Опыт работы с подрядной организацией
Доклад директора инжиниринговой фирмы Строитель (БелОМО) Л. К. Августинского "Опыт работы заказчика строительной фирмы БелОМО с подрядной организацией АП Бобруйский завод КПД
Сегодня не только заказчик ищет подрядчика, как этот было ранее, когда лимиты на подрядные работы пробивались с колоссальным трудом. Сегодня подрядчики также начали активный поиск заказчиков. Это вызвано в первую очередь значительным уменьшением объемов капвложений. Вторая причина состоит в том, что сегодня появилось множество стройорганизаций, в том числе и частных, которые очень активно ищут применение своему потенциалу. Среди них много тех, кто, имея лицензию на выполнение строительных работ, не соответствует высоким требованиям, предъявляемым к ним, - как по соблюдению сроков, так и по соблюдению качества. (Хотя именно эти организации чаще всего умеют себя подать наилучшим образом.)
Подрядная организация "АП "Бобруйский завод КПД", на наш взгляд, и желает и умеет работать. Прежде чем обратиться на этот завод с предложениями, мы уже хорошо знали возможности МАПИД, который по нашему заказу за неполных 3 года построил в Минске 3 дома на 500 квартир. Мы изучили проекты Солигорского и Борисовского ДСК. У бобруйчан нас привлекло то, что они обладали проектом, имевшим несколько большую привлекательность по ряду параметров, относящихся к потребительским свойствам. Привлекательность состояла в том, что ограниченный в средствах заказчик мог получить более или менее приличную квартиру, в частности с увеличенной кухней. К сожалению, серия 1-464, изделия по которой выпускались МАПИД, не была свободна от ряда недостатков, свойственных всем сериям прошлых десятилетий. Однако серия 111-90М - уже явный шаг вперед; из изделий, изготавливаемых по этой серии, в Минске можно строить объекты, могущие конкурировать с бобруйскими.
Подсчитав транспортные расходы, связанные с доставкой конструкций из Бобруйска в Минск, мы убедились, что себестоимость строительства 1м 2 жилья из изделий серии БО даже с учетом транспортных расходов не превышает стоимости жилья из изделий 464-й серии. Себестоимость выпускаемых в Минске изделий выше из-за высоких тарифов на энергоресурсы. Нас прельстили и те качества, которые присущи трудолюбивому коллективу Бобруйского завода КПД и являются неоспоримым плюсом в глазах любого заказчика: активность поиска заказчика, решение вопросов согласования в первые же дни после заключения предварительного соглашения, оперативное реагирование на замечания технического и авторского надзора и инспекции Госархстройконтроля, поддержание дисциплины и культуры производства на объекте, стремление не на словах, а на деле к улучшению качества строительства и потребительских свойств жилья, к обеспечению темпов и сроков строительства.
Бобруйский завод КПД выиграл организованный нами тендер, хотя следует оговориться, что проведение тендерных торгов после того, как разработан и привязан к местным условиям конкретный проект, в основе которого лежит конкретная серия, по которой конкретным заводом изготавливаются конкретные конструкции, носит чисто формальный характер. Понятно, что МАПИД не будет строить объект из изделий серии БО. Понятно, что мы обязаны проводить тендеры с участием всех потенциальных исполнителей. Но мне кажется, что тендер следует проводить на стадии получения архитектурно-планировочного задания на разработку ПСД застройки того или иного района.
Сегодня с участием Бобруйского завода КПД мы строим 172-квартирный дом в Минске. Предварительной договоренности о намерениях мы достигли в середине 1994 г. 3 месяца нам потребовалось на сбор исходных данных, необходимых технических условий и получение согласований соответствующих инстанций Минска. В декабре 1994 г. мы обратились в Мингорисполком с письменной просьбой о разрешении начать разработку проекта. Разрешение было получено лишь через 8 месяцев. Все это время мы продолжали работать с согласующими службами, заказывали материалы. В течение следующих 8 месяцев АП "Белпроект" была разработана и согласована ПСД, а также было получено необходимое заключение Главэкспертизы. Еще через 3 месяца мы получили, наконец, разрешение строить. В решении оговорено, что дом строится с привлечением средств дольщиков - физических лиц. Проблемы с привлечением дольщиков у нас не было, цена 1 м 2 была средней по городу, район - более или менее престижный. 3 месяца потребовалось на то, чтобы эти люди получили декларации, затем на основе этих деклараций была задекларирована стоимость строительства дома и только через 3 месяца, в декабре 1996 г., мы, наконец, смогли приступить к строительству дома. По договору с заводом мы должны ввести этот дом в декабре 1997 г. Естественно, ряд объемов работ по благоустройству перейдет на 1998 г.
