Затратная система в строительстве
Снижение стоимости строительства было и остается одной из наиболее актуальных проблем, важной не только для отрасли, но и для общества в целом. Что мешает решению этой задачи? Почему тендерная система, положительно себя зарекомендовавшая на практическом опыте, не распространилась на сферу жилищного строительства? Эти и другие вопросы были затронуты в выступлении генерального директора производственно-строительного объединения "Гамма" Владимира Кунцевича на Пятой международной ярмарке недвижимости стран СНГ, состоявшейся на позапрошлой неделе. Предлагаем читателям ознакомиться с фрагментами этого доклада.
В период с 1992 по 1995 год первичный рынок жилья в Беларуси постепенно сужался. Каждый год вводилось все меньше жилья. При этом достаточно бурно проходил процесс строительства индивидуального жилья и как следствие на рынке появились квартиры с повышенными потребительскими качествами, большой площадью и улучшенной отделкой.
Резко падали объемы строительно-монтажных работ. В результате строительные организации были вынуждены искать заказы в России. УКСы горрайисполкомов были на грани развала. Новое строительство не начиналось. Только некоторые инвестиционные компании или банки строили жилье. Например, в Минске в этот период очень уверенно начал работать на рынке строительства жилья Минсккомплексбанк. Основной причиной сложившейся ситуации было то, что государство практически устранилось от активных действий в данной сфере.
В декабре 1995 года вышел президентский Указ о льготном кредитовании незавершенного строительства домов ЖСК и коллективов индивидуальных застройщиков. За ним последовали другие указы, которые затрагивали вопросы строительства жилья для разных слоев общества. Самое важное, что для выполнения этих указов были выделены финансовые средства. Таким образом, государство взяло ситуацию в области строительства жилья в свои руки и стало главным инвестором строительства. Уже в 1996 году жилья было введено в 1,6 раза больше, чем в 1995 году. Не уменьшаются темпы и в текущем году. Предоставление льготных кредитов дало возможность завершить строительство более 700 домов. К исходу текущего года государство стало практически единственным крупным инвестором в сфере жилищного строительства.
На этом фоне единичные случаи сдачи в эксплуатацию домов, построенных без участия льготных государственных кредитов, - скорее исключение из правил, чем закономерность. Попытки создания систем внебюджетного финансирования возникают одна за другой и точно так же одна за другой исчезают. Канули в историю жилищная лотерея и облигации муниципального жилищного займа в Минске, накопительные счета Гомельского горисполкома... И это все не удивительно. Рост благосостояния людей значительно отстает от инфляционных процессов. Принятие ряда нормативных документов, в частности введение декларирования доходов, уменьшили приток свободных денег граждан в жилищное строительство.
Несмотря на то что льготные кредиты уже сыграли огромную положительную роль в жилищном строительстве, они имеют ряд недостатков. Самый главный из них заключается в том, что льготное кредитование стимулирует затратные механизмы в строительстве и фактически существенно уменьшает возможности строительных фирм искать пути для перевооружения производства. Практически все звенья цепи заинтересованы в увеличении стоимости строительства. Заказчик и подрядчик заинтересованы в этом, так как их доходы прямо пропорционально зависят от объемов выполненных работ. Будущий жилец при существующей системе может получить сумму кредита, максимально близкую к стоимости его квартиры, пусть даже эта стоимость растет. Ну а для банков существующая система кредитования наиболее проста.
В такой ситуации проведение тендерных торгов по определению подрядчика на выполнение работ теряет всякий смысл, так как отсутствует один из основных параметров определения победителя тендера - фиксированная стоимость контракта. Поэтому в жилищном строительстве фактически не проводятся тендеры.
В течение 1996-1997 гг. производственно-строительное объединение "Гамма" в рамках эксперимента, проводимого Министерством архитектуры и строительства РБ, участвовало в строительстве 48-квартирного крупнопанельного дома в г. Заславле. Сутью эксперимента было проведение в полном объеме тендерных торгов при строительстве рядового жилого дома.
В эксперименте участвовало более 15 строительных государственных и негосударственных фирм и более 20 фирм поставщиков и производителей стройматериалов и оборудования. Основные выводы, полученные в результате эксперимента, таковы.
Во-первых, система определения подрядчика по результатам тендерных торгов действительно может привести к уменьшению стоимости строительства.
