Организация внебюджетного финансирования жилищного строительства
18-19 ноября в Минске прошел семинар "Опыт и проблемы организации внебюджетного финансирования жилищного строительства", организованный Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь совместно с НИАП "Стройэкономика" по поручению Совета Министров Республики Беларусь. Мероприятие было подготовлено при содействии Института жилища и окружающей среды г. Дармштадта (Германия).
Необходимость в проведении такого мероприятия назрела уже давно. Традиционное для советских времен финансирование жилищного строительства за счет бюджетных средств в нынешних условиях является малоперспективным, если не тупиковым вариантом. О необходимости изменения подходов к решению жилищной проблемы в республике говорили и высокие должностные лица, присутствующие на семинаре. Так, заместитель премьер-министра Республики Беларусь Геннадий Новицкий напомнил присутствующим о новой концепции решения жилищной проблемы в Беларуси, разработанной с учетом наиболее ценного зарубежного опыта в данной сфере. Согласно концепции, государственное "бюджетное" жилье (или так называемое социальное жилье) будет бесплатно предоставляться только самым малоимущим гражданам, люди с высокими доходами будут приобретать жилье за собственные средства, а все остальные будут решать свои жилищные проблемы за счет личных средств, но при государственной поддержке. В качестве основных проблем, затрудняющих реализацию новой концепции жилищного строительства на практике, г-н Новицкий назвал отсутствие универсальных способов сохранения и накопления финансовых средств для строительства в условиях инфляции, сложности, связанные с массовым получением долгосрочных ссуд на строительство и льготным кредитованием, а также стереотипы в общественном сознании по поводу бесплатного получения жилья. Министр архитектуры и строительства Республики Беларусь Виктор Ветров в своем выступлении подчеркнул, что в республике уже созданы правовые основы для внебюджетного финансирования строительства, позволяющие начать более широкомасштабную реализацию на практике разработок, проделанных в данной сфере.
Семинар, проходивший в течение двух дней, предоставил участникам мероприятия широкие возможности для получения новой информации в области внебюджетного финансирования и обмена опытом.
В рамках семинара работали четыре "круглых стола", на которых рассматривались следующие направления: "Организация строительства жилья в условиях краткосрочного финансирования (долевое строительство)", "Организация строительства жилья в условиях среднесрочного финансирования (оплата жилья в течение 3-4 лет)", "Организация строительства жилья в условиях долгосрочного финансирования (система стройсбережений)" и "Основы ипотечного кредитования жилищного строительства". Поскольку на семинаре было заслушано очень много докладов и сообщений, привести их всех не представляется возможным. Тем более что тезисы основных выступлений семинара опубликованы в специальном выпуске журнала "Белорусский строительный рынок". Остановимся только на некоторых аспектах проблемы внебюджетного финансирования строительства, которые были рассмотрены в ходе семинара и показались особенно интересными.
Для кого все это делается?
Внебюджетное финансирование строительства признано наиболее перспективным и реалистичным путем решения жилищной проблемы. Об остроте последней и говорить не приходится. По последним статистическим данным, сейчас в очереди за жильем в республике стоит 612,5 тыс. семей. Весьма показателен один из фактов, приведенных на семинаре: за последние четыре года очередь на жилье уменьшилась, но не за счет активного строительства, а за счет... демографических процессов. Если перевести сухие казенные формулировки на нормальный человеческий язык, то получается, что часть очередников отошла в мир иной, так и не дождавшись вожделенных квартир. Очередь за бесплатным жильем уже не растет, так как, очевидно, люди начинают понимать, что времена бесплатной раздачи жилья прошли окончательно и бесповоротно. Правда, очередь за жильем сменяется очередью за субсидиями... Но это уже тема для отдельного разговора. Вернемся к проблеме внебюджетного финансирования строительства.
Теоретически внебюджетное финансирование рассчитано на две категории граждан, о которых уже упоминалось выше по тексту: людей с высоким уровнем доходов и тех, кто строит жилье за личные средства, но пользуется государственной поддержкой. С первой категорией все более или менее ясно: таких людей очень и очень немного, но, к счастью, они еще есть. Вторая обозначенная категория граждан больше похожа на некое абстрактное понятие. Трудно определить, сколько таких людей, проживает в республике. Что касается данных, приведенных на семинаре, то небезынтересной показалась справка, в которой говорилось о связи развития внебюджетного финансирования строительства с реальными доходами населения республики. Итак, по данным выборочного обследования, проведенного во втором квартале 1997 года, около 80% семей имеют доходы на каждого члена семьи менее одного минимального потребительного бюджета. О каких накоплениях в этом случае может идти речь?
