Экспериментальное строительство - и усадебное, и мансардное
Еще в 1995 г. специалистами Минстройархитектуры РБ была разработана программа эксперимента по возведению мансард в эксплуатируемых жилых домах. Цель программы - обеспечение населения относительно дешевым жильем в ходе реализации жилищной программы и совершенствование существующей жилой застройки путем улучшения ее эксплуатационных и архитектурных характеристик. Программа осуществлялась в 3 этапа.
В 1995-1996 гг. совместно с научными и проектными институтами министерством была организована проработка необходимых правовых, научных и технических документов, которые позволили бы отработать механизмы реализации мансардного строительства.
В 1996-1997 гг. были разработаны необходимые для реализации программы документы и технические решения.
В течение 1997 г. были утверждены разработанные документы. Началось строительство объектов-представителей.
За это время министерством совместно с облисполкомами было подготовлено, а Советом Министров РБ - принято постановление СМ РБ № 432 от 2 мая 1997 г. "Об организации мансардного строительства в республике". Была утверждена и "Инструкция об организации мансардного строительства". Тем самым были созданы основы правовой и организационной деятельности в этой сфере.
Были проведены два конкурса на лучший проект надстройки мансардных этажей для отработки архитектурных и проектных приемов. Во исполнение постановления СМ РБ была подготовлена сводная республиканская программа мансардного строительства, элементы которой в разрезе областей подписаны заместителями председателей облисполкомов и Мингорисполкома.
К сожалению, единственный полноценный практический результат достигнут только в Гомеле, где без выселения жильцов возведена мансарда в жилом доме в центральной части города - по ул. Победы. В Брестской и Гродненской областях определены объекты надстройки и ведутся проектные работы. В Могилевской области проектная документация на надстройку мансарды уже разработана. В Витебской области подготовлена рабочая документация и ведется строительство мансарды в жилом доме. В Минске также уже возведена мансарда в жилом доме по адресу К. Маркса, 25. Однако строительство велось с выселением жильцов, поэтому экспериментом можно считать лишь отработку конструктивных вопросов строительства этой мансарды.
Осуществляя контроль выполнения программы и методическое ее сопровождение, Минстройархитектуры РБ в декабре 1997 г. направило облисполкомам "Предложения по объемам мансардного строительства на 1998 г.". Дифференцированно по областям эти объемы были определены в размере от 0,5% до 3,5% от общей площади возводимого жилья. Однако в феврале 1998 г. облисполкомы представили региональные программы, в которых не были достигнуты доведенные показатели. Более того, в этих документах было уменьшено число намечаемых к возведению объектов по сравнению с региональными программами 1997 г.
Часть объектов, которые намечались к вводу в 1998 г., практически всеми определена как объемы, переходящие на 1999 г. Всего областями в текущем году предлагается построить 16 мансард в существующих жилых домах.
В Брестской области намечен к надстройке мансардой один дом (полученная при этом дополнительная жилая площадь составит 0,1% от общей площади вводимого в области жилья). Планируемое начало строительства - IV квартал 1998 г., завершение - в 1999 г. При финансировании строительства предлагается привлекать средства местного бюджета, выделяемые на капитальный ремонт зданий, но соответственно и строительство этих мансард будет осуществляться с выселением жильцов. (Что не соответствует духу проводимого эксперимента.)
В Витебской области выбор объектов для надстройки мансардами в 1998 г. осуществлялся с позиций создания архитектурно-градостроительных ансамблей, комплексного преобразования жилой среды городов. Намечен ввод 6 мансард, в том числе 4 - в Витебске и по одной в Орше и Лепеле. Это составляет 0,7% от общей площади вводимого в 1998 г. в Витебской области жилья. Ввод объектов намечен на III-IV кварталы текущего года.
В Гомельской области на 1998 г. также запланировано создание только одной мансардной надстройки. В качестве заказчика и подрядчика выступает арендное предприятие "Строительно-монтажный трест № 27".
(Именно подрядные строительные организации, подчеркнул Анатолий Иванович, могут являться проводниками в жизнь идеи мансардного строительства в силу своей заинтересованности в ее реализации.)
В Гродненской области в 1998 г. предлагается возведение одной мансарды в существующем жилом доме в Гродно. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на IV квартал текущего года. Проектом предусмотрена комплексная реконструкция здания: строительство мансарды, тепловая реабилитация и строительство 9-этажной пристройки к существующему жилому дому. Решаются вопросы финансирования строительства этого объекта. Ведется подбор инвесторов, наделен правами субинвестора Гродненский ремонтно-строительный трест, который одновременно является заказчиком и подрядчиком на строительство.
В Могилевской области в 1998 г. предлагается возведение одной мансарды в существующем жилом доме в Могилеве. Заказчик - объединение "Могилевоблсельстрой". Финансирование планируется осуществлять из средств заказчика. Ввод объекта намечен на IV квартал года.