Итак, мы считаем, что весь цикл занял 46 месяцев, из них на собственно строительство дома ушло 13-14 месяцев. И "БелОМО" и фирма "Строитель" - не новички в области строительства. При всем этом нами было затрачено много времени на пробивание тех или иных вопросов. Не хотелось бы говорить о всей республике, но мне представляется, что работа заказчика сегодня сильно осложнена. Хорошо, что в Минске и областных городах сохранились управления капитального строительства. На промышленных же предприятиях с падением объемов инвестиций служба заказчика оказалась сплошь и рядом фактически потерянной.
Очевидно, было бы правильно, чтобы при городских комитетах архитектуры были созданы хозрасчетные подразделения, которые занимались бы сбором исходных данных и технических условий по определенным площадкам.
Очень важно наладить систему учета всей проектно-сметной документации, находящейся в архивах различных проектных организаций. Она постоянно устаревает, ее следует постоянно обновлять и дополнять. Иначе может получиться так, что тот или иной принятый закон или изданный указ не будет подкреплен соответствующей техдокументацией.
Необходимость декларирования отвращает потенциальных дольщиков от строительства, обижает их недоверием. Человек строит жилье, он каким-то образом собрал $10 000 - 15000; есть у него, скажем, и 1-комнатная квартира, которую он собирается продать. Его заставляют заниматься сбором документов, подтверждающих наличие у него средств. Ни для кого не секрет, что для того, чтобы получить декларацию, человек чаще всего оформляет дарственные и заемные документы через нотариуса. Строящему 4-комнатную квартиру эта операция обходится примерно в 4 млн рублей. Ему их не жаль, он их находит и платит, но сознание неизбежности обмана государства наносит ему определенный моральный урон. Эта сумма составляет примерно 0,5% стоимости квартиры. Есть предложение включить ее в удерживаемые с дольщика деньги на развитие инфраструктуры, сети дорог, сняв таким образом с него упомянутое моральное бремя и сэкономив ему 3 месяца.
Остается добавить, что во время выступления Льва Константиновича министр архитектуры и строительства РБ В. Н. Ветров заметил, что участвовать в тендере можно, даже еще не имея ПСД. Достаточно располагать мыслью и деньгами.
Сегодня не только заказчик ищет подрядчика, как этот было ранее, когда лимиты на подрядные работы пробивались с колоссальным трудом. Сегодня подрядчики также начали активный поиск заказчиков. Это вызвано в первую очередь значительным уменьшением объемов капвложений. Вторая причина состоит в том, что сегодня появилось множество стройорганизаций, в том числе и частных, которые очень активно ищут применение своему потенциалу. Среди них много тех, кто, имея лицензию на выполнение строительных работ, не соответствует высоким требованиям, предъявляемым к ним, - как по соблюдению сроков, так и по соблюдению качества. (Хотя именно эти организации чаще всего умеют себя подать наилучшим образом.)
Подрядная организация "АП "Бобруйский завод КПД", на наш взгляд, и желает и умеет работать. Прежде чем обратиться на этот завод с предложениями, мы уже хорошо знали возможности МАПИД, который по нашему заказу за неполных 3 года построил в Минске 3 дома на 500 квартир. Мы изучили проекты Солигорского и Борисовского ДСК. У бобруйчан нас привлекло то, что они обладали проектом, имевшим несколько большую привлекательность по ряду параметров, относящихся к потребительским свойствам. Привлекательность состояла в том, что ограниченный в средствах заказчик мог получить более или менее приличную квартиру, в частности с увеличенной кухней. К сожалению, серия 1-464, изделия по которой выпускались МАПИД, не была свободна от ряда недостатков, свойственных всем сериям прошлых десятилетий. Однако серия 111-90М - уже явный шаг вперед; из изделий, изготавливаемых по этой серии, в Минске можно строить объекты, могущие конкурировать с бобруйскими.
Подсчитав транспортные расходы, связанные с доставкой конструкций из Бобруйска в Минск, мы убедились, что себестоимость строительства 1м 2 жилья из изделий серии БО даже с учетом транспортных расходов не превышает стоимости жилья из изделий 464-й серии. Себестоимость выпускаемых в Минске изделий выше из-за высоких тарифов на энергоресурсы. Нас прельстили и те качества, которые присущи трудолюбивому коллективу Бобруйского завода КПД и являются неоспоримым плюсом в глазах любого заказчика: активность поиска заказчика, решение вопросов согласования в первые же дни после заключения предварительного соглашения, оперативное реагирование на замечания технического и авторского надзора и инспекции Госархстройконтроля, поддержание дисциплины и культуры производства на объекте, стремление не на словах, а на деле к улучшению качества строительства и потребительских свойств жилья, к обеспечению темпов и сроков строительства.