Во-вторых, существующая система льготного кредитования не стимулирует ни подрядчика, ни заказчика к снижению издержек строительного производства. Следовательно, необходима разработка методики кредитования жилищного строительства на базе тендерных торгов и договорной цены.
В период с 1992 по 1995 год первичный рынок жилья в Беларуси постепенно сужался. Каждый год вводилось все меньше жилья. При этом достаточно бурно проходил процесс строительства индивидуального жилья и как следствие на рынке появились квартиры с повышенными потребительскими качествами, большой площадью и улучшенной отделкой.
Резко падали объемы строительно-монтажных работ. В результате строительные организации были вынуждены искать заказы в России. УКСы горрайисполкомов были на грани развала. Новое строительство не начиналось. Только некоторые инвестиционные компании или банки строили жилье. Например, в Минске в этот период очень уверенно начал работать на рынке строительства жилья Минсккомплексбанк. Основной причиной сложившейся ситуации было то, что государство практически устранилось от активных действий в данной сфере.
В декабре 1995 года вышел президентский Указ о льготном кредитовании незавершенного строительства домов ЖСК и коллективов индивидуальных застройщиков. За ним последовали другие указы, которые затрагивали вопросы строительства жилья для разных слоев общества. Самое важное, что для выполнения этих указов были выделены финансовые средства. Таким образом, государство взяло ситуацию в области строительства жилья в свои руки и стало главным инвестором строительства. Уже в 1996 году жилья было введено в 1,6 раза больше, чем в 1995 году. Не уменьшаются темпы и в текущем году. Предоставление льготных кредитов дало возможность завершить строительство более 700 домов. К исходу текущего года государство стало практически единственным крупным инвестором в сфере жилищного строительства.
На этом фоне единичные случаи сдачи в эксплуатацию домов, построенных без участия льготных государственных кредитов, - скорее исключение из правил, чем закономерность. Попытки создания систем внебюджетного финансирования возникают одна за другой и точно так же одна за другой исчезают. Канули в историю жилищная лотерея и облигации муниципального жилищного займа в Минске, накопительные счета Гомельского горисполкома... И это все не удивительно. Рост благосостояния людей значительно отстает от инфляционных процессов. Принятие ряда нормативных документов, в частности введение декларирования доходов, уменьшили приток свободных денег граждан в жилищное строительство.
Несмотря на то что льготные кредиты уже сыграли огромную положительную роль в жилищном строительстве, они имеют ряд недостатков. Самый главный из них заключается в том, что льготное кредитование стимулирует затратные механизмы в строительстве и фактически существенно уменьшает возможности строительных фирм искать пути для перевооружения производства. Практически все звенья цепи заинтересованы в увеличении стоимости строительства. Заказчик и подрядчик заинтересованы в этом, так как их доходы прямо пропорционально зависят от объемов выполненных работ. Будущий жилец при существующей системе может получить сумму кредита, максимально близкую к стоимости его квартиры, пусть даже эта стоимость растет. Ну а для банков существующая система кредитования наиболее проста.
В такой ситуации проведение тендерных торгов по определению подрядчика на выполнение работ теряет всякий смысл, так как отсутствует один из основных параметров определения победителя тендера - фиксированная стоимость контракта. Поэтому в жилищном строительстве фактически не проводятся тендеры.
В течение 1996-1997 гг. производственно-строительное объединение "Гамма" в рамках эксперимента, проводимого Министерством архитектуры и строительства РБ, участвовало в строительстве 48-квартирного крупнопанельного дома в г. Заславле. Сутью эксперимента было проведение в полном объеме тендерных торгов при строительстве рядового жилого дома.
В эксперименте участвовало более 15 строительных государственных и негосударственных фирм и более 20 фирм поставщиков и производителей стройматериалов и оборудования. Основные выводы, полученные в результате эксперимента, таковы.
Во-первых, система определения подрядчика по результатам тендерных торгов действительно может привести к уменьшению стоимости строительства.
Во-вторых, существующая система льготного кредитования не стимулирует ни подрядчика, ни заказчика к снижению издержек строительного производства. Следовательно, необходима разработка методики кредитования жилищного строительства на базе тендерных торгов и договорной цены.
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 45 за 1997 год в рубрике экономика
