Эемельный рынок в Минске

Четкое распределение функций между государством, городскими властями и инвестором - таково главное условие развития земельного рынка. С внесением изменений в Закон о частной собственности на землю в Республике Беларусь у юридических лиц появилась возможность приобретать землю в частную собственность. Но одновременно перед столичными властями встал вопрос о выборе новых подходов к планированию и регулированию земельных отношений в городе, естественно с учетом перспективного его развития до 2030 года. Каковы эти перспективы и каким образом планируется осуществлять градостроительное регулирование земельного рынка? Планами на этот счет поделился директор проектно-исследовательского центра ГП "Минскградо" Александр КОЛОНТАЙ.

Никак не устанем бояться

Будущая политика землепользования в Минске будет строиться на выделении двух групп территорий: предназначенных для рынка и исключительно коммунальной, городской и государственной собственности. А далее из предложенных для рынка территорий (жилых, производственных, общественных и ландшафтно-рекреационных) предполагается сформировать четыре рынка городских земель.

Первейшая задача - определить, в чем должно заключаться управление и регулирование землепользованием со стороны госорганов и местной власти и каковы в этом случае права собственников объектов - физических и юридических лиц.

Самое главное, что мешает сегодня развитию цивилизованных отношений на рынке земли, - наш страх перед собственностью на землю, в том числе и перед долгосрочной арендой, которая якобы приведет к потере контроля над развитием города. А между тем проблемы, которые могут возникнуть в связи с введением этих институтов, с лихвой компенсируются стабильной ситуацией на рынке земли и главное на рынке инвестиций.

Весьма ценным в этом смысле является опыт Амстердама. При сильно развитой социальной политике здесь одновременно обеспечивается и стабильность инвестиций. Лишь 30% земли находится в частной собственности. Вся остальная - муниципальная, которая сдается в аренду на 50 лет. Но арендатор имеет права, близкие к правам собственника: он может заложить свое право аренды в банке с целью получения кредита, передать его по наследству и, наконец, просто продать другому юридическому лицу.

В то же время в голландском законодательстве закреплен приоритет общественного над частным. По решению города, территория, находящаяся в частной собственности юридического или физического лица, может быть принудительно выкуплена для общественных интересов - естественно, с компенсацией всех затрат.

Введение у нас частной собственности или долгосрочной аренды позволило бы не только увеличить приток инвестиций, стабилизировать платежи в бюджет, но и создать специальный фонд, который бы использовался для городских нужд, в том числе для выкупа в случае необходимости приватизированной территории. Такие фонды существуют во всех западноевропейских городах, что позволяет последним эффективно решать вопросы улучшения городской среды.

Однако для того чтобы частная собственность и долгосрочная аренда заработали, нужны государственные гарантии - законы, которые будут закреплять права собственников и обеспечивать их защиту.

Цена земли в ее предназначении

Один из важнейших вопросов - это ценообразование. По большому счету, цены должен определять рынок. Но у нас пока нет земельного рынка. Его нужно создавать, предварительно выработав рыночные подходы к оценке продаваемых и сдаваемых в аренду городских территорий. И здесь важно найти некий главный ориентир, который не позволит, с одной стороны, отдавать землю за бесценок, а с другой - устанавливать нереальные ставки (и в первом, и во втором случае город проиграет, недополучив налоги).

При этом реальная потребительская цена земли зависит не только от расположения участка (удаленности от центра, экологического состояния), но и от функционального назначения и коммерческой привлекательности, что и должно стать основной точкой отсчета при оценке земли.

Как показывает практика, наиболее дорогими являются участки (территории и зоны), отведенные под общественные функции: деловые центры, торговые и развлекательные объекты. На втором месте - жилые территории. Затем идут производственные территории, конкурирующие в зависимости от коммерческой привлекательности и спроса на рынке с жилыми. И замыкают эту цепочку ландшафтно-рекреационные территории (городские парки), обычно не предназначенные для приватизации и частного бизнеса.

Выделив четыре земельных рынка, остается определить перечень возможностей и ограничений использования каждого конкретного типа территорий. К примеру, жилая территория может иметь участки общественного назначения для офисных, торговых, коммунальных и даже небольших производственных объектов. А расположение последних в зоне жилой застройки предусматривает некоторые ограничения, с учетом которых и будет определяться коммерческая привлекательность участка. Скажем, при строительстве офиса в зоне жилой застройки очевидны высокая интенсивность пешеходного транзитного движения и, следовательно, определенные сложности с парковкой автомобилей, а эффективность работы магазина того или иного профиля будет зависеть от контингента людей, проживающих в прилегающей к нему зоне.