Тем не менее внебюджетное финансирование строительства развивается в Беларуси, хотя и не слишком высокими темпами. Поскольку основными бюджетными источниками финансирования являются личные средства граждан и средства предприятий и организаций, наибольшее развитие такая форма строительства получила в зонах наибольшей экономической активности населения и субъектов хозяйствования - в Минске и других крупных городах республики. На периферии этот вид финансирования строительства практически не развивается, во-первых, потому что население там не располагает достаточными для участия во внебюджетных программах свободными финансовыми средствами, а во-вторых, потому что покупка жилья на вторичном рынке там обходится дешевле, чем новое строительство. Казалось бы, если хоть в столице республики какая-то часть жилья строится за счет внебюджетных источников, стоило бы дать "зеленый свет" и застройщикам, работающим по такому принципу, и гражданам, которые смогли сами о себе позаботиться и снять с государства бремя ответственности за невыполненные обещания по предоставлению жилья. Ничуть не бывало. На практике и те и другие сталкиваются с очень серьезными проблемами.
Проблемы внебюджетного финансирования
Проблема номер один - инфляция. Различные программы внебюджетного финансирования, действующие в республике, рассчитаны на различные сроки строительства и различные инвестиционные циклы. В любом случае, процесс заключение договора-строительство-оплата всей стоимости квартиры растягивается на несколько лет. За эти несколько лет энная сумма белорусских "зайчиков" вполне может превратиться в груду никому не нужной бумаги. Невозможность просчитать окончательную стоимость квартиры и зафиксировать ее в контракте отпугивает многих потенциальных инвесторов внебюджетного финансирования строительства. Официальный запрет на оплату строящегося жилья в твердой валюте также препятствует развитию внебюджетных форм финансирования. Правда, существуют варианты, позволяющие с большим или меньшим успехом решить проблему инфляции. Так, ИСА "Рациональный дом" предлагает вести накопления не в денежных единицах, а в квадратных метрах; АКБ "Минсккомплексбанк", занимающийся долевым строительством жилья, благодаря наличию валютной лицензии предоставляет возможность оплачивать строящееся жилье в СКВ и т.д. Не менее серьезным фактором, сдерживающим развитие внебюджетных форм финансирования строительства, является ныне существующий порядок декларирования денежных средств граждан. К сожалению, несмотря на то что необходимость его корректировки осознают многие и очень многие - начиная от рядовых граждан и заканчивая представителями официальных властных структур, дело так и не сдвинулось с мертвой точки. Следующая проблема, связанная с внебюджетным финансированием строительства, касается не столько граждан Республики Беларусь, сколько "иностранцев", которые не имеют права приобретать и строить жилье в Беларуси. Слово "иностранцы" взято в кавычки потому, что под этим термином понимаются в первую очередь граждане России и других стран СНГ. Именно они изъявляют желание приобрести жилье в Беларуси. Многие из них или ранее проживали в республике или имеют здесь родственников. Тем не менее действующее законодательство не позволяет им участвовать во внебюджетных программах строительства, реализующихся в республике. Соответственно теряются значительные инвестиции, которые могли бы быть вложены в жилищную сферу Беларуси. Определенным препятствием для развития внебюджетных форм финансирования строительства является то, что в республике не практикуется аукционная продажа земли, отводимой для строительства. И наконец, немаловажный вопрос - доверие. Доверие граждан, собирающихся строить жилье (полностью или частично) за свои личные средства, к тем структурам и организациям, которые намерены вести строительство за счет внебюджетных финансовых источников. Этот аспект подчеркнул на семинаре заместитель министра архитектуры и строительства А. Сидоренко. Насмотревшись на деятельность "финансовых пирамид" и будучи не раз обманутыми государством, люди не спешат вкладывать свои сбережения в любые долгосрочные проекты, в том числе и в строительство жилья. Что касается реальной практики внебюджетного строительства в республике, то и в ней можно найти конкретные примеры нарушения прав потребителей в жилищной сфере, особенно при оформлении договорных отношений на накопление средств и строительство жилья.
Безусловно, белорусский рынок внебюджетного строительства еще очень молод, и поэтому "технология" внебюджетного финансирования еще не освоена в достаточной степени. Все системы внебюджетного финансирования строительства, действующие в республике, не идеальны. Тем не менее потребитель может выбрать вариант, в наибольшей степени отвечающий его запросам и потребностям. Остановимся более подробно на основных видах систем внебюджетного финансирования строительства.
