Градостроительная политика Минска в условиях рынка

В мае Мингорисполкомом запланировано рассмотрение документа, определяющего политику градостроительного развития и использования территорий города Минска на перспективу до 2030 года. Одна из составных частей этой политики - жилищная политика, после утверждения которой можно будет четко определить регламенты развития и использования территорий жилой застройки города. Чем продиктована разработка такой политики и что она из себя представляет как в общем, так и в части развития отдельных районов жилой застройки - на эти и другие вопросы отвечает директор проектно-исследовательского центра ГП "Минскградо" Александр КОЛОНТАЙ.

- Формирование политики градостроительного развития - абсолютно новая для нас сфера. Почему? Практически никогда мы не жили по средствам. СССР внутри себя создал систему товарообмена, которая не строилась на принципах классической экономики. Был совершенно замкнутый цикл, где всегда достигался некий баланс за счет перераспределения доходов и расходов между отраслями хозяйства, но нельзя было точно сказать - эффективно развивается та или другая отрасль или нет.

То же относилось и к сфере жилищного строительство. Никто не мог сказать, насколько она убыточна или прибыльна. Сейчас жилищная политика названа одной из приоритетных, что вряд ли следует подвергать сомнению. Но вопрос в том, сколько мы можем позволить иметь жилья определенного качества, причем ориентируясь не на материальную и техническую базу и очередь в горисполкоме, а на то, чтобы строить не в убыток городскому и государственному бюджету. Под последним следует понимать ту политику, которая должна соотноситься с расходами на строительство и эксплуатацию, их окупаемостью, доходами населения, структурой социальных групп.

К сожалению, до сих пор в Беларуси не сделано экономического обоснования жилищной политики, где на конкретных расчетах было бы доказано, что мы к 2010 году, например, с учетом ожидаемого роста ВВП можем позволить себе такой-то стандарт жилья и такое-то его количество, в том числе с учетом частичного государственного субсидирования, но без увеличения денежной массы. Пока что расчет ведется как бы по существу. Было 12 м на человека, давайте выйдем на 20 м. Сегодня стоит задача вводить ежегодно 600 тыс. кв. м жилья в год, значит, в последующем - 800, 900 и т.д. Но почему? Какими экономическими расчетами продиктованы эти цифры? Могут ли темпы строительства и структура экономики 1990 года быть для нас сегодня идеалом?

Понятно, что раньше энергетические ресурсы стоили для нас 5% от мировых цен на них, но сейчас это уже другие показатели. Автоматически выросли в цене коммунальные услуги. А значит, не можем мы сегодня вернуться к объемам строительства 1990 и 1985 годов. Но тогда каким должен быть этот уровень? Вопросов масса, но ответить на них правильно можно только путем выполнения экономических расчетов.

Пока же этого нет, мы вынуждены создать комплекс намерений, которые городские власти, различные структуры и жители столицы должны принять за некую константу: мы в перспективе собираемся иметь вот такое качество жилой застройки, вот с таким-то уровнем стандарта, в пределах таких-то территорий и т.д. Собственно, это и есть политика, которую мы как проектировщики начинаем реализовывать в конкретной части города, на конкретных объектах.

- На чем должна строиться жилищная политика?

- В первую очередь нужно исходить из того, что мы имеем сегодня в наличии, а уже потом определять, сколько и какого качества мы можем строить. При этом важно с самого начала оговориться, что есть социальное жилье, которое субсидируется государством (фактически бесплатное для населения), и что есть самоокупаемое жилье и коммерческое, из которого город должен получать прибыль. Следующим этапом должно стать прогнозирование количества первого, второго и третьего.

Сейчас получается, что за государственные деньги строится свыше 40% от общего вводимого в городе жилья. Причем нет каких-то конкретных разграничений между социальным жильем и жильем для среднего класса населения. Мы как бы боимся понятие жилья социального назначения оградить некими рамками, которые в сущности должны способствовать стремлению граждан выйти из этих рамок и улучшать свои жилищные условия ... самостоятельно.

