субподрядчиками. В результате был разработан договор, позволяющий существенно влиять на цену строительства и после заключения договора путем проведения маркетинговой работы по оптимизации поставок строительных конструкций и материалов. Эта работа в процессе строительства дома также дала возможность уменьшить первоначальную стоимость объекта. При этом в своей работе специалисты Заказчика не руководствовались принципом "экономия любой ценой". Нередко принимались решения о применении не самых дешевых материалов и конструкций. Так, запроектированная шиферная кровля была заменена на металлошифер, усилена конструкция стропильной системы и т.д. Основным критерием выбора являлись качество и надежность в эксплуатации. В этом плане неудачным оказался выбор объекта для эксперимента в связи с тем, что конструкции дома снимаемой с производства 210-й серии были привязаны к заводу КПД АО "Забудова". ПСО "Гамма" практически не имело возможности повлиять на качество поставляемых конструкций. Большая часть непредвиденных затрат связана с устранением заводского брака в конструкциях и монтажного брака. Так, к примеру, пришлось выполнять непредусмотренные сметой штукатурные работы для выравнивания поверхностей, производить работы по устранению монтажного брака.

Проведенная работа с учетом роста курса доллара принесла экономию около 10% первоначальной валютной стоимости строительства дома. Это дало возможность ПСО "Гамма" еще до завершения строительства уменьшить цену, о которой было договорено с членами КИЗ, полностью исключив из нее свою, заложенную в цену рентабельность. Для членов КИЗ первоначальная договорная цена одного метра была снижена на 10 процентов. Дополнительно была применена система скидок для членов КИЗ, максимально оплативших стоимость своей квартиры. В результате проведенной работы стоимость одного метра составила не более $240. Балансовая стоимость 1 кв. м общей площади квартир на 1 октября 1997 г. составила 5 952 171 руб., в то время, как средняя стоимость 1 кв. м. типовых потребительских качеств по Минскому району для аналогичных домов составила 6 157 980 руб.

Строительство дома планировалось завершить в декабре 1996 года. Был составлен график финансирования строительства, обеспечивающий ввод дома в эксплуатацию в запланированные сроки. В соответствии с заключенными договорами финансирование разделилось на следующие составляющие: долевое участие (по договорам ранее заключенным УКСом Заславского горисполкома) - 15 квартир, 1051,2 кв.м, или 35,34% дома; КИЗ "Криница" - 28 квартир, 1629 кв.м, или 54,78% дома; "социальные" квартиры (квартиры, передаваемые безвозмездно горисполкому) - 2 квартиры, 109,3 кв.м, или 3,68% дома; квартиры "на продажу" (реализуемые ПСО "Гамма" по договорам купли-продажи и долевого участия) - 3 квартиры, 186 кв.м, или 4% дома.

В связи с тем что основная доля финансирования легла на членов КИЗ, а льготные кредиты выделялись неритмично, сроки ввода объекта в эксплуатацию несколько раз переносились. Большой недоработкой на этапе подготовки эксперимента стало то, что в составе участников эксперимента изначально отсутствовал кредитирующий банк.

После регистрации в мае 1996 г. Заславским горисполкомом КИЗ "Криница" с помощью Министерства архитектуры и строительства объект был включен в список домов, попадающих под льготное кредитование согласно Указу Президента Республики Беларусь № 516. В соответствии с методикой выдачи льготных кредитов по данному Указу кредиты выдаются членам ЖСК и КИЗ пропорционально предоставленным процентовкам за отчетный месяц. Как было указано выше, в результате проделанной работы, направленной на снижение стоимости объекта, была достигнута немалая экономия. Достигнутая экономия никоим образом не могла попасть в предоставляемые в банк процентовки. Как следствие на получение ее не могли претендовать ни заказчик, ни субподрядные строительные организации. В январе 1997 г. стало видно, что эксперимент может зайти в тупик, если продолжить заключать договора с субподрядчиками по договорной цене, а кредитоваться как обычный КИЗ. Банк не воспринимал договорную цену. В срочном порядке половина договоров субподряда, работы по которым еще не были начаты, была перезаключена. В результате договорная цена была заменена на существующую систему расчета стоимости выполненных работ. Своевременное перезаключение договоров позволило уменьшить убытки от несоответствия систем финансирования и взаимоотношений между субъектами строительства.

Вместе с тем члены КИЗа в соответствии с указами Президента РБ рассчитывали получить льготные кредиты в размере 90% стоимости своих квартир. В связи с тем что стоимость их квартир была определена с учетом средств, необходимых на покрытие затрат горисполкома, выделенных кредитных ресурсов хватило на покрытие 60-75% стоимости их квартир. Члены КИЗ стали жаловаться на завышение стоимости квартир. Банк до решения этого вопроса прекратил выделение последней суммы кредита. Люди перкратили перечислять собственные средства до решения конфликта. Возросли издержки, связанные с откладыванием выполнения завершающих работ и передачей квартир жильцам. Они превысили сумму сто миллионов рублей. В сложившейся ситуации ПСО "Гамма" совместно с Министерством архитектуры и строительства рассмотрело вариант перехода в расчетах с членами КИЗ от договорной цены в валютном эквиваленте к расчетам по базовой цене по сложившимся на объекте индексам на строительные работы в соответствии с методическими указаниями, утвержденными приказом № 320 от 17 сентября 1996 г. Одновременно было предложено Заславскому горисполкому отказаться от социальных квартир в данном доме и уменьшить требования к погашению своих издержек в 10 раз, пропорционально фактическому числу квартир, направленных на "свободную реализацию". При этом стоимость квартир для членов КИЗ уменьшилась в среднем на две тысячи долларов США. КИЗ пошел по пути решения проблемы административным методом и не стал подписывать предложенное "Гаммой" дополнительное соглашение о переходе на другую систему расчета. Заславский горисполком также не счел возможным отказаться от "социального жилья" пользу жителей города, строящих квартиры в составе КИЗ "Криница". Таким образом, решение всех возникших проблем было переложено на плечи ПСО "Гамма".

Опыт строительства экспериментального жилого дома в Заславле позволяет сделать следующие выводы:

1. Прошедший эксперимент показал перспективность строительства жилья с применением систем стимулирования подрядных организаций к уменьшению издержек строительного процесса и снижению стоимости готовой строительной продукции.

2. Проведение тендеров в жилищном строительстве может привести к существенному уменьшению стоимости жилья.

3. Для того чтобы можно было использовать тендеры при строительстве ЖСК и КИЗ, необходимо разработать систему льготного кредитования не от процентовки за отчетный месяц, а от договорной цены.

4. Отсутствие у подрядчика и заказчика возможности взять кредиты на строительство жилого дома под залог участка строительства или строящегося дома под процентные ставки ниже 30% не дает возможности строить в нормативные и короче их сроки. Весь ход строительства целиком зависит только от платежеспособности заказчика или динамики выделения кредитных ресурсов.

5. Работать в режиме договорной цены могут как государственные тресты, так и частные предприятия.

6. Монополия одного банка, распоряжающегося государственными льготными кредитами, не стимулирует банковские структуры заниматься инвестированием в жилищное строительство.

7. Заинтересованность всех звеньев строительного процесса в выпуске более дешевой и качественной продукции должна привести к широкому внедрению на белорусском строительном рынке новых экономичных и высокоэффективных строительных технологий и проектов.

8. Для большинства людей квартиры все еще не стали "товаром", за который необходимо платить. Они считают, что государство обязано предоставить им жилье бесплатно.

Владимир КУНЦЕВИЧ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 21 за 1998 год в рубрике жилищное строительство

©1995-2024 Строительство и недвижимость