Виды систем внебюджетного финансирования в Республике Беларусь
В настоящее время в республике действуют три системы внебюджетного финансирования строительства: системы краткосрочного, среднесрочного и долгосрочного финансирования. Набольшее распространение получила первая из вышеназванных систем, более известная как долевое строительство. Долевым строительством жилья занимаются как УКСы городов, так и негосударственные фирмы и предприятия. Как правило, оплата за строящееся жилье в этой системе осуществляется в несколько этапов: часть при заключении договора до начала строительства, часть - во время строительства. Процентное соотношение сумм, которые нужно оплачивать на всех этапах инвестиционного цикла, может быть различным, но суть от этого не меняется - долевое строительство осуществляется по принципу "утром деньги, вечером стулья". Поэтому основной проблемой долевого строительства является невозможность определения итоговой стоимости жилья из-за инфляционных процессов. Еще одной разновидностью системы краткосрочного финансирования строительства является целевой облигационный жилищный займ, программа которого реализуется в Минске. Что касается системы среднесрочного финансирования, то она предполагает оплату строящегося жилья за 3-4 года. Во всем остальном эта система напоминает классическую схему долевого строительства с поэтапной оплатой жилья. Организациями, имеющими наибольший опыт среднесрочного финансирования жилищного строительства в республике, являются АКБ "Минсккомплексбанк", построивший по такой схеме около 22000 м 2 жилья, АП "Гродножилстрой" и другие структуры. Одной из наиболее серьезных проблем, характерных как для краткосрочных, так и среднесрочных систем финансирования, является то, что на плечи участников долевого строительства возлагаются не только прямые затраты, но и затраты на инженерное оборудование, благоустройство территории, прилегающей к возводимым объектам, и т.д. Соответственно дополнительные затраты ведут к увеличению стоимости жилья в целом. Система долгосрочного финансирования представлена в республике экспериментальной инвестиционно-строительной программой "Рациональный дом". Особенностями данной программы, базирующейся на опыте немецкой системы стройсбережений, является то, что накопление в ней происходит не в денежных единицах, а в квадратных метрах жилья. К настоящему времени инвесторами программы стало около 600 человек, а строительство жилья в ее рамках планируется начать до конца текущего года. Все рассмотренные системы внебюджетного финансирования строительства, несмотря на имеющиеся недостатки, являются весьма перспективными. Чтобы они динамично развивались в будущем, необходимо только одно условие - государственная политика, направленная на повышение доходов граждан.
Светлана ЛОБАНОВА
Необходимость в проведении такого мероприятия назрела уже давно. Традиционное для советских времен финансирование жилищного строительства за счет бюджетных средств в нынешних условиях является малоперспективным, если не тупиковым вариантом. О необходимости изменения подходов к решению жилищной проблемы в республике говорили и высокие должностные лица, присутствующие на семинаре. Так, заместитель премьер-министра Республики Беларусь Геннадий Новицкий напомнил присутствующим о новой концепции решения жилищной проблемы в Беларуси, разработанной с учетом наиболее ценного зарубежного опыта в данной сфере. Согласно концепции, государственное "бюджетное" жилье (или так называемое социальное жилье) будет бесплатно предоставляться только самым малоимущим гражданам, люди с высокими доходами будут приобретать жилье за собственные средства, а все остальные будут решать свои жилищные проблемы за счет личных средств, но при государственной поддержке. В качестве основных проблем, затрудняющих реализацию новой концепции жилищного строительства на практике, г-н Новицкий назвал отсутствие универсальных способов сохранения и накопления финансовых средств для строительства в условиях инфляции, сложности, связанные с массовым получением долгосрочных ссуд на строительство и льготным кредитованием, а также стереотипы в общественном сознании по поводу бесплатного получения жилья. Министр архитектуры и строительства Республики Беларусь Виктор Ветров в своем выступлении подчеркнул, что в республике уже созданы правовые основы для внебюджетного финансирования строительства, позволяющие начать более широкомасштабную реализацию на практике разработок, проделанных в данной сфере.
Семинар, проходивший в течение двух дней, предоставил участникам мероприятия широкие возможности для получения новой информации в области внебюджетного финансирования и обмена опытом.
В рамках семинара работали четыре "круглых стола", на которых рассматривались следующие направления: "Организация строительства жилья в условиях краткосрочного финансирования (долевое строительство)", "Организация строительства жилья в условиях среднесрочного финансирования (оплата жилья в течение 3-4 лет)", "Организация строительства жилья в условиях долгосрочного финансирования (система стройсбережений)" и "Основы ипотечного кредитования жилищного строительства". Поскольку на семинаре было заслушано очень много докладов и сообщений, привести их всех не представляется возможным. Тем более что тезисы основных выступлений семинара опубликованы в специальном выпуске журнала "Белорусский строительный рынок". Остановимся только на некоторых аспектах проблемы внебюджетного финансирования строительства, которые были рассмотрены в ходе семинара и показались особенно интересными.