Но мы до сих пор не можем определить, что значит социальное жилье, - сколько комнат на человека, какой должна быть кухня и т. д., причем не в среднем на человека, а на конкретную семью. Хочешь иметь лучше - вселяйся в жилье среднего класса, которое будет полностью окупаться за твой счет. Именно на жилье этой категории должна строиться жилищная политика государства, и в частности Минска, хотя бы потому, что коммерческое жилье составляет, как показывает мировая практика, максимум 10-15%.

Понятно, что в одном городе сегодня это сделать невозможно, поскольку это задача государственного уровня. Мы же сейчас определяем ценность жилья с точки зрения градостроительной значимости жилых территорий, как существующих, так и вновь отводимых. Есть и другой путь, по которому, к сожалению, нет возможности сегодня идти - определять жилищную политику, отталкиваясь от социальной структуры, принимаемой за базу для определения приоритетности развития того или иного типа жилья. Но сегодня у нас нет данных социологии, а потому остается первый вариант.

- Чем характерна предлагаемая жилищная политика?

- В современных социально-экономических условиях эта политика должна быть ориентирована на потребителя. При этом изначально нужно предложить последнему разнообразие жилой среды и разнообразие архитектурных решений, для чего следует определить возможные типы жилья и плотность жилой застройки. И здесь очень важно найти меру и определить места, где надо располагать высокоплотную, средней и низкой плотности застройку. Каждая, естественно, имеет свои особенности. Например, в высокоплотной застройке не будет просторных внутридворовых и придомовых территорий, но будут приближены общественные центры, объекты общественного обслуживания, места приложения труда. Как показывает международная практика, в густонаселенных центрах предпочитают селиться молодежь и пенсионеры, часть из которых также уходит в пригороды.

Другое дело, семьи с детьми. Им нужна более спокойная среда с парками, скверами, удобными обустроенными внутридворовыми территориями.

Но чтобы создать предпосылки для такого расселения, нужно изменить отношение к жилью, уйти от понимания жилья как некоего обиталища, которое следует получать один раз и на всю жизнь, и создать условия для того, чтобы жилье стало товаром, нужным человеку на определенном этапе жизни, который можно менять в зависимости от интересов, достатка и т.д.

- Что же в типологии жилья считается целесообразным?

- В связи с этим нас заинтересовала практика ближайших соседей, отношение к земле в столицах Европы. Замечено, что разный тип жилой среды рождает разное к ней отношение и разную в ней обстановку. Скажем, наличие у человека ощущения своего двора, своего участка, своей улицы и прочих городских элементов позволяет решать множество социальных проблем. Например, определенный тип жилой среды по-своему влияет на криминогенную ситуацию. Чтобы убедиться в этом, далеко ходить не надо. Возьмем деревянную усадебную застройку по ул. Орловской. Застройка не очень высокого качества, темно по вечерам. На первый взгляд, создается ощущение, что там должна быть высокая криминогенная ситуация. Но на самом деле как раз наоборот.

Дело в том, что в такой жилой среде человек не может существовать абсолютно анонимно, как, например, в Малиновке. В данной малоэтажной застройке, можно сказать, сформировалась сообщность, самоконтролирующая и самоорганизующая. Кстати, это очень развито в Штатах. Кто думает, что в Штатах полная демократия, понимаемая нами как анархия, - глубоко заблуждается. Там жесточайшая диктатура социальных взаимоотношений. Ты не имеешь права сделать то, что не принято данным сообществом. Особенно это развито в тех городах, где существует малоэтажная индивидуальная застройка. Необычное поведение будет сразу же воспринято как посягательство на суверенитет личности и семьи, проживающей рядом, а это карается жестоко.

Так вот тип среды, где невысокая плотность застройки и есть маленькие участки, - это уже возможность создавать некую единую для данной среды культуру. И качество участка каждого отдельного домовладельца - это как лицо этого домовладельца. Поэтому уход за участком, уход за общественным пространством -важнейший воспитательный момент. Кроме того, начинает формироваться вкус к качеству среды, потребность в ее оформлении. То есть новый тип жилой среды формирует не только отношение к архитектуре, но отношение к семье и т.д.

Совсем другое, когда ты живешь в типовой ячейке и там тебя никто не видит. Социальная многоэтажная типовая застройка - это обменное жилье, нестабильное. Поэтому лестничная клетка в таком доме в Нью-Йорке выглядит так же, как лестничная клетка на Юго-Западе в Минске или в другом городе Европы. Но мы никогда не встретим такого вандализма в районах малоэтажной и среднеэтажной застройки, где сформировалась социальная общность. То есть определенный тип жилой среды стимулирует определенный тип поведения.