Понятно, что разбивка городской земли на отдельные участки согласно их функциональным особенностям и регламентам использования - это лишь часть работы. Нужно еще подготовить территории для продажи, чтобы они стали привлекательными для инвесторов. И здесь включаются другие механизмы, с помощью которых можно управлять рынком, уменьшать или увеличивать привлекательность земли и ее стоимость. Это в первую очередь транспортная и инженерная инфраструктура, степень развитости которой и является одним из главных критериев оценки земли при ее продаже, сдаче в аренду и налогообложении.

Для каждого предприятия - своя ячейка

Политика в отношении промышленных территорий будет сводиться к их уплотнению, повышению коэффициента интенсивности использования земли (отношение суммарной площади пола строений к площади участка) с 0,3-0,4 до среднеевропейских 0,6-1,0. Сейчас запас территорий, который ранее предусматривался для развития предприятий, используется для сдачи в аренду другим фирмам. В результате происходит хаотичное освоение этих участков, что достаточно опасно, особенно если их будет разрешено приватизировать.

Поэтому подготовка промышленных территорий к продаже и сдаче в долгосрочную аренду первым делом требует разработки специальных регулирующих схем, которые представляют собой разбивку производственных территории на так называемую модульную планировочную решетку. Такой подход позволит отдельным предприятиям существовать в пределах одной промзоны совершенно самостоятельно, не мешая друг другу. И платить каждое предприятие будет за свой участок (модуль). Это типичная для Запада практика.

Кроме того, существенна дифференциация производственных территорий Минска по их санитарным показателям и градостроительной значимости.

В 1996 г. в очередной раз поднимался вопрос о выносе из города и перепрофилировании 64 предприятий. Но для этого нужны, во-первых, свободные площадки, во-вторых, инвестиции, в-третьих, чтобы была коммерческая заинтересованность самих предприятий. Вынос и перепрофилирование последних связано с функционированием экологических коридоров города, через которые он дышит. В Минске эти коридоры соответствуют воздушным потокам, имеющим преимущественно западное и северо-западное направление. Не так страшно, когда предприятие находится между этими потоками, как, например, тракторный завод, и совсем другое дело - когда на пути их следования, как завод отопительного оборудования.

Особый статус требует особого подхода

Все столицы мира развиваются по своим законам. На первом плане у них находится непроизводственная сфера - сфера управления, обслуживания, науки. Причем если у нас на долю этой сферы сейчас приходится 49% от числа занятых, то в развитых европейских столицах - 60-70%. Минск сложился как центр с высокой долей (более 30%) населения с высшим образованием.

Это значит, что для него будет неэффективно развивать крупные производства, пусть даже с привлечением зарубежных инвестиций, где будет большая доля неквалифицированного труда: такая политика приведет к невостребованности умственного и высококвалифицированного труда.

При этом, учитывая сегодняшний процесс старения населения, Минску придется пополнять рабочие кадры за счет притока населения извне. Последнее будет приводить к обострению ситуации в области жилищного обеспечения. Здесь проблем можно избежать, если расселение и управление осуществлять не в границах городской черты, а всего Минского района. Речь идет о целесообразности создания единого правительства Минского столичного округа - схема, которая работает во многих столицах мира.

Опираясь на города-спутники Фаниполь, Колодищи, Луговая Слобода, Заславль, предстоит создать условия для того, чтобы человек мог работать в Минске, а жить за его пределами, затрачивая на поездку от дома на работу не более 30-40 минут. Только в этом случае реально к 2030 году сохранить 1,7 млн населения в Минске, 400 тысяч - в пригороде и обеспечить в столице до 30м жилья на человека (современный уровень Хельсинки), а не теперешние 17м. В противном случае население столицы к 2030 году превысит 1,9 млн человек, а жилищная обеспеченность едва достигнет 25 кв. м на человека, да и то при условии ежегодного ввода 600 тыс. кв. м жилья.

Вместе с тем разумное расселение не должно достигаться какими-то запретительными, ограничивающими права граждан на покупку и строительство жилья условиями прописки. Главным регулятором должна быть стоимость - большая или меньшая, в зависимости от местоположения, качества среды и т.д.

Человеку нужно дать возможность свободно переселяться в пределах республики, области, района, города. Это очень важно с точки зрения как социальной психологии, так и экономики.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