Для кого все это делается?
Внебюджетное финансирование строительства признано наиболее перспективным и реалистичным путем решения жилищной проблемы. Об остроте последней и говорить не приходится. По последним статистическим данным, сейчас в очереди за жильем в республике стоит 612,5 тыс. семей. Весьма показателен один из фактов, приведенных на семинаре: за последние четыре года очередь на жилье уменьшилась, но не за счет активного строительства, а за счет... демографических процессов. Если перевести сухие казенные формулировки на нормальный человеческий язык, то получается, что часть очередников отошла в мир иной, так и не дождавшись вожделенных квартир. Очередь за бесплатным жильем уже не растет, так как, очевидно, люди начинают понимать, что времена бесплатной раздачи жилья прошли окончательно и бесповоротно. Правда, очередь за жильем сменяется очередью за субсидиями... Но это уже тема для отдельного разговора. Вернемся к проблеме внебюджетного финансирования строительства.
Теоретически внебюджетное финансирование рассчитано на две категории граждан, о которых уже упоминалось выше по тексту: людей с высоким уровнем доходов и тех, кто строит жилье за личные средства, но пользуется государственной поддержкой. С первой категорией все более или менее ясно: таких людей очень и очень немного, но, к счастью, они еще есть. Вторая обозначенная категория граждан больше похожа на некое абстрактное понятие. Трудно определить, сколько таких людей, проживает в республике. Что касается данных, приведенных на семинаре, то небезынтересной показалась справка, в которой говорилось о связи развития внебюджетного финансирования строительства с реальными доходами населения республики. Итак, по данным выборочного обследования, проведенного во втором квартале 1997 года, около 80% семей имеют доходы на каждого члена семьи менее одного минимального потребительного бюджета. О каких накоплениях в этом случае может идти речь?
Тем не менее внебюджетное финансирование строительства развивается в Беларуси, хотя и не слишком высокими темпами. Поскольку основными бюджетными источниками финансирования являются личные средства граждан и средства предприятий и организаций, наибольшее развитие такая форма строительства получила в зонах наибольшей экономической активности населения и субъектов хозяйствования - в Минске и других крупных городах республики. На периферии этот вид финансирования строительства практически не развивается, во-первых, потому что население там не располагает достаточными для участия во внебюджетных программах свободными финансовыми средствами, а во-вторых, потому что покупка жилья на вторичном рынке там обходится дешевле, чем новое строительство. Казалось бы, если хоть в столице республики какая-то часть жилья строится за счет внебюджетных источников, стоило бы дать "зеленый свет" и застройщикам, работающим по такому принципу, и гражданам, которые смогли сами о себе позаботиться и снять с государства бремя ответственности за невыполненные обещания по предоставлению жилья. Ничуть не бывало. На практике и те и другие сталкиваются с очень серьезными проблемами.
Проблемы внебюджетного финансирования
Проблема номер один - инфляция. Различные программы внебюджетного финансирования, действующие в республике, рассчитаны на различные сроки строительства и различные инвестиционные циклы. В любом случае, процесс заключение договора-строительство-оплата всей стоимости квартиры растягивается на несколько лет. За эти несколько лет энная сумма белорусских "зайчиков" вполне может превратиться в груду никому не нужной бумаги. Невозможность просчитать окончательную стоимость квартиры и зафиксировать ее в контракте отпугивает многих потенциальных инвесторов внебюджетного финансирования строительства. Официальный запрет на оплату строящегося жилья в твердой валюте также препятствует развитию внебюджетных форм финансирования. Правда, существуют варианты, позволяющие с большим или меньшим успехом решить проблему инфляции. Так, ИСА "Рациональный дом" предлагает вести накопления не в денежных единицах, а в квадратных метрах; АКБ "Минсккомплексбанк", занимающийся долевым строительством жилья, благодаря наличию валютной лицензии предоставляет возможность оплачивать строящееся жилье в СКВ и т.