В Минской области на текущий год намечено создание 4 надстроек: в Молодечно, Несвиже, Слуцке и Солигорске. Особую озабоченность вызывает состояние дел в мансардном строительстве в самом Минске, который располагает значительным числом потенциальных инвесторов, развитой строительной базой, рынком современных строительных материалов, спросом на жилье различного уровня комфортности. Тем не менее к вводу в 1998 г. намечено всего 2 объекта. Как показывает анализ, основными причинами такой ситуации по-прежнему являются требования эксплуатирующих организаций, которые включают в технические условия обязательное долевое участие заказчика-инвестора в развитии своих отраслей. Мингорисполком, несмотря на соответствующее Постановление СМ РБ, включает указанные требования в свои решения. Расчеты специалистов института "БелНИИС" показывают, что участие в развитии инфраструктуры способно увеличить базовую стоимость 1 м2 общей площади на 80-100%. Другим препятствием является отсутствие необходимой помощи заказчику-инвестору со стороны администрации в проведении разъяснительной работы с населением жилых домов. Заказчикам, в большинстве случаев не владеющим правовой грамотой, приходится без поддержки городских и районных служб защищать государственные интересы в сфере наращивания объемов жилищного строительства.
Тем не менее при правильной подготовке вопроса население не возражает против надстроек. Примером тому являются успешные совместные действия администрации Первомайского района города и инвестора по возведению мансарды по проспекту Скорины, 113.
Какими видятся задачи развития мансардного строительства на текущий год и на ближайшую перспективу? Прежде всего необходимо строить объекты-представители. Переход к широкомасштабному мансардному строительству должен осуществляться с учетом опыта возведения первых мансард в каждом городе, в каждой области. Это соответствует и духу постановлений СМ РБ, в которых эта задача имеет комплексный характер и требует совместных усилий всех заинтересованных.
Многие проблемы организационно-правового характера связаны с недостаточным использованием уже разработанных документов. Это касается выполнения Постановления СМ РБ № 432 в части исключения из затрат инвесторов мансардного строительства расходов на развитие инфраструктур, а также дополнительных расходов, связанных с переоборудованием зданий, не связанных с возведением самой мансарды. В недостаточной степени выполняется и "Инструкция по организации строительства жилых помещений за счет надстройки мансардных этажей в существующих жилых домах без выселения жильцов", которая была утверждена Минстройархитектуры РБ в прошлом году.
Опыт работы в 1997 г. показал определенные недоработки и в самих правовых документах. Министерству следует провести работу по совершенствованию в этом году правовых документов в части уточнения вопросов компенсации жильцам неудобств во время проведения строительных работ, включения затрат, компенсирующих оплату коммунальных услуг, в стоимость возводимого мансардного жилья. Это уже обсуждалось совместно представителями Минстройархитектуры РБ, Минжилкомхоза РБ, управления жилищно-коммунального хозяйства Мингорисполкома и разработчиками соответствующей инструкции - специалистами НИАП "Стройэкономика". Подготовлен проект приказа о внесении в существующую инструкцию необходимых дополнений.
Необходимым представляется и участие облисполкомов и Мингорисполкома в разъяснительной работе по правовым и организационно-техническим вопросам с населением. Невозможно будет сдвинуть с места обсуждаемую проблему без самого широкого распространения всей связанной с ней информации, без оповещения населения через средства массовой информации о принимаемых решениях. В противном случае шаги официальных кругов всегда будут наталкиваться на сопротивление общественности.
К задачам в области совершенствования нормативно-технической базы Минстройархитектуры РБ относит разработку СНБ "Жилые здания". Как известно, такая работа уже проводилась; в СНиП "Жилые здания" были внесены минимальные дополнения, которые уже сегодня позволяют вести проектирование.
Совместно с ГУВПС МВД в настоящее время проводится работа в отношении еще не решенных технических вопросов мансардного строительства (этажность, требования к огнестойкости сооружений и конструкций мансард, вопросы эвакуации жильцов). Конечно, пятиэтажная застройка представлена в республике достаточно широко, это огромное поле деятельности для проектировщиков и строителей. Однако вопросы пожаробезопасности остаются актуальными и в процессе создания мансардных этажей в зданиях повышенной этажности.
Облисполкомам, Мингорисполкому, Минстройархитектуры РБ, Минпрому РБ следует с учетом региональных программ рассмотреть вопросы выпуска пристраиваемых пристенных лифтов с целью как удовлетворения потребностей мансардного строительства, так и полной модернизации существующего жилья первого поколения массовых серий.
Минстройархитектуры РБ считает также целесообразным определить в рамках решения проблем энергосбережения возможность использования при мансардном строительстве автономных источников теплоснабжения. Вопрос этот в экспериментальном порядке уже отрабатывался - в Минске построен 5-этажный жилой дом, правда, без мансарды, но имеющий в чердачном этаже автономную газовую котельную, которая работает в автоматическом режиме.
Расширение практики мансардного строительства предполагает надстройку мансард, с одной стороны, без выселения жильцов, с другой - в рамках комплексной реконструкции домов и кварталов застройки. Как известно, это находится в сфере компетенции Минжилкомхоза РБ, однако комплексный подход к реконструкции кварталов предполагает увеличение отселенческого, или подменного, жилого фонда, что должно быть учтено облисполкомами и Мингорисполкомом при разработке и утверждении своих инвестиционных программ. Имеется в виду возможность переселения жителей из существующих жилых домов, чтобы иметь возможность методом конвейера осуществлять комплексную модернизацию на одной из площадок города.
Представляется целесообразной отработка практики возведения мансард в условиях, когда в качестве застройщиков-заказчиков выступают строительные организации. Для реализации программы тресты могут выступить застройщиками-заказчиками по строительству жилых мансардных этажей, включая соответствующие показатели в бизнес-планы своих предприятий.
Сергей ЗОЛОТОВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 19 за 1998 год в рубрике мансарды