- Значит ли это, что в обозримом будущем столица напрочь откажется от многоэтажного строительства?

- Совсем нет. Просто мы предлагаем разнообразить жилую среду. В связи с этим большая ставка делается на блокированную застройку с минимальными участками. Предполагается, что она будет располагаться в существующей зоне индивидуальной застройки, в районе ул. Орловской, Партизанского пр-та, ул. М. Богдановича и т.д. Там будет осуществлен постепенный переход от усадебного жилья к блокированной застройке. Последняя позволяет реализовать средний стандарт жилья в рамках одного домовладения (квартира-участок-гараж) и обладает целым рядом преимуществ. Помимо уже названных, это компактность и высокая плотность освоения территорий, а также экономия затрат на инженерные коммуникации по сравнению с коттеджной застройкой.

- Но выполнимо ли формирование блокированной застройки в существующей усадебной?

- Деревянные дома, которые не ложатся в планируемую сетку застройки, разбираются и заполняются рядом блокированной застройки. Первое, что важно, - это шаг, который будет определяться шириной участка - в буквальном смысле, шириной дома. Если оптимальная ширина дома равна 6 м плюс 3 м - гараж, то в сумме получается 9 м. При этом глубина дома может быть до 20 м и глубина участка до 10 м. В любом случае максимальный размер участка оговорен в размере не более 2-4 соток. Здесь участок - чисто декоративная вещь, хотя бы потому что экология почвы в городе не допускает выращивания каких-либо фруктов и овощей.

Предлагаемая нами жилищная политика предусматривает предоставление горожанину трех главных составляющих: дома или квартиры, участка при доме либо за пределами города и участка или площадки для гаража и стоянки. И наличие этих трех составляющих должно быть закреплено в кодексе города. Так вот, две сотки земли в системе блокированной застройки как раз решают проблему жилого дома. При этом нельзя сводить все проблемы в одном дворовом пространстве. Поэтому уменьшение участка, а с другой стороны, расширение понятия стандарта жилой среды - это те вещи, которые смогут решить конфликт уплотнения.

Естественно, частично индивидуальная застройка будет просто сноситься, как это делалось и раньше. В частности, это планируется сделать в 200-метровой зоне, прилегающей к основным транспортным линиям, например ул. Богдановича. В этой 200-метровой зоне индивидуальная застройка справа и слева подпадает под снос с последующей заменой смешанной многоэтажной застройкой. А уже за пределами этой зоны планируется трансформировать индивидуальную застройку в блокированную. Понятно, что капитальные здания сноситься не будут, они буду вписываться в новую застройку.

- Какие еще новые типы застройки предусматриваются?

- Помимо блокированной застройки, планируется и низкоплотная усадебная застройка, которая предполагает наличие при доме участка не более 4 соток. При этом не исключено и выделение более крупных участков, но ведь здесь будет и земельная рента не маленькая. Но это уже не жилищная политика, это другая политика, так как богатые коттеджи не определяют политику городской территории.

Дальше вводится совершенно новое для нас понятие - смешанная застройка, когда в массе жилой застройки 30% объектов составляют нежилые. Под смешанную застройку предусматриваются территории шириной от 200 до 400 м вдоль основных магистралей. Причем смешанная может быть как многоквартирной, блокированной застройкой, так и усадебной.

Дальнейшее развитие получит застройка квартального типа. Этот тип жилья наиболее удобен для формирования смешанной (многофункциональной) застройки и в использовании является планировочно легко трансформируемой средой. Получающиеся междворовые пространства могут предлагаться для размещения различных культурно-бытовых объектов (не требующих норм естественной инсоляции), гаражей, стоянок, зеленых насаждений. В квартальной застройке обеспечивается безопасность и полноценная среда проживания различных групп населения. Кроме того, при такой застройке сравнительно легко решаются вопросы с созданием кондоминиумов, в части решения проблем определения границ землепользования. Ведь рано или поздно мы придем к тому, что будем платить не только за землю, на которой непосредственно стоит дом, но и за землю общего пользования, т.е. внутридворовую территорию. И в этом случае, если сразу не определиться, попробуй затем узнай, где граница владения одного и где другого дома. В квартальной же застройке квартал окаймляет некое дворовое пространство и все дома вокруг этого пространства пользуются внутридворовой территорией.