Бобруйский завод КПД выиграл организованный нами тендер, хотя следует оговориться, что проведение тендерных торгов после того, как разработан и привязан к местным условиям конкретный проект, в основе которого лежит конкретная серия, по которой конкретным заводом изготавливаются конкретные конструкции, носит чисто формальный характер. Понятно, что МАПИД не будет строить объект из изделий серии БО. Понятно, что мы обязаны проводить тендеры с участием всех потенциальных исполнителей. Но мне кажется, что тендер следует проводить на стадии получения архитектурно-планировочного задания на разработку ПСД застройки того или иного района.
Сегодня с участием Бобруйского завода КПД мы строим 172-квартирный дом в Минске. Предварительной договоренности о намерениях мы достигли в середине 1994 г. 3 месяца нам потребовалось на сбор исходных данных, необходимых технических условий и получение согласований соответствующих инстанций Минска. В декабре 1994 г. мы обратились в Мингорисполком с письменной просьбой о разрешении начать разработку проекта. Разрешение было получено лишь через 8 месяцев. Все это время мы продолжали работать с согласующими службами, заказывали материалы. В течение следующих 8 месяцев АП "Белпроект" была разработана и согласована ПСД, а также было получено необходимое заключение Главэкспертизы. Еще через 3 месяца мы получили, наконец, разрешение строить. В решении оговорено, что дом строится с привлечением средств дольщиков - физических лиц. Проблемы с привлечением дольщиков у нас не было, цена 1 м 2 была средней по городу, район - более или менее престижный. 3 месяца потребовалось на то, чтобы эти люди получили декларации, затем на основе этих деклараций была задекларирована стоимость строительства дома и только через 3 месяца, в декабре 1996 г., мы, наконец, смогли приступить к строительству дома. По договору с заводом мы должны ввести этот дом в декабре 1997 г. Естественно, ряд объемов работ по благоустройству перейдет на 1998 г.
Итак, мы считаем, что весь цикл занял 46 месяцев, из них на собственно строительство дома ушло 13-14 месяцев. И "БелОМО" и фирма "Строитель" - не новички в области строительства. При всем этом нами было затрачено много времени на пробивание тех или иных вопросов. Не хотелось бы говорить о всей республике, но мне представляется, что работа заказчика сегодня сильно осложнена. Хорошо, что в Минске и областных городах сохранились управления капитального строительства. На промышленных же предприятиях с падением объемов инвестиций служба заказчика оказалась сплошь и рядом фактически потерянной.
Очевидно, было бы правильно, чтобы при городских комитетах архитектуры были созданы хозрасчетные подразделения, которые занимались бы сбором исходных данных и технических условий по определенным площадкам.
Очень важно наладить систему учета всей проектно-сметной документации, находящейся в архивах различных проектных организаций. Она постоянно устаревает, ее следует постоянно обновлять и дополнять. Иначе может получиться так, что тот или иной принятый закон или изданный указ не будет подкреплен соответствующей техдокументацией.
Необходимость декларирования отвращает потенциальных дольщиков от строительства, обижает их недоверием. Человек строит жилье, он каким-то образом собрал $10 000 - 15000; есть у него, скажем, и 1-комнатная квартира, которую он собирается продать. Его заставляют заниматься сбором документов, подтверждающих наличие у него средств. Ни для кого не секрет, что для того, чтобы получить декларацию, человек чаще всего оформляет дарственные и заемные документы через нотариуса. Строящему 4-комнатную квартиру эта операция обходится примерно в 4 млн рублей. Ему их не жаль, он их находит и платит, но сознание неизбежности обмана государства наносит ему определенный моральный урон. Эта сумма составляет примерно 0,5% стоимости квартиры. Есть предложение включить ее в удерживаемые с дольщика деньги на развитие инфраструктуры, сети дорог, сняв таким образом с него упомянутое моральное бремя и сэкономив ему 3 месяца.
Остается добавить, что во время выступления Льва Константиновича министр архитектуры и строительства РБ В. Н. Ветров заметил, что участвовать в тендере можно, даже еще не имея ПСД. Достаточно располагать мыслью и деньгами.
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 38 за 1997 год в рубрике проектирование