д. Не менее серьезным фактором, сдерживающим развитие внебюджетных форм финансирования строительства, является ныне существующий порядок декларирования денежных средств граждан. К сожалению, несмотря на то что необходимость его корректировки осознают многие и очень многие - начиная от рядовых граждан и заканчивая представителями официальных властных структур, дело так и не сдвинулось с мертвой точки. Следующая проблема, связанная с внебюджетным финансированием строительства, касается не столько граждан Республики Беларусь, сколько "иностранцев", которые не имеют права приобретать и строить жилье в Беларуси. Слово "иностранцы" взято в кавычки потому, что под этим термином понимаются в первую очередь граждане России и других стран СНГ. Именно они изъявляют желание приобрести жилье в Беларуси. Многие из них или ранее проживали в республике или имеют здесь родственников. Тем не менее действующее законодательство не позволяет им участвовать во внебюджетных программах строительства, реализующихся в республике. Соответственно теряются значительные инвестиции, которые могли бы быть вложены в жилищную сферу Беларуси. Определенным препятствием для развития внебюджетных форм финансирования строительства является то, что в республике не практикуется аукционная продажа земли, отводимой для строительства. И наконец, немаловажный вопрос - доверие. Доверие граждан, собирающихся строить жилье (полностью или частично) за свои личные средства, к тем структурам и организациям, которые намерены вести строительство за счет внебюджетных финансовых источников. Этот аспект подчеркнул на семинаре заместитель министра архитектуры и строительства А. Сидоренко. Насмотревшись на деятельность "финансовых пирамид" и будучи не раз обманутыми государством, люди не спешат вкладывать свои сбережения в любые долгосрочные проекты, в том числе и в строительство жилья. Что касается реальной практики внебюджетного строительства в республике, то и в ней можно найти конкретные примеры нарушения прав потребителей в жилищной сфере, особенно при оформлении договорных отношений на накопление средств и строительство жилья.
Безусловно, белорусский рынок внебюджетного строительства еще очень молод, и поэтому "технология" внебюджетного финансирования еще не освоена в достаточной степени. Все системы внебюджетного финансирования строительства, действующие в республике, не идеальны. Тем не менее потребитель может выбрать вариант, в наибольшей степени отвечающий его запросам и потребностям. Остановимся более подробно на основных видах систем внебюджетного финансирования строительства.
Виды систем внебюджетного финансирования в Республике Беларусь
В настоящее время в республике действуют три системы внебюджетного финансирования строительства: системы краткосрочного, среднесрочного и долгосрочного финансирования. Набольшее распространение получила первая из вышеназванных систем, более известная как долевое строительство. Долевым строительством жилья занимаются как УКСы городов, так и негосударственные фирмы и предприятия. Как правило, оплата за строящееся жилье в этой системе осуществляется в несколько этапов: часть при заключении договора до начала строительства, часть - во время строительства. Процентное соотношение сумм, которые нужно оплачивать на всех этапах инвестиционного цикла, может быть различным, но суть от этого не меняется - долевое строительство осуществляется по принципу "утром деньги, вечером стулья". Поэтому основной проблемой долевого строительства является невозможность определения итоговой стоимости жилья из-за инфляционных процессов. Еще одной разновидностью системы краткосрочного финансирования строительства является целевой облигационный жилищный займ, программа которого реализуется в Минске. Что касается системы среднесрочного финансирования, то она предполагает оплату строящегося жилья за 3-4 года. Во всем остальном эта система напоминает классическую схему долевого строительства с поэтапной оплатой жилья. Организациями, имеющими наибольший опыт среднесрочного финансирования жилищного строительства в республике, являются АКБ "Минсккомплексбанк", построивший по такой схеме около 22000 м 2 жилья, АП "Гродножилстрой" и другие структуры. Одной из наиболее серьезных проблем, характерных как для краткосрочных, так и среднесрочных систем финансирования, является то, что на плечи участников долевого строительства возлагаются не только прямые затраты, но и затраты на инженерное оборудование, благоустройство территории, прилегающей к возводимым объектам, и т.д. Соответственно дополнительные затраты ведут к увеличению стоимости жилья в целом. Система долгосрочного финансирования представлена в республике экспериментальной инвестиционно-строительной программой "Рациональный дом". Особенностями данной программы, базирующейся на опыте немецкой системы стройсбережений, является то, что накопление в ней происходит не в денежных единицах, а в квадратных метрах жилья. К настоящему времени инвесторами программы стало около 600 человек, а строительство жилья в ее рамках планируется начать до конца текущего года. Все рассмотренные системы внебюджетного финансирования строительства, несмотря на имеющиеся недостатки, являются весьма перспективными. Чтобы они динамично развивались в будущем, необходимо только одно условие - государственная политика, направленная на повышение доходов граждан.
Светлана ЛОБАНОВА
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 46 за 1997 год в рубрике новости