Здесь же мы предлагаем ввести понятие коэффициента интенсивности использования жилой застройки. Отношение площади пола всех этажей к участку. И человек будет платить земельную ренту с учетом этого коэффициента. Чем выше коэффициент, тем меньший процент двора ты имеешь. Введение такого коэффициента позволяет наиболее эффективно использовать территорию. Примерами сегодняшней квартальной застройки, требующей уплотнения указанными способами, являются территории, застроенные "хрущевками" (в р-не ул. Волгоградской и Кнорина, М. Богдановича, Козлова, Золотой горки, м-на Сербрянка и т. д).

Кроме того, квартальная застройка диктует и тип зданий. Панельное многоквартирное домостроение тут не применимо, потому что кранам негде развернуться. Здесь должна быть другая технология и культура строительства.

- Какое же место будет отведено панельному домостроению?

- Панельные дома - это типичное социальное жилье, без которого трудно обойтись. Между тем мировая практика показывает, что самая убыточная градостроительная программа - это строить много дешевого жилья в условиях развития рынка. По сути дела, вкладывая средства в крупномасштабное панельное строительство, мы тем самым омертвляем эти деньги, потому что это не доходное жилье. Расходы берет на себя в город. Кроме того, строительство дешевого жилья ведет к притоку в город малодоходного населения. А когда предоставляют жилье и не решают проблему занятости (людям нечем платить за его содержание), жилье быстрее приходит в упадок.

В конечном счете это всего лишь иллюзия, что мы, увеличивая объемы строительства дешевого жилья, решаем социальную задачу. Сегодня нужна некая определенная мера вложений в производственно-экономический сектор, чтобы дать человеку заработать на жилье. Это гораздо важнее как для самого строительного сектора и, следовательно, экономики в целом, так и для реализации жилищной политики.

И вот дальше уже наступает работа с соотношением доходного, среднего и социального класса жилья. И, естественно, никогда не должно быть избытка дешевого жилья. Определенный дефицит жилья отчасти сравним с безработицей, которая стимулирует лучшее качество работы. Это аксиома рынка, которая заранее просчитана. Всегда должна быть условия, чтобы человек стремился к лучшему. Опять же, что такое улучшение? Если в Хельсинки - это 40 м на человека, то нам нужно выйти хотя бы за пределы средних 17 кв. м. Но при любых условиях необходимо поддерживать баланс между строительством жилья и созданием новых рабочих мест. Например, в Мюнхене этот принцип возведен в ранг закона. Если инвестор создает в городе предприятие на 400 рабочих мест, то он должен дать кредиты для строительства 200 квартир. Если строится дом на 100 квартир, то инвестор должен создать в городе 50 новых рабочих мест. Зависимость здесь очевидна.

Особым регулирующим фактором создания спроса на рынке жилья и, естественно, вынужденного перерасселения должна быть земельная рента - экономический метод, являющийся аксиомой. Да, земельная рента, платежи за землю - это тот инструмент, который дифференцирует плотность жилья, типы жилья, оптимальность заселения с учетом качества среды и застройки.

Но во всем этом многообразии типов жилой застройки важно придерживаться такого направления, как обязательное параллельное развитие существующих жилых территорий.

- Судя по всему, речь идет о реконструкции застройки?

- И о реконструкции с учетом уплотнения и обновления и о новом строительстве - об одновременном пропорциональном существовании этих двух процессов. Соотношение объемов жилищного строительства на существующих и новых территориях рассматривается в двух вариантах. Первый предусматривает 50% нового строительства на существующих и 50% на вновь отводимых территориях. Второй 20% нового строительства на существующих и 80% на новых. Раньше, да впрочем и сегодня, мы имели реконструкции не более 6%. Но при таком раскладе мы получаем интенсивное разрастание городской территории и низкое качество жилой среды в центральной части города, т. е. как раз тех территорий, которые пользуются наибольшим спросом на квартирном рынке.

Беседу провела Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